24번째 부동산 대책 전세 안정화 발표
서민, 중산층 주거 안정 지원 방안
정부가 전세난을 해결하기 위해 전세대책을 오늘 (11월 19일) 발표했습니다. 큰 틀을 보면 장기적인 주택공급을 확대하고, 임차인 보호를 위해 지원 및 법 개정을 계획합니다. 또한 '질 좋은 평생주택'으로서 중산층도 오랜 기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 공급하겠다고도 했습니다. 하지만 무엇보다 오늘 대책의 핵심이자 현 상황을 타개할 포인트는 단기 주택공급에 대한 내용입니다. 아무리 수년뒤에 공급이 넘친다고 해도, 당장의 전세난을 해결하지 못하면 국민들의 불만과 고통은 극에 달할 것이니까요. 그래서 오늘은 이 부분만 주로 다뤄봅니다.
21년 상반기까지 전세형주택이 전국 4.9만호, 수도권 2.4만호 집중 공급됩니다. 22년까지 11만 4천호를 추가 공급하고 그 중 40% 수준을 내년 상반기, 즉 향후 7개월 이내에 공급하겠다고 합니다. 만약 정부의 계획대로 내년 상반기까지 수도권에 2만 4천호를 공급한다면 전세난에 많은 도움이 될 겁니다. 하지만 하나씩 살펴보면 상황은 만만치 않습니다.
첫째,계획은 계획일 뿐 제대로 진행되는 케이스가 많지 않다는 겁니다. 하지만 정부 입장에서도 이번 전세난을 잠재우지 못하면 정권유지까지 걱정해야 할 판이니 모든 역량을 집중할 것으로 보입니다.
둘째,수도권 2만 4천호의 내용을 살펴보면 건설사의 건설 유도를 이끌어내어 순증효과가 있어야 하는데 제 생각으로는 정부 발표보다 미비할 것으로 예상됩니다. 이를 위해서는 정부가 파격적인 인센티브를 주어야 합니다. 전세공급의 순증가가 이번 전세난을 잠재울 가장 핵심이므로 이 부분에서 정부는 결단을 내려야 합니다. 건설사가 이번 일로 든든히 수익을 챙기더라도 이해해주어야 한다는 뜻입니다. 그래야지만 정부가 계획한 공급숫자를 채울 수 있습니다.
셋째,상가, 사무실, 호텔 등을 주택으로 개조하여 공급한다고 합니다. 이건 비주택을 주택으로 바꾸는 것이니 이 역시 주택 순증 효과는 발생합니다. 그러나 주거환경 및 만족도 측면을 고려해야 합니다. 집을 무작위로 짓는다고 사람이 들어가 살지는 않습니다. 상가, 사무실, 호텔 등은 상업지역에 주로 분포하니 역세권이나 직주근접성은 떨어지지 않을 겁니다. 다만 거주지역이 아니므로 소음이 심하고 쾌적성과도 거리가 멀 겁니다. 학교와의 거리가 멀 것이고 학원 등 근린 상권시설 이용도 불편할 겁니다. 이런 인프라를 어떻게 확충할 것인지도 면밀히 검토해봐야 합니다.
현재 전세난은 저금리와 계약갱신청구권이 만들었습니다. 특히 갱신청구권의 탓이 큽니다. 처음부터 부작용을 감안하지 않고 너무 빠르게 추진했던 잘못이 큽니다. 하지만 이제와서 다시 무효로 돌리기에는 기존임차인에게 또 다시 혼란을 초래할 겁니다. 처음부터 시행 시기를 적절히 조절하거나 시범사업 형태로 하는 것이 좋았겠지만 이제 와 아무 소용 없는 얘기고 지금부터라도 서서히 제도적 보완을 해야 합니다. 그리고 현재 전세난을 해결하는 것에 집중해야 합니다. 이번에 정부가 전세 집중공급을 성공적으로 하여 전세난이 잡히면 좋겠지만, 그렇지 않다면 생각만해도 끔찍합니다. 또 한번의 도박이라고 생각됩니다.
사실 가장 좋은 전세난 해결방법은 제가 누차 얘기했듯 시장에서 전세가 나올 수 있게 해주는 겁니다. 그럼 지금처럼 5만호, 11만호 이런 수준이 아니라 수십만 호가 나올 가능성이 큽니다. 그에 따른 부작용도 있겠지만 지금의 전세난을 잡기 위해서는 어쩔 수가 없습니다. 주택임대사업자에게 혜택을 주는 겁니다. 주택임대사업자는 다주택자입니다. 그러다보니 이들이 전세공급을 원활하게 해주는 주체임에도 불구하고 불이익을 계속 받고 있습니다. 그러니 시장에서 전세공급이 원활치 않게 되었습니다. 그 와중에 갱신청구권이 나와서 이 사달이 난 겁니다. 현실적으로 갱신청구권을 이제 와 되돌릴 수 없다면 주택임대사업자에 대한 혜택이라도 돌려주어야 합니다. 이걸 다시 인위적으로 규제를 한다면 시장공급은 더더욱 씨가 마릅니다. 정부는 민간임대시장이 위축되더라도 다주택자를 막겠다는 취지고, 부족한 임대공급은 정부가 직접 하겠다는 식입니다. 시장을 부정하고 거대정부가 출현하는 모습입니다. 이것이 어떠한 결과로 우리에게 나타날지는 지켜봐야 합니다. 하지만 저는 솔직히 우려를 금할 수 없습니다. 이와 비슷한 정책을 편 나라들의 결과를 보았을 때 그다지 좋지 않았거든요. 우리나라는 그렇게 되지 않기를 간절히 바라고 있습니다.
이승훈 소장.
