종부세 초급등! 상반기 부동산, 이렇게 된다!!
2021년 공시가격이 발표되면서 시장에 놀라움을 안겨주었습니다. 전국적으로 평균 19.08%가 상승하였고, 서울은 19.91%, 경기는 23.96%, 그리고 세종은 무려 70.68%가 상승했습니다. 집값이 분명 많이 오른 한 해 였지만 정부도 작심하고 공시가격을 올려 세금을 거두려는 모습입니다.
위 그래프에서 변동율 추이를 보시면 올해 상승률이 얼마나 큰지 확인할 수 있습니다. 10여년간 -4%~6% 이내였는데 갑자기 19%가 된 겁니다. 과거 10여년 사이의 최고 상승률보다도 3배가 더 높은 수치입니다. 흡사 취득세가 1~3%였다가 갑자기 8~12%로 3배 이상 급등한 일이 생각이 나네요. 여하튼 이번 정부의 세금 거둬들이기는 역대 최고라는 것에는 이견이 없을 겁니다.
개인적으로 정부가 공시가격을 높이는 것에는 분명 세금을 많이 거두려는 목적으로 판단합니다. 하지만 공식적으로는 공시가율 현실화를 통한 집값 안정이라고 얘기하고 있죠. 그런데 정부의 말처럼 집값 안정을 위한 조치라면 수십번도 더 얘기하지만 종부세 인상과 더불어 양도세 인하를 동시에 행해야 합니다. 그럼에도 양도세도 강화시켜서 팔지도 못하게 하고 보유세(재산세, 종부세)만 늘린다는 것은 더 생각할 것도 없이 세금을 많이 걷겠다는 것 외에는 해석이 되지 않습니다.
그렇다면 정부는 왜 많은 세금을 거두는 걸까요?
그건 현 정부가 큰 정부를 지향하기 때문입니다. 공무원 수도 늘리고 여러 새로운 부처도 만듭니다. 주택을 공급하는 것도 민간주도형이 아닌 공공주도형으로 합니다. 당연히 공공부문의 역할을 늘리려면 정부의 예산이 많아야 합니다. 그러니 세금을 많이 거둬야겠죠. 그런데 세금을 많이 걷게 되어 자기 돈이 나가야 한다면 좋아할 국민이 있을가요? 아무도 없죠. 그래서 정부는 모든 국민에게 세금을 걷게 됩니다. 자기 돈이 나가야 한다면 좋아할 국민이 있을까요? 아무도 없죠. 그래서 정부는 모든 국민에게 세금을 징수하는 것이 아니라 타겟층을 지정하여 세금을 가져옵니다. 그것이 바로 유주택자, 다주택자 등 집을 보유한 사람들입니다. 어차피 현 정부는 서민들의 지지가 강합니다. 서민들은 유주택자보다는 무주택이 많죠. 그러니 어차피 우리를 지지하지 않는 층에서 세금을 거두어 우리를 지지하는 사람들에게 돈을 나눠주는 겁니다. 어차피 정치는 과반을 확보하기만 하면 되니까요. 너무 정치적으로 얘기가 흘렀네요. 다시 부동산으로 돌아와서...
종부세가 이렇게 높아지면 어떤 일이 발생할까요?
일단 종부세 부담이 커졌으니 일부 보유자들이 시장에 주택을 매도할 겁니다. 강남에 2채를 보유하면 보유세만 거의 1억원이 넘습니다. 그러니 1채를 정리하고 싶겠죠. 그런데 강남은 여전히 수요우위시장입니다. 그래서 이번 공시가격 인상을 통해 매물이 출회된다고 해도 시장에서 충분히 소화가 됩니다. 즉 종부세로 인해 매물이 나올 수는 있지만 그 물량이 공급초과를 일으키지는 못해 가격 하락에는 별다른 영향을 주지 못한다는 거죠.
만약 '강남+비강남'을 보유한 사람이 종부세에 부담을 느낀다면 거의 대다수가 비강남권 주택을 매도할 겁니다. 그러니 시장에서는 강남과 비강남권 모두 매물이 나오게 되고 과정은 방금 설명드린 것과 동일 합니다. 서울의 주택은 매수우위시장이라 매물이 나오면 모두 소화가 됩니다.
결국 무주택자 분들의 바람대로 가격 하락 현상은 발생하지 않고 일부 주택에 대해 명의자만 바뀌는 모습으로 전개됩니다. '서울+지방'을 가지고 있는 분이 보유세 부담을 느끼면 지방을 매도하겠죠? 그리고 그 지방이 나름 수요가 있다면 소유권이 바뀌게 되는 것입니다. 다만, 지방에서도 읍, 면 지역이라던가 수요가 적은 지역의 주택은 수요자가 없어 가격이 떨어지는 현상이 발생할 수도 있게 됩니다. 결국, 공시가격 인상이 된다고 하더라도 시장에서 나타나는 모습은 전과 동일합니다. 핵심 지역은 여전히 강세, 약세지역은 여전히 약세입니다. 그러니 불황에도 좋은 지역의 주택을 가져야 한다는 부동산의 격언을 이해하시겠죠.
또 한가지 이번 보유세 인상으로 인해 매물이 나오는 것은 3~4월이 절정입니다. 보유세 과세기준일이 6월1일이므로 매도자는 5월30일까지는 잔금을 치러야합니다. 통상 계약부터 잔금까지 1~2달 걸린다는 점을 고려하면, 3~4월에 나오는 매물이 사실상 상반기 부동산의 마지막 매물입니다. 이 시기가 지나면 어차피 하반기에 팔아봐야 올해 보유세는 매도자가 내야하기 때문에 팔려면 상반기에 파는 것이고 하반기에는 안 팝니다. 다시 1년을 버티면서 상승을 기다리겠죠.
그래서 저는 이번 보유세 인상에 따른 급매를 찾는 매수자 분이라면 3~4월이 가장 최적기라고 말씀드리겠습니다. 5월이 넘어가면 가격이 그보다 더 하락한 매물은 점점 찾기가 힘들 것이고, 6월이 되면 완전히 없어질 겁니다. 잘 참고하셔서 내집마련 성공하시기 바랍니다.
감사합니다.
