법인, 아파트 매물 쏟아냈지만…집값 잡기엔 역부족
올해 법인에 대해 상상 이상의 규제를 가하며 법인을 초토화시킨 정부. 저도 정책 내용을 보며 와~ 하는 탄성이 나올 만큼 매우 강력한 법을 시행했습니다. 사실상 법인은 투자 목적으로 주택을 절대로 사지 말라는 신호였습니다. 이건 누가 보나 법인 매도 물량 출하로 이어졌습니다. 개인과 다르게 법인은 강력한 규제가 나올 때 시장에 공급이 나오는 이유는 양도소득세가 개인에 비해 매우 낮기 때문입니다. 같은 맥락으로 개인에게도 양도세 중과세 규제가 풀린다면 시장에 공급은 나오게 됩니다.
다시 법인 얘기로 돌아와보죠. 제가 유튜브에서도 당시 정책분석을 해드리면서 말했습니다. “법인은 끝났다” 이런 표현을 쓸 정도로 재기불능처럼 보였습니다. 반론의 여지가 없고 사실 맞는 말입니다. 결국 시장에는 정책 이후 법인 물량이 그야말로 쏟아졌습니다. 적어도 내년 5월까지는 전부 매도해야 하기에 개인의 징벌적 과세를 피해 우후죽순 생겨난 법인들이 다시 산 집을 되파는 현상이 벌어졌습니다. 법인들이 마구 사들일 때 지방 집값은 천정부지로 올랐습니다. ‘서울과의 갭 메우기 + 법인 매수세’가 겹쳐 그야말로 무섭게 상승했습니다.
이번에는 반대일 줄 알았습니다. 즉 서울과의 갭도 어느 정도 메웠고, 법인매수가 법인 매도로 완전히 뒤바뀌었기 때문에 법인이 가진 물량이 쏟아지며 일부 지방의 주택 가격이 하락할 것으로 예측했었습니다. 글쎄요, 모든 것이 다 예상이긴 하지만 실제로 6~7월에는 가격이 일부 하락하는 모습을 보였습니다. 실거주 개인이 하방 경직을 어느 정도 만들어주긴 했지만 법인 물량이 워낙 많아 더 하락할 가능성에 무게를 두었습니다.
그! 런! 데!
8월 초에 정부가 폭탄을 하나 떨굽니다. 바로 임대차 3법입니다. 이로 인해 겪는 모습은 여러분들이 지금 충분히 목도하고 있습니다. 전세가격과 상승률이 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 전세 우위 지수는 지수의 맨 상단에 걸려 더 올라갈 수 없는 지경에 다다른 지역도 생겨나고 있습니다. 사람들은 높아진 전셋값이 감당이 되지 않자 집을 매수합니다. 그런데 조정 대상 지역은 대출이 힘듭니다. 상대적으로 비조정대상지역은 집값도 저렴하고 대출도 낫습니다. 여기에 법인 물량이 쏟아내고 있어 매물도 있습니다. 그래서 제 생각으로는 전세난에 지친 혹은 전세에 대한 탈출구가 보이지 않는 젊은 층이 대출을 받아 법인 물량을 받아주고 있다고 봅니다. 법인 물량이 많다 한들 개인에 비하면 상대적으로 적을 수밖에요. 전세에 지친 개인들이 받아주면서 법인 물량의 출하에도 불구하고 가격이 오히려 상승하고 있다고 해석됩니다.
관련하여 한 기사의 내용을 발췌해볼게요.
법인이 가장 많은 매물을 쏟아낸 세종시의 경우 올해 들어 아파트 가격이 39.91% 상승했다. 2위를 나타낸 대전(14.83%)과 비교하면 상승 폭이 2배를 훌쩍 뛰어넘는다. 법인 매도 물량 2위를 기록한 수원도 마찬가지로 올해 16.98% 아파트값이 뛰었고, 인천 서구도 7.90% 올랐다. 법인에 대한 규제를 강화한 6·17 대책 이후 법인 매물을 증가하고 있지만, 그 이후에도 이들 지역 아파트값은 2~3%씩 올랐다.
기사에서 보다시피 법인 물량이 증가하는 것은 맞지만 그럼에도 가격이 상승하고 있다는 겁니다. 가정이지만, 임대차 3법이 시행되지 않았다면 가격이 하락 추세로 전환 혹은 적어도 상승하는 것은 막을 수 있다고 봅니다. 그러나 공급은 없고 전세도 없고 집은 구해야겠는 개인들이 법인 물량을 받아주기로 마음먹으면서 서울, 수도권 뿐 아니라 집값 상승이 전국으로 번지는 모양새입니다. 법인 물량이 엄청나게 출하되는 지역조차 가격이 상승한다면 웬만한 지역은 떨어지지 않는다고 봐야 합니다. 물론 지방의 읍, 면 지역은 하락하겠지요. 그건 인구의 감소로 인해 예견되었던 일이니 당연한 겁이다. 그런 지역의 하락을 현재 우리나라 부동산 전반과 연관성이 있다고 생각하시면 잘못된 해석입니다.
집값 안정화, 전세 안정화...
언제 올까요?
이승훈 소장.
