[중개사시험]부동산 공시법 - 제3장 등기의 일반절차

[부동산 공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

제목을 보고 "이런 때에 무슨 한가하게 공부냐?"고 퉁을 놓는 친구가 있을 것 같다. 맞다, 내가 공부를 하고 있을 때인가, 서면에라도 달려가서(여기는 부산이다) 피켓들고 목소리를 높여야겠다마는 목구멍이 포도청이고, 엄연한 수험생이라 그건 불가하고 하루종일 울그락푸르락 하고 있다. 뉴스도 정작 듣고 싶은 중요한 뉴스는 없고 곁다리 뿐이라 들을 필요를 모르겠고, TV 드라마나 영화도 현실의 긴장감을 이기지 못해 전부 카메라로 찍은 영상에 불과하다. 그렇다 몰입하기가 끔찍하게 어려운, 지금이다.

이럴 때는 취하도록 마시고 그 핑계로 잠을 자면 최고일텐데, 술을 마실 기분조차 없으니 거의 무기력상태라 해도 과언이 아니다. 오늘 저녁에 '너구리 순한 맛'을 먹었다. 아무것도 먹고 싶은 생각이 없고, 매콤한 맛 조차 짜증이 날 것 같아 순한맛을 먹으며 억지로 배에 구겨넣었다. 답답하니 물만 당기고, 마셔도 해갈이 되지 않으니 정신적으로 육제척으로 가뭄이 맞는 것 같다.

역설적이지만 그래서, 공부를 했다. 지난 12월부터 꾸준히 공부한 시간이 있어 그런지, 그게 어느 정도 루틴으로 잡혔는지 '파블로프의 개'처럼 기출문제집을 펼치면 여기에만 꽂힌다. 씩씩거리면서 문제를 읽고 체크하고 풀다 보면 한 시간이 훌쩍이다. 그렇다. 정신줄 놓는데는 기출문제 분석이 최고다.

방법은 이렇다. 먼저 기본서를 펼치고 공부할 단원을 기출문제집에서 찾아 기출문제를 읽어본다. 문제를 읽고 지문을 읽는다. 답을 맞추는 것은 의미가 없다. 왜냐하면 제대로 공부하지 않았기 때문에 '거의 대부분 찍기'일테니 답을 맞춘다 한들 '찍기실력증진'일 뿐이다.

여기서 핵심은 기출문제에 있는 내용이 기본서 어느 부분에 담겨 있는지를 찾는 것이다. 너무나 범위가 넓을 것 같지만 꼭 그렇지는 않다. 기출문제집은 문제마다 해설과 문제가 출제된 범위를 알려주기 때문에 해당 부분에서 문장들을 찾으면 된다. 물론 전혀 알지 못하거나, 나처럼 지난 해 공부했지만 떨어진 사람은 제대로 알지 못해서 한 문장을 찾느라 헤매기는 마찬가지다. 그런데, 주목할 점이 바로 여기다. 기출지문을 찾느라 기본서를 계속해서 훑어보기를 반복하다 보면 해당 부분을 몇 번을 읽은 효과가 생긴다. 전문가들을 이를 두고 '눈에 바른다'고 말하는데, 실제로 이런 독서법도 존재한다. 바로 래피드 리딩 rapid reading 이다.

래피드 리딩은 한 페이지를 볼 때 첫문장 부터 차례대로 읽는 것이 아니라 페이지 전체를 훑어보면서 주목하고 싶은 부분만을 발췌해서 읽는 것이다. 그런데 단 번에 그 부분을 찾는 것은 어렵고 시선을 페이지의 여기저기를 빠르게 옮기면서 찾고자 하는 타겟을 찾아다녀야 한다. 그래서 정독할 때 보다 시간은 덜 걸리지만, 더 집중적으로 읽고 그 덕분에 '머리에 더 오래 남는다'는 장점이 있다.

래피드 리딩은 기출문제분석을 하는데 최적의 방법이다. 이렇게 문장을 찾다 보니 자꾸만 찾아야 할 문장을 반복해서 읽게 되고, 기본서 속에서 문장을 찾느라 집중해서 집중도는 최고조에 달한다. 이런 방식으로 수십 문제의 기출문제의 지문을 기본서에서 찾다 보면 두어 시간은 훌쩍 지나버리고, 기본서는 체크된 문장들로 가득해 진다.

