2020년 이후의 부동산 전망
최근 부동산이 역대 최장기간 상승할 수 밖에 없는 근본적 이유
1970년대 중후반, 압구정동과 여의도를 비롯하여 이후 은마 아파트 및 잠실 아파트가 대규모로 개발되었습니다. 이후 1980년대 들어 강남에 아파트가 대규모로 들어서는 등 서울에 저층 및 중층 아파트가 대규모로 들어옵니다. 그럼에도 불구하고 아시안게임, 88올림픽 특수 및 경기호황이 맞물려 주택 수요가 여전히 공급을 초과해 부동산 가격은 급등을 계속합니다. 정부는 여러 가지 정책을 내놓았지만 대세의 흐름을 꺾을 수는 없었습니다.
마침내 정부는 80년도 중후반에 신도시를 건설하겠다고 발표합니다. 그리고 실제로 90년 초중반에 분당, 평촌, 산본, 부천, 일산에 1기 신도시를 비롯하여 전국에 185만호를 공급합니다. 이 시기에는 부동산 가격이 상당히 안정적인 흐름을 보였습니다. 그러니까 어떤 정책도 안먹혔을 때, 공급을 해주니까 시장이 안정화된 것입니다.
주택은 우리가 꼭 필요로 하는 재화입니다. 제가 여러 차례 얘기했듯 주거형태가 매매든, 전세든, 월세든 상관 없이 누구나 집에 거주합니다. 집값이 비싸다고 부담스럽다고, 텐트 치고 사는 사람은 없습니다. 결국 주택의 절대 수요량은 줄어들 수 없습니다.
인구가 줄어든다고 합니다. 조사기관마다 조금 상이하지만 2018년 12월을 기점으로 자연발생 인구는 이미 감소로 돌아섰다고도 합니다. 그러나 외국인의 유입(귀화 등) 종합적인 인구수는 아직 상승중이며, 실질 인구감소는 2028년경 정점을 찍고 내려간다고 조사됩니다. 하지만 핵가족화 및 1~2인 가구가 늘어나 가구수의 증가는 이후 4~5년간 더 지속됩니다. 보수적으로 보아도 가구수의 증가는 향후 10년은 더 될 것으로 예상되는 것입니다.
우리가 부동산의 향후 가격을 예측할 때 단지 인구나 가구수의 증가는 향후 10년은 더 될 것으로 예상되는 것입니다. 우리가 부동산의 향후 가격을 예측할 때 단지 인구나 가구수의 증감만 고려해야 하는 것은 아닙니다. 실제로 인구 혹은 가구의 증감은 수요의 증감과 연관이 있으므로 당연히 고려해야 할 요소이지만, 더 중요한 것은 유효수요라는 개념입니다.
예를 들어볼게요. 아프리카 오지에 원주민이 아주 많이 살고 있습니다. 그리고 아이도 많이 나아서 인구 증가도 엄청나게 빠릅니다. 그럼 이곳에 주택을 공급하면 원활하게 분양이 완료될까요? 당연히 안 됩니다. 왜냐하면 그들은 수요자 중 유효수요가 아닌 가수요이기 때문입니다. 여기서 말하는 가수요는 사전적인 의미의 가수요와는 조금 다릅니다. 우리가 경제용어상 가수요의 의미는 당장 필요가 없으면서도 일어나는 수요를 뜻합니다. 쉽게 말하면 투자자입니다. 그러나 제가 말하는 가수요는 말 그대로 '가짜수요'입니다. 그러니까 살 능력이 없는 사람입니다. 단순히 수요자, 공급자 중 수요자가 맞기는 한데, 전혀 수요자로서의 영향력을 발휘하지 못하는 사람들입니다.
이런 가(짜)수요는 100만명이 새로 생겨난다한들, 부동산 가격에는 영향을 주지 못합니다. 그러니 우리가 눈여겨 볼 수요는 유효수요자입니다. 즉 살 마음도 있고, 살 능력도 되는 수요자에게 주목해야 합니다.
우리나라의 유주택 : 무주택 비율은 55 : 45 정도 된다고 합니다. 우리나라 인구를 5,100만명으로 놓고 보면, 여전히 2,300만명이라는 사람이 무주택인 겁니다. 가족 구성을 평균 2.5인으로 보면 918만 가구가 여전히 무주택 가구입니다. 여러분들은 우리나라의 주택이 부족하다고 느끼시나요, 적정하다고 느끼시나요, 과잉이라고 느끼시나요?
