[부동산공인중개사 기출분석]부동산 공시법-(1) 등기
<<공부일기>>
<부동산 공시법>의 처음인 '등기'편은 부담없이 적은 편이어서 다행이었다. 전제척으로 살펴봐도 주말에도 매달린다면 이달 말까지 완성할 수 있을 것 같다. 그렇다면 <중개사법>과 <부동산세법>에 박차를 가한다면 5월 중순까지 할 수 있지 않을까 희망적으로 생각해 본다.
5월은 가정의 달이라 정신이 없고, 올해에는 대선이 함께 있을 것 같아서 정말로 정신이 없는 5월이 될 것 같다.
그런 때 일수록 공부에 매달려야 한다. 그렇지 않고 템포를 느슨하게 하면 루틴이 깨져버려서 했던 공부마저 잃어버리게 된다.
이런 식으로 1회독을 마치면 2회독부터는 <네이버 카페 공인모>의 심화강의를 집중적으로 듣고 2회독을 하는 식으로 매달릴 예정이다. 물론, 한 과목씩.
학원을 직접 가서 강의를 듣는 수강생은 어쩔 수 없다지만 인강을 듣는다면 과목별로 공략하기를 바란다. 일주일로 쪼개놓은 것은 강사들의 편의상 설정한 것이지 절대로 수강생을 위한 설정이 아니다. 그래서 매일 한 과목씩 서너시간 강의를 듣다 보면 강의를 듣는 것만으로도 공부를 한 것 같아서 나머지 시간에 몰두를 할 수가 없게 된다.
하지만 한 과목씩 공략하면 사정이 달라진다. 나처럼 한 과목씩 공부하고 기출분석하고 따로 정리를 하면서 회독이 가능하다. 그래서 '공부한 기억'을 가질 수 있다. 2, 3회독을 더할수록 이런 단기기억은 점차 장기기억으로 옮겨지고 공부할 내용도 반복하면서 점점 강화되어 나중에는 정말로 외워야 할 부분만 집중적으로 공략하면 시험 직전 주 하루 한 과목씩 보면서도 정리할 수 있게 된다.
지난 해 인강만 보고 시험을 봤다가 실패한 경험이 있어서 새로 수정했다. 태어나 처음으로 인강이란 걸 해 본 때문에 너무나 쉬운 공부(?)에 혹해서 망친 셈이다. 그래서 올해는 인강은 공부한 내용을 보충해 준 셈으로 치기로 하고 오히려 기출에 매달리고 있다.
공부가 끝나면 영화를 한 편 보거나 했는데, 이마저도 수정해서 평일은 그냥 자려고 한다. 오늘도 그럴 예정이다. 푸우우우우욱 자는 게 남는 거니까. -richboy
제 1 장 등기
01. 부동산 등기의 의의 와 우리나라 등기제도의 특징
부동산 등기의 의의
② 부동산 등기의 대상은 부동산을 대상으로 하며 여기서 부동산이란 토지와 건물 이다.
③ 부동산의 물리적 현황이란, 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등을 의미하며, 그 권리 관계란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 보전, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 의미한다.
④ 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다.
02. 등기할 사항이 물건
토지
(2) 필지는 독립성이 인정되면, 등기대상이다.
(3) 토지라 하더라도 사권의 목적이 되는 것에 한하여 등기가 가능하므로 사권의 객체가 되지 않는 공유수면의 토지는 등기능력이 인정되지 않는다.
(4) 분필절차를 밟기 전에는 토지의 1필지의 일부를 양도(소유권이전)하거나 저당권을 설정할 수 없다.
다만, 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)은 1필지의 일부에 대하여도 설정할 수 있으며,
권리의 일부(지분)에 대하여는 양도처분(소유권이전)이나 저당권 설정은 가능하나 용익물권 설정은 불가능하다.
2. 건물
(4) 토지에 견고하게 정차되어 있고, 소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있으며 지붕과 견고한 구조를 갖추고 있고 건축물 대장에 축사로 등록된 연면적이 100제곱미터를 초과하는 개방형축사는 건물로 보고 등기할 수 있다.