그 다음은 마지막으로 정리단계. 나는 지금 포스팅을 하면서 정리를 하는데, 기본서에 체크된 내용을 따로 기록해 두는 방식을 취하고 있다. 한 페이지에 많이 체크된 부분은 출제가 많이 되었거나 중요도가 높으니 따로 다시 한 번 읽는 방식으로 차별화를 해 둔다. 이렇게 정리를 끝내면 해당 단원은 마치는 것이고, 이것을 끝까지 하면 그 과목은 1회독을 마치는 셈이 된다. 나는 이렇게 해서 <부동산학개론>과 <민법&민사특별법> <부동산공법>을 1회독 했고 <부동산공시법>을 정리중이다.

공교롭게도 계엄 이틀 전인 12월 1일부터 공부를 시작해서 계엄이 해제되고, 윤통이 탄핵결정되고, 구속된 후 취소가 되어 지금 밖에 있는 내내 공부를 하고 있다. 정말 심란한 공부가 아닐 수 없다. 하지만 이마저도 하지 않으면 내 라이프싸이클은 분명히 깨졌을 거라 생각하고, 최대한 진정시키며 이어가고 있다. 그리고 오늘 공시법 3장을 마쳤다. 공시법이 앞으로 9 단원 정도가 남았는데, 집중해서 3월 안에 마치고 싶다. 하지만 마치지 않기를 바라고 바란다. 탄핵이 선고되어 2002 월드컵 4강 진출된 날처럼 기뻐 날뛰느라 사나흘 정도 흘려버려서 공부를 하지 못하기를, 그러기를 간절히 바란다. 아무리 수험생이라도 이 정도는 이나라 국민으로서 예의아닌가. 이제부터 정리 시작! -richboy

제 3 장 등기의 일반절차 (평균 4~5 문제 출제)

<<학습 TIP>>

등기법 전체에서 가장 중요한 부분으로 등기신청에서 등기완료까지 전체 과정을 숙지하고 있어야 한다. 특히 단독신청,직권에 의한 등기, 등기신청에 필요한 신청정보 등을 정확하게 숙지하고 있어야 한다.

제 1 절 등기의 신청

(3) 직권에 의한 등기

등기는 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁에 의하여 할 수 있는 것이 원칙이나 때로는 등기관의 직권으로 등기를 하는 예외적인 경우가 있다. 이와 같이 직권으로 하는 등기는 주로 신청, 촉탁에 의한 등기에 부수하여 당연히 요구되는 등기이거나 또는 신청, 촉탁에 의한 등기의 전제가 되는 등기이다. 직권에 의한 등기의 예로는 다음의 경우가 있다.

① 토지수용으로 인한 소유권이전등기 후의 말소등기

② 미등기부동산에 대한 처분의 제한등기를 위한 소유권보존등기

③ 가등기에 기한 본등기 실행 후의 가등기에 의해 보전된 청구권과 양립할 수 없는 중간처분적 등기의 말소

④ 환매권 행사 후의 환매특약등기의 말소

⑤ 구분건물의 대지권표시의 등기 후 토지에 대한 대지권인 취지의 등기

⑥ 등기관의 과오로 인한 하자 있는 등기의 경정등기

⑦ 관할위반의 등기, 등기할 사항이 아닌 사항의 등기 등에 해당함을 발견한 때 등기관은 등기권리자, 등기의무자 및 등기상 이해관계가 있는 제3자에 대하여, 1개월 이내의 기간을 정해서 그 기간 내에 이의를 진술하지 않은 때에는 등기를 말소한다는 취지를 통지하여야 한다. 이과 같은 통지에 따라 이의를 진술한 자가 있으면 등관은 그 이의에 대하여 결정을 하여야 한다. 이의를 진술하는 자가 없거나 또는 이의를 각하한 때에는 등기관은 직원으로 당해 등기를 말소하여야 한다. (어려운 내용은 아니지만, 문장이 너무 길어 문제로 출제될 리가 없는 지문이라 pass!)

⑧ 행정구역 또는 구획의 변경에 따른 지번의 변경등기

⑨ 소유권이전등기시에 등기명의인의 주소변경등기 소유권이전등기를 신청함에 있어서 등기명의인의 주소변경으로 신청서상의 등기의무자의 표시가 등기부와 부합하지 아니한 경우에 그 동기신청시 제출한 시, 구, 읍,면의 장이 발행한 주소를 증명하는 서면에서 등기의자의 등기부상의 주소가 신청서상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나는 때에는 등기관이 직권으로 등기명의인 표시의 변경등기를 하여야 한다. (어려운 내용은 아니지만, 문장이 너무 길어 문제로 출제될 리가 없는 지문이라 pass!)

