대체투자에 대해 하나금융투자 진형주 상무가 답변드립니다
대체투자 전문가 하나금융투자 진형주 상무의 리멤버Q
* '리멤버Q'는 각 분야 전문가들이 대중의 질문에 답하는 리멤버의 서비스입니다. 라이브 방송으로 소통했던 '리멤버 라이브'의 후속 캠페인입니다.
Q1. 금리도 낮고 배당 수익도 있고 기반도 탄탄한 해외 부동산 펀드에 눈길이 갑니다. 하지만 해외에 있는 부동산이다 보니 직접 가볼 수도 없고, 정보도 한정적입니다. 어떤 기준으로 상품을 골라야 할까요?(이상민 님)
진형주 상무의 답변
안녕하세요, 이상민 님!
개인투자자의 경우 기관투자자와 달리 투자의사 결정시 한정된 정보로 의사결정을 내려야 하는 제약이 있습니다. 이런 제약을 조금이나마 해소할 수 있는 방법으로는 분산투자의 효과를 노리는 동시에 정보 갭을 줄일 수 있는 '해외상장부동산펀드' 투자를 추천드리고 싶습니다. 현재 상장된 주식들과 마찬가지로 분산투자 효과를 노리면서 안정적인 배당(연배당 4~10%)을 수취할 수 있는 해외 부동산 관련 상장 주식들(해외 부동산 관련 ETF, 해외상장리츠, 상장된 해외부동산투자전문 운용사 등)이 상당히 많이 있습니다. 이런 상품들의 경우 과거의 배당성향과 배당정책에 대해 확인을 하는 게 가장 중요합니다. (*Sekkingalpha, buyupside 참조)
기본 투자기준은 아래와 같습니다. 투자성향에 맞게 중요도를 선정할 수 있습니다.
해당 물건(부동산)이 소재한 국가. 보수적인 투자자들의 경우 대부분 선진국, OECD 국가 선호
해당 물건이 소재한 위치. 주식투자와 마찬가지로 해외부동산 역시 핵심 상업 지구 소재한 물건들이 외곽지역보다는 시장 충격에 대한 하방경직성을 가지고 있음
임대차계약의 퀄리티. 임차인의 신용등급/계약 만기/계약조건 확인 필요. 어떤 방식으로 임대수익을 창출하고 있는지, 임차인의 디폴트 발생 시 예상 시나리오(임대인 보호장치 및 신규 임차인을 쉽게 영입할 수 있는 위치인지) 등을 확인
추가 설비투자/유지관리 비용이 필요한지 등 확인
원리금 상환의 안정성 확인(대출 VS 지분투자-상대적으로 수익률은 낮은 대신 대출이 상환 가능성이 높음)
인수가격의 적정성(투자설명서상의 담보 평가서 내용) 확인
주변 유사 물건들의 비교 시세 확인
지분투자의 경우 해당 물건 매각(Exit) 시나리오의 적정성 확인
매크로 상관관계 분석. 해당 국가의 매크로 변수뿐 아니라 금리, 국채 수익률 변동에 따른 Cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익/임대료/물건 가치 변동 등 확인
(부동산 가치의) 상승 여력 분석. 향후 수요/임대료 상승률/시장 금리 상황 등의 역학관계에 대한 분석
환율 등의 영향을 고려해 현지 및 국내의 펀드 관리 비용을 제하고 투자자에게 귀속되는 연간 기준 Net 배당률, 합리적인 매각 시나리오를 가정하여 반영된 내부수익률(IRR) 확인
Q2. 미국 태양광 기업에 투자하고 싶은데, 환율이 높아져서 지금 투자하면 수익률이 괜찮을지 궁금합니다. (김상철 님)
진형주 상무의 답변
안녕하세요, 김상철 님!
개인투자자들의 경우 해외 투자 시 항상 환리스크에 노출이 되어 있는 상황입니다. 늘 리버스 레버리지 이펙트(투자 후 원화 강세/현지 주가 하락 등의 상황)에 대비를 해야 합니다. 거액의 투자를 하시는 경우에는 간혹 은행을 통해 원 달러 선물환 헤지 또는 국내 원 달러 선물시장을 활용하시는 경우도 있지만 일반적으로 진행하기에는 무리가 있습니다. 현재 생각하시는 미국 태양광 기업의 주가가 지속적으로 상승을 예상(장기투자 관점) 하고 계신다면, 해당투자자금의 일정 금액을 달러선물레버리지/인버스 EFT를 통해 환율 리스크를 일정 부분 헤지 하시거나 일정 기간 동안 적립식으로 분산투자를 추천드립니다.
Q3. 대체투자 자체가 평범한 사람들이 접근하기 어려운 자산이라는 느낌이 큰데 소액으로도 투자할 수 있는 투자처가 있나요? 그리고 만기가 20년 이상 되는 펀드가 많던데 그때까지 돈이 묶이는 건가요? (익명)
진형주 상무의 답변
안녕하세요.
국내에도 많은 대체투자 상품들이 공급되고 있습니다. 해외부동산의 경우 다소 펀드 만기가 짧은 편이나(5~7년 등), 해외 인프라 및 신재생 펀드의 경우 대부분 기관용 상품으로 기본 만기가 최소 20년으로 진행이 되고 있는 상황입니다. 향후 사모 재간접 공모 펀드가 더 활성화되면 개인투자자들도 다양한 환매장치를 통해 장기 대체자산에 투자를 할 수 있는 길이 열릴 것으로 예상하고 있습니다. 이러한 대안으로 접근할 수 있는 투자처는 다양하게 존재합니다.
기관투자자들이 주로 투자하는 장기 대체투자 사모펀드의 경우 대부분 펀드 만기까지 보유하는 바이앤홀드(Buy & Hold) 전략이 대부분입니다. 개인투자자의 경우 자금 필요시 적절한 환매를 통해 차익실현을 할 수 있는 대체투자 상품들은 아래와 같습니다. 개별 종목으로 추천을 드리기는 어렵지만 이미 시중에 많은 정보들이 있으니 조금만 리서치를 해보시면 적당한 소액 투자처들을 발굴하실 수 있을 것입니다.
1. 국내 대체투자(간접투자의 형태) 투자 상품 예시(국내의 경우 많지는 않음)
인프라 등에 투자하는 상품(맥쿼리인프라 상장펀드 등)
부동산/리츠에 투자하는 간접투자 상품
2. 해외 대체투자(간접투자의 형태) 투자 상품 예시(일반 상장기업 투자 대비 안정적인 배당금 기대할 수 있음)
해외 대체 전문 자산운용사(상장사)에 간접투자
해외 유수의 대체전문운용사가 운용하는 대체전문 공모상장펀드에 간접투자. 국내의 경우 맥쿼리인프라펀드가 대표적.
부동산/리츠에 투자하는 상장펀드. 대출 혹은 우선주형태로 참여해 안정적인 배당 수익을 목표로 함.
신재생에 투자하는 비트코인 등. 단, 비트코인 발행을 통해 자금을 모아 신재생 등에 투자하며 권장하지는 않음.
지금은 하나금융투자 진형주 상무에 이어 리멤버의 최재호 CEO가 리멤버Q를 통해 질문을 받고 있습니다. 이 링크로 접속해 코드 'REM'을 입력하시고, 질문을 남겨주세요. 가장 많은 추천을 받은 3개의 질문에 답해드립니다.