03. 등기할 사항인 권리
(1) 부동산 등기법상 등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권이다. (not 주위토지통행권 X)
(2) 환매권(지금은 팔지만 나중에 다시 살 수 있다는 권리)은 등기의 대상이며, 등기한 때는 제3자에게 대항력이 있다.
(3) 점유권, 유치권은 등기의 대상이 아니다.
04. 등기할 사항인 물권 변동
등기를 요하는 물권변동 - 부동산에 관한 법률행위로 물권의 득실변경은 등기를 하여야 그 효력이 발생한다.
2. 등기를 요하지 않는 물권변동 - 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의한 물권 취득은 등기를 요하지 않는다(즉 이미 판결이나 결정을 통해 주인이 누구인지 확정되었으므로). 그러나 등기를 하지 아니하면 처분하지 못한다(살 사람은 진짜 소유자인지 아닌지 확인이 어려우므로). 다만 예외적으로 점유취득시효의 경우에는 등기가 필요하다.
* 법률의 규정에 의한 소유권 취득의 시기
① 상속 - 피상속인 사망시
② 수용 - 수용개시일
③ 판결 - 형성판결 확정시
④ 경매 - 매각(경락) 대금 완납시
05. 등기의 효력
물권변동적 효력
법률행위에 의한 물권변동(취득, 변경, 상실)에 있어서 당사자간의 의사합치만으로 그 물권변동의 효력이 발생하지 아니하고 등기라는 형식을 갖추어야 그 효력발생한다.
3. 순위확정적 효력
① 동구에서 한 등기에 대하여는 순위번호에 의하고, 별구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의한다.
② 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하고, 부기등기의 상호간의 순위는 그 전후에 의한다.
③ 말소회복등기는 종전의 등기와 동일한 순위와 효력이 있다.
④ 가등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
<<OX문제>>
소유권이외의 권리의 이전등기는 주등기 방식에 의한다 (X- 부기등기 방식에 의한다)
환매특약의 등기는 주등기 방식에 의한다 (X- 부기등기 방식에 의한다)
환매권의 이전등기, 전세권부저당권의 이전등기, 저당권부권리질권의 이전등기는 부기등기에 대하여 부기등기로 실행한다(X- 부기등기의 부기등기 방식에 의한다)
규약에 따라 공용부분으로 등기한 후 그 규약이 폐지된 경우, 그 공용부분 취득자는 소유권이전등기를 신청하여야 한다(X - 규약상공용부분 취지의 등기는 표제부만 둔다. 규약에 따라 공용부분으로 등기된 후 그 규약이 폐지된 경우, 그 공용부분 취득자는 소유권보존등기를 신청하여야 한다)
* 가등기
가등기는 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로 하는 채권적 청구권을 보전하려고 할 때 하는 등기로서 후일에 가등기에 기한 본등기를 갖추면 가등기 당시의 순위를 그대로 보전하는 효력이 있다.
① 가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등의 설정, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때, 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에 할 수 있다.
② 가등기후에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 그러나 물권병동의 효력은 가등기시까지 소급하는 것이 아니고 본등기를 한 때에 물권변동의 효력이 발생한다.
③ 가등기에는 처분금지력이 없다.
(2) 물권변동 과정상의 불합치
① 중간생략등기
㉠ 중간생략등기는 실체관계가 부합하는 한 거래안전을 고려하여 유효성을 인정하는 것이 판례입장이다.
㉡ <토지거래허가구역 내의 중간생략등기는 무효이다>라는 것이 판례입장이다.
② 실체와 다른 등기원인에 의한 등기
실제로는 증여를 하였으나 등기부상 매매로 소유권이전등기가 경료된 경우와 같이 등기부상의 등기워인이 실제와 다른 경우에도 실체관계와 부합하는 한 유혀성을 인정하는 것이 판례의 입장이다.
③ 무효인 등기의 유용
이미 멸실된 건물의 등기부를 신축한 건물의 보존등기로 유용할 수 없다.
④ 모두생략등기
이미 경료된 모두생략등기가 실체관계와 부합하는 한 그 등기는 유효하다고 봄이 판례의 입장이다.