2. 등기신청적격과 등기신청능력

등기의 신청은 등기신청인이 국가기관인 등기소에 대하여 일정하 내용의 등기를 요구하는 해위로서 일종의 공법상 행위이다.

(1) 등기신청적격 -[등기당사자능력 또는 등기권력능력]

① 의의 : 등기신청적격이란, 등기부에 기록될 수 있는 능력이다. 즉 등기명의인이 될수 있는 자격을 의미한다.

② 등기신청적격이 인정되는 경우 :

등기신청적격이란 등기신청절차에 있어서 등기권리자 또는 등기의무자가 될 수 있는 자격을 말하는데, 그것은 곧 실체법상 권리능력자를 의미한다. 다라서 민법상 권리능력자인 자연인과 법인은 당연히 등기신청적격을 갖는다. 등기신청적격을 인정하는 예는 다음과 같다.

㉠ 자연인, 법인

㉡ 특별법상 조합(농협, 축협, 수협 등), 제건축조합, 정비사업조합, 주무관청으로부터 조합인가가 취소된 주택조합

㉢ 국가, 지방자치단체(시, 군, 구)

㉣ 자연부락

③ 등기신청적격이 부정되는 경우 :

민법상의 조합과 학교는 등기신청적격을 갖지 못한다. 민법상의 조합은 단체계약이고, 그 소유형태가 합유이다. 따라서 조합원 전원의 명의로 등기를 하여야 한다. 학교는 공립학교인 경우 자치단체명의로, 사립학교의 경우에는 재단법인명의로 등기하여야 한다. 등기신청적격을 부정하는 경우는 다음과 같다.

㉠ 태아(판례입장)

㉡ 읍, 면, 동, 리

㉢ 사립학교

㉤ 서울특별시 사고대책본부

④ 법인 아닌 사단 또는 재단

㉠ 종중, 문중 기타 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여서는 그 사단 또는 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다.

㉡ 법인 아닌 사단 또는 재단의 등기는 그 사단 또는 재단의 명의로 그 대표자 또는 관리인이 다음 서면을 첨부하여 신청한다.

정관 기타의 규약

대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면

결의서(등기의무자에 한한다)

대표자 또는 관리인의 주민등록표등본

부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면

(2) 등기신청능력

① 신청인이 등기를 신청함에 있어서는 일정한 능력이 있어야 하는데 그 능력이 의사능력과 행위능력이다.

② 의사능력 :

등기신청행위는 국가기관인 등기소에 대하여 등기를 요구하는 절차법상의 의사표시이다. 따라서 등기를 신청하는 당사자는 의사능력을 가지고 있어야 한다.

③ 행위능력 :

㉠ 등기신청행위에도 민법의 무능력자에 관한 규정이 준용된다. 따라서 무능력자는 등기를 단독으로 신청할 수 없음이 원칙이지만, 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 등기 등에 있어서는 무능력자도 등기를 신청할 수 있다.

㉡ 등기신청 시에 당사자가 무능력자인 경우에는 등기관은 등기신청을 각하하여야 한다. 다만, 등기관이 이를 각하하지 않는 경우, 그 등기에 부합하는 실체관계가 존재하지 않는 때에는 그 등기는 무효이나, 실체관계가 존재하는 때에는 유효이다.

※ 빈출지문(10번도 더 나왔음!!) - 살체법상의 등기권리자, 등기의무자와 절차법상의 등기권리자, 등기의무자는 항상 일치하지는 않는다(권리의무자의 인수청구가 있기 때문이다!)

(3) 대리인에 의한 신청

① 자격

㉠ 원칙 : 누구든지 가능하다. 즉 임의대리인의 자격에 관하여는 아무런 제한이 없다.

㉡ 예외 : 등기신청의 대리행위를 업으로 하는 경우에는 변호사와 법무사만 가능하다.

② 능력 : 대리인은 의사능력자임을 요하나, 행위능력까지 요구하지는 않는다.

③ 대리권의 존속시기 : 대리권은 등기신청시까지 있으면 족하고, 등기완료시까지 요구되는 것은 아니다.

④ 대리권의 흠결시 : 대리권이 흠결된 상태에서 경로된 등기라 할지라도 실체관계외 부합한 경우에는 등기는 유효이다.

