공시가격 현실화? ‘공시가격’과 ‘기준시가’는 뭘까?

오늘은 공시가격과 기준시가에 대해 간략히 알려드릴게요. 최근에 보유세 관련하여 ‘공시가격 현실화’라는 얘기를 많이 들어보셨을 겁니다. 내용은 현재 시세 대비 공시가격의 비율은 50~65% 수준인데, 이것을 90%까지 맞추겠다는 뜻입니다. 그럼 공시가격을 왜 이렇게 높이느냐? 바로 공시가격이 일부 세금 납부의 기준금액이기 때문입니다. 그래서 ‘기준시가’ 라고 불립니다.

모든 세금을 기준시가로 적용하지는 않습니다. 취득세와 양도소득세는 실제 시세인 시가를 기준으로 하며, 증여세와 상속세 역시 원칙은 시가 기준입니다. 그러나 증여 및 상속은 실제 거래가 된 것이 아니므로 정확한 시세를 판단하기 어려운 경우 예외로서 기준시가를 적용합니다. 그러니까 원칙은 시가, 시가 적용이 어려운 경우에 한해서 기준시가를 적용합니다.

반면 보유하면서 내는 세금인 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)는 원칙이 기준시가입니다. 그래서 공시가격의 현실화, 즉 공시가격의 상승은 곧바로 재산세와 종부세의 증액으로 나타납니다. 특히 종부세의 경우 세율까지 올라간 상황이라 공시가격까지 상승한다면 상당한 세 부담이 될 수 있습니다.

한편, 재산세의 경우 공시가격에 곧바로 세율을 곱해 계산하는 것이 아니고, ‘공시가격 X 60%’의 금액에 세율을 곱해 계산합니다. 이는 주택 소유자들의 세 부담을 완화하기 위한 조치입니다. 종부세 역시 ‘공시가격 X 80%’의 금액으로 환산 후 세율을 적용해 왔습니다. 이렇게 부담을 줄이기 위한 비율을 공정시장가액 비율이라고 합니다. 재산세와 달리 종부세는 작년부터 이 비율을 높여 19년(85%), 20년(90%), 21년(95%)을 거쳐 2022년이 되면 100%로서 ‘공시가격 X 세율’로 바로 계산됩니다. 결국 종부세는 공시가격도 상승, 세율도 상승하여 이중고가 됩니다.

공시가격의 고시일은 부동산 종류에 따라 조금 상이한대요. 상업용 건물과 오피스텔은 1월 1일, 공동주택과 개별 단독주택은 4월 말, 토지는 5월 말입니다.

우리 집의 기준 시가를 보려면 어떻게 해야 할까요? 국토교통부나 한국감정원 페이지에서 공시가격 알림이(http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)로 들어가시면 연도별 공시가격을 확인할 수 있습니다. 다세대 및 아파트처럼 집합건물로 된 것은 공동주택 공시가격을 보시면 되고, 단독주택이나 다가구 등은 개별 단독주택 공시가격을 보시면 됩니다.

이승훈 소장.