수원
이것이 진짜 부동산 투자다 79부
수원은 경기도 중남부에 위치한 대표적인 도시로서 위성도시의 느낌보다는 자족도시의 역할을 담당하는 곳이다. 수원과 서울이 출퇴근이 불가능할 수준으로 멀지는 않다. 광교가 수원에 있고, 동탄은 오히려 수원보다 멀다. 그러나 수원에서 서울로 출퇴근하는 사람의 비중은 약 10% 수준으로 생각보다 높지 않다.
현재 수원의 인구는 120만명을 상회하며 이는 전국 7위의 인구수이다. 호매실을 비롯하에 수원 외곽과 도심의 재개발, 재건축으로 인구는 최대 130만명까지 바라보고 있다. 이런 많은 인구수에 비해 수원의 면적은 생각보다 좁다. 약 3,660만평 인데, 비슷한 인구의 용인시가 대략 1억 8천만평으로 5배 가까이 크다. 그러나 부동산의 특성상 좁은 토지에서 인구가 많은 것은 그다지 나쁜 것은 아니다. 다른 경기도권 도시가 자족하지 못해 대부분 서울의 위성도시화된 것과 달리 수원은 자족도시의 개념이 매우 강하다. 가장 큰 영향을 미치고 있는 것은 국내 최고기업이라 불리는 삼성전자의 사업장이다. 엄청난 규모의 삼성수원캠퍼스는 수원의 위상을 높여줌과 동시에 직저근접을 위한 수요도 많이 만들어 주었다. 특히 영통의 부동산 가격상승에 큰 일조를 하였다. 최근에는 저렴한 새 아파트인 동탄으로 수요가 일부 분산되기는 했으나 수원에서 삼성의 위상은 대단하다. 또한 삼성이 수원에 계속 자리잡고 있는 한 시의 재정도 튼튼하게 하는데 큰 역할을 할 것이다.
수원은 역사적인 도시다. 그러나 필자도 역사에 대해 잘 모르고, 독자분들도 역사를 알고 싶어서 이 책을 집어든 점이 아니라는 것을 알기에 길게 할애할 생각은 없다. 다만 유서 깊은 도시이자 수원 화성이 유네스코 세계문화유산으로 등재되었기에 언급을 하지 않을 수는 없다. 이 곳은 의외로 외국인 관광객이 많이 오는 곳이다.
수원의 역사는...교통은 수원의 또 다른 자랑이다. 아래는 수원시 철도 네트워크인데, 복잡한 노선도를 보여주고 있다. 물론 모두 완공되려면 시간이 필요하지만, 경기 남부권의 중요입지를 차지하고 있는 인구가 기초자치단체 중 1위인 수원의 현황상 교통발전은 타 도시에 비해 빠를 것으로 전망한다.
수원시 광역철도망에 대한 하나의 기사를 살펴보자.
수원시, 신분당선 연장으로 광역철도망 구축 본격화
올해 수인선, 수원외곽순환도로 개통으로 교통 업그레이드
수원시, 신분당선 연장으로 '광역철도망' 구축 본격화
올해 수인선·수원외곽순환도로 개통으로 교통 업그레이드
[파이낸셜뉴스] 경기도 수원시가 ‘신분당선 광교~호매실 구간 연장 사업’의 호재로 격자형 광역 철도망 구축 등 '사람 중심 도시교통 체계' 구축이 본격화 됐다고 21일 밝혔다. 신분당선 연장 사업은 광교에서 호매실로 이어지는 9.7㎞ 구간을 연장하는 것으로, 호매실에서 강남까지 광역버스로 100분 이상 걸리는 거리를 47분 만에 갈 수 있게 된다. 신분당선 연장 사업은 이르면 2023년 공사를 시작할 계획으로, 이를 통해 수원시 교통 체계가 한 단계 더 발전하는 해가 될 것으로 기대하고 있다.
특히 시는 신분당선 연장 사업이 확정과 더불어 수인선 수원 구간과 장안구 이목동과 영통구 이의동을 잇는 수원외곽순환(북부) 고속도로가 개통돼 광역철도망 구축 계획은 탄력을 받게 됐다. 수원역과 인천 송도역을 잇는 수인선은 8월 개통 예정으로, 수원 구간(5.35㎞)에는 고색동과 오목천동에 2개 역이 들어선다. 수인선 수원 구간은 지하에 건설되고, 상부 공간은 산책로 등 주민 편익 공간으로 재탄생한다.
인덕원(안양)에서 수원, 동탄을 잇는 복선전철인 ‘신수원선’은 올해 실시설계 용역을 진행한다. 기본계획에 따르면 신수원선은 인덕원·의왕·수원·동탄으로 이어지는 37.1㎞ 구간에 건설되며, 수원 구간(13.7㎞)은 내년 공사를 시작해 2026년 개통할 계획이다.
수원시를 가로지르는 신수원선이 개통되면 출·퇴근 시간대 경수대로 차량정체가 어느 정도 해소될 것으로 기대된다. 이와 더불어 2018년 예비타당성 조사를 통과한 GTX(수도권광역급행철도) C노선은 예비타당성조사를 통과해 기본계획 용역을 진행 중이다. GTX C노선이 개통되면 수원역에서 서울 삼성역까지 22분, 의정부까지 40여분 만에 갈 수 있다.
