평촌 아파트, 재건축, 리모델링
이것이 진짜 부동산 투자다 55부
앞서 리모델링을 추진 중인 평촌의 목련주공2단지의 경우 준공년도가 1992년이고 현재 용적률이 193%로 기재되어 있다. 경기도 역시 서울과 마찬가지로 재건축한 연한이 30년이므로 재건축이 추진되려면 2년 정도만 더 기다리면 된다. 사람들의 인식은 리모델링보다는 재건축을 선호한다. 앞으로도 크게 이런 인식이 바뀔 것 같지는 않다. 연차가 15~20년이라면 재건축까지 기다리기 지루하니 리모델링 추진 이야기가 나오는 것을 이해할 수 있지만, 불과 2년만 지나면 재건축이 가능한데 왜 리모델링을 추진할까? 이는 앞서 언급한 것 처럼, 재건축을 추진하기에는 사업성이 떨어지기 때문이다.
현행법상 3종일반주거지역의 경우 300%의 용적률이지만 안양시의 조례를 적용하면 260%를 적용받는다. 기부체납이나 디자인 등 각종 인텐시브를 받을 경우 용적률이 올라갈 수있지만, 용적률 상향의 이익이 그다지 크지 않고 사례마다 다르므로 일반적인 사업성을 판단할 때는 허용 요적률을 적용하여 계산한다.
용적률
요약대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말한다.
대지내 공지, 보행공간조성, 공개공지 확보, 공공공지의 기부채납 또는 임대주택의 건설 등, 도시계획사업에 따른 사업자의 공공기여를 유도하기 위한 용적률에 대한 완화 내지 인센티브 부여 방안 등도 법규 및 조례를 통해 시행되고 있다.
1. 기준용적률 : 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획조례」의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률
2. 허용용적률 : 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률
3. 상한용적률 : 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공공시설로 기부채납(寄附採納)하거나 또는 설치·조성하여 기부채납하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률
* 인센티브로 제공되는 용적률
획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률을 말한다.
<네이버 지식백과 참조>
이럴 경우 약 67%의 용적률 상향이 가능(193% -> 260%)한데, 정확한 것은 시뮬레이션을 통해 사업성 분석을 정확히 해봐야겠지만 미래시점의 분석이므로 변수가 워낙 많아 리모델링 사업과 재건축 사업 중 어느 것이 더 나은 선택일지 쉽게 파악하기 힘든 수치다. 이런 상황에선 일단 목련주공2단지의 경우 리모델링을 추진중이며, 비슷한 입지와 용적률을 가진 주변의 아파트들은 지켜보는 모양새다. 만약 2단지가 성공적으로 리모델링 사업이 진행되면 주변에서도 리모델링 사업지가 많이 나타날 가능성이 높다. 일반적인 지역의 용적률 200%가 넘는 단지의 경우에는 초역세권이자 대단지가 아니라면 사업성이 나오기 매우 힘드므로, 처음부터 리모델링을 적극 추진하는 것이 더 좋다.
앞서말했듯, 평촌의 경우 용적률이 좋은 단지가 별로 없다. 그래서 사업성 측면에서는 높은 점수를 주기 힘들다. 하지만 평촌학원가가 건재하고 이를 토대로 이 지역의 아파트 가격이 높게 유지되는 한 사업이 진척될 여지는 있다.
앞서 잠깐 언급했는데 똑같은 용적률이라고 해도 이 아파트가 어느 지역에 위치해있는가에 따라서 사업성은 달라진다. 예를 들어 A아파트가 용적률이 200%인데 아주 좋은 지역에 위치해있다. 그리고 B아파트 역시 용적률이 200%이지만 별로 좋지 않은 지역에 있다고 해보자. A아파트 지역의 33평 아파트의 시세는 15억이다. B아파트의 33평 아파트 시세는 5억원이다. A,B 아파트 모두 지분이 넉넉지 않아 추가분담금이 많이 나온다. (현재 용적률이 크지 않으므로 늘어나는 세대수가 많지 않고, 이는 일반분양이 적다는 의미이므로 조합의 수익이 별로 없다는 뜻이다. 공사비를 충당할 수익이 별로 없으니 원조합원이 공사비용을 분담해서 내야하는 비용이 커진 것이다).
그렇게 해서 A,B 아파트 모두 1000세대에서 1300세대로 늘어난다고 가정해보면,
A아파트 수익 : 300세대 X 15억원 = 4500억원
B아파트 수익 : 300세대 X 5억원 = 1500억원
만약 두 아파트의 총공사비가 5000억원이 들어갔다고 하면, A아파트 주민은 500억원의 추가분담금이 발생하여 1000세대가 나누어 5000만원만 분담하면 된다. 그러나 B아파트 주민은 3500억원의 추가분담금이 발생하여 1000세대가 나누면 세대당 3억5천만원의 분담금이 발생한다.
이럴 경우 세대당 분담금이 부담되기 때문에 재건축 진행이 더디거나 무산되는 경우도 발생하게 된다. 똑같은 용적률이지만 지역이 어디인지에 따라 사업진행의 성패도 가늠할 수 있는 것이다. 부동산 경기가 어려울 때 강북의 재건축사업은 진행되지 못하고 강남쪽만 진행되는 것도 이러한 사업성 차이가 있기 때문이다. 물론 이해를 돕기 위해 아주 단순화한 것이다. 이렇듯 해당 지역의 시세가 높은 곳은 용적률이 조금 낮아도 재건축이 진행될 가능성은 확률적으로 높아진다는 것이다. 평촌이 용적률은 낮으나 꾸준히 사람들의 관심을 받는 지역으로 유지된다면 뛰어난 사업성이 아님에도 불구하고 추진할 여력은 있는 것이다.
