입주권 비과세 되는 요건 상황별로 알아보기
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
오늘은 입주권을 주택으로 보고 있는 현행 세법에서 입주권이 어떤 상황에서 비과세를 받을 수 있는지를 알아볼게요. 내용이 쉽지는 않겠지만 최대한 자세히 설명해보겠습니다~ ^ ^
먼저 어떤 입주권이 규제 대상일지 살펴볼게요.
세법에서 규제하는 입주권은 모든 입주권이 아닙니다. 정확히는 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)' 및 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(빈집법)' 상의 것으로 한정하고 있습니다. 그래서 이 법들이 아닌 건축법의 적용을 받는 지역주택조합의 입주권이나 일반분양자들이 당첨된 분양권, 수용 방식의 특별분양권 등은 기존 주택의 과세 판단에 영향을 주지 않습니다.
이제, 상황별로
입주권 비과세 요건을
하나씩 살펴보죠.
주택 1채를 보유했다가 그 주택이 멸실된 경우 (원조합원)
주택 1채는 비과세 요건만 갖추면 비과세를 적용합니다. 그러니 요건만 갖추었다면 멸실되어 권리로 변했다고 하더라도 비과세를 받을 수 있습니다.
1입주권을 보유 중에 새로운 주택을 취득한 경우 (원조합원)
이럴 경우에는 2주택이 됩니다. 그러므로 2주택이 된 시점에서 3년 내에 입주권을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 결국 일시적 1가구2주택을 적용받는 거죠. 이 때 입주권은 보유기간 2년(거주요건 채워야 하는 주택은 보유, 거주 2년)이상이 되어야 합니다. 그리고 보유기간은 주택의 기간일 때에만 산정되므로 관리처분인가일 이후의 보유기간은 주택 보유기간에 합산되지 않습니다. 관리처분인가를 받으면 법적으로 권리가 되는 거니까요. 케바케로 관리처분 전 철거가 되는 현장도 있는데 이럴 때는 철거일 전에 보유기간 2년을 채워야 합니다. 즉 관리처분인가일과 철거일 중 빠른 날을 기준으로 그보다 먼저 양도세 비과세 보유기간을 채워야 한다는 의미입니다.
1주택을 보유중에 그 주택이 멸실된 상황에서
거주할 주택 (대체주택)을 취득한 경우 (원조합원)
소위 '대체주택취득'이라 불리는 상황입니다. 살던 집이 멸실되어 새로운 주택을 취득해야만 하는 불가피성이 있습니다. 때문에 일정 조건을 충족하고 '대체주택'을 양도하면 비과세를 적용합니다.
(조건)
1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 그곳에서 1년 이상 거주
2) 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 대체주택을 양도
3) 재건축 주택 완공 후 2년 이내 완성된 주택으로 세대 전원이 입주하고 최소 1년 이상 거주.
(취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 일부 예외 요건 있음)
추가 설명을 드리자면, 미리 주택을 구입하는 것이 아니라 '사업시행인가일' 이후의 주택 취득이어야 하고, 기존에 살던 주택이 멸실되어 대체한 것이므로 대체주택에서 거주할 것을 요하며(1년 이상), 멸실된 재건축 주택이 완공되면 대체주택은 그 용도를 다한 것이므로 다시 완공된 신축주택으로 입주를 하고(1년 이상), 재건축 주택 완공일로부터 2년 이내 대체주택을 매도해야만 비과세를 받을 수 있습니다.
위 상황은 재개발, 재건축에서 의외로 많이 나오는 케이스므로 잘 알아두시면 좋을 것 같네요~
주택 1채를 보유 중 입주권을 취득한 경우 (승계조합원)
아까 2번은 입주권을 보유 중에 주택을 취득한 케이스이고, 이번에는 주택을 보유한 상태에서 추가로 입주권을 취득한 경우입니다. 이런 경우 입주권도 주택으로 간주하므로 기존 주택의 과세에 영향을 줍니다만 새아파트에 입주하려는 실수요자들을 배려하는 차원에서 비과세를 받을 수 있는 요건 2가지를 만들었습니다.