서정리역과 지제역을 연결하는 철로를 건설해 수원역을 KTX 출발 거점으로 만드는 ‘수원발 KTX 직결사업’은 올해 실시설계 용역을 진행한다. 진행 중인 모든 광역철도 구축 사업이 완료되면 수원역 그야말로 ‘경기 남부 교통의 중심’으로 거듭난다.
수원역에서 KTX, GTX, 수인선, 분당선, 국철 1호선을 이용할 수 있게 된다.
수인선, 인덕원선, 신분당선 광교~호매실 연장 구간이 모두 개통되면 수원시 전철역은 20여 개로 늘어나게 된다.
기사에서 보듯, 수원시는 교통이 매우 발전한 도시이며 발전할 도시이다. 시내버스 노선도 체계적이라 대중교통 이용이 전국에서도 손에 꼽히는 편리성을 자랑한다. 물론 특정지역의 특정시간대는 엄청나게 막히는 모습을 최근에도 목격했지만, 이건 비단 수원만의 문제는 아니다.
수원 교통 중심 중 하나는 수원역이다. 이 곳은 분당선, 1호선이 운행중이며 GTX 역사가 될 예정이다. 또한 수원역 민자역사 개발 및 주변에 롯데몰, KCC몰 등 상업시설이 대거 등장하여 수원역 인근의 부동산 가격을 끌어올렸다. 편의성을 중시하는 현대사회에서 원스톱으로 쇼핑하고 문화생활을 하며 즐길 수 있는 쇼핑몰이 하나도 아닌 여러개가 등장했다면 부동산에 미치는 파급은 매우 크다. 또한 수원 구도심에서 5000대 1이 넘는 청약경쟁률이 발생하고, 대다수 정비구역에서 매물이 품귀 현상을 보이고 있다. 이는 수원이 최근 들어 호재가 많고 지속적인 개발이 이뤄지고 있으며, 서울의 가격상승여파 및 정책의 풍선효과 등이 맞물려서 나타나는 결과로 보여진다. 특히 수원에서 사실상 최고 가격인 광교가 신분당선의 영향을 많이 받았음을 감안하면 호매실 지역의 가격상승도 기대가 된다. 단 개통까지 약 10년 이상이 소요될 것으로 예상되며, 최근의 급등한 가격이 내려가지 않더라도 호가상 이미 오른 금액에 구입할 경우 투자수익이 어느 정도일지 예상해야 한다.
GTX 등으로 인해 예비타당성 조사만 통과하면 알서천리일 것처럼 생각하시는 분들이 많은데, 사실 이후에도 갈 길은 멀다. 기본계획의 수립과 고시, 기본설계, 실시설계, 설계승인, 공사입찰, 착공의 대략적인 순서를 거치는데 이 과정이 평균 11~12년은 걸린다. 하지만 금액은 상당부분 선반영되기 때문에 아무리 큰 호재라 해도 섣불리 뛰어들면 곤란한다.
물론 지하철역이 없는 지역에 무려 신분당선이 들어가면 가격이 오르는 것은 당연하다. 오른 호재에도 불구하고 추가 상승하리라는 것에 필자도 동의한다. 하지만 투자는 단순히 오르는 것 이상의 추가수익을 추구하는 행위다. 남들이 버는 만큼 버는 것은 제대로 된 투자가 아니다. 당장의 호가는 호매실의 입지를 감안할 때 살짝 비싼 감이 있다.
수원의 가격이 최근 올랐다고는 하지만 가치에 비해 여전히 저렴하다고 본다. 부동산의 가격은 상대적인데 서울을 비롯한 경기도의 많은 도시가 상승하였다. 그러나 수원은 광교를 제외하고는 그다지 많이 오르지 못했었다. 최근에 급상승하는 모습을 보이고 있는데 이를 두고 거품이라고 주장하는 사람도 많지만, 필자가 보기에는 정상적인 키맞추기로 보여진다. 물론 한 없이 이런 상승세가 계속될 수는 없다. 이제부터는 수원의 발전에 맞춰 가격이 상승할 것이다. 수원은 잠재력이 큰 도시다. 워낙 인구수가 많아 100% 자족할 수는 없지만, 삼성전자를 필두로 자족의 기능이 상당하고 시의 재원도 많다. 개발이 더디고 낙후된 지역이 많다고 수원을 평가절하하는 목소리도 나오는데, 필자는 똑같은 그 사실을 두고 반대의견을 내고 싶다. 그만큼 개발할 곳들이 많이 남아있다는 의미다. 또한 그런 낙후되고 더딘 개발을 안고서도 여전히 가격이 낮다. 이는 추후 가격상승 폭이 많이 남았음을 의미한다. 정비구역의 새아파트 가격이 치솟고 매물품귀가 발생하고 있다. 이런 새아파트는 수원에 계속 나타날 것이다. 이는 주변의 가격을 견인할 것이다. 그러면서 수원의 이미지가 깨끗하게 쇄신하는데 도움을 줄 것이다. 인구가 많고, 삼성을 품고, 교통이 발전하는데 가격이 저렴하다. 앞으로의 수원이 기대된다.
