[부동산공인중개사 기출분석]부동산 공법 - 도시개발법

<< 공부일기>>

도시개발법 강의 네 개를 완강했다.

확실히 부동산학개론이나 민법을 정리했을 때처럼 강의없이 기출분석을 하면서 정리했을 때보다 시간이 더 걸리고 있다. 3월 연휴때 부동산 공법을 마치자고 했는데, 아직 정비법과 농지법 강의 6강이 남았고, 기출분석도 해야 한다. 곰곰이 생각해 보니 주말까지 매달려야 부동산 공법을 마칠 것 같다. 1주일이 더 걸리는 셈이다. 까먹은 시간을 복구하려면 '부동산공시법'을 강의없이 기출분석 정리해서 3월 안에 끝을 내야 한다. 그러면 부동산 세법과 중개사법을 5월 중순까지(5월 연휴등을 감안해서) 마칠 수 있을 것 같다.

12월에 시작할 때 넉넉하다고 생각했던 공부들이 실전에 돌입해 보고 나니, 시간이 빠듯하다고 느껴진다. 하지만 이렇게 공부일기를 통해 점검, 점검 또 점검을 하니까 그나마 스스로를 닦달할 수 있게 되는 것 같다. 그나마 강의에 매달리지 않는 스스로의 공부라 이 정도의 시간이 나는 게 아닐까.

여튼 오늘, 도시개발법 기출을 분석하고, 포스팅하는 것 까지 마쳐야 한다. 그래야 내일 6강을 듣고 기출정리 토요일에 포스티을 해야 일요일 하루 쉴 수 있다. 그렇지 않으면 일요일까지 매달려야 해서, 쉬지 못한다. 쉬는 날이 생겨도 딱히 할 일은 없다마는, 그래도 차이가 크지 않던가. -richboy

CHAPTER 2. 도시개발법

도시개발구역의 지정권자

(1) 원칙적 지정권자

① 시도지사, 특별자치도지사, 또는 대도시 시장 :

특별시장, 광역시장, 또는 도지사, 특별차지도지사(이하 시도지사). 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시 시장은 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다.

② 시도지사, 특별자치도지사, 대도시 시장이 협의하여 지정권자를 정함:

도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시, 광역시, 도, 특별자치도(이하 시도), 또는 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시도지사 또는 대도시시장이 협의하여 도시개발구역을 지정할 자를 정한다.

(2) 예외적 지정권자 - 국토교통부장관 (객관식으로 '관계없는 것 찾기' 빈출!!)

① 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있을 경우

② 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우

③ 대통령이 정하는 공공기관 또는 정부출연기관의 장이 30만 ㎡ 이상으로 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우

④ 시도지사, 대도시 시장의 협의가 성립되지 아니하는 경우

⑤ 천재지변 기타의 사유로 인하여 긴급히 도시개발사업이 필요한 경우

(3) 지정의 요청

시장, 군수, 구청장은 시도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

(4) 도시개발구역의 지정의 제안

① 원칙 : 국가 및 지방자치단체와 도시개발조합(도시개발구역지정 조차 하지 않았으므로 조합이 있을 리가 없다)을 제외한 나머지 시행자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 제출하여 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안할 수 있다.

* 이 경우 도시개발조합은 개발구역의 지정에 대한 제안을 할 수 없다는 사실을 특히 주의할 것!!

② 제안 전 동의 : 토지소유자나 민간법인 및 기타 민간사업시행자가 도시개발구역의 지정을 제안하고자 하는 경우에는 대상구역의 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지소유자(지상권자를 포함한다)의 동의를 얻어야 한다.

(5) 도시개발구역의 지정범위

① 원칙

도시지역 안

주거지역 및 상업지역 : 1만 ㎡ 이상

공업지역 : 3만 ㎡이상

자연녹지 : 1만 ㎡이상

생산녹지 : 1만 ㎡이상 (not 보존녹지 X)

도시지역 밖 : 30만 ㎡이상

② 지정 기준 면적의 예외 :

다음에 해당하는 지역으로서 도시개발구역을 지정하는자(지정권자)가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대하여는 지정면적 제한을 적용하지 아니한다.

㉠ 취락지구 또는 개발진흥지구 로 지정된 지역

㉡ 지구단위계획구역으로 지정된 지역

㉢ 국토교통부 장관이 지역균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역 (자연환경보전지역 제외)

(6) 도시개발구역의 분할 및 결합지정

① 지정권자는 도시개발사업의 효율적인 추진과 도시의 경관 보호 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 도시개발구역을 둘 이상의 상업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다.

② 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발지역으로 지정할 수 있는 경우는 면적이 1만 ㎡ 이상인 다음의 어느 하나에 해당하는 지역이 도시개발구역에 하나 이상 포함된 경우로 한다.

③ 도시개발구역지정을 제안하는 자가 결합개발 방식을 적용하려는 경우에는 도시개발구역에 포함될 서로 떨어진 지역별로 대상 구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

2. 개발구역의 지정효과 등

(1) 도시개발구역의 지정효과(용도지역 등의 지정의제)

도시개발구역이 지정, 고시된 경우 당해 도시개발구역은 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 도시개발구역 내의 허가대상

도시개발구역 안에서 다음에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

㉠ 건축물의 건축 등 : 건축물(가설건축물 포함)의 건축, 대수선 또는 용도 변경

㉡ 공작물의 설치

㉢ 토지의 형질변경

㉣ 토석의 채취

㉤ 토지분할

㉥ 물건을 쌓아놓는 행위 : 옮기기 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

㉦ 죽목의 벌채 및 식재

* 토지의 합병은 허가대상이 아니라는 사실에 주의하여야 한다.

