송도신도시, 송도국제도시

이것이 진짜 부동산 투자다 68부 

                                                                                                                                                                            송도는 인천경제자유구역으로서 바다를 매립 후 건설되는 계획도시이며 대한민국의 대표적인 에코폴리스이다. 상당히 많은 개발이 되어서 이미 16만명이 넘는 인구가 거주하고 있으나 여전히 개발이 진행중인 도시다. 인구계획상으로는 25만명 정도이며, 그럼에도 규모에 비해 인구가 적은데 그만큼 업무지구와 녹지공간이 많아 편리하며 쾌적하다. 

인천의 강남이라 불리는 송도는 실제로 인천시에서 가장 높은 가격을 형성한다. 대형평수이긴 하나 송도더샵퍼스트월드의 경우 305제곱형이 23억원까지 거래가 되었고, 펜트하우스의 경우 35억원 이상을 호가한다. 물론 특수사례이긴하나 놀라운 금액이 아닐 수 없다. 

송도는 국제도시이다. 정확한 명칭은 송도신도시가 아니라 송도국제도시인데, 이름에 걸맞게 원래는 외국계 기업을 많이 유치하고 외국인들의 거주비율을 25%~30% 까지 계획했었다. 결론적으로 기업유치가 예상보다는 적고, 외국인 거주비율은 현재 1~2% 수준으로 파악되어 계획과는 많이 다르다. 또한 오래 전부터 추진되어 왔기에 글로벌금융위기 등 여러 난관에 봉착하며 원계획에서 바뀐 것들도 적지 않다. 원래 송도는 중대형 평수로만 구성하려 했었으나, 금융 위기 이후 대형 강세에서 중소형 강세로 바뀌자 중소형 위주로 공급하는 단지가 많아졌다. 또한 주상복합 보다는 아파트를 선호하다 보니 주상복합 계획이 아파트로 바뀌는 경우도 잦아지고 있고, 무엇보다 업무시설 입주가 생각보다 지지부진하다보니 업무시설을 주거지로 바꾸어 땅을 활용하는 모습도 많이 보인다.

송도가 처음 계획될 때에도 주거공급이 많다는 비판이 일부 있었는데, 업무시설이 줄고 주거공급이 늘고 있으니 공급과잉 걱정과 또 하나의 베드타운이 생기는 것이 아니냐는 우려도 존재하고 있다. 그러나 GTX 노선이 예정되어 있고, 도시가 제 모습을 찾아가면서 외지인의 투자 및 실거주 문의도 늘어나고 있어 단지별 편차는 존재하지만 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있으며, 입주하는 기업 중 중견기업 이상도 50개 이상 되는 등 우리가 생각하는 것보다는 많이 들어서고 있다. 송도가 발전 중인 도시임을 감안하면 계속적인 상승이 기대된다.

사실 3년여 전 조사했던 한 통계에 의하면 송도 거주자의 85%가 인천구도심에서 왔다고 했다. 반대로 얘기하면 인천 외의 사람들, 즉 외지인들의 비율이 15%에 불과하다는 것이다. 부동산의 가격이 상승하려면 많은 사람들의 관심이 필요하다. 관심 가진다고 모두 매수자는 아니지만, 적어도 관심이 있는 사람만이 향후 유효수요자가 될 수 있다. 그런데 송도는 그 명성에 비해 외지인들의 관심이 적었다. 그리고 송도는 인천에서 가장 비싼 지역이므로 인천구도심에서 온 사람들이 아무리 많다한들 가격상승에는 제약이 있기 마련이다. 강남 사람이 비강남 지역의 아파트를 구입하는 것은 매우 쉽지만, 비강남 사람이 강남의 아파트를 구입하는 것은 힘겨운 것과 같은 이치다.

수요의 양도 중요하지만 질도 중요하다. 편가르기를 하는 의도는 전혀 없으니 오해 말고 들으시기 바란다. 수요의 질이 높다는 의미는 소득수준이 높은 사람들이다. 그래서 가격이 일정 부분 올라도 인정하고 구입할 수 있는 사람들이다. 이런 사람들이 100명 정도 있는 지역은 가격이 1억원쯤 올라간다고 해보자. 반대로 상대적으로 소득수준이 낮은 사람들은 어느 정도 가격이 오르면 상당한 부담을 느끼게 된다. 그래서 매수를 주저하게 되고 이는 가격 상승의 제약 요건이 된다. 이런 수요자가 200명 있는 지역은 가격이 5천만원쯤 올라갈 것이다.

단순히 예를 든 것이지만, 수요량만 많다고 비례해서 부동산 가격이 올라가는것이 아니라는 뜻이다.송도는 공급량에 비해 관심 가지는 숫자가 적지는 않으나 질적인 측면이 어떨지는 미지수다. 무엇보다 평균소득이 가장 높은 서울의 투자자들이 많은 관심을 가져야 한다. 그런 면에서 GTX 같은 내용은 송도에 큰 호재다. 적어도 서울 사람들이 관심을 가지게 하는 요소이기 때문이다. 가장 중요한 것은 기업에 유치다. 기업체가 많이 옮겨오면 좋든 싫든 송도에 발령을 받고 근무해야 하는 사람이 생기게 마련이고, 이들은 송도로 거처를 옮길 확률이 매우 높다. 매우 높다라고 표현한 것은 필자가 송도를 가보니 거주하기가 너무 편하고 좋기 때문이다.                                               

                                                                                                                                                             

최근에도 송도는 자주 간다. 답사를 위해 가기도 하지만, 휴일에 가족들과도 많이 놀러간다. 필자는 귀차니즘이라서 캠핑이나 등산 이런 것 보다는 호캉스를 주로 즐기는데 자주 가는 곳이 인천공항 부근의 파라다이스 호텔과 송도의 경원재 호텔 등이다. 그리고 송도의 센트럴파크 등 공원과 현대아울렛을 비롯한 여러 쇼핑시설도 많아 편하게 휴식하고 온다. 

송도를 짧게 즐기지만 갈 때마다 좋은 기억을 안고 온다. 거주하기 참 편한 도시라고 느낀다. 필자는 사무실이 강남이라 송도에 거주하지는 못하지만 만약 직장이 송도라면 고민 없이 송도에 거주할 것이다. 한 개인의 의견이긴 하지만 많은 사람들이 느끼는 바라고 생각한다. 송도는 계획도시로서 거의 완벽한 인프라를 갖춘 미래형 도시이다. 그러니 송도는 기업체 유치에 많은 힘을 쏟아 더 많은 사람들을 유입할 수 있어야 한다. 그러면 가격은 자연스럽게 뻗어나갈 것이다.