비행안전구역의 경계에서, 부동산이 꿈틀대는 이유

2025년 6월, 국방부가 ‘건물 높이 45m’로 제한되던 비행안전구역 내 고도 규제를 완화하겠다는 입법 예고를 발표했다. 겉보기엔 단순한 측정 기준의 변경 같지만, 시장의 반응은 예사롭지 않다.

언뜻 보면 이건 사소한 기술적 정비처럼 느껴진다. 건축물 높이를 ‘대지의 가장 낮은 지표면부터’가 아니라 보다 유연하게 측정할 수 있게 하겠다는 것. 하지만 도시계획과 부동산 전문가들은 이 변화를 사실상 고도 제한 해제의 전조라고 본다.

이제 관건은, 이 조치가 ‘지역 개발’의 판도를 어떻게 바꾸느냐다.

우리나라 군 공항이나 비행장 주변에는 '비행안전구역'이라는 군사시설보호 범위가 설정되어 있다. 이 구역에선 건축물의 높이, 개발 행위, 토지 용도 등이 엄격히 제한된다.

그중 핵심이 바로 ‘고도 제한’이다.

전술항공작전기지: 3·5·6구역

지원항공작전기지: 4·5구역
→ 45m 이하의 건물만 가능

이 기준은 오랫동안 지역 개발의 발목을 잡아 왔다. 특히 수원, 강릉, 청주, 예천 등 공군기지가 있는 지역에서는 수십 년째 재건축·재개발의 불모지라는 오명을 벗어나지 못했다.

국방부는 입법 예고안에서 측정 기준을 바꾸는 것일 뿐 고도 제한 자체는 건드리지 않았다고 설명한다. 하지만 현장에서는 다르게 본다.

경사면에 건물 신축 시, 지형의 ‘가장 낮은 지점’에서부터 45m를 재야 했음