서울 빌라 매수해도 되나?
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
여전히 부동산 시장은 거래 침체 속에 안 좋은 기사들만 도배되고 있죠. 부동산을 많이 접해보지 않은 분들은 지금 이 상황에 주눅이 들 겁니다. 물론 조심하고 신중해야 할 시기인 것은 맞습니다. 그리고 어느 때보다 옥석을 잘 가려서 투자해야 할 시기입니다.
그렇다면 어떤 것을 사야 잘 사는 걸까요?
오늘 제목이 ‘빌라 매수해도 되나?’ 가 아니라 ‘서울 빌라 매수해도 되나?’입니다. 제목에서 유추해볼 수 있듯 서울 빌라와 기타 다른지역 빌라는 구분을 해서 생각해야 합니다. 여기에는 몇 가지 이유가 있는데 오늘은 그것에 대해 설명드리고 어떻게 투자에 임하셔야 하는지 알려드리겠습니다.
먼저, 서울의 빌라는 아파트의 대체재 역할로서 찾는 수요가 매우 많습니다. 이는 서울의 아파트 가격이 높기 때문에 빚어지는 현상인데요, 직장이 서울에 가장 많죠. 특히 대기업일수록 서울을 선호합니다. 이건 앞으로도 변하지 않습니다. 지방 지자체에서 기업 유치를 위해 엄청난 인센티브를 준다고 홍보하는 것을 보신 적 있으신가요? 제가 봐도, 와~ 이 정도 혜택을 주면 가겠는걸 라고 생각했는데 결과적으로 가지 않더군요. 알아봤더니 당장의 혜택보다 장기적 측면을 고려해볼 때 제대로된 인재를 영입할 수 없어서 그렇다고 합니다.
누가 지방에 있는 회사를 다니고 싶어하겠어요. 우리나라 최고의 대학이라는 SKY는 모두 서울에 있습니다. 이들을 영입하고 싶다면 직장의 위치가 서울에 있는 것이 가장 유리합니다. 그러니 단기 혜택보다 회사의 장기비전을 우선한다면 지방으로 내려갈 수가 없는 겁니다.
어쨌든 여러 이유로 인해 서울에 기업들이 몰려있고, 사람들은 직주근접을 선호하니 서울은 주택수요가 많을 수 밖에 없는 겁니다. 이렇게 수요는 많고 공급이 부족하니 서울의 아파트가격이 치솟는 것도 수긍이 가는 거죠.
그런데 아파트 가격이 대다수 사람들이 접근할 수 있는 금액 이상으로 올라갔습니다. 대출을 활용하면 어찌저찌 살 수 있다고 해도 금리가 인상되니 당장은 매입하기 부담스럽기도 하구요. 어쨌든 사람들은 아파트 매매는커녕 전월세도 부담되니 빌라라는 대체재를 선택하게 됩니다. 빌라 실거주 수요죠.
연세가 있는 분들은 빌라에 대한 안 좋은 시각과 편견이 있을 겁니다. 빌라는 매입한 직후부터 가격이 떨어진다고 말씀하시는 분들도 있는데요, 다 옛날 얘기입니다. 최근 빌라 지어진 걸 본 적 있으신가요. 누가 짓느냐에 따라 컨디션이 다르긴 하지만 최근에 제가 분양대행을 맡아서 하고 있는 현장의 내부사진을 샘플로 몇 개 보여드릴게요.
요런 것들입니다.
여러분이 빌라에 대해
막연하게 생각했던 것보다는
훨씬 상태가 좋지 않나요?
다시 내용으로 돌아와서 서울에 직장이 있고 교통 및 인프라가 최강인 도시에서, 거주를 해야하는데 아파트는 비싸고 빌라는 쓸만하니 아파트의 대체재 역할을 할 수 있게 된 겁니다. 더구나 SNS가 발달하고 예쁜 집을 선호하는 젊은 층이 주 수요층이다 보니 그들의 마음에 들지 않으면 선택받지 못하고 또 소문도 금방 납니다. 저 사람이 지은 집은 별로야.. 하면 아무래도 건축사업 하는 것에 영향을 미치겠죠. 건축업은 분양리스크가 있으면 안 되니까요.
그래서 어느 한 건축업자가 집을 잘 지으면 그 트렌드로 따라가지 않을 수 없게 됩니다. 예를 들어 2014년 정도까지만 해도 빌라에 E/V 가 있으면 ‘우와~’ 그랬어요. 지금 E/V 안 놓으면 분양이 힘들겠죠. 그리고 옵션은 오피스텔에만 있는 거지 빌라가 무슨 옵션이에요. 근데 하나둘씩 옵션이 생기더니 지금은 기본이 풀옵션입니다. 옵션의 품질도 틀려졌습니다.
