끝나지 않는 게임 : 부동산 상승론 vs 부동산 하락론
모든 투자에는 상승론과 하락론이 존재합니다. 과거에도 현재에도 미래에도 마찬가지죠. 저는 부동산업에 종사하는데 특히 부동산의 상승과 하락에 관심이 많습니다.
한 때는 저도 이 게임의 결론을 낼 수 있지 않을까 생각했습니다. 그래서 이와 관련된 영상과 글을 접하며 공부를 했습니다. 개인적인 결론은 상승시기와 하락시기 모두 존재하지만 장기적으로 우상향이 된다는 것이죠. 매우 상식적인 결론 도출이라고 생각했고 많은 분들이 저와 같은 의견일 것이라 생각했지만 시장에서 절반 정도는 여전히 이와 반대되는 믿음을 갖고 있습니다. 미래의 전망이니 어떤 말이 맞을지는 지금 결정지을 수 없습니다.
저는 주관적인 생각 혹은 제 환경에 치우친 의견을 없애고자 상승보다는 저와 반대되는 의견인 하락론의 영상과 글을 더 많이 봅니다. 하지만 보면 볼수록 엉성한 논리 혹은 잘못된 해석이 눈에 보여 상승에 대한 확신만 커졌죠. 그래서 저는 무조건적인 상승을 주장하는 것이 아니라 공부를 통해 이런 주장을 하는 겁니다.
반면, 여러분들은 어떻습니까?
상승론자이든 하락론자이든 내가 보고 싶은 것만 보고 있지는 않나요? 내가 알고 있는 믿음이나 신념은 분명 틀릴 수 있습니다. 그런데 우리는 우리 믿음이 절대로 틀리지 않다고 생각하죠. 우리 반대편 의견의 사람들도 이는 마찬가지입니다. 그러니 내가 믿음을 바꾸는 것만큼이나 저들의 믿음을 바꾸는 것도 엄청나게 어려운 일입니다.
상승과 하락에 대한 여러 내용을 보며 느낀 점은 결국 '사람은 믿고 싶은대로 살아가는 존재' 라는 겁니다. 그리고 그 믿음은 대체로 현재 자신의 상황에 가장 유리하게 작동할 수 있는 쪽으로 만들어집니다. 그렇기에 상승론을 믿는 대다수가 유주택자이고, 하락론을 믿는 대다수가 무주택자인 것 입니다.
또 하락을 주장하는 책을 쓴 저자가 있다고 해보죠. 이 사람은 앞으로 세상을 바라볼 때 모든 것이 하락한다는 관점과 기준을 정하고 보게 됩니다. 그게 의식적이든 무의식적이든 말이죠. 왜냐하면 자신이 기존에 주장한 내용을 스스로 바꾸는 것이 무척이나 자존심 상하고 어렵거든요. 내가 틀렸다는 것을 인정하는 것이 이렇게 어려운 겁니다.
이제 현실을 봅시다.
제가 자신있게 말할 수 있는 분야는 부동산 뿐이니 부동산에 한정해서 설명할게요. 지난 수 십년 아니 수 백년간 집을 가진 자가, 집이 없는 자보다 거의 대부분 상대적 부자였습니다. 지금도 부자 중에 집이 없는 사람을 찾기는 매우 매우 어렵습니다.부자 중에 거의 대부분이 주식을 할까요? 부자의 대부분이 원자재에 투자를 할까요? 부자의 대부분이 채권 투자를 할까요? 부자의 대부분이 암호 화폐를 할까요? 아니요. 하는 사람이 꽤 많을 수는 있지만 부동산 보유 비율만큼 다른 재테크에 투자하는 비율이 높지는 않을 겁니다.
투자재의 가격이 언제 상승 혹은 하락을 하는지는 중학교만 졸업해도 압니다. 요즘은 교육 수준도 상향평준화되서 초등학생들도 알만한 내용입니다. 바로 공급과 수요에 따라 가격이 결정되는 것이죠. 그러니 어떤 투자재가 가격이 상승한다는 것은 그 공급에 비해 수요가 많다는 의미입니다. 그리고 여기서 수요는 유효 수요를 의미합니다. 가수요는 사고는 싶으나 살 능력이 안되는 사람들입니다.