(3) 허가예외

다음의 행위는 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

① 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치

② 대통령령이 정하는 다음의 경미한 행위

㉠ 간이공작물 설치

㉡ 경작을 위한 토지의 형질변경

㉢ 도시개발구역의 개발에 지장을 주지 않고, 자연경관을 손상하지 아니하는 범위 안에서의 토석의 채취

㉣ 도시개발구역 안에 남겨두기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아 놓는 행위

㉤ 관상용 죽목의 임시 식재(주의: 경작지에서의 임시 식재는 제외, 즉 허가를 받아야 한다!!)

(4) 도시개발구역 지정의 해제

① 원칙적 해제(개발구역 지정 전 개발계획수립인 경우): 도시개발구역의 지정은 다음에 규정된 날 해제된 것으로 본다.

㉠도시개발구역이 지정, 고시된 날로부터 3년이 되는 날까지 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날 다음날

㉡ 도시개발사업의 공사완료(환지방식에 의한 사업인 경우에는 그 환지처분)의 공고일 다음날

② 예외적 해제 (개발구역 지정 후 개발계획수립인 경우) : 도시개발구역지정 후 개발계획을 수립하는 경우에는 다음에 규정된 날 해제된 것으로 본다.

㉠ 도시개발구역이 지정, 고시된 날로부터 2년이 되는 날까지 개발계획을 수립, 고시하지 아니하는 경우에는 그 2년이 되는 날 다음날 해제된 것으로 본다. 다만, 도시개발구역의 면적이 330만 ㎡ 이상인 경우에는 5년으로 한다.

㉡ 개발계획을 수립, 고시한 날로부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날 다음날 해제된 것으로 본다. 다만, 도시개발구역의 면적이 330만 ㎡ 이상인 경우에는 5년으로 한다.

③ 용도지역 등의 환원 등 : 도시개발구역의 지정이 해제의제된 때에는 도시개발구역 지정 전의 용도지역 또는 지역, 지구, 구역 등으로 환원 또는 폐지된 것으로 본다.

다만, 도시개발사업의 공사완료(환지방식인 경우에는 환지처분)에 의해 도시개발구역의 지정의 해제의제된 경우에는 그러하지 아니하다. (즉, 새롭게 지정된 도시지역 그대로다!)

3. 개발계획의 수립 및 변경

(1) 원칙 (개발구역 지정 전 수립)

지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시구역에 대한 도시개발사업의 계획(개발계획)을 수립하여야 한다. 또한 지정권자는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장 또는 시장(대도시 시장 제외), 군수, 구청장 또는 도시개발사업의 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다.

(2) 예외(개발구역 지정 후 수립가능)

다만, 개발계획을 공모하거나 대통령령으로 정하는 다음의 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 계발계획을 수립할 수 있다.

① 자연녹지지역

② 생산녹지지역

③ 도시지역 외 지역

④ 국토교통부장관이 지역균형발전을 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(자연환경보전지역 제외)

⑤ 해당 도시개발구역에 포함되는 주거지역, 상업지역, 공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정면적의 100분의 30이하인 지역 (이 말인 즉, 70 퍼센트 이상이 녹지라는 뜻이다)

(3) 토지소유자 등의 동의(환지방식의 경우의 특례)

① 지정권자는 환지방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 환지방식으로 시행하기 위하여 개발계획을 변경하는 경우에도 또한 같다.

② 다만, 지정권자는 도시개발사업을 환지방식으로 시행하려고 계발계획을 수립하거나 변경할 때에 도시개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없다.

4. 개발계획의 내용(지구단위계획은 개발계획에 포함되지 아니한다)

개발계획에는 다음의 사항이 포함되어야 한다. 다음 중 (14)부터 (17)에 해당하는 사항은 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획에 포함시킬 수 있다.

(8) 원형지로 공급될 대상 토지 및 개발 방향

(9) 교통처리계획

(10) 환경보전계획

(11) 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획

(12) 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획

(13) 재원조달계획

(14) 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획

(15) 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지, 건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리(이하 토지등)가 있는 경우에는 그 세부목록

(16) 임대주택 건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활 안정 대책

(17) 순환개발 등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진 계획 등에 관한 사항

(18) 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

5. 개발계획의 작성기준

(1) 기본계획 등에 부합

광역도시계획 또는 도시군기본계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 개발계획을 수립하려면 개발계획의 내용이 해당 광역도시계획 이나 도시군기분계획에 들어맞도록 해야 한다.

(2) 복합기능을 갖는 도시규모

330만 ㎡ 이상인 도시개발구역에 관한 개발계획을 수립할 때에는 해당 구역 안에서 주거, 생산, 교육, 유통, 위락 등의 기능이 조화를 이루도록 노력해야 한다.

(3) 개발계획 및 작성기준 및 방법은 국토교통부장관이 정한다.

제 2 절 도시개발사업의 시행자

시행자 지정(개발구역의 지정권자가 지정)

(1) 도시개발사업의 시행자.

도시개발사업의 시행자는 다음에 해당하는 자 중에서 지정권자(시도지사, 대도시 시장 또는 국토교통부장관)가 이를 지정한다.

