전세 5% 이내 올리라 더니 임대업자는 10%도
저는 제목만 보고 무슨 뜻인지 바로 이해했지만 부동산에 대해 생소하신 분들은 생뚱맞게 뭔 소린가 하셨을 겁니다. 우리나라는 주택임대 사업자 제도가 있습니다. 임대 사업을 양성화시키기 위해 2016년부터 적극적인 임대 사업 정책을 폈고, 18년도 상반기까지 그랬습니다. 그러니까 현 정부도 초기에는 임대 사업 활성화를 위해 매우 적극적인 인센티브를 부여했습니다. 그러다가 18년도 9월(9.13정책)부터 180도 바뀌어 임대 사업의 혜택을 하나둘씩 축소하더니 지금은 사실상 거의 혜택은 없고 의무만 남은 상황입니다. 그러니 임대 사업자들의 불만이 하늘을 찌르고 있는 거지요. 그리고 남아있는 몇몇 혜택도 입법예고된 법률을 보면 조만간 사라질 것으로 보입니다.
정부가 이렇게 태도를 바꾼 이유는 원래 취지인 안정된 전월세 가격의 효과보다는 절세효과로 인한 가격 상승의 부작용이 더 크다고 봤기 때문입니다. 하지만 급작스러운 정부의 변경된 태도에 믿고 주택임대 사업자를 등록한 수많은 사람들은 크게 분노하고 있습니다. 정부의 입장도 이해하지 못하는 건 아니지만 정책을 이렇게 하루아침에 바꾸어버리면 정책 신뢰도가 떨어져 사회적 혼란이 가중되고 이후 정부가 추진하는 사업에도 걸림돌이 됩니다.
정부는 임대 사업에 대한 폐해가 커서 서서히 제도를 없애고 있으며 대신 강제적으로 임차인 보호를 강화하는 법률을 강행하고 있습니다. 이로 인해 불협화음이 나는 경우가 많아지고 사회적 비용도 커지고 있습니다. 현행법상 임차인은 계약이 만료된 후 5%를 한도로 하는 계약 갱신청구권이 생겼습니다. 예전에는 임대 사업이 등록된 집에서만 5% 인상이 제한되었고, 그 외의 집은 임대인의 호가로 정할 수밖에 없었으나 이제는 모든 주택에서 제한된 인상금액만 주면 2년을 더 거주할 수 있게 된 겁니다.
반면 주택임대 사업자는 임대차법을 적용받는 것이 아니라 민간임대주택 특별법(이하 민특법)의 적용을 받게 됩니다. 서울시가 국토교통부에 이에 관해서 질문을 했더니 국토부와 이와 같이 답변을 한 겁니다. 민특법에서는 연 5% 상승률 제한이 있습니다. 계약 만료 시 5% 상승률 제한이 아니라. 연 5%입니다. 그러니 전세의 경우 보통 2년 계약을 하니까 1년 뒤 5% 올리고, 또 1년 뒤 5% 올리면 10% 인상이 되는 것이지요. 이것은 계약기간 중에도 올릴 수 있는 조항입니다. 대부분의 분들은 이런 내용을 잘 모릅니다. 여러분도 2년 전세 기간 중간에 인상하는 경우는 본 적도 들어본 적도 없을 겁니다. 부동산업을 하고 있는 저도 본 적이 없습니다. 이는 조건이 까다롭기도 하고 애매하기도 해서입니다. 주택임대차보호법상 차임증감청구권(증감이라는 말에서 보듯 감액을 요청할 수도 있습니다. 물론 이런 케이스 역시 본 적은 없습니다)은 경제 사정의 변동 등의 조건이 붙습니다. 그런데 이 말이 참 모호합니다. 그러니 실제로는 활용되지 않고 있는 죽어있는 법률조항입니다.
하지만 최근 임대인들이 많이 화가 났지요? 법률적 해석의 범위가 어디까지일지 사례가 나와봐야 정확하겠지만 전세 시세가 올랐다면 임대 기간 중 1년이 지나면 5% 인상이 가능할 수도 있습니다. 이렇게 되면 주택임대 사업자의 주택에 입주한 세입자가 오히려 더 비싼 보증금을 지불해야 합니다. 그들이 임대 사업자용 주택에 들어간 이유는 5% 상승률 제한이라는 커다란 혜택을 기대하고 왔는데 현실을 오히려 더 비싼 보증금을 줄 수 있는 상황으로 바뀌어 버린 겁니다.
최근의 부동산시장은 너무나 혼란스럽습니다. 법이 우후죽순 생기니 해석도 다양하고 부작용은 점점 많아지고 있습니다. 그러나 법을 만든 국회, 유관기관인 국토부, 담당 공무원 등 어느 누구도 시원한 답변을 못하고 있습니다. 이런 상황에서 피해는 국민들이 받고 있는 것이죠.
너무 성급하게 법을 만드니 피해자가 양산되고 있습니다. 이미 통과한 법에 대해서는 꼼꼼히 따져보고 보완책을 만들어주시고, 신설할 법은 자세히 파악해서 혼란이 없는 형태로 만들어주셨으면 합니다. 감사합니다.
이승훈 소장.
