분당 아파트가 꿈틀거린다... 첫 리모델링 사업 승인
드디어 1기 신도시 최초로 리모델링 사업 승인이 난 단지가 탄생하였습니다. 바로 분당의 한솔5단지 아파트입니다. 분당선과 신분당선 더블역세권인 정자역 역세권에 있는 1156세대의 대단지입니다.
이제 리모델링이 순조롭게 마무리된다면 1255가구로 새롭게 태어납니다. 시공사는 리모델링 업계에서는 선두주자라고 할 수 있는 포스코건설과 쌍용건설입니다. 1기 신도시 내 최초 사업승인을 받았고 전국에서 최초로 1000세대가 넘는 대단지 중 첫 사업승인 사례입니다. 상징적인 의미가 있는거죠.
1기 신도시는 90년대 초중반에 지어졌기 때문에 30년 연한이 채워지고 있습니다. 즉 재건축 연한이 도래한 거죠. 그러나 대부분 현재 용적률이 커서 (=지분이 작아서 =사업성이 낮아서) 재건축 추진이 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 그렇다고 30년 된 아파트를 계속 방치하고 슬럼화 되게 놔둘 수는 없겠죠. 그래서 대안으로 나온 것이 리모델링입니다. 리모델링 법이 나온 것은 한참 됐지만 재건축이 활성화되던 시절에는 인기가 없었습니다. 더구나 초기에는 뼈대를 남기고 다시 살을 붙여 새 아파트를 만든다는 것에 대한 거부감도 컸었죠. 그러나 재건축의 규제가 심할 시기나 1기 신도시처럼 재거축 자체가 쉽지 않은 단지에서는 최근 리모델링에 매우 적극적입니다. 전국적으로 리모델링을 추진하는 단지는 수 백개는 족히 됩니다. 그 중 가장 관심을 받고 있는 지역은 역시 1기 신도시입니다. 집은 낡았는데 재건축은 안되고 대안은 리모델링밖에 없다고 생각하는거죠.
문제는... 내력벽 철거에 대한 것이 여전히 미궁 속에 있다는 겁니다. 내력벽이란 이해하기 쉽게 말해 세대 간 벽을 말합니다. 집 내부에 있는 것은 철거해도 되나 내력벽은 건물 전체를 지탱해주는 벽이기에 철거하면 건물 붕괴 위험 등이 발생하겠죠. 그래서 오래 전부터 리모델링의 내력벽 철거를 허용하지 않고 있습니다. 지금도 마찬가지구요. 건물을 위로 증축하는 수직증축마저 가능한 상황인데, 내력벽 철거는 그보다 더 높은 건축기술을 요하나 봅니다.
어쨌든 정부는 내력벽 철거에 대해 2016년 3월에 가부를 결정하기로 했는데, 3년을 미뤘습니다. 다음 정부로 미룬 셈이죠. 이렇게 미루는 이유는 내력벽 철거를 승인했는데 혹여 인사 사고라도 나면 지탄받을 것이 두려운, 뭐 그런 점 때문이겠죠.
하지만 한국건설기술연구원은 "기술적으로 평면 확장을 위한 내력력 일부 철거가 가능하다는 결론" 이라는 입장입니다. 그럼에도 아직까지 국토부의 승인은 떨어지지 않았습니다.
16년 3월에서 3년 미뤄, 19년 3월에 발표했어야 하나 다시 연말까지 미뤘고, 그 해 말에도 예산 등의 이유로 시간이 더 필요하다면서 20년도에는 발표하겠지 했는데 발표 없이 현 시점에 이른 겁니다. 현재는 내력벽 철거에 대한 가부가 왜 이렇게 늦어지냐고 질의하면 코로나로 인해 전문가 회의를 할 수가 없어서 지체되고 있다는 답변을 합니다. 글쎄요. 그보다는 현 시점에서 리모델링을 승인해주면 집값이 자극될까봐 일부러 미루고 있다는 지적이 많은데 이 지적이 더 현실성 있게 다가옵니다. 코로나 때문에 승인을 못 한다면 기타 부동산 관련 숨낳은 제재는 어떻게 한 건가요? 회의도 없이 한 건가요? 핑계라고 생각됩니다.
어쨌든 재건축이 불가한 단지들은 리모델링을 하게 될 것이고, 지금까지는 저층 주거지가 많은 80년대생 아파트들이었기에 재건축이 주로 되었지만 이제 90년대생 아파트도 30년 연한이 도래하였고, 대다수 90년대생 아파트는 재건축이 불가하므로 이제 본격적으로 리모델링 바람이 거세게 불겁니다.
여러분도 리모델링에 대해 자세히 공부하고 대비하셨으면 좋겠습니다. 다음에 기회 되면 수평증축, 수직증축에 대한 리모델링, 그리고 내력벽 철거를 허용했을 때와 그렇지 않을 때의 비교 등을 칼럼으로 작성해서 여러분의 리모델링에 대한 이해를 돕도록 하겠습니다. 좋은 하루 되세요~ ^ ^
이승훈 소장.
