등록 임대주택은 2년간 10% 인상 불가

최근 연간 5%씩 2년 10% 인상이 가능하다는 해석을 내놓아 곤욕을 치렀던 국토부가 논란이 불거지자 부랴부랴 반박자료를 냈습니다. 제목 자체가 10% 인상이 가능하지 않다고 썼을 만큼 급했나 봅니다.

보도설명자료를 보면서 설명드릴게요.

<이하 보도설명자료 원문 발췌 및 이소장 해설>

□ 보도에서는 국토교통부가 등록 임대주택은 일반 임대차계약과 달리 1년에 5%씩, 2년간 최대 10%까지 임대료를 인상할 수 있다는 해석을 내놓았다고 하고 있으나, 이는 세부사항과 다릅니다.

ㅇ 민간임대주택 특별법(이하 “민특법”이라 함)은 등록 임대주택의 임대차계약 기간에 대해 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 임대차계약 기간에 대해서는 일반 법인 주택임대차보호법(이하 “주임법”이라 함) 제4조제1항*의 규정을 적용받게 됩니다.

▶ 특별법은 상위 법령은 아니지만 일반법에 우선해서 적용한다는 의미입니다. 그러니 민간임대주택 특별법은 주택임대차보호법에 우선하여 적용됩니다. 그런데 특별법에 명시되지 않은 내용은 일반 법령, 즉 여기서는 주임법을 적용받게 됩니다. 만약 주임법에도 내용이 없는 부분은 가장 일반적으로 총론적 성격의 법인 민법을 적용받게 되는 겁니다. 내용을 보니 민특법에는 임대차계약‘기간’에 대한 내용 명시가 없으므로 일반 법인 주임법을 적용하고, 주임법에 기간에 대한 내용은 아래와 같습니다.

□ 제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

▶ 이 뜻은 임차인의 경우 1년짜리 임대차 계약을 해도, 1년 만기 뒤 퇴거하지 않고 “그냥 1년 더 살래요.” 가 인정된다는 것이다. 사인 간의 협의에 의한 계약임에도 임차인 보호 목적의 강행규정입니다. 그래서 임차인이 “6개월만 살고 나갈래요, 1년만 살고 나갈래요.” 하더라도 임대인 입장에서는 최대 2년까지 감수해야 하는 것입니다.

□ 즉, 등록 임대주택에서 1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 해당 계약은 주임법 제4조제1항에 따라 임대차 기간을 2년으로 보게 됩니다. 다만, 같은 조 제1항 단서에 따라 임차인이 2년 미만(예: 1년) 계약을 원하는 경우에는 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다는 것입니다.

▶ 결국, 임차인이 2년을 주장할 수 있음에도 그냥 1년 계약 후 만기가 되었으니 법을 활용하지 않고 양심상 만기 이후 합의에 의해 새롭게 계약 갱신을 할 경우에만 5% 인상이 된다는 의미입니다. 임차인이 그렇게 할 가능성이 매우 낮기 때문에 현실적으로 매년 5% 인상이 되기는 어렵습니다.

□ 따라서 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도, 임대차 기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다.

□ 더불어 보도에서 "등록 임대주택임에도 불구하고, 최근 전세 품귀에 따른 임차인의 협상력 약화에 따라 임차인이 1년 단위의 불리한 계약 조건 등을 감내할 수밖에 없다" 는 것은 주임법 및 민간임대 특별법상 공적 규제를 감안할 때 현실에 부합하지 않습니다.

□ 우선 임대 사업자의 요청으로 임대차계약기간을 1년으로 책정했다 하더라도 임차인은 주임법 제4조 1항에 따라 당연히 임대차 기간을 2년으로 적용받을 수 있습니다.

□ 더불어 등록 임대주택에서 임차인의 귀책사유가 없는 한, 임대 사업자가 임대의무기간 내에서는 임대차 계약 갱신을 거절할 수 없으므로 (민특법 제 45조), 임차인이 원하지 않음에도 불구하고 1년 단위 계약 및 계약갱신을 수용할 필요가 없습니다.

결론을 내보면,

이론적으로는 연간 5% 인상이 가능하나 임차인이 법을 모르는 경우에나 가능한 상황입니다. 그러니 2년에 10% 인상이 현실적으로는 힘들다고 봐야 합니다.

감사합니다.

이승훈 소장.