1기 신도시 추천 유망단지 (분당, 재건축)

분당은 1기 신도시 중 가장 가격이 비싼 곳입니다. 가장 유명한 지역이기도 하구요.

아시다시피 1기 신도시는 30년 연한이 채워졌거나 곧 채워질 90년 초중반에 건축된 아파트가 많습니다.

경기도는 30년 연한을 채우면 재건축이 가능하므로 1기 신도시에 대한 관심을 커지고 있습니다.

사진 출처 : 한경닷컴

그런데 80년대에 지어진 아파트는 저층아파트가 많았습니다. 소위 5층짜리 아파트죠.

그런데 90년대에 지어진 아파트는 중층아파트가 많습니다. 대부분 15층 이상입니다. 재건축은 기존의 건물을 허물고 새로 짓는 겁니다. 그런데 내 땅에 내 돈 들여 건물을 지어도 지을 수 있는 한계층이 존재합니다.

만약 그 층수를 20층이라고 해보죠. 그러면 5층짜리 아파트는 15개층이 새롭게 늘어나는 것이고, 15층 아파트는 5개층만 늘어나게 됩니다.

이미지 출처 : 구글 검색 (문제시 삭제하겠습니다)

이렇게 새롭게 늘어난 부분을 기존아파트 소유자들의 모임인 조합은 일반분양을 해서 청약신청자에게 돈을 받고 팔게 됩니다. 그리고 이 돈으로 철거비, 건축비를 충당하게 되죠. 그리고 이렇게 충당하고 돈이 남으면 조합원들이 가져가고, 모자르게 되면 조합원들이 분담하게 됩니다. 이것이 추가분담금입니다.

쉽게 말해 일반분양이 많을수록 분담금은 줄어듭니다. 심지어 구축 아파트가 멋진 신축아파트로 변하고도 돈을 받는 경우도 있습니다. 2000년대 중반에 지어진 잠실주공 아파트들 중 일부가 그러했습니다.

80년대 저층 아파트는 거의 대부분 새아파트로 변모했습니다. 이제 남은 것은 중층 아파트밖에 없죠. 이들은 높은 분담금을 감수하거나, 그럴 여력이 없다면 뼈대만 남기고 살을 붙이는 형태의 개발인 리모델링으로 선회할 수 밖에 없죠.

처음에 1기 신도시는 리모델링이 활성화되었습니다. 벌써 10년 가까이 된 얘기입니다. 2013~2014년 경쯤에 어차피 리모델링 붐이 일었죠. 당시만 해도 재건축 연한이 40년인 시기였습니다. 당시를 기준으로 앞으로도 15년 이상 더 기다려야 하니 빠르게 리모델링을 하자는 분위기가 컸죠. 참고로 리모델링은 15년만 지나도 정비가 가능합니다.

분당의 리모델링 추진 단지들

연합뉴스

그렇게 당시 리모델링이 추진 중인 단지들은 최근 시공사 선정 후 이주 준비까지 하는 곳도 있습니다.

그러나 기타 다른 단지들의 최근 분위기는 윤석열 대통령이 당선인 시절 공약한 '용적률 500%'에 기대를 걸고 재건축을 추진하자는 분위기로 완전히 쏠려있죠.

1기 신도시 현황표 출처 : 비즈니스워치

분당은 평균 용적률이 180% 내외로 알려져 있습니다. 매우 뛰어난 사업성이라고 보기는 힘들지만 재건축 추진이 가능한 수준이라고 보면 됩니다. 단지별로 144%~145% 수준의 아파트가 종종 보입니다. 150%대 아파트도 있구요. 이런 아파트 위주로 먼저 공략을 하시는 것도 좋은 전략입니다. 아무래도, 분담금이 타 단지보다 적기 때문에 속도가 빠르게 추진될 가능성이 높거든요.

하지만 오늘 추천드릴 단지는

시범단지아파트입니다.

시범단지 아파트는 한신, 한양, 현대, 우성아파트로 구성되었습니다. 4단지 모두 1700세대 ~ 2400여 세대 수준의 초대형 단지입니다. 그런데, 이 4단지가 합쳐서 하나의 아파트로 탄생할 가능성이 커지고 있습니다. 바로 통합재건축인데요, 기존에도 통합재건축이나 통합리모델링을 추진하는 경우가 종종 있었지만 거의 실현되는 경우는 없었습니다.

왜냐하면, 한 단지 내에서도 협의가 안 되서 사업이 지지부진한 경우가 많은데 심지어 다른 아파트 주민들과 하나의 사업을 위해 중지를 모으는 것은 더더욱 어렵기 때문이죠. 그러나 시범단지는 브랜드가 틀리고, 단지가 틀리지만 지금도 거의 하나의 단지나 다름 없는 공통점들이 많습니다. 입지의 차이도 크지 않고, 규모, 형태, 인프라 등등에서 하나로 합칠 확률이 상당히 크죠.

헬리오시티

이렇게 되면 향후 10,000세대가 넘는 대형단지가 탄생하게 됩니다. 헬리오시티가 약 9700세대인데, 분양가 대비 엄청나게 상승했고 그 인기가 여전합니다. 저도 조사차 가봤지만 정말 웅장함에 압도됩니다. 만약 분당시범단지 아파트도 통합재건축이 추진되면 헬리오시티, 현재 공사가 중단된 상태지만 국내 최대 크기의 아파트인 둔촌주공과 더불어 3대 수퍼메가톤급 대단지 트리오를 형성할 수 있을 겁니다.

시범단지아파트의 위치를 살펴보죠.

아직 갈 길이 멀지만 다른 통합단지에 비해 상당히 가능성이 높다고 예상하고 있으며, 이런 가정 하에서는 지금의 가격은 꽤 저렴하다고 보고 있습니다.

현재 시범단지의 가격을 한 번 살펴보죠.

호갱노노 사이트를 참고하여 최근 1달 이내 33평 아파트 실거래가를 살펴보았습니다.

단순히 4개 단지의 실거래가격을 산술평균했더니 15억7000만원이 나오는 군요. 전세는 신규와 갱신의 가격차가 있어 평균내기 쉽지 않지만 7억 전후로 확인됩니다. 이럴 경우 최소 8억원 이상의 자금이 필요할 것으로 생각됩니다.

적은 자금은 아니지만, 초대형 대단지 아파트의 인기는 향후 상상을 초월할 겁니다. 제가 유튜브를 통해 여러 차례 말씀 드렸듯, 대단지 커뮤니티의 가치는 점점 커질 것입니다.

오늘은 1기 신도시 중 분당의 추천단지에 대해 알아보았습니다. 2번째는 평촌에 대해서 알아볼 거에요~

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