공공시행자

① 국가 나 지방자치단체

② 대통령령이 정하는 다음에 해당하는 기관

㉠ 한국토지주택공사

㉡ 한국수자원공사

㉢ 한국농어촌공사

㉣ 한국관광공사

㉤ 한국철도공사

③ 대통령령이 정하는 다음에 해당하는 정부출연기관

㉠ 한국철도시설공단

㉡ 제주국제자유도시개발센터

④ 지방공사

민간시행자

① 도시개발구역의 토지소유자

② 도시개발구역의 토지소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에만 해당)

③ 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전한느 법인 중 과밀억제권역의 사업기간 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 법인

④ <주택법>에 따라 증록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 전하는 요건에 해당하는 자

⑤ <건설사업기본법>에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자

* <한국부동산원법>에 따른 한국부동산원은 도시개발사업의 시행자가 될 수 없 다.

(2) 환지방식인 경우의 특칙

도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역 안의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다.

(3) 시행자 지정의 특칙

지정권자는 다음에 해당하는 사유가 있을 때에는 환지방식이라 하더라도 지방자치단체 또는 한국토지주택공사, 지방공사 및 신탁업자 등을 시행자로 지정할 수 있다.

* 토지소유자나 조합이 개발계획의 수립, 고시일로부터 1년 이내에 시행자 지정을 시청하지 아니한 경우 또는 지정권자가 신청한 방법이 위법하거나 부당하다고 인정한 경우

2. 시행자의 변경사유

지정권자는 다음에 대항하는 경우에는 시행자를 변경할 수 있다.

① 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 아니하는 경우

② 행정처분에 의하여 시행자의 지정 또는 실시계획의 인가가 취소된 경우

③시행자의 부도, 파산 기타 이와 유사한 사유로 인하여 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우

④ 시행자로 지정받은 토지소유자 또는 조합(환지방식인 경우의 특칙)이 도시개발구역의 지정고시일로부터 1년 이내에 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우

3. 사업의 대항

(1)사업의 대행

국가나 지방자치단체, 대통령령이 정하는 공공기관, 대통령령이 정하는 정부출연기관 <지방공기업법>에 따라 설립된 지방공사에 해당하는 자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우엔 대통령령으로 정하는 바에 따라 설계, 분양 등 도시개발사업의 일부를 <주택법>제 9조에 따른 주택건설사업자 등으로 하여금 대항하게 할 수 있다.

(2) 사업대행의 범위

주택건설사업자 등에게 대행하게 할 수 있는 도시개발사업의 범위는 다음과 같다.

㉠ 실시설계

㉡ 부지조성공사

㉢ 기반시설공사

㉣ 조성된 토지의 분양

제 3 절 도시개발조합

조합의 설립

(1) 설립인가 등

① 설립인가 : 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를 받아야 한다.

② 변경인가 등 : 조합이 인가를 받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다. 다만, 다음에 해당하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 이를 신고하여야 한다.

㉠ 주된 사무소의 소재지의 변경

㉡ 공고방법을 변경하려는 경우

③ 설립등기 : 조합의 설립인가가 있는 때에는 당해 조합을 대표하는 자는 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 하여야 한다.

④ 소유자의 동의 : 조합설립의 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2이상에 해당하는 토지소유자와 그 구역의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

⑤ 동의의 철회 등 : 토지소유자는 조합 설립인가의 신청 전에 동의를 철회할 수 있다. 이 경우 그 토지소유자는 동의자 수에서 제외한다. 또한 조합설립인가에 동의한 자로부터 토지를 취득한 자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다.

* 구체적 산정방법

① 도시개발구역의 토지면적을 산정하는 경우 : 국공유지를 포함하여 산정할 것

② 1필지의 토지 소유권을 여럿이 공유하는 경우 : 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1인을 해당 토지 소유자로 볼 것. 다만, 집합건물의 구분소유자는 각각을 토지 소유자 1인으로 본다

③ 1인이 둘 이상 필지의 토지를 단독으로 소유한 경우 : 필지의 수에 관계없이 토지 소유자를 1인으로 볼 것

④ 둘 이상 필지의 토지를 소유한 공유자가 동일한 경우 : 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지 소유자로 볼 것

⑤ 공람, 공고일 후에 구분소유권을 분할하게 되어 토지 소유자의 수가 증가하게 된 경우 : 공람, 공고일 전의 토지소유자의 수를 기준으로 산정하고, 증가된 토지 소유자의 수는 토지 소유자 총수에 추가 산입하지 말 것.

(2) 조합의 성립시기 : 등기함으로써 성립

(3) 조합원 : 도시개발구역 안의 토지소유자만 가능(동의와 무관 - 지상권자 제외)

(4) 조합의 법인격 : 조합은 법인으로 한다. 또한 도시개발조합은 <민법>상의 조합이 아니라 공공조합, 즉 도시개발사업이라는 한정된 목적을 수행하는 비영리공익법인이다. 따라서 조합에 관하여 <도시개발법>에 규정한 것 외에는 <민법> 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

(5) 조합의 임원

① 조합에는 다음의 임원을 둔다

㉠ 조합장 1명

㉡ 이사

㉢ 감사

② 조합의 임원은 의결권을 가진 조합원이어야 하고, 정관으로 정한 바에 다라 총회에서 선임한다.

③ 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄며, 총회, 대의원회 또는 이사회의 의장이 된다.

④ 이사는 정관이 정하는 바에 의하여 조합장을 보좌하며, 조합의 사무를 분장한다.

⑤ 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.

⑥ 조합의 임원은 같은 목적의 사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없으며, 또한 그 조합의 다른 임원 또는 직원을 겸할 수도 없다.