⑤ 자기계약 쌍방대리 허용 : 민법에서는 자기계약 쌍방대리를 허용하지 않으나 등기신청행위의 대리는 단지 법률관계를 집행하는 채무의 이행에 준하는 것임으로 이해상반행위가 아닌한 허용한다.

⑥ 전산정보처리조직에 의한 대리인은 자격사대리(변호사, 법무사)인 만 할 수 있다.

⑦등기의무자가 등기필정보를 멸실하여 등기를 대리인에 의해 신청하는 경우 대리인도 자격자대리인만 할 수 있다.

4. 등기의 단독신청

등기는 공동신청을 원칙으로 하나 공동신청의 원칙은 등기의 진정성을 보장하기 위한 것이므로, 판결, 상속에 의한 등기와 같이 공동신청에 의하지 않더라도 등기의 진정성을 보장하거나, 등기의무자가 성질상 있을 수 없어 공동신청이 불가능한 때에는 예외적으로 단독신청이 인정된다.

(1) 등기의 진정성이 보장되는 경우

공동신청을 요하는 취지는 등기의 진정성을 보장하는 데 있으므로 판결, 토지수용에 의한 등기와 같이 등기의무자를 등기신청에 참여하게 하지 않더라도 등기의 진정성을 해칠 염려가 없는 명백한 사정이 있는 때에는 등기권리자에 의한 단독신청을 허용하고 있다.

① 판결에 의한 등기

㉠ 등기절차의 이행을 명하는 이행판결이 있을 때, 확인판결 또는 형성판결은 포함되지 않는다.

㉡ 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로 신청할 수 있다.

(빈출!!! - 패소한~ 신청할 수 없다).

㉢ 형성판결인 공유물분할판결이 확정되면 공유자는 각자의 취득부분에 대하여 소유권을 취득하게 되는 것이므로 그 소송의 당사자는 원, 피고에 관계없이 각각 공유물분할절차에 따른 지분이전등기 신청을 할 수 있다(한마디로 패소해도 신청할 수 있다는 뜻이다. 쪼개갖는 것이므로) 빈출!!!!

㉣ 소송상화해조서, 제소전화해조서, 민사에 의한 조정조서도 확정판결과 동일한 효력이 있다. 그러나 공정증서는 일정한 금액의 지급이나 대체물 도는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 경우에 한하여 집행력이 있으므로 부동산에 관한 등기절차에 있어서는 적용되지 않는다.

㉤ 판결에 의한 등기를 신청하는 경우 기존의 법률관계가 판결 등에 의하여 확인되고 이를 기초로 하여 등기절차 이행을 명한 경우에는 판결에서 인정된 권리변동의 원인인 법률행위 그 자체가 등기원인이 되고, 그 원인행위의 원인일자가 등기원인일자가 되며, 판결확정일자가 등기원인일자가 되는 것은 아니다. 그러나 형성판결인 경우(공유물분할판결 등)에는 당해 확정판결의 선고연월일이 그 등기원인일자가 된다. 그리고 판결정본이 등기원인을 증명하는 서면이 된다.

㉥ 이행을 명하는 판결은 그 확정으로 집행이 이미 완료된 것으로 보며, 그 판결에 따른 등기신청행위는 판결의 집행이 아니므로 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기신청서에는 원칙적으로 판결의 확정증명서의 첨부만으로써 충분하고 집행문의 첨부는 필요가 없다. 그러나 조건부판결이나 반대급부의 선이행 또는 동시이행의 판결의 경우에는 집행문을 첨부하여야 한다.

㉦ 확정된 지 10년이 경과하여 그 소멸시효가 완성된 것으로 잠작이 가는 판결이라도 그 판결의 확정시기가 언제인가에 관계없이 그 판결에 기한 등기신청을 할 수 있다. - 빈출!!!!

② 가등기

㉠ 원칙적으로 가등기는 공동신청이지만, 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부한 경우의 가등기는 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다. (빈출!!!!)

㉡ 신청서에 가등기명의인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 '등기상의 이해관계인'에 의한 가등기의 말소등기 (이것도 출제지문으로 한 두 번 나왔음!!)

㉢ 가등기명의인에 의한 가등기의 말소등기(이것도 출제지문으로 한 두 번 나왔음!!)

