지금 집 사야 하나요? 네! 왜냐하면...
네이버 화면 캡쳐엊그제 역사상 처음으로 0.5% 기준금리 인상이라는 빅스텝을 밟으면서 금리인상발 부동산 가격하락에 대한 얘기가 꾸준히 나오고 있습니다. 특히 심리에 취약한 우리들은 이러한 기사로 도배되고 있는 상황에서 뭔가 행동을 하기에는 엄청난 용기가 필요하죠~
오늘자 헤드라인 중에 이런 것이 있네요.
집값 2억~3억원 '뚝' 동력 잃은 노원 재건축...
안전진단 규제 완화 언제쯤
이런 기사제목을 보면 대부분의 사람들은 더욱 위축되기 마련입니다. 정말 지금은 현금을 보유하며 위기가 끝날때까지 움츠리고 있는 것이 맞을까요? 아니면 한참 후 미래에 현 시점을 조망해보면 지금이 기회였을까요?
제 의견을 드리자면
기회가 맞습니다.
물론 가격은 과거에 비해 여전히 비쌉니다. 그런데 문제는 과거는 영영 돌아올 수 없고 미래는 지금 가격보다 훨씬 높아져 있을 거라는 거죠. 물론 이것은 예측의 영역으로 동의하지 않는 분들도 있을 겁니다. 그런 분들은 향후 집값이 더 하락한다고 믿으며 주택 매수를 하지 않겠죠.
저는 부동산을 2005년부터 17년째 해오고 있습니다. 그리고 제가 아는 업계의 선배님들은 30년도 넘게 하신 분들도 매우 많습니다. 제 경험 그리고 그 분들의 경험, 나아가 그 이전의 부동산 데이터를 보더라도 부동산이 장기하락하는 경우는 역사상 2번이었고, 그 2번은 예상하다시피 금융위기(동남아금융위기, 글로벌금융위기)때 뿐이었습니다. 지금이 금융위기에 준하는 상황이라 판단하신다면 집을 안 사도 됩니다. 하지만 위기가 올 것이라 생각하지 않는다면 지금의 거래침체 및 가격보합세는 으레 늘 있어왔던 일시적 침체기일 뿐입니다.
위에 그래프를 보면 계단식 상승을 하고 있습니다. 이해를 돕기 위해 매우 단순화한 이미지지만 부동산의 장기그래프는 위와 같은 형태로 지금까지 이어져왔습니다.
즉 급등기에 쭉~ 오르다가 잠깐 쉬어가고, 다시 쭉 오르다가 쉬어가고를 반복합니다. 지금은 쉬어가는 구간입니다. 그런데 쉬어가는 텀에 가격이 하락하는 것이 아니라 보합을 유지하다가 시간이 지나면 다시 상승하여 결국 장기우상향 그림의 모양이 되는 것이죠.
그렇다면 우리는 지금 시점에 주택을 구입해야 할까요? 장기적인 관점에서는 'YES' 라는 대답이 나옵니다. 물론 무리한 대출을 지양해야 하고 영끌을 하다 돈이 급해져 단기간에 매도하면 손해를 볼 수도 있습니다. (여기서 손해는 가격이 하락하는 위험보다는 취득세, 수수료 등 제반비용만큼 가격이 상승하기 전 매도하여 보는 손해를 뜻합니다)
현 정부는 재건축을 활성화한다고는 했으나 아직 구체화된 정책은 나오지 않은 상황입니다. 즉 시작도 안 한 상황에서 현 시장상황 및 금리인상에 겁을 먹은 몇몇 매도자의 급매로 시장이 대세하락장으로 변했다는 오판을 하여 내 집을 파는 우를 범하시면 안 된다는 겁니다.
본격적인 재개발, 재건축 활성화 정책이 나오면 반드시 집값은 상승하게 됩니다. 물론 제가 신이 아니기 때문에 틀릴 수 있으나, 현 업에서 오랜 기간 몸 담아오며 가지고 있는 인사이트가 있습니다. 지금의 정체기는 일시적입니다. 당장은 소용돌이의 중심에 있어 불안하겠지만 결국 지나갈 일입니다.
한편 아파트 거래는 뚝 끊긴 것에 비해 요즘 움직이는 투자자들은 재개발 예정지의 빌라투자에 열을 쏟고 있습니다. 재개발, 재건축만이 인기가 있는데 핵심 지역의 재건축은 가격이 비싸죠. 그리고 조합설립이 되면 거래가 제한되는 지역도 많구요. 그러나 재개발은 재건축보다 규제가 훨씬 덜 합니다. 이는 재건축은 기반시설이 양호한 지역에서 해당 아파트만 철거하고 새로 짓는 사적 이익집단으로 규정하여 규제가 많은 반면 재개발은 기반시설이 열악하여 새 아파트 뿐 아니라 주변 인프라 시설을 같이 만들어야 하는 공공적 성격이 많이 들어가는 사업으로 규정하기 때문에 규제가 덜 한 겁니다. 대표적으로 초과이익환수제도는 재건축에만 적용되고 재개발은 적용되지 않습니다.
서울시 보도자료 中여하튼...
소액이면서 규제가 덜한, 하지만 언젠가는 끝내주게 아름답고 멋진 아파트로 변모할 재개발 지역에 사람들이 관심을 갖는 것은 당연합니다. 그러나 확정지역의 민간재개발은 현금만 10억 이상이 필요한 경우가 대부분입니다. 그러니 소액투자자들은 서울의 아파트 소유주가 될 수 있다는 부푼 꿈을 안고 재개발 예정지에 투자하고 있는 것이죠.
재개발 사업방식도 다양합니다. 도정법상 재개발, 역세권시프트, 신속통합기획, 모아타운, 가로주택정비사업 등등 입니다. 여기에 일반 건축법상 공급하는 주택들, 지역주택조합, 공공재개발 및 공공주도형정비사업 ....
일일이 열거하기도 힘듭니다만 모든 목적과 과정을 동일합니다. 기존의 주택을 허물고 예쁜 새 아파트를 짓는 거죠. 서울은 공급이 매우매우 부족한 지역입니다. 여기에 반론을 제기할 수는 없습니다. 논의의 대상이 아니라 그냥 팩트니까요. 그러므로 재개발, 재건축은 활성화 할 수 밖에 없습니다. 단지 집값을 자극할까봐 타이밍을 재고 있을 뿐이죠. 그러나 언제까지 타이밍만 잴 수 있을까요? 공급이 부족해서 난리인데.
결국 조만간에 정비구역은 활성화될 것이고 이로 인한 가격상승은 필연적입니다. 그것이 좋다 나쁘다를 떠나사 어쩔 수 없다는 겁니다. 가격이 상승할까봐 재개발, 재건축을 규제하면 영원히 공급부족에서 벗어날 수가 없습니다.
지금의 불안한 분위기에 현혹되지 마시고, 때를 기다리세요. 보유자들은 묵묵히 보유하시고 여유가 있는 매수대기자들은 가격이 주춤한 이 때 발품을 팔아 좋은 매물을 선점하세요.