경제의 기초 중의 기초는 수급량에 의한 가격 변동입니다. 어느 지역이 가격이 상승하고 있다는 것은 수요초과를 뜻하는 것이고 즉 공급이 부족하다는 겁니다. 어느 지역이 가격이 하락하고 있다는 것은 공급과잉을 뜻합니다. 그냥 이게 끝입니다. 공급이 모자르면 공급을 하면 됩니다. 괜히 세금 올리고, 전세를 연장하고, 증여를 막고, 자금출처조사를 하고, 대출을 규제하고, 이딴 짓거리 전혀 안 해도 됩니다. 그냥 공급을 하면 됩니다!! 그럼 정부가 적극적으로 가격을 띄우려고 해도, 가격 폭등시켜보자고 양도세 폐지, 보유세 폐지.. 해도 가격은 안정화됩니다. 그런데 우리나라 정부는 수년간 투기 세력이 문제라면서 공급을 하지 않았습니다. 이상한 정책만 남발하다가 가격이 폭등하니까 부랴 부랴 공급 대책을 내놨구요. 그러면서도 정작 공급이 가장 필요한 서울, 왜 서울이 가장 공급이 많이 필요하냐구요? 가격이 제일 많이 올랐으니까요. 이 뜻은 역으로 생각해서 공급이 가장 부족한 지역이라는 뜻입니다.
근데 투기세력 잡는다고 재건축, 재개발 규제를 하니까, 분양가상한제로 신규공급을 못하게 하니까!! 일개 부동산컨설턴트 한 명이 생각할 수 있는 그 쉬운 문제를 우리나라 최고 엘리트라는 정부관료들이 생각을 못 한다구요? 아니요. 제가 볼 땐 안하는 겁니다. 왜 그런지는 각자 여러분들이 생각해보세요. 정부는 집값 잡을 의지가 없어요. 왜냐하면, 자~ 오늘 제가 무슨 얘기 했어요? 한 마디로 정리해볼까요. ‘공급하면 가격 내려간다’에요.
정부가 이걸 모른다구요? 그럼 다 사퇴하셔야지요. 능력이 부족하니까. 알면서 안한다구요? 국민을 기만하는 거죠. 집값 잡겠다고 세금을 지금까지 엄청 올렸어요. 집값 전혀 안 잡혔어요. 왜 공급하지 않았으니까.
전세 안정화시킨다고 임대차3법 통과시켰어요. 전세값이 미쳐버렸습니다. 전세가격 급등속도 및 가격이 역대 최고입니다. 그런데 정부는 뭐라고 하죠? 저금리 때문이랍니다. 이 쯤 되면 일부러 그러는 거 같습니다. 모든 국민이 임대차3법의 영향으로 전세가격이 폭등한 걸 알고 있는데, 우리나라 부동산정책의 총괄수장격인 국토부장관이 전세가 상승의 원인을 ‘금리’로 지목하는 겁니다. 이 정도면 유체이탈 화법이 아닙니다. 이미 그런 수준은 초월했습니다. 그냥 무조건적인 마이웨이입니다. 이러니 정부에게 무엇을 더 기대할 수 있을까요?
그래서 현재 정부는 국민이 어떤 불만이 있건 상관없이 현재 정책기조를 유지할 가능성이 매우 높습니다. 이 뜻은 서울은 공급이 더더욱 씨가 마른다는 뜻입니다. 결국 서울의 주택 가격은 정부 덕분에 떨어질래야 떨어질수가 없는 지경입니다. 물론 정부는 묵인합니다. 왜냐하면 정부의 목적은 세수확보지, 부동산 가격 안정화가 아니기 때문입니다. 이제는 이런 얘기가 비밀이 아닙니다.
그럼에도 불구하고 여전히 정부 정책을 옹호하는 사람들이 있습니다. 저는 죄송한 발언이지만 이런 분들의 대다수는 저소득층이라고 생각합니다. 중산층도 아닙니다. 왜냐하면 중산층은 열심히 더 노력해서 내 집 마련을 해야겠다는 꿈이 있습니다. 그런데 정부가 그런 꿈을 짓밟고 있습니다. 그런 상황인데도 정부를 지지할까요? 아무리 정부가 좋다한들 본인의 꿈을 이를 수 없게 만드는 그런 정부를 지지할까요? 사람이라면 정부보다 본인을 먼저 챙깁니다. 정말 본인보다 정부가 좋다면 그런 사람은 정부에 대부분의 재산을 기부해야 할 겁니다.
저소득층 분들이 정부를 신뢰하는 것은 이해가 갑니다. 제가 저소득층이었다면 저 역시 그랬을 거라 생각합니다. 왜냐? 믿을(기댈) 곳은 그것밖에 없으니까요. 그게 나의 유일한 해결책이니까요. 제가 한 책에서 읽은 내용에서 힌트를 얻었습니다. 심리학 책이었던 것 같은데 책의 제목은 기억이 나질 않네요. 아마 꽤 유명한 책일 겁니다. 제가 책을 많이 읽지 않아서 베스트셀러 위주로 읽거든요~^ ^
내용이 정확하진 않지만 큰 흐름은 대강 이렇습니다. 한 사이비 종교집단에서 종교지도자라는 사람이 나와서 설교를 합니다. 사람들이 많이 모였고, 그들은 그 종교지도자를 맹신하고 있습니다. 그의 말을 모두 믿습니다. 그래서 작가는 자신의 친구와 그곳에 가서 설교를 듣습니다. 친구는 논리학 교수로서 그 날 종교지도자의 허구성을 모두 드러낼 작정이었습니다. 역시나 종교지도자의 말은 말 그대로 말 같지도 않은 얘기들이었고, 논리학자는 지도자의 잘못된 점은 하나하나 낱낱이 모든 사람들 앞에서 밝힙니다. 종교지도자는 엄청 당황했고, 그렇게 어수선하게 설교는 마무리됩니다.