(6) 조합의 대의원회 (암기코드 : 정, 개, 환, 임원선임, 조합 합병/해산 - 총회만 의결할 수 있는 사항)

① 의결권을 가진 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위하여 대의원회를 둘 수 있다.

②대의원헤에 두는 대의원의 수는 의결권을 가진 조합원 총수의 100분의 10이상으로 하고, 대의원은 의결권을 가진 조합원 중에서 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.

③ 대의원회는 총회의 의결사항 중 정관의 변경, 개발계획의 수립 및 변경, 환지계획의 작성, 조합임원의 선임, 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항을 제외한 총회의 권한을 대행할 수 있다.

(7) 조합임원의 결격사유 : 다음에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없다.

① 피성년후견인, 피한정후견인, 또는 미성년자

② 파산자로서 복권되지 아니한 자

③ 금고 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 지나지 아니한 자 또는 그 형의 집행유예기간 중에 있는 자

* 조합의 임원으로 선임된 자가 결격사유에 해당하게 된 때에는 그 다음 날부터 임원의 자격을 상실한다.

(8) 조합원의 경비부담

④ 징수의 위탁

조합은 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있으면 대통령령이 정하는 바에 따라 특별자치도지사, 시장 군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우 조합은 특별자치도지사, 시장, 군수 도는 구청장이 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 당해 특별자치도지사, 시군 또는 구에 지급하여야 한다

제 4 절 도시개발사업의 시행

실시계획

(1) 실시계획의 작성

시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. 또한 이러한 실시계획은 개발계획에 맞게 작성하여야 한다.

(2) 실시계획의 인가(지정권자에게)

① 시행자는 작성된 실시계획에 관하여 인가신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장 군수, 또는 구청장을 거쳐 지정권자에게 제출하여 인가를 받아야 한다.

② 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에도 인가를 받아야 한다.

다만, 국토교토부령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(암기코드 - 면 감소, 비 증감)

㉠ 사업시행지역의 변동이 없는 범위에서의 착오, 누락에 따른 사업시행면적의 정정

㉡ 사업시행면적의 100분의 10 범위에서의 면적의 감소

㉢ 사업시행면적의 100분의 10 범위에서의 사업비의 증감

(3) 실시계획의 작성 및 인가와 관련된 의견청취

지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관인 지정권자는 시도지사, 대도시 시장의 의견을, 시도지사가 지정권자이면 시장 군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.

(4) 실시계획의 고시 및 공람(지정권자가 고시 후 시행자와 시장, 군수, 구청장에게 송부 -> 14일 이상 일반에 공람)

(5) 도시 군관리계획결정의 의제 (까다로운 지문 빈출!!!)

실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 도시군관리계획으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시군관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. 이 경우 종전에 도시군 관리계획으로 결정된 사항 중 고시 내용에 처족되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다.

2. 도시개발사업의 시행방식

(1) 수용 또는 사용방식

계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 택지의 조성과 공급이 필요한 경우

(2) 환지방식

① 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환, 분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치, 변경이 필요한 경우

② 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

(3) 혼용방식

① 분할혼용방식 : 수용 또는 사용방식이 적용되는 지역과 환지방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 분할하여 시행하는 방식.

② 미분할혼용방식 : 사업시행지구를 분할하지 아니하고 수용 또는 사용 방식과 환지방식을 혼용하여 사용하는 방식

(4) 시행방식의 변경 등

(암기코드 - 돈이 덜 드는 방식으로의 변경만 가능 수용 -> 혼용 -> 환지)

제 5 절 수용 또는 사용방식에 의한 사업의 시행

토지 등의 수용, 사용

(1) 원칙

도시개발조합을 제외한 모든 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다.

(2) 비행정청이 시행자인 경의의 특칙

토지소유자 기타 민간사업시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다.

(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용

토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 <공인사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용한다.

(4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 특례

① 사업인정 의제 : <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>을 준용함에 있어서 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.

2. 토지상환채권

(1) 발행자(토지소유자가 원하면 시행자가 발행)

시행자는 토지소유자가 원하면 토지 등의 매수대금의 일부를 지급하기 위하여 그 토지상환채권으로 상환할 토지, 건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물의 2분의 1을 초과하지 아니하는 범위 안에서 사업시행으로 조성된 토지, 건축물로 상환하는 채권(토지상환채권)을 발행할 수 있다.

(2) 발행의 제한

민간시행자는 <은행법>에 의한 은행과 <보험업법>에 의한 보험회사 등으로부터 지급보증을 받은 경우에만 이를 발행할 수 있다.

(3)발행의 승인

시행자(지정권자가 시행사인 경우를 제외한다)는 토지상환채권을 발행하려면 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자에게 승인을 얻어야 한다.

(4) 발행의 조건 등

① 토지상환채권의 이율은 발행당시의 은행의 예금금리 및 부동산 수급상황을 고려하여 발행자가 정한다.

② 토지상환채권은 기명식 증권으로 한다.

③ 토지상환채권을 이전하는 경우 취득자는 그 성명과 주소를 토지상환채권원부에 기재하여 줄 것을 요청하여야 하며, 취득자의 성명과 주소가 토지상환채권에 기재되지 아니하면 취득자는 발행자 및 기타 제3자에게 대항하지 못한다.

3. 이주대책의 수립

시행자는 도시개발사어브이 시행에 필요한 토지 등의 제공으로 생활을 근거를 상실하게 되는 자에 관한 이쥬대책 등을 수립, 시행하여야 한다.

