은평구의 랜드마크를 꿈꾼다 '대조 1구역'
대조 1구역은 은평구의 대단지 재개발구역(2451세대)입니다. 은평구는 1차뉴타운이었던 은평뉴타운 개발과 더불어 재개발이 여럿 진행되면서 새아파트 단지가 많아졌습니다. 남아 있는 큰 규모의 은평구 재개발 지역은 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역, 독바위역세권개발 정도입니다.
은평구의 재개발이 주목받고 있는 이유는 새 아파트로 변모한 해당 지역 아파트 가격이 상당히 높기 때문입니다. 불과 몇 년 전만 해도 은평구는 서울의 서북권 끝자락으로서 저렴한 가격대를 형성하고 있었으나 최근 신규 아파트의 84제곱 (33평형)이 실거래가가 12억을 돌파하고, 호가는 13억 수준으로 치솟으면서 재개발의 사업성도 덩달아 좋아졌고, 향후 개발될 신축 아파트는 그 이상의 가격을 바라보게 됨으로서 투자자들이 지속적으로 관심을 가지는 곳이 되었습니다.
특히 GTX-A 노선이 착공에 들어갔고, 빠르면 3년 뒤 예정이므로 삼성역까지 불과 10여분이면 도달하게 되어 강남접근성이 획기적으로 개선되었습니다. 강남은 서울 도심보다 2배 이상의 업무지역이 밀집한 명실상부 국내 최고의 핵심업무지역이기 때문에 강남접근성이 좋아졌다는 것은 부동산 가격 상승의 가장 확실한 무기입니다. 이로써 특히 연신내역 주변의 토지 가격이 급등하였고, 아파트를 비롯한 부동산 가격 전체가 상승하는 모습을 보였으며 특히 재개발 지역이 주목을 받았습니다.
대조 1구역은 이러한 연신내역을 도보로 이용할 수 있는 입지이면서 2451세대의 단지여서 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다. 이제 대조 1구역의 조감도 및 개요를 살펴보도록 하겠습니다.
현대건설이 시공을 맡고, 현재 철거를 진행 중에 있습니다. 사실상 리스크가 없는 서울의 대규모 브랜드 신축아파트이기 때문에 매물이 거의 없고 나와도 매우 비싼 가격입니다. 현재는 5억 전후의 프리미엄을 보이고 있고, 25평 아파트보다는 33평 배정 매물이 조금 더 비쌉니다. (이건 서울, 수도권 대부분의 지역에서 비슷한 모습을 보입니다) 현지 부동산 사장님들은 솔직히 너무 많이 올랐다고 고객들에게 권해드리기 미안할 정도라면서 고개를 절레절레 흔드시기도 하는데 저는 그 의견에 동조하진 않습니다. 서울의 신축 아파트 가격이 상당히 올랐고, 여전히 공급부족으로 희소한 가치를 뽐내며 수요초과 현상을 보이고 있으므로 추가 상승을 바라볼 수 있습니다. 그러니 과거 금액에 비해 좀 많이 올랐다고 하여 매수를 권해드리지 않는 것은 이해하기 힘듭니다. 물론 과거에 취득했으면 수익률이 더 좋았겠지만 지나간 건 지나간 거고, 현 시점에서 매수해도 저는 충분히 좋다고 봅니다. (이소장 사견으로는 지금 구입해도 입주시점까지 3억 이상의 수익은 날 것으로 예상합니다)
조감도를 봐도 멋집니다. 또한 다른 구역과 달리 언덕이 거의 없다는 점도 장점입니다. 3호선을 이용하여 도심을 이용하기 편리하고, GTX-A 노선 개통시 강남 출퇴근도 전혀 문제 없기에 교통은 매우 좋은 단지입니다. 강남출퇴근이 된다는 의미는 강남의 대기업 근무자들도 관심을 가질 수 있다는 의미고, 이 수요는 소득수준이 높은 유효수요이기 때문에 부동산 가격 상승에 상당한 영향을 미치게 됩니다. 이것이 흔히 말하는 강남접근성 개선의 효과입니다.
서울의 재개발, 재건축은 여러 가지 규제로 진행이 더디기 때문에 철거까지 완료한 대조 1구역의 가치는 더 높아질 겁니다. 특히 불과 3년 뒤면 입주하기 때문에 투자자 뿐 아니라 실거주자들도 많은 관심을 보이고 있어 입주시 프리미엄은 현재 우리가 생각하는 수준보다 더 높을 가능성이 큽니다. 현지 부동산 십수군데를 돌았는데, 33평 기준 최고 예상가격은 15억원이었습니다. 저는 대조 1구역의 33평 중간층 기준 평균 가격을 16억 정도로 예상합니다.
예상의 근거는 앞선 호재, 즉 GTX 개통의 힘이 크다고 보고 현재 주변 신축아파트 33평 아파트 가격이 12억 5천만원인데, 매년 4%씩 상승하면 3년 뒤 14억 6백만원이 됩니다. 새 아파트로서 이보다 10%~15% 더 높은 가격이 형성될 것으로 보므로, 15억 5천만원~16억 2천만원이 됩니다. 저는 적게는 15억 5천에서 많게는 17억 이상의 금액이 가능하리라 봅니다. 평균적으로는 16억 수준을 예상합니다. 그러니 이 구역에 투자를 하실 경우 구입하는 매물의 가격과 추가분담금을 감안하여 16억까지 얼마의 이익을 얻을 수 있는지 판단하고 투자에 임하시면 됩니다.
이승훈 소장.