논리학자와 저자인 심리학자는 그 날 모인 사람들이 지도자의 허구를 직접 목도했으니 더 이상 그 종교를 믿지 않고 깨달을 것이라 예상했습니다. 그러나 설교 이후 더 많은 사람들이 지원금을 내고, 더 많은 사람들이 그 종교에 가입했다고 합니다. 나중에 저자가 그 원인을 분석했더니, 그들은 사회에서 이탈되었거나 힘든 사람(사회에 불만있는)들로서 사이비종교에 의지하면서 탈출구를 찾지 않고는 안 되는 사람들이었습니다. 이런 사람들은 햇님달님에서 하늘이 내려준 동아줄처럼 그것을 무조건 의지하지 않을 수 없는 겁니다. 그러니까 그 동아줄은 상한거다, 썩은거다 등 어떤 올바른 말을 해줘도 일단은 잡고 보는 겁니다. 그런데, 여러분들 그 입장이 되면 똑같아져요. 그래서 전 이해합니다.
그러나 제가 진짜 하고 싶은 얘기는 이겁니다. 본인이 중산층이면서 혹은 노력하면 중산층으로 갈 수 있는 상황이면서도 정부의 부동산정책을 신뢰하는 사람들. 정부의 정책이 결국은 집값을 잡을 거라고 믿는 사람들. 저는 이 사람들을 이해할 수 없어요. 잘 보세요.
주택은 필수재입니다. 주택이 사치품이라면 지금과 같은 세금정책이 먹혀요. 이건 아주 중요한 개념입니다. 한 강의에서 제가 들었던 내용인데, 어떤 발명가가 획기적인 발명을 했어요. 정말 훌륭해요. 그런데 결국 제품의 대중화에는 실패했어요. 왜냐? 그 제품을 사용하면 편하긴 한데, 굳이 안 써도 상관 없는 제품. 그런 건 사람들에게 선택의 범위에 있는 겁니다. (예: 밥과 비타민) 저걸 쓰면 편하긴 한데, 굳이 돈을 더 주고 쓸 필요까지는 없는거에요. 지금 하는 것도 크게 불편하지 않기 때문에요.
비슷하지만 좀 더 이해하기 쉬운 개념으로, 감봉이나 퇴직을 했어요. 당장 생활비를 줄여야 합니다. 먹을 것을 줄일까요, 아이들 학원비 줄일까요? 학원은 선택의 영역입니다. 보내는 것이 좋지만 어려운 상황이면 학원 끊어야 합니다. 그런데 먹을 걸 끊을 수 있을까요? 그러니까 필수품이냐 아니냐는 정말 중요한 개념입니다. 정부가 학원비에 세금 왕창 부과합니다. 그럼 학부모들은 학원에 안 보낼겁니다. 먹을 거에 세금 왕창 부과합니다. 그래도 먹는 건 먹어야 하겠지요.
주택은 필수재입니다. 그렇기 때문에 세금을 부과해도 사람들은 결국 집을 사야만 합니다. 포기하지 않아요, 아니 포기할 수가 없어요. 지금 사람들이 집을 못 사고 있는데 이사람들이 집 사는 걸 심리적으로 포기했기 때문인 것 같아요? 천만의 말씀. 세금 무서워서 잠시 보류하는 것 뿐입니다. 적절한 시점을 기다리는 겁니다.
그렇기 때문에 수요가 줄어들 수는 없습니다. 왜냐? 주택은 필수재기 때문에. 그래서 수요를 인위적으로 잠재울 수는 없습니다. 지금처럼 일시적으로 잠재울 수는 있습니다. 그러나 필수재는 부족하면 반드시, 반드시 가격이 오르게 되어 있습니다. 필수재가 아니라면 안 사도 그만이에요. 필수재는 비싸도 사야 됩니다. 그래서 공급을 안 해주면 필수재는 필수적으로 가격이 상승합니다. 이게 설명은 끝입니다.
필수재는 모자르면 오릅니다. 수요보다 공급이 많으면 떨어집니다. 그런데 필수재의 수요는 인위적으로 없앨 수가 없습니다. 그러니 유일한 해결책은 ‘공급’하는 것 뿐입니다. 그런데 정부는 이것을 하지 않고 있습니다. 할 생각도 없습니다. 정작 필요한 건 서울의 공급인데, 구도심 개발인데, 엉뚱한 신도시 개발을 하고 있고, 그나마도 최소 5년은 걸립니다. 5년 동안 서울, 수도권은 엄청난 공급부족 사태가 발생하게 됩니다.
그래서 결론은...
서울, 수도권은 오늘이 젤 싸다!!
감사합니다.
