공시가격 폭등 + LH 투기사태 = ?
공시가격 폭등으로 정부는 시장의 가격을 인정했습니다. 작년만 해도 수년간 부동산 가격이 54%가 올랐네마네 하는 시점에서, 한국부동산원의 자료를 국토부장관이 가지고 나와 전국이 11%만 올랐다고 했습니다.
그런데, 올해 공시가격 상승률만 19%입니다. 뭐하는 거죠? 가격 올랐다고 정책 실패라고 비판할 때는 자체조사 자료로 11%만 올랐다고 회피하면서, 정작 세금의 기준이 되는 공시가격 산정은 시장의 가격을 기준으로 하는군요. 귀에 걸면 귀걸이, 코에 골면 코걸이입니다.
여하튼 2.4대책의 비난과 역대급 부정부패인 LH사태가 한꺼번에 나오면서 반전카드가 필요한 정부가 무려 19% 공시가격 인상이라는 카드를 내밀었습니다. 시장은 즉각 반응했죠. 너무 심하지 않냐고. 근데 뭐 정부는 눈 하나 깜짝 안 할 겁니다. 지금까지 정부의 마이웨이 행태를 보면 미동도 없을 겁니다.
이렇게 정부는 또 다시 유주택자들을 투기꾼으로 규정짓고 세금이지만 세금상 벌금이라 할 수 있는 보유세를 왕창 올려버리죠. 유주택자들이 한 방 먹었으니 이제 다시 반격하겠죠. 어떻게요? 반전세나 월세의 증가가 많아질 겁니다. 지금도 점진적으로 비율이 커지는 중인데 가속화 될 겁니다.
임대인은 세금으로 고통받고,
임차인은 임차료의 증가로 고통받는 시기가
현 정부 덕분에 성큼 다가왔습니다.
그럼 승자는 없는 lose - lose 게임이냐? 아니죠. win - lose 게임이 맞습니다. 누가 위너일까요? 당연히 정부죠. 정부는 가만히 앉아서 세금으로 배 두들기면 됩니다. 그리고 그걸 서민들에게 나눠줘서 민심을 유지하죠.
공시가격 상승이 되면 시장가격은 가만히 있을까요? 가장 직접적으로 연결된 건 분양가격의 상승입니다. 이건 빌라, 아파트 다 마찬가지죠. 공시가격은 감정평가사들이 조사하여 만들어놓은 지표입니다. 그러니 토지든, 주택이든 개발시 감정평가를 할 때 해당 부동산의 공시가격을 절대 무시할 수가 없죠. 기존 공시가격과 감정평가 금액이 괴리가 크다면 뭔가 하나는 잘못됐다는 의미이기 때문입니다.
공시가격이 높아진다는 것은 토지평가금액이 높아진다는 뜻입니다. 그래서 재개발, 재건축 조합원의 평가금액이 높아지고, 이건 결국 일반분양가의 가격이 높아지게 됩니다. 그럼 공공으로 개발되는 것은 싸냐? 당연히 아닙니다. 민간에 비해 어떻게든 저렴하게 해볼게. 라는 개념입니다.
"예를 들어 민간의 80% 수준으로 공급하겠습니다." 라고 했다면 기존 민간아파트가 10억원일 때, 공시가격이 7억원정도 할 겁니다. 그런데 민간아파트 가격이 12억원이 됩니다. 그럼 80%로 공급해도 9억6천만원이 됩니다. 이런 식으로 민간, 공공 할 것 없이 분양가격이 다 올라요. 당연히 시장가격도 오릅니다. 그럼 전월세 가격도 오르구요. 그럼 서두에 언급드렸던 것처럼 유주택자는 세금 내느라 고생, 무주택자는 임차료 상승으로 고생. 우리끼리는 루저가 되고, 정부는 다시 위너. 그래서 정부 내부에서 회의할 때는 25전25승이라고 생각할 겁니다. "야 우리 뜻대로 잘 되고 있어." 그럴 겁니다. 그래서 가격은 계속 오르게 됩니다.
그럼으로서 서민들은 영원히 정부를 맹신할 수 밖에 없는 상황에 몰리게 됩니다. 이것이 또한 정부의 큰그림이죠. ‘우리를 지지하지 않으면 너희는 방법이 없어! 그러니까 우릴 계속 지지해!’ 라는 시그널을 계속 줍니다. 이런 작업을 계속 하려면 다주택자는 나쁜놈이다 라는 프레임을 계속 유지해야 합니다. 그러니까 양도세 절대 안 푸는 겁니다.
LH사태가 터지고 시작단계긴 하지만 전수조사를 했습니다. LH 약 1만명, 국토부 4500명 정도를요. 그리고 조사결과가 투기 정황 20명 나왔습니다. 장난합니까? 진짜 나쁜 놈이 누굽니까? 도대체. 정부가 투기꾼이라고 하는 시장의 투자자들은 적어도 돈을 벌기 위해 엄청난 리스크를 감당하고 공부한 결과도 돈을 벌었습니다. 근데 일부 공무원새끼들은 질 수 없는 게임을 한 거 아닌가요? 본인들은 그렇게 해놓고 감히 누굴 탓해합니까. 여러분. 선택 잘 하세요. 시장이냐 정부냐에서 선택 잘 하셔야 합니다. 그리고 보세요. 1/3이 하락하고, 1/3이 보합이고, 1/3이 상승하면, 열심히 공부해서 상승하는 매물을 찾아서 투자하는 것이 좋은 겁니까 아니면 하락하는 매물을 보며 위안을 삼는 것이 좋은 겁니까? 3년 뒤, 5년 뒤에 누가 웃게 될까요?
언제, 어느 시기라도 하락하는 단지와 상승하는 단지가 공존하고, 하락하는 이유와 상승하는 이유가 공존합니다. 그러니까 정답은 없어요. 여러분이 선택하는 겁니다. 부디 좋은 선택하시기 바랍니다.
이승훈 소장.
