"불안하게 사느니 차라리…" 전세난에 주택 매매 급증

지난달 전국 주택 매매 거래량 11만 6758건, 전월 比 25.9% 증가

전월 대비 수도권 1.8% 감소, 지방 48.7% 증가

올해 누계 113만 9024건, 2006년 통계 작성 이래 역대 최고치

역대급 전세난이라는 표현이 매우 적절합니다. 저도 부동산업을 15년째 하고 있지만 이런 전세대란은 처음 겪어봅니다. 문제는 내년이 더 심각할 것이라는 사실. 정부는 여전히 전세가 금방 안정을 찾을 것이라고 말하지만 지금 분위기로 볼 때 어림도 없는 얘기입니다. 투자는 한 순간에 냉기가 돌 수 있습니다. 예를 들어 조정대상지역이 지정되거나 세금이 강화되면 풍선효과는 있을지언정 강화된 정책에 속한 부동산은 갑자기 거래가 끊기는 현상이 발생하죠. 물론 오래 못 갑니다만...

그러나 전세는 전혀 상황이 다릅니다. 투자는 안 해도 그만이지만, 전세는 반드시 해야하는 필수재적 성격입니다. 그러니 전세물량이 부족하다는 것은 필연적으로 전세가격의 상승으로 이어집니다. ‘반드시’라고 표현해야 합니다. 그만큼 전세물량은 항상 여유로워야만 가격이 안정됩니다. 다들 아시다시피 8월에 임대차 3법이 통과된 이후로 신규 전세 물량은 급감했습니다. 추가로 나와야 할 전세물량은 당분간 거의 없습니다. 뒤늦게 부작용을 지켜본 정부는 호텔, 공장, 사무실 등을 개조하고 민간의 물량을 매수하여 임대를 놓는다고 하나 계획대로 이행될지 확신할 수 없을뿐더러 시간도 오래 걸립니다. 그 사이 전세를 찾는 임차인들은 엄청나게 상승한 가격에 당황하고 분노하고 있죠. 더구나 앞서 설명드렸듯 이 상황이 쉽게 해결될 기미를 보이지 않으니 이참에 “그냥 사버리자"라는 수요가 생길 수밖에요. 물론 이것도 쉬운 일은 아닙니다. 핵심지역은 가격이 너무 많이 올랐거든요. 더구나 대출도 규제가 심해 예전만큼 대출을 받기가 어렵습니다. 결국 핵심을 벗어난 지역을 돈에 맞춰 사는 수요가 늘었습니다.

오늘 제가 보유한 집의 임차인께서 전화가 오셨습니다. 그분은 서울에 전세를 살면서 일산에 집을 보유하신 분인데, 저에게 상담을 요청합니다. 일산 집을 1달 전에 팔았는데 매도 이후 1달 만에 매도 금액보다 1억 원이 넘게 올랐답니다. 그래서 해약을 하고 다시 매도시점을 잡아야 하는지를 물어보셨습니다. 근데 사실 경제학적 관점에서는 답이 딱 나와 있죠. 3500만 원 정도의 계약금을 포기하고 1억 원을 올려 받을 수 있다면 6500만 원이 이익입니다. 당연히 해약을 하는 것이 맞죠. 그래서 제 의견을 말씀드렸고, 해약을 하셨습니다. 그리고 매도시점을 언제로 하면 좋겠냐고 다시 연락이 오셨어요. 저는 제가 생각하는 바 그대로 얘기했습니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 시점이 얼마나 남았느냐? 그 기간 다 채우고 최대한 늦게 팔면 된다고요. 이렇게 조언 드린 이유는 간단합니다. 최소한 서울, 수도권의 웬만한 아파트는 향후 2~3년간 가격이 떨어질 수 없는 상황입니다. 공급이 부족해도 너무 부족하기 때문이죠. 그래서 최대한 늦게 팔면 좋겠다는 답변을 드린 겁니다.

아마도 일산을 비롯한 수도권의 집이 오르는 이유는 본 칼럼의 제목이자 기사 제목에서 보듯이 역대급 전세난에 집을 사자는 수요가 많아졌고, 돈에 맞게 살짝 외곽 지역을 고려한 수요가 많으니 3~5억 대의 아파트가 상승하는 것으로 판단하고 있습니다. 제가 수십 번도 더 강조하지만 집값을 안정시키기 위해서는 반드시 전셋값을 안정시키는 선행조건이 필요합니다. 제아무리 강력한 대책을 내놔도 매물이 부족하면 가격은 상승합니다. 이 부분을 여러분도 반드시 숙지하시길 바랍니다.

이승훈 소장.