4. 선수금 제도

① 시행자는 조성토지 등과 도시개발사업으로 조성되지 아니한 상태의 토지(원형지)를 공급받거나 이용하려는 자로부터 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 금액의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.

② 시행자는 해당 금액의 전부 또는 일부를 미리 받으려면 지정권자의 승인을 받아야 한다.

5. 원형지의 공급과 개발

(1) 원형지의 공급 등

시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적, 입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 지정권자의 승인을 받아 다음의 어느 하나에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정한다.

㉠ 국가 또는 지방자치단체(수의계약 공급)

㉡ 공공기관(수의계약 공급)

㉢ 지방공사(수의계약 공급)

㉣ 국가 또는 지자체가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자 (수의계약 공급)

㉤ 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자(경쟁입찰방법- 2회 이상 유찰시 수의계약 으로 공급)

(2) 원형지의 공급가격결정

원형지 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지의 감정가격에 시행자가 원형지에 설치한 기반시설 등의 공사비를 더한 금액을 기준으로 시행자와 원형지개발자가 협의하여 결정한다.

(3) 원형지의 매각금지

원형지개발자(국가 및 지자체는 제외 - 국가 및 지자체는 매각할 수있다는 뜻!!)는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(원형지에 대한 공사완료 공고일로부터 5년 또는 원형지 공급계약일로부터 10년) 안에는 원형지를 매각할 수 없다. 다만, 이주용 주택이나 공공, 문화시설, 등 대통령령으로 정하는 경우로서 미리 지정권자의 승인을 받은 경우에는 예외로 한다.

(4)원형지개발자의 선정방법

원형지개발자의 선정은 수의계약의 방법으로 한다.

다만, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 사용하는 자에 해당하는 경우에는 원형지개발자의 선정은 경쟁입찰의 형식으로 하며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에는 수의계약의 방법으로 할 수 있다.

(5) 원형지공급계획 및 조건부승인

원형지 공급 계획에는 원형지를 공급받아 개발하는 자(원형지개발자)에 관한 사항과 원형지의 공급내용 등이 포함되어야 한다. 지정권자는 원형지 공급의 승인을 할 때에는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적 및 배치, 교통처리계획 및 기반시설의 설치 등의 관한 이행조건을 붙일 수 있다.

6. 조성토지의 공급 (조성토지의 공급방법)

(1) 조성토지 등의 공급계획의 승인

① 시행자는 조성토지등을 공급하려고 할 때에는 조성토지등의 공급계획을 작성하여야 하며, 지정권자가 아닌 시행자는 작성한 조성토지의 공급계획에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다. 조성토지 등의 공급 계획을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 조성토지 등의 공급계획은 실시계획(지구단위계획을 포함)에 맞게 작성되어야 한다.

③ 지정권자가 위 ①에 따라 조성토지 등의 공급계획을 작성하거나 승인하는 경우 국토교통부 장관이 지정권자이면, 시도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시도지시가 지정권자이면 시장, 군수, 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.

(2) 구체적 공급의 원칙

시행자는 조성토지 등의 공급 계획에 따라 조성토지 등을 공급해야 한다. 이 경우 시행자는 기반시설의 원활한 설치를 위하여 필요하면 공급대상자의 자격을 제한하거나 공급조건을 부여할 수 있다.

(3) 경쟁입찰의 방법(원칙)

조성토지의 공급은 경쟁입찰의 방법에 따른다.

(4) 추첨의 방법(암기코드 - 3택지 1공장!!)

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 추첨의 방법으로 분양할 수 있다.

㉠ 국민주택규모 이하의 주택건설용지

㉡ 공공택지

㉢ 330㎡ 이하의 단독주택용지 및 공장용지

(5) 수의계약의 방법

시행자는 다음에 해당하는 경우에는 수의계약의 방법으로 조성토지 등을 공급할 수 있다.

㉠ 학교용지, 공공청사용지

㉡ 임대주택 건설용지를 다음에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급하는 경우

가. 국가나 지방자치단체

나. 한국토지주택공사

다. 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

㉢ 실시계획에 따라 존치하는 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급하는 경우

㉣ 토지상환채권에 의하여 토지를 상환하는 경우

㉤ 토지의 규모 및 형상, 입지조건 등에 비추어 토지이용가치가 현저히 낮은 토지로서, 인접 토지 소유자 등에게 공급하는 것이 불가피하다고 시행자가 인정하는 경우

(6) 조성토지 등의 가격평가

조성토지 등의 가격평가는 감정가격으로 한다.

= 감정가격은 감정평가법인 등이 평가한 금액을 산술평균한 금액이다.

(7) 학교 등에 대한 가격산정시의 특례

시행자는 학교, 폐기물처리시설, 임대주택 그 밖에 대통령령으로 정하는 다음의 시설을 설치하기위한 조성토지 등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당 토지의 가격을 감정평가법인 등이 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.

㉠ 공공청사

㉡ 사회복지시설

㉢ 공장

㉣ 임대주택

㉤ 시행자가 국민주택 규모 이하의 공동주택을 건설하려는 자에게 공급하는 경우

㉥ 호텔업 시설. 다만, 공공시행자가 200실 이상의 객실을 갖춘 호텔의 부지로 토지를 공급하는 경우로 한정한다.

제 6 절 환지방식에 의한 사업시행

환지계획의 수립

(1) 환지계획 : 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하려면 다음의 사항이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다.

