"분양가 상한제에 속았다"… 정부 믿었던 무주택자들

‘분양가 상한제’ 란 말 그대로 분양가격에 상한을 거는 제도입니다. 즉 높은 금액의 분양가격을 막아 최대한 저렴하게 무주택자들이 분양을 받을 수 있도록 도와주는 것이죠. 그런데 제목과 같은 기사가 왜 나온 걸까요? 그 내용을 알아보죠.

사실 분양가상한제가 시행되기 전에도 분양가격에 대한 규제가 있었습니다. 바로 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 심사였습니다. 분양가상한제와 고분양가 심사의 차이점에 대한 표를 첨부합니다.

위 표에서 보듯 분상제 시행 전에 이미 고분양가를 하지 못하게 제도화되어 있었습니다. 그런데 목적과 심사방식이 뚜렷하지 않습니다. 사실상 내부적으로 검토해서 결정하는 분양가격을 조합은 받아들이는 수밖에 없는 상황이었죠. 최근 분양가격에서 100% ~ 110% 수준에서 결정하겠다고 하나 유사 입지라는 것도 쉽게 찾을 수 없습니다. 그러니 제 생각엔 이런 심사방식은 매우 주관적이라고 보여집니다. 그렇다면 현 정부는 그리고 이 제도의 목적 자체가 고분양가를 막는 것이다보니 조합에서 기대하는 그리고 시장의 시세와 대비했을 때 현저히 낮게 책정될 수밖에 없는 상황인거죠.

이에 비해 분양가상한제는 나름 심사방식이 구체적입니다. ‘택지비(감정평가액) + 건축비 + 가산비’ 의 형태입니다. 건축비와 가산비는 뚜렷하게 나타나는 금액이고, 택지비 역시 공시가격이 있기 때문에 대략 산정이 가능합니다. 여기서 문제가 발생하죠. 강남과 같은 토지가격이 비싼 지역은 분양가산정에 있어 건축비보다 토지비의 비중이 훨씬 크게 됩니다. 그리고 지방으로 갈수록 반대가 되겠죠. 지방은 토지가격이 저렴하니까 건축비의 비중이 점점 커지게 됩니다.

이번에 래미안 원베일리의 평당 분양가격이 5668만원으로서 역대 최고액이 되었습니다. 분상제가 적용되었음에도 불구하구요. 그런데 분상제 적용 전 HUG에서 허가한 분양가격은 4892만원이었습니다. 그러니 분상제 적용 이후에 오히려 가격이 776만원이나 오른 것이죠. 이를 33평 아파트에 적용하면 약 2억5천만원이나 분양가격이 상승한 겁니다. 그러자 여태까지 분상제를 믿고 가격이 떨어지길 기다렸던 무주택자들의 분노가 폭발한 것이죠. 더구나 이렇게 분상제 적용으로 오히려 가격이 오르면 특별공급이 줄어들거나 없어지거나 혹은 대출이 안되거나 하는 등의 규정이 적용됨으로써 더더욱 주택구입이 어렵게 된다는 것이죠. 사실 이런 얘기, 즉 분상제가 적용되어도 가격이 떨어지기는커녕 오히려 오를 수 있다는 얘기는 갑자기 튀어나온 것은 아닙니다. 이런 지적을 충분히 했었죠.

왜냐하면 둘의 분양가 산정방식이 다르기 때문입니다. 쉽게 말해 HUG는 과장 조금 보태 적당히 주관적으로 가격을 매길 수 있어서 금액을 확 내릴 수 있지만, 분상제는 토지가격이 비싼 지역에서는 분양가격도 높아지게 됩니다. 더구나 종부세 등 보유세 세수를 더 확보하기 위해 공시가격 현실화를 한다며 공시지가를 높이나 당연히 택지가격의 감정평가액도 높아지게 되고 이는 결국 분양가격의 상승으로 귀결되게 됩니다. 물론 이에 대해서 국토부는 부인하고 있지만, 사실 부인할 수가 없는 부분입니다.

분상제 토지가격은 감정평가를 실시하여 책정합니다. 세금을 위한 공시지가 산정 역시 감정평가를 실시하여 책정합니다. 그런데 둘의 상관관계가 없다구요? 전혀 말이 되지 않습니다. 어쨌든 이로 인해 분양가격이 일부라서 더 오를 것으로 기대하는 재건축 아파트의 가격은 반등했다고 합니다. 무주택자들은 분노를 표출하고 있구요. 우리나라 부동산 정말 해결해야 할 것이 산더미네요.

이승훈 소장