전월세전환율 4% → 2.5%로 계약갱신때 월세 부담

정부가 8.19일 작은 정책 하나를 더 발표했습니다.

임대차3법의 영향으로 전세가격이 계속 오르고 있고, 기존 전세매물이 점점 반전세 혹은 월세의 가속화 현상을 보이고 있는 시점에서 이를 차단하기 위해 정부가 입장을 내놓은 것이죠. 

내용은 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5%로 하향조정하는 겁니다. 세입자들에게 조금 더 편의를 제공하겠다는 의미이고, 임대인 입장에서는 그다지 좋은 뉴스가 아니죠.

위 자료를 보시게 되면 법정전환율이 현재는 4%인데, 시장에서는 5%~5.9%의 모습을 보이고 있습니다. 서울보다 전국의 전환율이 더 높은 모습입니다. 중요한 것은 시장에서 이미 법정전환율을 넘어서는 전환율을 보이고 있다는 겁니다. 즉 지금까지 이 법정전환율은 강제사항이 아닌 권고사항이라는 의미입니다. 말이 권고지 따르지 않아도 별다른 제재를 받지 않습니다. 심지어 국민 대부분은 전월세 법정전환율이라는 것이 있는지도 몰랐던 분들도 많을거라 생각됩니다. 여하튼 이 전환율은 상기 도표에 나와있다시피 현행은 '기준금리 + 3.5%' 입니다. 

3.5%는 법률적으로 정해진 상수고 기준금리는 수시로 변하는 변수입니다. 우리나라의 기준금리가 0.5%이므로 지금은 4%를 적용하게 됩니다. 

4% 전월세전환율이 무슨 의미냐면 보증금 1억원을 월세로 전환시 연 4%, 즉 연간 400만원의 월세를 받을 수 있다는 의미입니다. 그럼 대략 월 33만 3천원 정도의 월수익이 가능합니다. 그런데 이걸 연 2.5%로 바꾸면, 연간 250만원의 수익이 되고, 월 20만 8천원으로 월수익이 확연히 줄어듭니다. 임대인은 반발을, 임차인은 환영을 할만한 내용이죠. 문제는 앞서 언급했듯 강제성이 없어서 실효성이 얼마나 있을지에 대한 부분과 임대인의 반발입니다.

또한 전월세상환율 제도는 전세에서 월세로 전환할 경우에만 적용하고, 월세를 전세로 전환할 경우에는 적용되지 않습니다. 이 경우에는 임대인, 임차인간 협의를 통한 금액, 즉 ‘시장 전환율’로 결정됩니다. 무언가 모순이 있는 듯 하지만 현재 정부의 정책기조가 임차인 보호에 지나치게 맞춰져 있다보니 이런 모습이 나오게 되네요. 

정부 관계자들은 향후 추가적인 부동산정책을 계속 낼 것으로 보입니다. 일방적인 정책이라는 비판이 나오고 있는데 부디 부작용이 시장에 악영향으로 나타나지 않고 시장안정화와 정상화의 모습으로 나타나길 기원해봅니다. 

 이승훈 소장.