① 환지계획의 내용 : 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하려면 다음의 사항이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다.

㉠ 환지설계

㉡ 필지별로 된 환지명세

㉢ 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세

㉣ 체비지 또는 보류지의 명세

㉤ 입체환지용 건축물의 명세와 입체환지에 따른 공급 방법, 규모에 관한사항

㉥ 국토교통부령이 정하는 다음의 사항

ⓐ 수입, 지출계획서

ⓑ 평균부담률 및 비례율과 그 계산서

ⓒ 건축계획

ⓓ 토지평가협의회 심의 결과

② 환지의 방식

㉠ 평면환지 : 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식

㉡ 입체환지 : 환지 전 토지나 건축물에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식

(2) 환지계획의 작성기준

① 적응환지 : 환지계획은 종전 토지 및 환지의 '위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 기타의 상황'을 종합적으로 고려

② 적응환지의 예외

㉠ 신청 또는 동의에 의한 환지부지정(임차권자 등의 동의가 필요) :

토지소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

㉡ 면적의 적정화를 위한 조치(토지면적으로 고려한 환지) :

시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소토지가 되지 아니하도록 토면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다. (증환지, 감환지)

㉢ 입체환지

ⓐ 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지소유자의 신청을 받아(not 동의가 아님 X) 환지의 목적인 토지를 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.

ⓑ 입체환지의 신청기간은 토지 소유자에게 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 환지계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다.

ⓒ 다만, 토지 또는 건축물이 입체환지를 신청하는 자의 종전 소유 토지 및 건축물의 권리가액이 도시개발사업으로 조성되는 토지에 건축되는 구분건축물의 최소 공급 가액의 100분의 70 이하인 경우에는 시행자가 규약, 정관, 또는 시행규정으로 신청대상에서 제외할 수 있다. 다만, 환지 전 토지에 주택을 소유하고 있던 토지 소유자는 권리가액과 관계없이 입체환지를 신청할 수 있다.

ⓓ 시행자는 입체환지로 건설된 주택 등 건축물을 인가된 환지계획에 따라 환지신청자에게 공급하여야 한다. 이 경우 주택을 공급하는 경우에는 <주택법>에 따른 주택의 공급에 관한 기준을 적용하지 아니한다.

㉣ 체비지 및 보류지의 지정(시행자가 지정) :

시행자는 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 규약, 정관, 시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

(3) 환지계획의 인가(시행자가 비행정청인 경우)

환지계획은 시행자가 작성한 것만으로 효력을 발생하는 것이 아니고, 행정청이 아닌 시행자인 경우에는 환지계획을 작성한 때에는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 또한 인가받은 내용을 변경하고자 하는 경우에 관하여 이를 준용한다.

다만, 다음의 해당하는 경미한 변경은 그러하지 아니하다.

① 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우

② 토지 또는 건축물 소유자의 동의에 따라 환지 계획을 변경하는 경우.

③ 지적측량의 결과를 반영하여 환지 계획을 변경하는 경우

④ 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우

<<도시개발법상의 각종 동의>> - 암기!!!!

제 7 절 환지예정지의 지정

환지예정지의 지정

(1) 지정효과

① 종전 토지에 대한 사용, 수익권의 이동 :

환지예정지가 지정되면 종전의 토지 소유자와 임차권자 등은 환지예정지의 지정의 효력발생일로부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다.

② 사용, 수익개시일의 지정 :

시행자가 환지예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있거나 그 밖에 특별한 사유가 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.

③ 환지예정지 종전 소유자 등의 수인의무 :

환지예정지 지정의 호력이 발새하거나 환지예정지의 사용 또는 수익을 개시하는 때에 당해 환지예정지의 종전의 토지소유자 또는 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일보투 환지처분의 공고가 있는 날까지 또는 별도로 정한 사용 또는 수익개시일로부터 환지처분공고일가지 종전의 토지를 사용, 수익할 수 없으며, 그 토지를 환지예정지로 지정받은 자의 사용, 수익행위를 방해할 수 없다.

④ 체비지의 사용, 수익, 처분가능(체비지에 대한 종전의 소유자는 예정지가 지정된 경우 처분권 마저 상실):

체비지에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는 도시개발사업의 비용을 충당하기 위하여 이를 사용, 수익하게 하거나 이를 처분할 수 있다.

⑤ 권리의 조정(용익권자 보호):

환지예정지의 지정으로 임차권의 목적인 토지 또는 지역권에 관한 승역지의 이용이 증진되거나 방해를 받아 종전의 이매료, 지료, 그 밖의 사용료 등이 불합리하게 되면 당사자는 계약 조건에도 불구하고 장래에 관하여 그 증감을 청구할 수 있다. 증감청구를 받은 상대방은 권리를 포기하거나 계약을 해지하여 그 의무를 면할 수 있다.

⑥ 권리의 포기, 계약의 해지 :

환지예정지의 지정으로 지역권 또는 임차권 등을 설정한 목적을 달성할 수 없게 되면 당사자는 해당 권리르 ㄹ포기하거나 계약을 해지하고 시행자에게 손실보상을 청구할 수 있다. 또한 시행자가 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자에게 손실을 보상한 시행자는 해당 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그로 인하여 이익을 얻는 자에게 이를 구상하여야 한다.

⑦ 이러한 임료, 지료의 증감청구, 계약의 해지 또는 권리의 포기는 환지예정지 지정의 효력발생일로부터 60이리 지나면 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 없다.

