"부르는 게 값" 잇단 규제에도 아파트 신고가 경신
정부의 임대차 3법 및 공급대책 등 정책 발표 후 거래량이 급감하고 있습니다. 이는 서울도 마찬가지 상황입니다. 그런데 가뭄 속 거래에서도 신고가는 경신하고 있습니다. 보통 우리는 거래량이 떨어지면 가격도 떨어질 것이라는 막연한 믿음이 있는데, 어떻게 된 걸까요?
차근차근 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 부동산은 지역별로 나누어 고려해야 합니다. 그래서 전국 부동산 가격이 올랐네 떨어졌네 하는 것은 사실 거의 의미가 없는 데이터입니다. 전국 부동산 가격이 올라도 내 집이 떨어졌으면 아무 의미 없는 것처럼요. 가격의 상승과 하락은 특정 조건을 달아야 합니다. 예를 들면 범위를 간소화해야지요. 서울 강남구의 가격 데이터는 의미가 있게 됩니다. 강원도 철원 지역의 데이터도 의미가 있습니다.
현재 부동산 가격 변동을 지역별로 살펴보면 가격이 올라가는 지역과 떨어지는 지역의 구분이 명확합니다. 그래서 상승을 주장하는 분들은 상승지역의 데이터를 설명하고, 하락을 주장하는 분은 하락하는 지역의 데이터를 가져와서 설명합니다. 그리고 그것을 확대 해석합니다. 예를 들어 ○○ 지역의 하락이 두드러지고 있는데, 그 데이터를 보여주면서 “봐라!! 지금 부동산 시장이 이렇다! 대폭락이 올 것이다.”라고 주장한다면 정말 그렇게 믿는 사람들이 엄청나게 많습니다. 객관적 통계에 대한 맹신과 해석의 부족함 때문입니다.
앞서 설명드렸듯 부동산을 철저하게 지역별로 분석해야 합니다. A 지역이 올랐어도 B 지역은 떨어질 수 있습니다. 또 똑같이 상승한 지역도 C 지역은 10만큼 올랐을 때, D 지역은 100이 오를 수도 있는 겁니다. 요점은 부동산은 부동성의 특징 때문에 반드시 지역별로 세분화해서 분석해야 한다는 것입니다.
오늘 기사 중 홍남기 부총리의 발언을 보면 거래량이 급감하고 있고 그 와중에 신고가를 경신하는 단지와 가격이 하락하는 단지가 공존하고 있다고 했습니다. 그러니 지금 부동산이 안정되고 있다고 말하기는 힘듭니다. 안정되었다고 말한다면 그 근거는 전국 단위 아파트 가격변동일 텐데 계속 강조했다시피 의미가 없는 데이터입니다. 최근 상황을 매우 단순화시켜 말하자면 서울은 신고가격 경신, 지방은 가격 조정입니다.
이런 현상이 발생하게 된 이유는 여러 가지가 있는데요, 다 다루기에는 힘들고 한 가지만 먼저 살펴볼게요. 그건 다주택자를 옥죄는 정책입니다. 이런 정책이 똘똘한 1주택 보유로 사람들을 유도했기 때문입니다. 1주택을 선택해야 한다면 ‘서울 vs 지방’ 중 어디를 선택할지는 자명합니다. 서울 내에서도 ‘강남 vs 비강남’으로 분류가 되겠고 당연히 선택지는 뻔합니다. ‘한강변 vs 비한강변’ 뻔하고요, ‘신축 vs 구축’ 뻔합니다. ‘재개발지 vs 일반지역’, ‘인지도 높은 곳 vs 낮은 곳’ 등등 사람들의 선택은 누구나 똑같습니다. 이러니 그렇게 좋은 지역을 누구나 원할 때의 가격은 계속 치고 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 신고가는 계속 경신됩니다. 이런 기본적인 내용을 모르는 사람들이 “지방의 00지역의 가격이 떨어졌네”, “지방 00지역이 미분양이 났네” 이런 영상 보면서 확대해석을 하며 ‘아~ 조금만 기다라면 가격이 하락하겠구나’라는 허황된 생각에 빠지는 겁니다.
그리고 이런 주장을 끊임없이 하는 사람들이 있죠. 그 사람들이 말도 안 되는 그런 주장을 하면서도 부동산에 대한 기본적인 이해가 부족한 분들이 꾸준히 호응을 해주니까 더 신이 나서 떨어진다고 호도합니다. 실제로 그분들은 4~5년 전부터 똑같은 주장을 했습니다. 그리고 4~5년째 틀리고 있습니다. 그럼에도 호응도는 더 커져갑니다. 쉽게 이해하기 어렵습니다만 실제 그렇습니다. 거의 광신도 수준입니다. 어쨌든 본인 인생은 본인이 책임지는 것이니까 알아서 하겠지요.
자. 오늘 내용을 정리하고 활용하자면 이렇습니다. 내가 가지고 있는 주택이 “내 생각이 아닌” (이 부분이 중요합니다). 내 생각이 아닌 제3자가 볼 때도 객관적으로 좋은 부동산이라면 무조건 보유해도 됩니다. 가격이 떨어진다는 기사가 많이 나와도 내 부동산과는 전혀 연관성이 없으니 걱정 붙들어 매세요. 부동산처럼 개별성이 강한 상품이 없습니다. (부동산학개론에서 매우 강조하는 내용 중 하나입니다. 개별성!!)
그런데 보유 주택이 좀 별로인 경우, 매도를 고려해 볼 필요성이 있습니다. 매도하면서 가만히 있으면 안 되고, 상급지로 갈아타기를 해야겠지요. 그렇게 업그레이드하면서 점점 좋은 부동산을 보유해야 합니다. 그렇게 올라가면 어느 순간 더 이상 팔지 않고 평생 가져가도 되는 부동산에 다다르게 되고, 나는 어느새 자산가가 되어 있는 겁니다. 여러분들의 성투를 위해 건투를 빕니다. 파이팅~ ^^
이승훈 소장.