③ 토지수용으로 인한 소유권이전의 등기는 등기권리자만으로 이를 신청할 수 있다. 그 신청서에는 토지수용위원회의 재결로써 존석이 인정된 권리가 있는 때에는 이를 표시하고, 보상 또는 공탁을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

(2) 등기의무자가 존재하지 않는 경우 등

등기의 성질상 등기의무자의 존재를 생각할 수 없거나 공동신청을 요구하는 것이 성질상 불가능한 경우 또는 당사자 쌍방의 이익 등 여러가지 사정을 고려할 때 공동신청을 강요하는 것이 타당하지 아니할 때에는 단독신청을 허용한다.

① 등기된 권리가 어떤자의 사망으로 소멸한 때에 하는 말소등기

② 등기의무자가 행방불명된 경우의 말소등기

③ 소유권보존등기 (소유권보존등기의 말소등기 포함)

④ 부동산표시의 변경, 경정등기

⑤ 등기명의인 표시의 변경, 경정등기

⑥ 신탁재산의 관리, 처분 등으로 취득한 재산에 대한 신탁등기

⑦ 멸실등기

⑧ 규약상 공용부분인 취지의 등기 및 그 말소등기

⑨ 상속등기

<<OX 중요지문>>

공유물분할판결에 의한 등기는 공동신청에 의한다 (X - 단독신청)

승소한 등기권리자 또는 등기의무자는 공동신청해야 한다 (X - 단독신청)

등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다 (O)

5. 제3자에 의한 등기신청

(1) 포괄승계인에 의한 등기

등기원인은 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안에 상속이 개시된 경우에는 실체법상의 등기권리자 또는 등기의무자로서 피상속인의 지위는 상속인에게 승게되고 등기신청권도 승계된다. 그결과 피상속인이 신청하였을 등기를 상속인이 신청하게 된다. 이와 같은 경우에는 신청서에 상속인임을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

예를 들어, 甲이 乙에게 부동산을 매도하였으니 그 이전등기를 하기 전에 甲이 사망하고 丙이 甲의 상속인이 된 경우에 丙은 피상속인 甲의 명의의 등기를 상대방乙에게 이전하는 등기를 乙과 공동으로 신청할 수 있다.

① 가등기 후 가등기권리자가 사망한 경우, 가등기권리자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기의무자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다.

② 등기 후 가등기의무자가 사망한 경우, 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기권리자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다.

(2) 등기의 대위신청

① 채권자 대위에 의한 대위신청 :

채권자는 채무자가 가지는 등기 신청권을 대위할 수 있다. 즉 채권자는 채무자의 대리인으로서가 아니라 '자기의 이름으로' 채무자 명의의 등기를 신청할 수 있다. 예컨대 A건물이 '甲 → 乙 → 丙 으로 전매된 경우에 乙이 甲에 대하여 가지는 등기청구권을 丙이 대위할 수 이싿. 이 때 등기신청은 채권자 '지가이름'으로 신청하지만 등기명의는 '채무자명의'로 등기를 하게 된다. 등기관이 등기를 완료한 때에는 대위자 및 피대위자에게 등기완료통지를 하여야 한다.

② 부동산등기법이 인정하는 대위신청 :

부동산 등기법은 민법상의 채권자와 채무자의 관계에 있지 않는 경우에도 등기와 공시기능을 원활하게 하기 위하여 별도의 규정을 두어 등기를 대위신청할 수 있도록 하고 있다.

㉠ 구분건물소유자의 대위신청 : 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 대하여서만 소유권보존등기를 신청하는 자는 동시에 신청하여야 하는 다른 구분건물의 표시에 관한 등기를 그 소유자를 대위하여 신청할 수 있다.

㉡ 대지소유자의 건물멸실등기의 대위신청 : 건물소유자와 대지소유자가 다른 경우에 건물이 멸실되었거나 그 소유자가 건물의 멸실등기를 1월 내에 신청하지 않으면 대지 소유자가 이를 대위하여 신청할 수 있다.

㉢ 신탁등기의 대위신청

ⓐ 신탁재산의 관리처분으로 취득한 재산의 신탁등기는 수탁자만으로 이를 신청할 수 있다.

ⓑ 수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁의 등기를 할 수 있다

㉣ 토지수용에 의한 등기신청시의 대위신청 : 토지수용에 의한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 필요한 때에는 사업시행자는 등기명의인 또는 상속인에 갈음하여 토지의 표시 또는 등기명의인의 표시변경, 경정등기 또는 상속으로 인한 소유권이전등기를 대위하여 신청할 수 있다.