부동산은, 특히 우리나라에서 부동산은 땅은 작고 인구는 서울, 수도권 및 몇몇 대도시에 집중되어 있기 때문에 수요초과가 발생합니다. 최근 암호화폐, 대표적으로 비트코인의 가격이 치솟고 있는데 여러 이유가 있겠지만 제가 볼 때 가장 근본적인 상승 원인은 풍부한 유동성 그리고 비트코인의 채굴이 90% 가까이 끝났다는 것에 기인합니다. 점점 더 희소한 가치가 되어가는 중이죠.
부동산 하락의 주장 중 하나가 '아파트가 그렇게 비쌀 이유가 없다'는 겁니다. 사람이 단순히 먹고 자고 하는 공간에 30억씩 하는 아파트가 말이 되냐는 것이죠. 여러분이 아무 생각 없이 직관적으로 이 말을 받아들인다면 30억이라는 어마어마한 수치 때문에 고개를 끄덕이며 수긍하게 됩니다. 하지만 방금 우리가 얘기했던 수요와 공급의 관점에서 생각하면 얘기가 달라집니다. 엄청나게 많은 사람들이 강남의 아파트를 원하는데 비해 그 수는 턱 없이 부족합니다. 그럼 당연히 우리가 생각하는 상식을 벗어난 가격이 형성됩니다.
여러분은 다이아몬드의 가격이 왜 이렇게 비싼지 이해가 되나요? 5캐럿쯤 되는 다이아몬드가 있다고 해보죠. 등급이나 시기에 따라 상이하겠지만 좋은 것 기분으로 하면 대략 4억 원쯤 하겠군요. 5캐럿 다이아를 보신 적이 있으신가요? 저는 구경만 해봤는데, 이쁘냐구요? 엄청 예쁩니다. 그럼 그 돈을 주고 살까요? 아니요. 안 삽니다. 왜냐하면 예쁜 건 인정하지만 너무 비싸거든요. 그렇다고 앞으로 다이아몬드 가격이 하락할까요? 당연히 아닙니다. 시장에서 그 가격으로 형성이 되었다는 것은 그 금액을 지불하고 구입하는 사람들이 있다는 뜻이죠. 이러한 수요자가 많을까요? 다이아를 4억이나 주고 구입하는 사람들이요. 당연히 매우 적은 수 입니다. 하지만 5캐럿 다이아 자체도 극소수입니다. 그러니 적은 수요지만 그보다 더 적은 공급으로 인해 수요초과가 발생하게 되고, 일반 사람들이 생각할 때는 말도 안 되는 비싼 금액으로 가격이 형성되는 겁니다.
강남의 아파트 가격 이해를 바로 이런 시장 논리를 적용하면 쉬우실 겁니다. 30억원의 강남 아파트를 구입할 수 있는 수요층은 소수이지만 강남의 아파트 공급 자체가 무척 적기 때문에 수요초과가 발생하고 가격은 더 상승할 수 있는 겁니다. 그러니까 드리고 싶은 말씀은 아파트의 가격은 경제논리로 이해해야지 내 주관적인 느낌으로 결정되는 것이 아니라는 겁니다. 이제 ‘아파트 가격이 비싸니까 곧 떨어질 것이다.’ 라고 말하는 사람들의 주장이 얼마나 편협되고 자기 기준의 주관적 사고에서 도출된 어이 없는 결론인지 이해하시겠죠?
그렇지만 이런 주장을 다시 반박할만한 자료는 얼마든지 있을 겁니다. 그리고 저는 다시 그 자료를 반박할 자료를 얼마든지 찾아낼 수 있죠. 결국 ‘상승론 vs 하락론’ 게임은 끝이 나지 않습니다. 십수년간 이 논쟁을 지켜보면서 느낀 건데 ‘영원히 끝나지 않는 논쟁!’ 입니다. 그런데 오랜 기간 이 부분을 생각하다보니까 우리는 뭔가를 선택을 해야하고 이에 따라 인생이 바뀔 수도 있다는 거에요.
