광교

이것이 진짜 부동산 투자다 73부 #광교 : 네이버 블로그 이것이 진짜

                                                                                                                                                                          위의 아름다운 전경의 주인공은 바로 광교신도시이다. 넓은 호수를 품은 광교는 31,000세대에 77,500명을 수용하는 신도시이다. 수도권 신도시 중 가장 높은 무려 41.4%의 녹지율을 자랑하며, 그러다보니 인구밀도도 낮은 편에 속한다. 광교는 수원과 용인 수지구 상현동 일부에 걸쳐 조성 중인데, 수원시의 면적이 88%로 사실상 수원의 일부라고 봐야한다.

광교를 가면 호수의 아름다운 모습에 빠지게 되는데, 신도시에 공원은 거의 무조건 들어서지만 호수가 있는 도시는 매우 드물다. 일산 정도가 있는데 일산에 비해 광교의 호수가 자연적이며 더 크다. (일산은 인공호수)                                             

                                                                                                                                                                    

우리나라에서는 부촌일수록 뷰를 중요시한다. 특히 물을 좋아한다. 서울에서는 한강을 볼 수 있는 아파트 주변의 가격이 가장 비싸고, 단지 내에서도 뷰를 볼 수 있느냐 없느냐로 수억원에서 많게는 십수억원의 매매가 갭이 발생한다. 부산에서도 바다조망 유무로 가격에 상당한 차이가 난다. 강이나 바다가 없는 지역에서는 호수가 최고다. 광교는 아름다운 호수를 품고 있고 호수 주변에 자리 잡아 호수뷰가 되는 아파트들이 가장 강세를 띄고 있다. 인터넷에는 수많은 지역의 아파트 단지와 주변환경 사진들이 올라오는데, 광교처럼 아름다운 곳을 잘 보지 못한다. 그만큼 환경에서는 최고 점수를 줄 수 있는 도시이다.

필자는 광교가 개발되기 전 용인에 살았었고, 수원과 가깝다보니 수원에도 친구들이 여럿 있었는데 그 친구들과 원천유원지를 가끔 놀러갔었다. 지금은 유원지가 사라졌지만 그 위치가 지금의 광교신도시 내 원천호수 일대이다. 광교신도시는 서울과의 접근성이 빼어난 편은 아니다.

광교보다 위쪽에 용인 수지가 있고, 분당이 있고 성남이 있다. 서쪽으로 보아도 산본신도시, 의왕시, 평촌신도시 등이 광교보다 서울접근성이 좋다. 그럼에도 광교의 가격은 이들보다 높다. 녹지율이 높아 쾌적하고 아직 완벽하진 않지만 상업시설이 일부 들어오면서 편의성도 높다는 점도 좋지만, 광교 테크노밸리 등 자족도시의 모습을 보여주고 있다는 점, 무엇보다 신분당선을 이용하면 강남까지 34분이면 주파가 가능하다는 점이 광교의 가격을 이끌었다. 대중교통 이용으로는 앞서 말한 도시들에 뒤질 것이 없거나 오히려 빠르다. 만약 신분당선이 광교에 연장 개통되지 않았다면 절대로 지금의 가격은 있을 수 없다. 

경기도의 신청사가 바로 광교에 이전할 예정이다. 20년12월경 이전할 예정인데, 이미 수원지방법원, 수원고등법원, 수원고등검찰청, 수원지방검찰청이 신설되었고 경기도청 신청사 및 경기도교육청, 경기도시공사, 경기신용보증재단, 한국은행 경기본부 등이 들어오면 광교의 수요층은 지금보다 더욱 두터워질 예정이다. 또한 경기도를 대표하는 대표도서관도 설립될 예정이다. 

신청사 바로 앞의 광교중앙역 역세권 대단지 아파트인 자연앤힐스테이트(12년12월, 1764세대)의 경우, 33평형이 실거래가 12억5천만원, 현재 호가 13억 내외이다. 서울의 평균을 훌쩍 넘는 대단한 금액이 아닐 수 없는데, 전세시세는 6억원이 채 되지 않는다. 

매가 대비 전세가의 비율이 낮은 것은 여러가지로 해석할 수 있는데 좋게 보자면 광교의 아파트를 소유하고자 하는 사람이 많다는 것이다. 즉 향후 발전가능성을 수요자들이 높게 보고 있다는 의미다. 다르게 해석하면 갭이 너무 커 투자자 유입이 힘들기 때문에 가격상승폭이 높을수는 없다고 보여진다. 정리하면, 실거주 매수자가 매우 많은 시장이면서 투자자가 유입되기 어려운 환경이다. 그러나 신청사가 바로 앞에 있고, 초역세권에 학군도 좋기 때문에 실수요 매수자 만으로도 꾸준한 가격상승은 보여줄 것이 확실하다. 투자자까지 포함한 폭발적 수요 증가로 급등하기는 어렵지만 공급 대비 수요가 많은 것은 사실이기에 꾸준한 상승은 가능하다는 의미다.

                                                                                                                                                                            수년간 광교의 대장은 자연앤힐스테이트였다. 그런데 최근에는 작년에 입주한 광교 중흥S클래스가 광교를 리딩하고 있는데, 초역세권아파트는 아니지만 호수전망과 대단지 새 아파트의 힘으로 광교의 랜드마크로 자리잡았다. 매물이 거의 없고, 호가도 높다. 건너편 힐스테이트광교아파트도 주목할 만하다. 49층의 고층 주상복합으로서 대형평수로만 구성된 점이 특징이다. 완벽한 호수조망과 상업시설이 가까워 인기가 매우 높다.