4. 검인 계약서

(1) 검인계약서의 제출

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 사항이 기록된 게약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다. (암기코드 - 검인은 세금을 내는 것으로 이해하면 된다. 해서 재산권의 이동이 있는 곳에 세금이 있듯 검인이 있음을 기억하라)

㉠ 당사자

㉡ 목적부동산

㉢ 계약년월일

㉣ 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 자체의 정산에 관한 사항

㉤ 부동산중개업자가 있을 대에는 부동산중개업자

㉥ 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

② 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에는 판결서 등에 검인을 받아 제출하여야 한다.

③ 다음의 경우에는 검인을 요한다

매매, 교환, 증여계약서, 명의신탁, 해지약정서, 공유물분할계약서

집행력있는 판결서, 확정판결과 동일한 효력이 있는 조서 (화해, 인낙, 조정조서)

가등기에 기한 본등기 시

미등기건물에 대한 아파트 분양계약서

무허가건물

④ 다음의 경우에는 검인을 요하지 아니한다.

등기원인사실이 계약이 아닌 경우 : 공유자 중 일부가 지분 포기한 경우에는 계약이 아닌 단독행위임으로 검인을 요하지 않는다. 예를 들면, 취득시효, 상속, 수용, 권리포기 등을 원인으로 한 소유권이전등기 신청시

소유권이전등기가 아닌 경우 : 계약이 해제되어 소유권이전등기 말소를 하는 경우에는 검인을 요하지 않는다.

소유권이전청구권보전의 가등기시

계약 당사자 일방이 국가 또는 지방자치단체인 때

매각 또는 공, 경매를 원인으로 한 소유권이전등기시

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 시

부동산거래신고에 따라 허가증을 교부받은 경우

소유권이전등기 말소 신청의 등기원인증서가 매매게약 해제 증서인 경우

<<핵심지문>>

* 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약의 종류를 불문하고 검인을 받아야 한다.

* 검인은 신청할 수 있는 자 : 검인은 계약을 체결한 당사자 중 1인이거나 그 위임을 받은자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다.

* 사인간 토지소유권이전등기시 공유물분할합의, 양도담보계약, 명의신탁 해지약정을 원인으로 하는 경우 등기원인을 증명하는 서면에 검인을 받아야 한다.

계약을 원인으로 한 소유권이전등기신청의 경우 검인을 받아야 한다.

부동산소재지 관할시장 등이 검인기관이다.

검인신청인은 당사자 중 1인, 수임인, 계약서를 작성한 변호사, 법무사, 중개업자이다.

검인신청을 받은 시장 등은 계약서의 기재사항에 과한 형식적심사를 하여야 한다.

등기원인증명정보가 집행력 있는 판결서인 경우에도 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 검인을 받아야 한다.

5. 등기의무자의 등기필 정보

(1) 의의

등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때에는 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하여야 한다.

(2) 등기필정보를 작성하는 경우

① 부동산 등기법 제 2조 기타 법령에서 등기할 수 있는 권리로 규정하고 있는 권리를 보존, 설정, 이전하는 등기를 하는 경우

② 위 ①의 권리의 설정 또는 이전청구권 보전을 위한 가등기를 하는 경우

③ 권리자를 추가하는 경정 또는 변경등기 를 하는 경우

(3) 등기필정보를 작성하지 않는 경우

① 부동산표시등기, 말소등기, 멸실등기

② 등기명의인과 등기신청인이 다른 경우

㉠ 채권자대위에 의한 등기

㉡ 등기관의 직권에 의한 보존등기

㉢ 승소한 등기의무자의 신청에 의한 등기

③ 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우

(4) 등기완료 통지

㉠ 등기신청인

㉡ 승소한 등기의무자의 등기신청에 있어서 등기권리자

㉢ 대위채권자의 등기신청에 있어서 등기권리자(즉, 채무자)

㉣ 직권보존등기에 있어서 등기명의인

㉤ 등기필정보를 제공해야 하는 등기신청에서 등기필정보를 제공하지 않고 확인정보 등을 제공한 등기신청에 있어서 등기의무자

㉥ 관공서의 등기촉탁에 있어서 그 관공서

<<핵심지문>>

등기권리자가 등기필 정보를 분실한 경우, 관할 등기소에 재교부를 할 수 없다.

승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우, 그의 등기필정보를 등기소에 제공해야 한다.

