"전세가 안나가요"..서울도 전셋값 3년만에 떨어졌다
2020년 8월 임대차3법이 시행되었습니다. 임대차 3법이란 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 의미합니다. 이는 임차인이 원하면 2+2 한도 내에서 임대인의 동의여부와 상관 없이 임대차계약을 1번 더 연장할 수 있는 강제권리를 가지고 있으며 이 때 인상분은 직전보증금의 5% 이하만 가능하다는 것입니다.
그런데 이 제도가 시행된지 이제 딱 2년이 도래했습니다. 계약갱신청구권은 기존 임차인도 쓸 수 있는 소급조항이었기 때문에 기존 임차인도 사용을 했었겠지요. 그러니 2년이 지난 시점에서는 2+2 혜택을 모두 사용한 임차인이 새롭게 전셋집을 구해야 하는 겁니다. 그래서 22년 8월부터 전세가격이 크게 상승할 우려가 있다는 의견을 많은 전문가들이 오래 전부터 얘기해왔었죠. 그러나 최근 전세가격이 어떤가요? 올라가기는 커녕 오히려 내려가고 있습니다. 이는 올해 급격하게 상승한 금리 때문입니다.
전세를 구해보셨던 분들은 아시겠지만 대부분 전세자금대출 제도를 활용합니다. 저렴한 금리를 통해 월 30~40만원의 이자만 지불하면 내가 거주할 집이 크게 업그레이드 되는데 누가 안 하겠습니까? 이렇게 저금리 속에서 전세가격은 쭈~욱 올라갑니다.
그런데 지금은 저금리 시대는 사라지고 점점 고금리 시대로 가고 있습니다. 앞으로도 금리는 계속 올린다고 하구요. 여기에 DSR 등 대출규제도 까다롭습니다. 대출받기도 힘들고, 대출을 받아서 이자가 부담입니다. 그러니 고가전세에 들어가고 싶은 마음이 사라진거죠. 이런 수요자들은 대부분 반전세 혹은 월세로 눈길을 돌렸습니다. 이자보다 오히려 더 저렴하니까요. 그렇게 전세수요가 위축되면서 현재까지의 상황만 보면 전세대란은 기우에 그칠 것으로 보입니다. 반대로 말하면 올 상반기에 급격한 금리인상을 예상한 전문가들이 많이 없다는 뜻이기도 합니다. 저도 금리가 인상되는 것은 당연하다고 생각했지만 이렇게 빠르게 올릴 것이라고는 생각 못했습니다.
하반기에도 금리는 계속 올라갈테니 전세의 약세는 계속될 겁니다. 그러나 임대차3법의 2+2 혜택을 모두 소진한 임차인 역시 증가하니 임차수요는 늘게 됩니다. 이들 역시 전세와 월세 중 저울질하다 주거비 부담이 적은 쪽으로 가게 될 텐데, 아마도 반전세 및 월세를 택할 확률이 큽니다. 그렇다면 하반기 임대차 시장은 전세 보합, 월세 강세로 나타날 겁니다. 이는 월세가격의 상승을 의미하며 월세는 매달 높아지는 현상이 나타나게 되죠.
지금 집을 사라고 하기도 어려운 상황이고, 그렇다고 매수를 보류하고 임차 시장에 머물자니 그 역시 부담이 되는 것은 마찬가지인 상황입니다. 현금 여력이 있는 분들은 대출을 최소로 하여 집을 매수하라고 권해드리고 싶습니다만 이건 어느 지역을 매수할지 현금흐름은 어떤지 케이스별로 틀리기 때문에 정확한 해법을 제시하기는 어렵습니다.
아무쪼록 하반기 부동산 시장은 매매, 임차 시장 모두 혼돈입니다. 항상 예의주시하면서 어떻게 헤쳐나가면 좋을지 꾸준히 고민해봐야 할 시기네요~
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