50층 공공 재건축 가능한 '4종 지역' 생긴다
서울 지역에서 35층을 초과해
최고 50층까지 아파트를 지을 수 있는
이른바 '4종 주거지역'이 신설된다.
기존 준주거지역을 세분화해 주거 중심의 준주거지역을 신설하는 방식이다.
서울시 관계자는 “기존 준주거지역은 주거지역과 상업지역의 완충지역으로 운영되고 있어 공공 재건축의 취지와 목적엔 맞지 않는다"라며 “용도와 용적률 등에 차별화를 두게 될 것”이라고 말했다. 준주거지역은 주거 기능을 주로 하되 상업적 기능의 보완이 필요한 곳이다. 주거지역 가운데 상업적 성격이 가장 강하다. 주거에 초점을 맞춘 준주거지역이 만들어지면 4종 주거지역이 생기는 셈이라고 서울시 측은 설명했다.
지난해 8월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정이 이뤄지면서 서울시가 용도지역 재편을 할 근거가 마련됐다. 부동산 전문가들은 최종 재편 결과에 따라 같은 용도지역이라도 땅의 가치가 크게 달라져 시장에 상당한 반향을 일으킬 것으로 예상하고 있다.
서울시가 2017년 시행한 ‘용도지역 체계 재편 방안 연구용역’에 따르면 현재 11개인 용도지역을 최대 19개로 세분화하는 방안이 거론된다. 보고서는 준주거지역을 총 4개의 복합주거지역으로 나눠 용적률을 200~600%로 차등화하는 방안을 제시했다. 일반상업지역도 1·2·3종으로 나눠 400~800%로 용적률을 달리 적용한다. 여의도와 삼성역 같은 중심상업지역은 지역에 따라 용적률을 최대 1500%(현재는 1000%)까지 늘리는 방안도 제시됐다.
서울시는 이 같은 용역 결과를 실제 어떻게 반영할지에 관한 신규 용역을 연내 마무리할 계획이다. 서울시 관계자는 “최종 재편 내용이 확정되기까지는 상당한 시간이 걸리겠지만 부동산 시장 안정화 필요에 따라 선제적으로 준주거지역 세분화부터 하는 것”이라고 설명했다.
12일 자 기사를 일부 발췌한 내용입니다. 현재는 주거지역을 1,2,3종으로 구분하고 용적률을 각각 200%, 250%, 300%를 적용합니다. 이것도 국토계획법상 상한선이고 서울시의 경우 50% 정도씩 떨어져 150%, 200%, 250%를 적용받고 있습니다. 정부는 여기에 더 상향된 용적률이 가능한 사실상 4종 주거지역을 만든다고 합니다. 3종 주거지역 바로 위 단계가 준주거지역인데 이곳의 용적률이 400%입니다. 그래서 준주거지역의 용적률을 500%로 상향해서 주택 공급을 늘리는 방안을 검토했었으나 준주거지역이 순수 주거지 목적보다는 상업지의 보완적 성격도 강한 입지가 많기 때문에 거주가 편한 주택 지역을 따로 선정하여(4종 일반 주거지) 만든다는 의미입니다.
또한 일반상업지역도 400% ~ 800%로 차등화하고, 중심상업지역의 경우 1500%까지 늘린다고 합니다. 1500%라고는 하나 실제로는 3000%까지 얘기가 나왔었고, 개인적으로 불가능하지 않다고 판단하고 있습니다. 어차피 서울의 주택 공급은 어제, 오늘 일이 아닙니다. 수요를 잡는 것도 한계가 있습니다. 그러니 여야를 막론하고 누가 정권을 잡든 서울에 주택 공급은 무조건 계속될 겁니다. 한정된 땅에 공급을 계속하려면 방법은 딱 한 가지 밖에 없습니다. 높게 지을 수 있게 허가해 주는 겁니다. 지방에서는 높이 안 지어도 땅이 많으니 굳이 용적률을 높여줄 필요가 없습니다만, 서울은 땅이 없으니 높게 짓게 해주는 방법 외에는 없는 겁니다. 그러니 서울에 토지를 가지고 있는 분들은 대박입니다. 앞으로 토지가치의 상승이 불 보듯 뻔하며, 가격은 천정부지로 치솟을 겁니다. 특히 용적률이 상향되거나 4종 주거지역으로 편입되는 곳은 순식간에 가격이 2배가 뛰는 것도 가능합니다.
어쨌든 이 기사를 보고 여러분이 아셔야 할 것은 서울의 토지가치는 확연히 좋아지고 가격은 뛸 것이라는 겁니다. 서울 주변에 토지가 나온 것이 있다면 얼른 잡으셔야 하겠습니다. 노파심에서 말씀드리면 서울에서 토지라 함은 순수 나대지를 말하는 것은 아닙니다. 당연히 나대지는 서울에 없지요. 오래된 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등을 말하는 겁니다. 그걸 구입하고 철거 후 새롭게 건물을 지으면 되는 거니까요.
상업지, 준주거지, 주거지 등을 막론하고 서울의 토지 가격은 앞으로 쭈~욱 갈 겁니다. 경기를 타지도 않고, 정책에 휘둘리지도 않는 그런 상품이라고 보시면 됩니다. 2년 전쯤 영등포 지역의 대로변에 좋은 땅이 나와서 계약 체결 직전까지 갔다가 매도자 5명 중 1명이 극구 반대하여 못 샀던 기억이 더 아프게 다가오네요. 당시 평당 3000 초반이던 것이 현재는 5000만 원을 훌쩍 넘겼습니다. 아~ 또 열이 받네요~^^ 심호흡 좀 하고.. 후~~~~ㅡㅡ;
편안한 하루 보내세요~^^
이승훈 소장.