<<중요 기출문제>>
* 부동산등기법상 등기할 수 등기할 사항인 권리 :
소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권, 권리질권, 채권담보권.
저당권은 소유권, 전세권, 지상권을 목적으로 설정할 수 있다.
특정공간을 사용하는 구분지상권은 지상권의 일종으로 등기할 수 있는 권리이다.
* 등기할 수 없는 권리 : 점유권, 유치권, 동산질권, 주위토지통행권, 분묘기지권 등
* 부기등기할 사항들...
저당권 이전등기
전전세권 설정등기
지상권을 목적으로 하는 저당권설정등기
소유권 외의 권리에 대한 처분제한의 등기
=> 소유권 이외의 권리의 이전등기는 부기등기방식에 의하나 소유권이외의 권리의 설정, 부동산표시변동등기는 주등기 방식에 의한다.
* 부동산등기에 대한 설명...
등기할 건물이 구분건울인 경우에 등기관은 1동의 건물의 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고, 정유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록하여야 한다.
존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있을 때 그 소유권의 등기명의인은 지체없이 그 건물의 멸실등기를 신청하여야 한다.
같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물의 등기기록의 표제부에 건물번호를 기록하지 않는다.
부동산환매특약은 등기능력이 인정된다.
사권의 목적이 되는 부동산이면 공용제한을 받고 있다 하더라도 등기의 대상이 된다.
건물의 공유지분에 대하여는 전세권을 설정할 수 없다.
1동의 건물을 구분 또는 분할의 절차를 밟기 전에도 건물의 일부에 대한 전세권설정등기가 가능하다.
주위토지통행권은 확인판결을 받았다 하더라도 등기할 수 없다.
등기원인을 실제와 다르게 증여를 매매로 등기한 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효하다.
미등기부동산을 대자상 소유자로부터 양수인이 이전받아 양수인 명의로 소유권이전등기를 한 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효하다.
전세권설정등기를 하기로 합의하였으나 당사자 신청의 착오로 임차권으로 등기된 경우, 그 불일치는 경정등기로 시정할 수 있다(X- 경정등기를 하기 위해서는 경정등기 전과 후에 동일성이 있을 것을 요하므로 권리 자체를 경정하거가 권리자 전체를 경정하는 등기신청은 수리할 수 없다. 즉 ,지문과 같이 전세권설정등기를 하기로 합의하였으나 당사자 신청의 착오로 임차권으로 등기된 경우는 동일성이 인정되지 않으므로 경정등기로 이를 수정할 수 없고, 임차권설정등기를 말소한 후 다시 전세권설정등기를 하여야 한다)
권리자는 甲임에도 불구하고 당사자 신청의 착오로 乙명의로 등기된 경우, 그 불일치는 경정등기로 시정할 수 없다.
건물에 관한 보존등기상의 표시와 실제건물과의 사이에 건물의 건축시기, 건물의 각 부분의 구조, 평수, 소재, 지번 등에 관하여 다소의 차이가 있다 할지라도 시회통념상 동일한 혹은 슈사성이 인식될 수 있으면 그 등기는 당해 건물에 관한 등기로서 유효하다.
* 등기의 효력에 관한 설명 ...
등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다.
소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 된 경우 소유권이전의 효력은 본등기시에 발생한다.
소유권이전등기청구권 보전을 이한 가등기권리자는 그 본등기를 명하는 판결이 확정된 경우라도 가등기에 기한 본등기를 마치기 전 가등기만으로는 가등기된 부동산에 경로된 무효인 중복소유권보존등기의 말소를 청구할 수 없다.
폐쇄된 등기기록에 기록되어 있는 등기사항에 관한 경정등기는 할 수 없다.
등기를 마친 경우 그 등기의 효력은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산청보처리조직에 저당된 때 발생한다.
대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 없으면 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다.
같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기에 대하여는 가압류등기를 할 수 없다 (X 가등기상의 권리인 소유권이전등기청구권은 재산적 가치가 있으므로 가압류등기의 대상이 될 수 있다).
등기권리의 법적 추정은 등기원인의 적법에서 연유된 것이므로 등기원인에도 당연히 적법추정이 인정된다.