(2) 환지의 지정을 받지 못한 자의 종전 토지에 대한 사용, 수익의 정지

시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자 또는 임차권자 등에게 기일을 정하여 그날부터 해당 토지 또는 해당 부분의 사용 또는 수익을 정지시킬 수 있다. 시행자가 사용 또는 수익을 정지하게 하고자 하는 때에는 30일 이상의 기간을 두고 미리 이를 해당 토지소유자 또는 임차권자 등에게 통지하여야 한다.

(3) 사용 수익할 자가 없게 된 토지의 관리

환지예정지의 지정이나 사용 또는 수익의 정지처분으로 이를 사용하거나 수익할 수 있는 자가 없게 된 토지 또는 해당부분은 환지예정지의 지정일이나 사용 또는 수익의 정지처분이 있는 날부터 환지처분을 공고한 날까지 시행자가 관리한다.

제 8 절 환지처분

환지처분 등

(1)환지처분의 절차

공사완료 공고(시행자) → 공사관계설의 공람 → 의견제출 → 준공검사신청 및 공사완료공고(지정권자) → 환지처분 및 환지처분 공고(시행자)

① 공사완료 공고 및 공람 :

시행자는 환지방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체없이 다음의 내용을 관보 또는 공부에 이를 공고하고 공시관계서류를 일반에게 14일 이상 공람시켜야 한다.

㉠ 사업의 명칭

㉡ 시행자

㉢ 시행기간

㉣ 개발계획에 의한 공종별 공사시행내역

② 준공검사 및 공사완료 :

시행자는 공람 기간에 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.

③ 환지처분의 시기 :

시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 (지정권자가 시행자인 경우에는 공사 완료 공고가 있는 때)에는 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.

(2) 환지처분의 효과

① 권리변동의 효과(환지처분공고일 다음날 효력발생)

환지처분의 공고가 있으면 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분공고일의 다음날부터 종전의 토지로 본다. 다만, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

② 예외적 효과(종전토지에 존속하는 경우)

㉠ 행정상 또는 재판상 처분으로 종전의 토지에 존속하는 경우 :

종전의 토지에 전속하는 행정상 또는 재판사의 처분은 환지처분에 의하여 영향을 받지 않고 종전의 토지에 존속한다.

㉡지역권 :

도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 위 ①에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다.

다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

㉢ 입체환지의 효과:

환지계획에 따라 환지처분을 받은 자(입체환지를 받은 자)는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 당해 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

③ 체비지, 보류지의 귀속 :

환지계획으로 체비지 또는 보류지를 지정한 경우에는 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음날에 해당 소유권을 취득한다.

다만, 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권이전등등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

④ 청산금의 확정 :

청산금은 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 확정된다.

⑤ 환지등기 :

시행자는 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다.

⑥ 타 등기의 제한 :

환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것을 증명하면 다른 드기를 할 수 있다.

제 9 절 청산과 권리의 조정

청산과 권리의 조정 등

(1) 청산금의 결정 및 확정시기

① 청산금의 결정

㉠ 원칙 : 환지처분을 하는 때에 이를 결정한다.

② 청산금의 확정 : 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.

환지를 정하거나 그 대상에 제외한 경우 그 과부족분은 종전의 토지 및 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다. 이러한 청산금은 환지처분을 하는 때에 이를 결정하여야 한다.

㉡ 예외 : 다만 토지소유자의 신청 또는 동의에 의하여 환지를 정하지 아니하거나 면적의 적정화를 위하여 환지하지 아니하기로 한 경우에는 환지처분이 있기 전이라도 환지계획인가, 고시후 지체없이 청산금을 결정하여 이를 교부할 수 있다. 이 경우 청산금은 환지처분시기 아닌 청산금 교부시에 결정되는 것이다.

(2) 청산금의 징수 및 교부의 시기

① 일괄교부 및 징수의 원칙 : 토지소유자의 신청 또는 동의에 의하여 환지를 정하지 아니하거나 면적의 적정화를 위하여 환지대상에서 제외한 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.

② 청산금의 분할교부 및 징수 : 청산금은 대통령령으로 정하는 바에 따라 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다.

③ 강제징수

㉠ 시행자가 행정청인 경우 : 행정청인 시행자는 청산금을 내야 할 자가 이를 내지 아니하면 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다.

㉡ 시행자가 비행정청인 경우 : 행정청이 아닌 시행자는 시장, 군수 도는 구청장에게 청산금의 징수를 위탁가능. 징수한 금액의 4/100에 해당하는 금액을 지급한다.

④ 청산금의 공탁가능

⑤ 청산금의 소멸시효 : 청산금을 받을 권리나 징수할 권리를 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.

(3) 권리의 조정

① 임대료 등의 증감청구 : 당사자는 계약 조건에도 불구하고 장래에 관하여 그 증감을 청구할 수 있다.

제 10 절 준공검사

(1) 준공검사 신청

시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 한다.

(2) 준공검사권자

지정권자는 공사완려 보고서를 받으면 지체없이 준공검사를 하여야 한다.

(3) 준공검사의 의뢰

지정권자는 효율적인 준공검사를 위하여 필요하면 관계 행정기관, 공공기관, 연구기관, 그 밖의 전문기관 등에 의뢰하여 준공검사를 할 수 있다.

(4) 준공검사의 참여 요청

(5) 사전 준공검사

시행자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요하면 해당 도시개발사업에 관한 공사가 전부 긑나기 전이라도 공사가 끝난 부분에 관하여 준공검사(지정권자가 시행사인 경우에는 시행자에 의한 공사완료 공고를 말한다)를 받을 수 있다.

