김포 한강신도시의 구축 아파트

이것이 진짜 부동산 투자다 72부

구축 아파트를 구입할 때 

고려해야 할 중요한 팁 !!

생각해보자. 누구한테 물어봐도 구축과 신축 중에서는 신축을 좋아한다. 서울은 구축도 인기가 많은가? 그렇다. 왜 그럴까? 신축이 지속적으로 공급되지만 수요에 비해 공급이 턱 없이 부족하니 구축이라도 사고 싶은 것이다.

지방으로 가보자. 신축조차 인기가 없어서 미분양이 나고 가격이 떨어진다. 왜그럴까? 고민할 것도 없이, 신축 공급이 수요에 비해 많기 때문이다. 김포는 수년간 신축 공급이 계속되었고, 추가 공급 예정도 많다. 신축 공급에 대한 물량이 소진되려면 시간이 필요하다. 이 시간동안 구축에 관심을 두는 사람은 거의 없다. 금액이 저렴하니까 그 금액에 맞는 수요는 형성될 수 있다. 실수요층이다. 이런 분들에게는 추천드린다. 나중에 가격이 상승하기 전에 내 집 마련할 수 있는 기회다. 투자보다는 무주택자 탈출의 기회를 잡으시라는 것이다. 김포의 90년대 후반아파트도 임장활동 하면서 여러번 가봤는데 상당히 깔끔하고 좋다. 가격이 믿을 수 없을 만큼 싸다. 당시 아파트로서 대표적인 전원마을 월드메르디앙 1단지 (99년 4월, 1206세대)를 보자. 주변에 2,3단지까지 합하면 약 2000세대의 매머드급 단지다.

이 아파트의 25평형 매매가격은 20년 1월 기준, 놀랍게도 2억원 초반이다(실거래가 2억 900만원) 전세는 1억 7천~8천만원을 형성하고 있다. 김포 수준의 서울 근접지역 중에서 2000~3000만원의 갭으로 투자할 수 있는 거의 유일한 아파트라고 생각된다. 33평형은 최근 실거래가는 2억 4300만원이며, 호가는 2억 5천만원이다. 전세는 2억원 수준으로 역시 갭이 작다. 

이렇게 작은 갭투자라면 어지간하면 수익률적인 측면에서 성공 가능성이 높은데, 왜 투자를 권유하지 않을까? 이유는 앞서 말했듯, 신축 물량의 공급이 그 지역의 수요보다 많아 신축 프리미엄 형성이 잘 되지 않는다면 구축 가격은 아무리 저렴해도 가격이 상승하기 힘든 구조이기 때문이다. 이는 김포 뿐 아니라 어느 지역의 구축 아파트를 구입할 때도 적용된다. 즉 금액을 맞춘 투자를 할 때도 해당 지역의 신축 공급과 수요를 비교한 후 신축 수요가 많아 일정 부분의 프리미엄이 있는 지역에만 투자를 해야 한다는 뜻이다. 항상 신축이 움직이고, 구축은 갭을 매우는 형태로 가격이 상승한다.

상기 그래프를 보면 앞서 말한 아파트의 25평형 7년간의 가격변화 그래프이다. 상위 평균값을 기준으로 7년 전 1억 4천만원에서 현재 2억 2300만원이 되었다. 매가 상승은 8300만원 이다. 7년전의 전세 금액이 9000만원 수준이었으니 5000만원을 투자해서 8300만원의 세전 수익을 올린 것이다. 7년간 166%의 수익률이니 나쁘지 않은 것 같지만 이 기간 부동산 호경기를 감안하면 절대로 만족스럽지는 않다. 더구나 아래의 최근 3년간의 가격 흐름을 보면 결론은 더 명확해진다.

최근 3년간의 가격 변화 그래프를 보면 2억 500만원에서 2억 2300만원으로 불과 1800만원이 상승했다. 매년 3%의 물가상승률을 감안하면 2억 500만원의 아파트는 3년 뒤 2억 2400만원이 된다. 즉 물가 상승률과 연동된 수준의 상승이기 때문에 사실상 실질가격은 변동이 없는 수준이다. 김포의 구축 아파트가 이런 흐름을 보이는 이유는 명확하다. 구축은 신축공급 상황에 영향을 크게 받기 때문이다. 다시 위의 7년간의 그래프를 보면, 13~14년경 미세한 상향 및 정체를 보이다가, 15년에 상승하고 다시 16년 부터 현재까지 사실상의 횡보를 보이고 있다. 이는 김포의 미분양이 글로벌금융위기 여파로 2010년대 초반 해답을 찾지 못하다가, 여러 가지 마케팅을 활용하여 일정 부분 미분양이 해소된 시점이 대략 14~15년경이고(이 때 구축아파트의 가격이 상승) 일시적으로 물량이 부족하자 구축에 대한 수요가 생기며 가격이 올랐는데, 미분양이 해소되자 그동안 미뤘던 아파트공급을 건설사들이 다시 시작하자 구축에 대한 수요 역시 사라지면서 가격이 횡보를 하고 있는 것이다.