집값 떨어졌다던 마포... 20년된 아파트도 신고가
<기사 원문 발췌 - 헤럴드경제 20.9.9>
▶ 하락했다는 마래푸, 8·4 이후 모든 면적서 신고가
강북의 대표적인 직주근접 지역인 마포구는 8·4 대책 이후 현재까지 매매거래가 많았던 단지 5개의 실거래가를 전수조사한 결과, 모든 단지에서 역대 최고가 거래가 나왔다. 앞서 언급한 도화동 외에 공덕동, 아현동, 염리동 등 전역에서 가격 경신이 나타난 것이다. 특히 부총리가 언급한 마포래미안푸르지오는 거래된 전 면적에서 신고가를 기록했다. 하락 사례로 든 마포래미안푸르지오 59㎡ 거래가 11억원은 단 한 건으로 8·4 공급 대책 이후 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 오른 7건의 같은 규모 계약건 가운데 6건은 모두 14억원을 넘겨 팔렸다. 이 가운데 고층인 15층은 14억5000만원 최고가에 팔렸고, 84㎡(8월 15일, 17억1000만원), 114㎡(8월 13일, 19억2000만원) 등 거래된 모든 면적형에서 역대 가장 높은 값에 계약됐다.
최근에 홍남기 부총리께서 8.4 대책의 성과를 말씀하시면서 예로 든 사례가 반포자이 4억 하락, 마포래미안푸르지오(이하 마래푸) 3억 하락 등입니다. 그런데 위의 기사를 보면 뭐가 고개가 갸우뚱합니다. 8.4대책 이후 7건의 계약 중 1건만 3억 하락했고, 나머지 6건은 모두 신고가를 갱신합니다. 그런데 하락한 1건만 유독 강조하면서 8.4대책의 성과라고 치하한 것은 솔직히 좀 억지라는 생각이 들지 않을 수 없습니다. 더구나 6건은 신고가인데 1건만 3억원이나 저렴한 금액에 매매가 되었다는 것은 이상거래라는 판단이 듭니다.
시장에서 14억원에도 충분히 팔리고 있는데 어떤 바보가 11억원에 매도를 할까요? 여러분들 같으면 그렇게 하시겠습니까? 아마 단 1명도 그런 행동을 하지 않을 겁니다. 그렇다면 도대체 저가매도의 정체는 뭘까요? 합리적으로 추론해 볼 수 있는 것은 '특수 거래' 라는 것이죠. 즉 특수관계자 간 거래, 결국 가족간 거래일 가능성이 매우 큽니다. 가족간에는 증여를 주로 하지만 매매를 한다고 해도 문제될 것은 없습니다. 드물긴 하나 가족끼리도 돈 받고 매매할 수 있죠. 단, 일반적이긴 않기 때문에 가족간 거래가 있을 경우 과세당국은 일단 증여 추정의 원칙을 적용하니다. 그리고 "이 거래는 증여가 아니라 유상거래입니다." 를 증명하는 것은 거래당사자에게 일임됩니다.
여기서 몇 가지 세법의 내용을 공부하셔야 합니다. 조금 어려울 수 있으나 알면 도움되는 내용이기에 알아두시면 좋으실거에요. 먼저, 가족간 매매의 경우 세금 탈루 목적이 강하다고 볼 수 있으므로 국세청은 일반적인 원칙을 정하고 이를 어기면 세금을 부과합니다.
내용은 다음과 같습니다.
매도자
특수관계자(가족 등)에게 저가(시가의 5% or 3억원 차이)로 양도할 경우 시가로 고쳐 과세.
매수자
매수자는 낮은 가액으로 취득했으니 세금 이득. 이득금에 대해서는 과세(증여세) 부과. 단 이득금이란 시가의 30% or 3억원 차이가 나야 한다. (이 때, 특수관계자가 아닌 경우는 그냥 시가와 30% 차이만 적용함. 그러므로 타인과의 거래에서는 시가의 30% 수준으로 싸게 팔아도 아무 문제가 없는 반면, 가족에게 싸게 팔면 증여세가 부과됨)
이번에 반포자이 4억원 하락이나, 마래푸 3억원 하락 등은 제가 직접 확인한 것은 아니지만 가족간 거래의 가능성이 99%입니다. 반포자이의 경우 거래 당시 시세가 약 27억 5천만원입니다. 여기서 3억원 빠진 금액이 이번 급매거래가액(24억 4천만원)과 유사합니다. 마래푸 역시 거래 당시 시세 13억 5천만원에서 3억원 빠진 금액과 유사 (11억원) 합니다. 시세란 정확한 것은 아니어서 거래 당사자들은 세무사와 상의하여 보수적으로 거래가액을 정했을 것입니다. 이런 사례는 수시로 일어나는 가족간 거래입니다. 이것을 8.4대책의 효과라고 보기엔 무리가 있습니다. 올 초에도 잠실의 아파트에서 4억원 저렴한 급매가 거래되었습니다.
당시에도 역시 가격 하락의
매도자 : 특수관계자 (가족 등) 에게 저가 (시가의 5% or 3억원 차이)로 양도할 경우 시가로 고쳐 과세.
매수자 : 매수자는 낮은 가액으로 취득했으니 세금 이득. 이득금에 대해서는 과세(증여세) 부과.
단 이득금이란 시가의 30% or 3억원 차이가 나야 한다. (이 때, 특수관계자가 아닌 경우는 그냥 시가와 30% 차이만 적용함. 그러므로 타인과의 거래에서는 시가 30% 수준으로 싸게 팔아도 아무 문제가 없는 반면, 가족에게 싸게 팔면 증여세가 부과됨) 징조라는 등 언론에서 대서특필했습니다만 결국 가족간 거래도 알려졌죠.
여러분은 이런 초급매가 나오게 되면 시세하락을 논하기에 앞서 특수관계자 간의 거래라고 판단하는 것이 우선입니다. 이건 부동산 업계에서는 당연히 인식되어 있습니다. 그런데 부총리께서 언론에 이런 예를 들어 말씀하셨다는 것이 아쉽습니다. 또한 정부의 데이터 해석능력이 너무 떨어진다는 인식을 줄 우려가 있습니다. 앞으로는 더 상세한 현장의 얘기에 귀를 기울였으면 하는 바램입니다.
이승훈 소장.
