文 정부가 꿈꾸는 ‘임대주택 천국’...
독일도 집값 폭등, 무주택자만 운다
독일의 주택 정책을 보니 우리나라와 완전히 판박이군요. 정부는 공공연하게 독일에 대해 언급했었는데 비슷한 수준이 아니라 거의 똑같은 정책을 하고 있는 수준입니다. 그런데 독일이 최근 집값 그리고 임차료가 폭등하고 있습니다. 우리나라도 이를 답습하지 않을까 우려스럽네요. 내용을 살펴보겠습니다.
그런 독일에서 왜 자산 편중 현상이 심화되고 있는 것일까? 임대위주의 주택정책이 자산 편중을 심화시켰다는 분석이 나온다. 정부가 다른 선진국과 달리, 세제 혜택, 대출 지원 등 자가 보유를 촉진하는 정책을 쓰지 않아 저소득층은 주택을 소유하기가 어렵다.
정부 정책을 믿고 내 집 마련을 하지 않은 채 임대 주택에서 월세를 열심히 내다가 임대료와 집값이 급등, 저소득층은 자산 축적 기회조차 없어진 것이다. 가격 상승기에는 주택을 소유한 상위층만 자산 가격 상승의 혜택을 본다. 레오 카스와 게오르기 코하코프 등이 발표한 ‘독일의 자가보유율이 낮은 이유들’이라는 논문에 따르면 독일의 낮은 자가 보유율은 독일 정부가 임대주택을 권장하는 정책의 결과이며 만일 자가보유율을 높이는 정책을 택했다면 자산의 불평등을 줄이는데 기여했을 것이라고 주장했다.
독일은 대표적인 임대 위주 정책을 펴는 나라입니다. 자가보유율이 최근 50%를 돌파했다고 하는데, 그전까지는 40% 남짓에 머물러 있었습니다. 주의 나라들이 70%를 상회하는 자가 보유율을 보이는 것과 전혀 다른 행보죠.
이런 상황이 발생한 것은 당연히 정부가 자가보유 정책을 쓰지 않고 임대 위주 정책을 폈기 때문입니다. 그리고 이런 정부를 믿고 집을 사지 않은 사람들은 지금에 와서 고통을 받고 있는 겁니다.
독일은 자산 불평등이 매우 높은 나라가 되었습니다. 상위 1%가 전체의 35%를 차지하고 있고, 하위 50%는 전체 자산의 불과 1.5%를 차지하고 있습니다. 순자산에 대한 지니계수가 0.81입니다. 0이 완전평등, 1이 완전 불평등을 의미하므로 얼마나 높은 수치인지 짐작할 수 있습니다.
참고로 우리나라의 순자산 지니계수는 0.602인데 2010년대 중반 줄어드는 듯하다가 2018년을 기점으로 불평등이 심화되고 있습니다.
그런데 독일의 가처분 소득의 지니 계수는 0.29로 OECD 평균인 0.32보다 낮습니다. 그런데 왜 유독 순자산 지니계수는 불평등이 심한 걸까요? 아마도 임대 위주 주택정책이 자산 편중을 심화시켰다고 봅니다.
이런 정책을 펴니 국민들은 집을 사지 않고 임대를 택했습니다. 그러나 우리나라에서도 계속 문제가 되는 것처럼 지나친 임차인 보호법은 주택 공급의 양을 떨어뜨렸고, 결국 수급 부족 및 경기회복 등으로 가격이 폭등하고 만 것이지요.
우리나라도 현재 이런 과정을 밟고 있습니다. 심지어 코로나 사태로 인해 역대 최대로 많은 돈이 풀려 돌아다니고 있습니다. 집이 부족하고 돈은 많다면 자산 가격의 상승은 불 보듯 뻔합니다.
장기적으로 생각해 보자고요.
임대 위주의 정책이 아니라 자가 보유율을 늘리는 정책을 쓴다고 가정하면 현재 55% 수준인 우리나라의 자가 보유율은 지속적으로 늘어 결국 80%에 육박하게 됩니다. 이렇게 되면 집 때문에 고통받는 사람도 거의 없게 됩니다. 일부 20%를 위한 임대주택만 지어도 되니 임대주택에 많은 사회적 비용도 필요 없습니다. 각자 집이 있어 임차를 들어갈 사람이 현저히 부족하니 다주택자가 살아남기도 힘듭니다. 이런 식으로 정책을 편다면 다주택 투기로 사라지고, 집 걱정하는 사람도 줄어들고, 저소득층에 대한 임대주택의 질도 높일 수 있습니다.
그런데 현재 우리나라는 이와 정반대의 정책을 지속하고 있지요. 시장의 실패를 4년간 겪으면서도 말입니다. 앞으로 얼마나 더 많은 시간을 허비한 후에 제대로 된 정책이 나올 것인지...
이승훈 소장