그냥 흰색 냉장고였던 것이 삼성, LG 등의 브랜드상품으로 바뀌고 벽걸이나 스탠드에어컨이 시스템 에어컨으로 바뀌고, 커튼이 전동으로 바뀌고, 빨래건조대도 수동에서 자동으로 바뀌고, 1~2인 가구들이 살기에는 오히려 아파트보다 더 좋아졌어요.
그러니 서울의 빌라는 기본적인 탄탄한 실수요 주거층이 생기는 겁니다. 이분들은 전세 혹은 매매를 선택하는데 그 수요가 많다보니 전세가도 상당히 높게 형성되는 거죠. 전 그분들이 전세가 아니라 빌라 매수를 했으면 좋겠는데 아무래도 사실상 부모님과 떨어져서 처음 다른 집에 사는 거다보니 쉽게 매수를 하기 힘듭니다. 불안하죠. 용기가 필요한 일이긴 합니다. 전세도 대출을 활용해서 들어가는 거라서 부담스러운데, 매수는 더더욱 그렇겠죠.
어쨌든 서울의 빌라는 아파트 가격이 비싸고 컨디션이 상당히 좋기 때문에 꾸준한 수요가 있어서 가격안정세가 뚜렷하고 꾸준하게 상승하게 됩니다. 이 뜻은 서울의 빌라는 구입하면 어지간하면 가격이 올라간다는 겁니다. 여러분의 상식을 뒤집는 말이 될 수도 있는데, 요즘에는 빌라도 최근 거래와 과거 거래금액 다 확인할 수 있죠? 눈으로 직접 확인해보세요~
자~ 여기에 서울 빌라의 더 두드러지고 더 중요한 특징은... 바로 개발이 될 가능성이 무척 높다는 겁니다. 특히 최근 그 어느 때보다도 개발 가능성이 높아졌죠. 이번 8.16대책에서도 나왔지만 서울은 향후 5년간 무려, 무려 50만호를 공급할 예정입니다. 누차 말씀드리지만 서울은 나대지가 없고 개발을 위해서는 기존의 빌라를 허물고 공급을 해야한다는 거죠. 그래서 몇 달 전에 발표했던 모아타운도 후보지 거의 대부분 선정이 됐습니다. 중복선정되거나 문화재가 발굴되거나 하는 등의 특수한 사정이 아닌 한 왠만하면 개발 허가를 내주고 있습니다.
그러니 최근 동의서를 걷고 개발에 적극적인 움직임을 보이는 지역의 가격이 상승하는 것은 당연하겠죠. 물론 과거에 비해 가격이 올랐느냐? 올랐죠. 그런데 서울의 평균 아파트 가격이 12억을 돌파한 상황에서 적게는 수천만원에서 몇 억 정도 투자해서 서울의 아파트 입주권을 받을 수만 있다면 엄청나게 남는 장사가 되는 겁니다.
그리고 설령 개발지로 포함이 되지 않더라도 인플레이션 및 토지가격 상승에 의한 원가 상승으로 현금으로 가지고 있는 것보다 훨씬 더 나은 수익이 된다는 겁니다. ‘서울’의 빌라는!!
그래서 여러분이 알아보지 않고, 행동하지 않고 그냥 막연한 생각. 지금 집 살 때 아닌데.. 빌라는 사는 거 아니라던데.. 이런 생각을 하고 있다면 앞으로도 계속 지금과 별로 다를 바 없는 상황을 맞이하겠죠. 그러나 남들보다 더 발 빠르게 움직이고, 기회가 왔을 때 잡을 수 있는 용기가 있다면 여러분의 미래는 지금보다 훨씬 밝을 겁니다.
잘 생각해보세요.
IMF 직후,
금융 위기 직후에
즉 모두가 부동산을 꺼렸을 때
구입한 분들이
가장 큰 수익을 올렸습니다.
돈이 없다면 그건 어쩔 수 없는 불가항력이지만, 여력이 됨에도 용기가 없어서 행동하지 못한다면 미래에 너무 큰 아쉬움으로 돌아오게 됩니다. 잘 판단하시고, 선택하세요.
그리고 조금 더 내리면 사겠다고 하시는 분들도 있는데, 더 내릴지도 불투명하고 더 내린다고 한 듯 이후에도 더 내릴까봐 계속 못 사시게 됩니다. 이건 많은 분들은 상담하면서 경험한 내용을 말씀드리는 겁니다. 오늘 용기를 못 내면, 내일도 용기를 못 냅니다.
오늘 칼럼은 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.
