평당 1억원 아파트 시대 그리고 화폐가치의 하락

이승훈소장의 완벽한 부동산 투자 18부

과거 7~8년쯤 사무실에 앉아 평당 1억원짜리 아파트에 대해 생각해본 적이 있다. 이때 우리나라에서 평당 1억원의 아파트는 무조건 압구정동만이 가능하다고 생각했었다. 하지만 평당 1억원의 시대는 당시로부터 10년 뒤, 즉 2020년대 초중반은 되어야 나오지 않을까 하는 당시의 생각은 보기 좋게 빗나갈 것 같다. 지금은 호가에 머물고 있지만 2019년 말이나 2020년 상반기 중에는 평당 1억원 아파트가 실거래가로 나올 것으로 보고 있다. 

그 단지는 당연히 ‘강남’의 ‘한강변’에 있는 ‘대단지’ ‘새아파트’일 것이다. 압구정동은 강남의 한강변 대단지이지만 새아파트는 아니다. 청담동은 강남의 한강변이지만 아파트 자체가 거의 없고, 소규모의 아파트 단지뿐이다. 현재 진행중인 청담삼익아파트 정도가 평당 1억원아파트 후보단지이다. 삼성동은 엄청난 개발이 진행중이나 한강변이 아니다. 잠실주공 5단지나 장미아파트의 경우 한강변의 대단지 새아파트이지만, 엄밀히 말하면 강남이라고 말하기 힘들다. 강남3구로 묶여있지만 이를 다시 세분하면 2강1약의 구도다. 당연히 강남, 서초가 2강, 송파는 1약이다. 강남, 서초는 다른 지역이 범접할 수 없는 시세를 형성중이나 송파는 용산과 판교에 위협받는 신세다. 급이 다르다고 할 수 있다. 물론 전교 1,2등과 친구여서 못나보일 뿐, 송파는 이 둘을 제외한다면 명실상부 국내 1위다. 그리고 이 지위는 송파구의 가격을 들썩일 여러 대규모 재건축 그리고 국제교류복합지구 등이 개발되면서 계속 유지가 될 것이다.

그렇다면 현 시점 (2019년 하반기), 1억원 돌파 아파트는 반포의 한강변이 유일하다. 그리고 확실히 1억을 돌파할 아파트는 디에이치클래스트(구 주공아파트)와 원베일리(구 신반포3차경남아파트)이다. 그런데 이들이 입주를 하기 전 기존의 반포 한강변 아파트가 1억원을 미리 뚫을 것으로 보고 있다. 가장 큰 후보는 아크로리버파크아파트이다. 현재 이 아파트는 한강뷰가 정면으로 보이는 곳의 최저호가가 31억원이며, 조금 비뚤지만 한강뷰가 가능한 곳은 20억대후반, 뷰가 보이지 않는 곳은 20억대 중후반이다.

재건축아파트는 시간이 지나면서 새 아파트가 될 시간이 점점 도래하니까 가격이 올라가는 것이 이해가 간다. 근데 완성된 아파트는 시간이 지나면서 점점 물리적 감가만 되는데 도대체 왜 가격이 올라가는 걸까? 이 이유가 바로 화폐의 가치하락에 있다. 화폐의 가치가 하락하면서 실물가치는 상승하게 되는 것이다. 그런데 더 무서운 점은 화폐가치의 하락속도가 상당히 빠르다는 것이다. 적어도 빠르게 느끼고 있다는 것이다. 누가? 강남의 부자들이.

독일의 하이퍼인플레이션 당시 모습들

강남에 거주한다고 모두 잘 사는 것은 아니다. 하지만 강남 중에서도 평당 1억원이나 하는 아파트를 사겠다고 마음 먹고 오는 사람들은 정말 부자다. 33평 아파트로 내돈 33억원이 있다면 그 돈을 올인해서 집 1채 사고 말까? 절대 그렇지 않다. 33억원의 집을 사려면 아무리 최소로 잡아도 집값의 1.5배의 자산은 소유하고 있을 것이다. 그럼 얼마인가? 50억이다. 최소 50억원 이상의 부자들이 형성된 시장이라는 뜻이다.