동탄신도시

이것이 진짜 부동산 투자다 66부

위 그림에서 보는 것처럼 동탄의 규모는 역대급 신도시이다. 동탄은 1신도시와 2신도시로 구분되는데, 단계별 조성이 아니라 각각의 신도시로 조성되었다. 그러나 길 하나를 사이에 두고 연접해 있어 전체를 아울러 동탄신도시라 칭한다. 

신도시를 평가할 때 중요한 항목 중 하나가 규모의 크기이다. 이 점에서 동탄은 높은 점수를 줄 수 있다. 현재 동탄신도시의 인구는 약 35만명 수준이다. 추가 인구를 감안하면 총 40만명 이상이 거주할 것으로 예상되는 그야말로 엄청난 규모의 신도시이다. 대규모 신도시라 깨끗하고 서울에 비해 가격은 저렴하기에 깨끗함을 선호하고 가격에 부담을 느끼는 30대의 젊은 신혼부부 혹은 어린 자녀가 있는 가족단위 구성이 많다. 그러다보니 아이들의 인구비중이 타 도시에 비해 상당히 많아 아이들 관련 사업이 동탄에서 잘 된다는 말도 심심치 않게 듣는다.

조감도에서 보는 것 같이 방사형 구조의 도시이므로 도로 이용이 수월하다. 이런 방서형 구조에서는 타 지역으로 이동하는 광역교통은 중앙에 집중하고 도시 곳곳에서 중앙로까지 가는 마을버스 등의 연계교통이 발달하는 식이다. 이론적으로 가장 바람직한 방식이지만, 교통체계가 안정화되기 전까지는 연계교통이 불편하여 시민들의 고충이 크다. 지금도 출퇴근시에는 연계교통이 완벽할 수 없기에 되도록 도심의 중앙일수록 가격이 높다. 그중에서도 지하철 이용이 많으므로 동탄신도시 전체에서 가장 가격이 비싼 아파트는 동탄역 인근에 집중되어 있다.

많은 분들이 아시다시피 동탄역은 GTX-A 라인이 들어설 예정이다. 이럴 경우 서울접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 2015년에 입주하며 벌써 6년차를 맞이한 동탄역 시범더샵센트럴시티의 경우 33평형의 가격이 무려 9억2천만원이다. (실거래가, 19년11월, 18층). 또한 20년1월 기준 매매호가는 최하 10억원으로, 일반 아파트로는 동탄의 첫번째 10억원 아파트가 될 전망이다. 놀라운 점은 전세가격은 3억5천만원 수준이라는 것이다. 그나마 19년 초에는 3억원이 채 되지 않았다가, 최근 전세물량이 없어 오른 것이 이 정도 가격이다. 갭투자로는 최소 6억원이 필요하다는 뜻이다. 동탄 최고의 입지를 가졌지만 필자가 투자로서는 추천하지 못하는 이유다. 아무리 서울의 가격이 높아졌다해도, 6억원이면 서울의 왠만한 아파트를 갭투자로 구입할 수 있다. 그럼에도 인기는 대단해서 추가 상승을 할 수는 있겠으나, 전세가 대비한 매가가 타 단지에 비해 높은 편으로 추가상승 동력은 오히려 부족하다 하겠다.