(6) 공사완료의 공고

지정권자가 시행자인 경우 그 시행자는 도시개발사업의 공사를 완료한 때에는 공사완료 공고를 하여야 한다.

제 11 절 도시개발채권의 발행 및 행정심판 등

도시개발채권

(1) 발행자(시, 도지사가 발행)

지방자치단체의 장(구체적으로 시도지사)은 도시개발사업 또는 도시군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시개발채권을 발행할 수 있다.

(2) 발행 전 승인

발행자인 시도지사는 도시개발채권을 발행하려는 경우에는 행정안전부장관의 승인을 받아야 한다.

(3) 발행절차

도시개발채권은 전자등록하여 발행하거나 무기명으로 발행할 수 있으며, 발행방법에 필요한 세부적인 사항은 시도의 조례로 정한다.

(4) 상환기간

도시개발채권의 상환은 5년 내지 10년 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정한다.

(5) 매입의무자(강제매입)

① 다음에 해당하는 자는 도시개발채권을 매입하여야 한다.

㉠ 수용 또는 사용방식으로 시행하는 도시개발사업의 경우 (국가, 지자체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사의 규정에 해당하는 자와 도급계약을 체결하는 자

㉡ 위 ㉠에 해당하는 시행자 외에 도시개발사업을 시행하는 자

㉢ 개발행위허가를 받은 자 중 토지의 형질변경허가를 받은 자

② 도시개발채권의 매입대상별 매입금액은 다음 표와 같다.

(7) 매입필증의 보관

도시개발채권의 매입필증을 제출받는 자는 매입자로부터 제출받은 매입필증을 5년간 따로 보관하여야 한다.

(8) 소멸시효 - 암기코드 : 원금은 5년 (공법이니까), 이자는 2년(이자니까)

도시개발체권의 소멸시효는 상환일로부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 한다.

<<중요 기출 지문>>

* 원형지의 공급과 개발에 관한 설명..

① 원형지를 공장부지로 직접 사용하는 원형지개발자의 선정은 경쟁입찰의 방식으로 하며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에는 수의계약의 방법으로 할 수 있다.

② 지정권자는 원형지의 공급을 승인할 때 용정률 등 개발밀도에 관한 이행조건을 붙일 수 있다.

③ 원형지 공급가격은 개발계획이 방영된 원형지의 감정가격에 시행자가 원형지에 설치한 기바시설 등의 공사비를 더한 금액을 기준으로 시행자와 원형지개발자가 협의하여 결정한다.

④ 원형지개발자(국가 및 지자체는 제외) 는 원형징 대한 공사완료 공고일부터 5년 또는 원형지 공급계약일로부터 10년 중 먼저 끝나는 기간안에는 원형지를 매각할 수 없다.

⑤ 시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 원형지 공급계약을 해제할 수 있다. 이 경우 시행자는 원형지개발자에게 2회 이상 시정을 요구하여야 하고, 원형지 개발자가 시정하지 아니한 경우에는 원형지 공급계약을 해제할 수 있다. 이 경우 원형지 개발자는 시행자의 시정 요구에 대하여 의견을 제시할 수 있다.

㉠ 원형지개발자가 세부계획에서 정한 착수 기한 안에 공사를 착수하지 아니하는 경우

㉡ 원형지개발자가 공사 착수 후 세부계획에서 정한 사업 기간을 넘겨 사업 시행을 지연하는 경우

㉢ 공급받은 토지의 전부나 일부를 시행자의 동의 없이 제3자에게 매각하는 경우

㉣ 그 밖에 공급받은 토지를 세부계획에서 정한 목적대로 사용하지 아니하는 법령에 따른 공급계약의 내용을 위반한 경우

* 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날(not 다음날 X)이 끝나는 때에 소멸한다.

* 행정청인 시행자가 환지게획을 정하려고 하는 경우에 해당 토지의 임차권자는 공람기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있다.

* 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지가 된다.

* 환지설계 시 적용되는 토지, 건축물의 평가액은 최초 환지계획인 시를 기준으로 하여 정하고 변경할 수 없으며, 환지 후 토지, 건축물의 평가액은 실시계획의 변경으로 평가 요인이 변경된 경우에만 환지 계획의 변경인가를 받아 변경할 수 있다.

*도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어지면 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

* 지방자치단체가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 할 때에는 도시개발사업의 시행규정을 작성하여야 한다.

* 행정청이 아닌 ㅣ행자가 인가받은 환지계획의 내용 중 종전 토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우에는 변경인가를 받지 아니한다.

* 도시개발구역 지정권자가 정한 기준일의 다음날부터 단독주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 시행자는 해당 건축물에 디하여 금전으로 청산하거나 환지지정을 제한할 수 있다.

* 시행자는 환지예정지를 지정한 경우에 해당 토지를 사용하거나 수익하는 데에 장애가 될 물건이 그 토지에 있으면 그 토지의 사용 또는 수익을 시작할 날을 따로 정할 수 있다.

* 시행자는 환지를 정하지 아니하기로 결정된 토지소유자나 임차권자등에게 날자를 정하여 그날부터 해당 토지 또는 해당 부분의 사용 또는 수익을 정지시킬 수 있다.

* 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받는 경우에는 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.

*환지를 정하거나 그 대상에 지외한 경우 그 과부족분은 금전으로 청산하여야 한다.