전세가 > 매매가 역전 수도권 아파트로 확산

전세가보다 매매가가 더 높을 수 있을까요?

이론적으로 아주 불가능한 건 아닙니다만, 실제로 나타날 일은 거의 없습니다. 그런데 최근 오늘 칼럼의 제목과 같은 기사가 나왔습니다. 정말일까? 기사를 살펴봤습니다.

최근 전셋값이 급등하고 있다는 얘기는 지겨울만큼 들으셨을겁니다. 제가 어떤 현장에 나가도 전세물량을 체크하는데, 서울의 거의 전지역이 전세 매물이 귀해도 너무 귀합니다. 경제의 기본 원칙인 수급논리에 의해 귀한 전셋값은 폭발적인 가격상승을 보이고 있습니다. 문제는 당분간 전세공급이 나올 일이 없어 이 상황이 계속될 것으로 보인다는 겁니다. 그럼에도 현재 이미 전세가격이 너무 치솟아 매매가를 능가한다는 기사가 나오니 앞으로 어찌 될지 진심으로 걱정됩니다. 

그런데 실제로 전세가격이 매매가격을 넘어설 수는 없습니다. 매매가와 전세가는 대략의 시세는 있지만 정해진 정가는 없습니다. 단지 상황에 맞게 호가에서 조금 조정되어 가격이 정해집니다. 그렇기에 전세가격이 올라갔다면 매매가 역시 올라간다고 보면 됩니다. 예를 들어 기사에서는 한 아파트의 매가가 2억 1500만원인데, 전세는 2억 2천만원이라고 합니다. 이 보도가 틀린 것은 아닙니다. 다만 2억 1500만원의 매매가와 2억 2천만원의 전세가는 다른 호수입니다. 30층짜리 아파트의 경우 28층은 5억쯤 한다면, 1층은 4억이면 살 수 있습니다. 동, 층, 향, 조망 등에 따라 같은 단지 아파트라도 가격 편차가 큽니다. 전세 가격도 좋은 층, 향을 가지고 있으면 비쌉니다. 그래서 28층의 경우 전셋값이 4억 2천만원입니다. 그럼 이것만 보고 이 아파트의 매매가는 4억원인데, 전세는 4억 2천만원이다. 라고 기사를 작성할 수 있습니다. 틀린 말은 아니지만 정확한 기사도 아닙니다. 독자들이 오해할 수 있게끔 글을 작성한 것이거든요.

만약 정말로 전세가격이 치솟았다고 가정해보죠. 28층의 아파트 전세시세는 4억 초반이었는데, 1억원 정도가 올라서 5억 2천만원이 되었다고 해보죠. 그럼 과연 누가 5억원에 매도하려고 할까요? 5억 5천만원으로 올려도 하루만에 팔릴 겁니다. 그러니 전세가격이 5억 2천만원인데, 매매가는 5억원이라서 전세가격이 매매가격을 역전했다는 것은 정확한 정보는 아닙니다. 만약 정말로 매가가 5억원이고, 전셋값이 5억 2천만원이라면 세입자 역시 불안해서 계약하지 못합니다. 소위 깡통전세가 확실하니까요. 

물론 아예 불가능한 건 아니라고 서두에서 말씀드렸죠? 집값이 폭락하는 시기거나, 입지적으로 도저히 부동산으로서의 가치가 떨어지는 지역에서는 매가보다 전세가가 높을 수도 있습니다. 그러나 정상적인 시기에 정상적인 지역에서 이런 일이 발생하지는 않습니다. 다만 이런 것은 가능합니다. 내가 집을 샀을 때는 전세 8천만원에 안고 1억원(2000만원 갭)에 구입했는데 갑자기 전세 가격이 높아져서 불과 3개월 뒤에 새로 전세를 놓을 경우 1억 2천만원에 전세를 놓게 되는 겁니다. 그럼 투자금이 아예 없게 되겠죠. 기사에서도 전남에서 이런 사례가 나타나고 있다고 합니다.

이는 저 또한 경험해보았습니다. 10여년 전 중랑구 면목동에 빌라를 구입했는데 구입할 때는 1200만원 갭투자를 했지만 불과 4개월 뒤 전세금 2천만원을 올려 받아 투자금을 모두 회수하였습니다. 이런 식의 투자는 투자금이 들어가지 않기 때문에 사실상 무한대로 집을 구입할 수 있습니다. 저는 중랑구 면목동, 부천시 원종동, 고강동 등에 이런 식의 투자를 통해 초보 투자자 시절 돈이 별로 없었음에도 종자돈을 많이 모을 수 있었습니다. 그리고 이런 자금을 밑천으로 열심히 공부하고 투자해서 자산을 많이 불렸습니다.

지금도 잘 찾아보면 매우 적은 투자금액으로 투자할 수 있는 물건이 있습니다. 물론 지금은 당시와는 다른 환경이라서 고려할 것이 많지만 이런 소액 투자방식 자체의 효용성은 여전히 유효합니다. 기회가 되신다면 권해드리고 싶습니다. 어떻게 투자해야하는지에 대한 방법은 나중에 기회가 되면 알려드리기로 하겠습니다. 아무쪼록 전세가격이 빨리 안정을 되찾았으면 합니다. 감사합니다.

이승훈 소장.