24번째 ‘전세대책’ 임박 ...

가장 확실한 카드는 세금

전세난이 심각한 상황에서 잦아들 기미조차 보이지 않자 정부가 전세난을 잠재울 24번째 대책을 다음주 경 내놓는다고 합니다. 대책이 나오면 정확한 내용을 분석하겠지만, 일단 예측되는 내용을 먼저 살펴보겠습니다. 전세난의 이유는 적은 공급, 많은 수요이기 때문에 수급량을 맞추기 위해서 공급은 많이 그리고 빨리, 수요는 분산하는 정책을 쓰겠죠. 그래서 나온 것이 월세 세입자의 세액 공제를 확대하는 것입니다. 이는 전세수요를 월세수요로 분산하겠다는 것인데, 실효성에 의문이 생깁니다. 세액 공제를 얼마나 해줄지는 모르겠지만 사람들이 귀하다 못해 희소가치가 느껴지는 전세를 찾는 이유는 월세보다 주거 부담이 현저히 작기 때문입니다. 그럼에도 전세 수요를 월세 수요로 돌리면 적당한 수준의 세액공제로는 어림도 없을 겁니다. 파격적인 공제를 해줘야 수요자들이 움직일 것으로 봅니다. 이 부분이 어느 정도가 될 지 지켜봐야 겠습니다.

이번 대책의 키워드는 공급, 세제, 대출 등 3가지 인데 이 중 이번 정책은 공급과 세제가 중요할 것으로 보인다고 합니다. 제 생각도 동일합니다. 저번 칼럼과 영상에서도 밝혔듯 전세 구하기 힘들다고 대출을 완화해주면 전세가의 추가 상승과 장기적으로 매매가의 상승까지 만들어 냅니다. 그러니 대출은 악수가 될 가능성이 높다고 말씀드렸습니다. 기사에서처럼 대출에 대한 대책이 빠진다면 이건 잘 하는 것이라 예상합니다.

월세수요자들의 세액공제를 확대하는 것과 다르게 임대인의 임대소득에 대한 과세는 강화될 겁니다. 내년 6월부터는 전월세신고가 본격 시행될텐데 지금까지와는 다르게 임대소득이 투명해지는 것이죠. 이렇게 임대료를 많이 못 올리게 하겠다는 뜻인데, 역시 실효성이 의문입니다. 전세를 월세 가격으로 전환할 경우 그 금액이 크지 않습니다. 그러니 효과가 전혀 없지는 않겠지만 큰 부담 없이 대부분 세금 좀 내더라도 전세가격은 받고 싶은 만큼 받을 겁니다. 만약 실제로 이런 현상이 생긴다면 소득세를 더 강화하는 대책이 추가로 나올 가능성은 있습니다.

공급이 가장 중요한데, 사실 예상대로 이건 딱히 방법이 없는 상황입니다. 현재 분위기로는 기존의 대책에서 발표한 공급대책의 시기를 앞당기는 것입니다. 여기에 추가로 공공이대주택 공급 확대 방안이 나온다고 하고요. 일정 부분 효과는 있겠지만 크게 기대하기는 현실적으로 어렵습니다. 왜냐하면 전세부족현상은 촌각을 다투는 상황인데 기존 공급대책 일정을 앞당기는 것이 당장 큰 도움이 되기 힘들기 때문이죠.

여기에 중산층을 고려한 질이 좋은 공공임대주택도 선보인다고 하는데, 이것 역시 중산층의 범주를 넓혀 더 많은 사람들이 경쟁을 하는 구도가 되므로 당첨되긴 힘들고 희망은 계속 갖게 되는 희망고문이 될 가능성이 큽니다. 정부의 정책을 무조건 비판하고 신뢰하지 않는 것이 아니라 현업에 종사하고 현장에서 일하는 사람으로서 예상대책이 너무 약하고 부족한 부분이 뻔히 보입니다. 기존 정책의 내용을 수정하지 않고서는 근본적인 치유책이 나오기 힘든 상황인데 정부는 기존 정책의 골격을 계속 유지하려고 합니다. 이로서 전세입자들의 전셋집구하기는 계속 험난할겁니다. 미리 준비 잘 하세요. 감사합니다.

이승훈 소장.