자! 여러분들은 선택의 기회를 가진 겁니다. 상승, 하락 둘 다 명확한 해답을 지금 알 수 없다면 당장은 하나를 선택해야 합니다. 상승이냐 하락이냐를. 그리고 현재까지는 결과가 나왔으니까.. 상승을 믿었던 사람들은 거의 대부분 자산가치 상승의 기쁨을 만끽했고, 하락은 상대적 박탈감을 느껴야했죠. 일시적인 하락은 있을 수 있지만 다시 강조합니다. 수십, 수백년간 집 있는 사람이 위너였습니다. 지금에 와서 그것이 왜 바뀔 것이라고 생각하시죠? 너무 위험한 도박 아닌가요? 집 없이 시간을 보내게 되면 영원히 집값이 하락할 것이라는 믿음에서 못 벗어납니다. 하지만 상승을 믿는 사람들은 시간이 지날수록 안정적이고 편안하겠죠.
앞으로 수년 내에 집값이 하락할 것이라구요? 네. 그럴 수도 있습니다. 그리고 아닐 수도 있습니다. 집을 가진 자가 집값이 하락하면 그냥 버티면 됩니다. 조금 힘들 순 있죠. 그러나 부동산은 반드시 다시 회복하기 때문에 희망을 가지고 소위 말하는 존버를 하면 되죠. 그러나 집이 없는데 집값이 계속 오른다면 희망을 아예 가질 수가 없습니다. 몇 년 기다린다고 될 문제가 아니라 완전히 도태되는 겁니다.
정부가 여러분들을 구제해줄까요?
불가능합니다.
지금까지 4년간 정부 정책 보셨죠? 불가능합니다. 정권을 누가 잡든 정부가 해결해 줄 수 있는 문제 자체가 아닙니다. 본인의 인생은 본인 스스로가 해결하세요. 정부에게 의지하게 되면 편협된 사고는 더욱 커지고 갑을관계처럼 묶여 정부는 모두 옳고 나머지는 모두 틀리다는 이분법적 사고에 빠지게 됩니다.
혹시 지금의 사태는 투기꾼들 때문이다 라는 생각을 여전히 갖고 있는 분도 있을거에요. 어이가 없을 정도로 비상식적이지만 그들은 정부는 잘 하고 있는데 일부 투기꾼들의 행위 때문에 시장이 이렇게 되었다고 판단하죠. 만약 그것이 사실이라면 정부의 능력보다 투기꾼의 능력이 더 뛰어난 겁니다. 정부가 갖가지 노력을 해도 투기꾼의 행위를 근절하지 못했으니까요. 그럼 더더욱 희망이 없습니다. 왜냐하면 투기꾼은 여러분들이 아무리 하지 말라고 해도 멈추지 않습니다. 왜냐하면 여러분들이 생각하는 투기는 그들에게는 정당한 투자고 노력의 댓가이자 결실이니까요. 그들(투자자)의 입장에서는 더 잘 먹고 더 잘 살자고 하는 노력의 행동을 누군가가 비난한다고 해서 그들이 멈출까요? 절대로 멈추지 않죠. 그렇기 때문에 하락론 여러분들의 말처럼 작금의 사태가 투기꾼의 행태 때문이었다면 앞으로도 희망은 없습니다.
하락론 여러분이
지금의 상황을 해결할 수 있는
단 하나의 방법은 이겁니다.
‘생각의 전환’
생각의 전환을 하십시오. 투기가 아니라 정당한 투자이며 노력의 댓가라고 생각의 전환을 하십시오. 영원히 중세시대 소작농처럼 죽을 때까지 일만 하는 인생이, 가슴에 손을 얹고 싫다면 생각의 전환을 하세요. 그것만이 유일한 해결책입니다.
감사합니다.
