분당선, 광교, 용인
이것이 진짜 부동산 투자다 78부
자 이제 분당선 주변을 둘러보자. 광교가 서울까지의 물리적 거리는 용인보다 더 멀다. 그러나 가격이 매우 높은데 그 이유 중 하나가 신분당선의 존재다. 그러니 용인도 신분당선 역세권 근처의 아파트는 가격이 매우 높다. 분당선보다 신분당선의 가격 상승이 더 높은데, 이는 판교역과 강남역을 지나가는지의 여부와 간결한 노선으로 빠르게 강남까지 진입할 수 있기 때문이다. 신분당선 노선에서 강남구에 다다른 후 가장 먼저 도착하는 역이 바로 강남역이다.
분당선 역시 선릉역, 선정릉역 등을 지나가는 핵심노선이지만 성남을 거치면서 여러 정거장을 거치고 강남구 진입이 수서역부터 시작하여 주거단지 위주인 수서동, 일원동, 개포동, 대치동을 거친 후 삼성동 부근에 도달하다 보니 핵심업무지역까지 시간이 많이 소요된다. (수서역에서 선정릉역까지 강남구간에서만 7정거장이다.)
출퇴근에는 5분도 소중한데, 상당히 많은 시간을 허비하게 되므로 당연히 신분당선의 인기가 더 높다. 광교신도시에 속한 상현역의 서울 방향 다음 역은 성복역이다. 이 주변의 아파트 가격을 보자. 여러분의 생각보다 높을 것이다. 가장 가까운 아파트는 주상복합 형태의 성복역 롯데캐슬골드타운 (19년 6월, 2356세대)이다. 실거래가 내역을 살펴보니, 33평 기준 무려 11억 7200만원에 거래가 되었다. (20년 1월, 16층).
분양 가격이 5억 전후임을 감안하면 서울 A급지 수준의 프리미엄 상승이 이루어졌다. 8억원이 넘었을 때도 P가 3억원이 넘었다고 호들갑이었는데, 더블이 넘게 뛰었다. 현재 호가는 최저 12억원이다. 대단지 새아파트에 롯데몰 바로 옆이라는 이점이 있지만 신분당선 역세권이 큰 역할을 했다. 판교까지 20분이면 갈 수 있고, 강남도 30분이면 도달한다.
반면 성복역에서 거리가 멀수록 가격 상승이 더딘 편이다. 다만 거래가 거의 없던 분위기에서 최근에는 풍선효과로 용인의 아파트를 찾는 사람들이 늘어나는 추세다. 신분당선 부근의 아파트는 신축과 구축이 모두 있는데, 신축의 가격이 부담스럽다면 역세권은 구축을 구입해도 괜찮다. 반면 분당선의 경우에는 되도록 신축 위주로 구입하고 20년이 넘은 재건축이 불가한 비역세권 아파트는 배제하는 것이 좋다. 가격은 사당히 저렴하여 갭도 작아 투자하시 분이 많으신데, 의외로 가격이 잘 상승하지 않는다. 다른 곳이 상승하면 키맞추기를 할 수 있는데 이럴 경우 항상 늦게 오르고 오르는 폭도 작다. 물론 GTX가 들어오는 구성역의 경우는 다를 수 있다. 말 그대로 GTX 효과로 인해 개통이 임박할수록 가격은 올라가는 모습을 보일 것이다.
용인의 플랫폼시티도 이슈가 되고 있다. 83만평 규모의 6조원의 대규모 프로젝트다. 다만 용인 분들에게는 죄송하지만 개인적인 생각으론 너무 앞서가면 안된다. 어떤 지자체든 개발하고 싶은 마음은 똑같다. 물론 경기도에서도 적극적인 편이지만 그렇다 해도 실제 계획과 현실은 많이 다르다. 계획으로 가격이 오를 수는 있다. 그렇다면 기존의 보유자는 상관 없다. 그러나 계획으로 오른 가격으로 이후 뛰어든 투자자가 매수한 후 계획이 틀어지면 금액은 다시 떨어지게 된다. 그럼 보유자는 손해 볼 것은 없지만 투자자는 손해다. 그러니 조금은 더 추이를 지켜보면서 나아가는 것이 좋다. 최근의 비용편익 분석에서는 0.87로서 약간 부족한 모습을 보이고 있다. 보통 B/C는 1이 넘어야 한다. 그래야 수익성이 나오기 때문이다. 물론 반드시 1이 되어야만 사업이 진행되는 것은 아니다. 그러나 용인뿐 아니라 대부분의 사업이 무산되거나 무기한 연기되는 경우도 많고, 잘 진행되는 경우도 기본 수년은 계획보다 늦어지는 경우가 허다해 계획목표만 보고 투자하는 우를 범해서는 안된다. 현재 플랫폼시티의 개발 완료는 2028년으로 공식적으로 나와있지만 필자에게 예측하라고 한다면 제대로 진행된다고 전제해도 2035년은 될 것이다.
투자에서는 시간도 중요하다. 아주 적은 소액투자라면 십수년을 기다려도 문제 없지만 대부분의 사람들에게 부동산을 하나 구입하는 것은 거의 올인인 경우도 많다. 그런 분들은 소위 덜 먹더라도 위험성이 크지 않은 안전한 투자를 하시는 것이 좋겠다.
단, 최근 용인은 플랫폼시티와 별개로 풍선효과의 덕을 보고 있다. 한동안 멈춰 있던 대형평수도 조금씩 약진하고 있고, 새아파트는 무섭게 오르고 있다. 이렇듯 밀어주고 끌어주면서 가격이 상승중이다. 용인이 가지고 있는 기본입지는 매우 좋다. 경기도 최고인 판교와 분당과 큰 차이가 없다. 광교보다 더 오를 잠재력이 있는 곳인데, 계획적이지 못한 도시개발 때문에 상대적으로 인기가 없다.
도시개발이 하루아침에 되는 것은 아니니 개발을 기대하는 투자는 그다지 효율적이지 못하다. 그보다는 신분당선 역세권 주변의 아파트를 구입하는 것이 좋다. 이론적으로는 대형평수보다는 소형평수가 좋기는 한데, 대형의 가격이 여전히 저렴하기 때문에 지금 타이밍에서는 대형평수의 향후 가격흐름도 좋을 것으로 판단한다. 현재 용인은 소형이냐 대형이냐의 문제보다는 역세권과 비역세권이냐의 문제가 더 중요한 요소다.