첫째)
일반적인 일시적 2주택 비과세 특례입니다. 즉 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 기존 주택은 비과세 요건을 갖추어야 합니다. (보유 2년 혹은 보유,거주 2년). 그리고 입주권 구입시 기존 주택을 취득한 후 최소 1년여간의 텀이 있어야 합니다. 즉 기존주택 취득 후 1년 이후에 취득해야 합니다. 이걸 어기면 비과세를 받지 못합니다. 주의해야 할 부분입니다.
둘째)
입주권을 취득한 후 3년 내 기존 주택을 양도하면 비과세인데, 못 파는 경우도 있습니다. 예를 들어 입주권을 일찍 사서 3년이 지나도 완공이 되지 않는 경우 등이죠. 이럴 경우 거주할 집을 팔면 공사 완공 기간까지 또 다시 다른 집을 구해서 들어가야 합니다. 그러니 무작정 기존 집을 매도하기가 난감하죠. 그래서 여기서도 일정 요건을 갖추면 3년 내 매도하지 않아도 비과세를 적용해 줍니다.
a. 기존 주택은 양도 당시 비과세 요건을 갖출 것
b. 재건축 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 기존 주택을 양도
c. 재건축 완공 후 2년 이내 재건축 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것
두 번째 케이스에서는 입주권을 기존 주택 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 하는 조건이 없습니다.
첫 번째 케이스와 다르니 차이점을 기억하시면 좋겠습니다.
입주권 승계취득 후 주택을 취득한 경우 (승계조합원)
이 경우에는 비과세를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 입주권을 승계취득했다는 것은 주택을 가지고 있다가 권리로 변한 것이 아니라 입주권 상태에서 취득한 것이기 때문입니다. 그러니 주택보유기간이 전혀 없는 것이구요. 그러므로 비과세 요건(보유 2년)을 채울 수가 없기 때문에 일시적 1가구2주택 혜택을 받을 수가 없는 것이죠.
주택 2채를 보유한 상황에서 그 중 1채가 멸실된 경우 (원조합원)
이번 케이스는 잘 봐야 합니다. 현행 세법은 다주택을 투기 관점에서 봅니다. 그래서 2채를 보유했다가 1채가 멸실되어 권리로 변했다고 해도 여전히 2주택으로 보고 비과세를 해주지 않습니다.
예전에는 권리(입주권)로 변한 것은 주택으로 간주하지 않았습니다. 그래서 멸실되면 2주택 중 하나가 멸실되면 1주택, 1입주권이 되어 남은 주택은 1주택 비과세 적용되었습니다. 하지만 지금은 아닙니다. 현행 세법은 여전히 2주택으로 간주하기 때문입니다.
1+1 재건축, 재개발의 경우
1주택이 2개의 입주권으로 변한 경우에는 하나의 주택에 대해서는 비과세를 받지만 다른 1채는 과세가 됩니다.
오늘은 권리(입주권) 상태의 부동산이 비과세되는 상황과 요건을 알아봤습니다.
원조합원과 승계조합원의 과세방식에 차이가 있으므로 주의해야 합니다. 원조합원은 예전부터 주택을 보유한 상태에서 멸실이 되어 조합원이 된 사람을 뜻하며, 승계조합원은 관리처분인가일 이후 권리 상태에서 입주권을 승계받은 사람을 뜻합니다.
승계조합원의 경우 권리 상태에서 매수했기 때문에 완공이 되었을 때에야 비로소 주택을 취득한 것으로 봅니다. 보유기간에서 원조합원과 큰 차이가 있을 수 밖에 없으므로 유의할 점입니다.
세법은 아무리 쉽게 설명하려고 해도 익숙하지 않은 분들에겐 상당히 어려울 겁니다. 꾸준히 보면서 시행착오를 몇 번 겪어야 조금씩 눈에 들어오게 될 겁니다.
화이팅하시고, 좋은 하루 되세요 ~ ^ ^