승소한 등기의무자가 단독으로 등기신청을 한 경우, 등기필정보를 등기권리자에게 통지하지 않아도 된다.

6. 제3자의 허가, 동의, 승낙을 증명하는 정보

등기원인에 관하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙을 요하는 경우에는 이들 제3자의 허가나 동의 또는 승낙이 있었음을 증명하는 정보를 제출하여야 하는데, 예를 들면 다음의 경우이다.

① 허가구역 안에서 토지에 관한 소유권, 지상권을 유상으로 취득할 때 시장, 군수, 구청장의 허가정보

② 농지의 소유권이전등기에 있어서 농지취득자격증명정보

③ 학교법인의 부동산처분시 주무관청의 허가정보

④ 민법상 재단법인의 기본재산처분시 주무관청의 허가정보

⑤ 전통사찰의 부동산처분시 문화관광부장관의 허가정보

⑥ 향교재단법인의 부동산처분시 시, 도지사의 허가정보

⑦ 말소회복등기 등에서 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙정보

⑧ 저당권의 목적인 지사원, 전세권의 말소등기시에 저당권자의 승낙정보

⑨ 미성년자의 부동산처분시 법정대리인의 동의정보

7. 등기의무자의 인감증명서

(1)의의

인감증명서의 제출은 등기의무자에게만 요구된다. 인감증명서의 제출을 요구하는 것은 허위의 등기를 막기 위한 것인데, 허위의 등기가 있게 되는 경우에 피해를 입는 거은 등기의무자이기 때문이다.

(2)인감증명서의 제공 (암기코드 - 소, 가, 필, 분협, 3, 법, 중, 토)

① 인감증명서의 제공을 요하는 경우는 다음과 같다.

㉠ 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 그의 인감증명서

㉡ 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기말소를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명서

㉢ 소유권 이외의 구너리의 등기명의인이 등기의무자로서 그 등기필정보가 없는 상태에서 신청서에 대리인의 확인서면 또는 공증서면부본을 첨부하여 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명서

※ 등기의무자가 등기소에 출석하여 등기관이 확인조서를 작성한 때는 인감증명서의 제출을 요하지 아니한다.(단, 소유권의 등기명의인이 등기의무자인 경우에는 인감증명서의 제출이 필요하다)

㉣ 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 분할협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명서 (빈출!!)

㉤ 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우에 그 서면에 날인한 동의 또는 승낙자의 인감증명서

㉥ 법정대리인이 등기신청시 법정대리인의 인감증명

㉦ 중복등기말소시

㉧ 토지의 합필, 분필등기시 토지소유자 또는 권리자의 인감증명

② 인감증명서의 제공을 요하지 않는 경우

㉠ 국가 또는 지방자치단체가 등기의무자인 경우 : 단, 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 제공한다

㉡ 공정증서 등을 제출한 경우

<<중요지문>>

소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기신청시 등기의무자의 인감증명을 제공하여야 한다 (O)

협의분한상속등기를 신청하는 경우 분할협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명을 제공하여야 한다(O)

소유권에 관한 가등기명의인이 가읃기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명을 제공하여야 한다 (O)

8. 신청인의 주소를 증명하는 정보 : 등기부에 등기권리자가 기록되는 경우 반드시 제공

주민등록 등, 초본 - 주소증명서면은 등기권리자의 주소가 새로이 등기기록에 기입되는 경우에만 첨부한다. 단, 매매인 경우는 등기의무자, 등기권리자 모두 제공해야 한다. (예 - 소유권이전등기, 근저당권설정등기)

※ 그러나 말소등기 신청시는 주소를 증명하는 정보를 제공할 필요가 없다.

9. 부동산등기용 등록번호를 증명하는 정보(not 주민등록번호 X)

① 국가, 지방자치단체, 국제기관 및 외국정부의 등록번호는 국토교통부장관이 지정, 고시한다.

② 법인의 등록번호는 주된사무소 소재지 관할 등기소의 등기관이 부여한다.

③ 등기권리자가 법인아닌 사단 또는 재단인 경우 시장, 군수, 구청장이 부여한다.

④ 주민등록번호가 없는 재외국민은 대법원소재지 관할 등기소의 등기관이 부여한다.

⑤ 외국인에 대한 등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 본다)를 관할하는 출입국관리사무소장(출장소장)이 부여한다.

10. 매매목록의 제공이 필요한 경우

㉠ 1개의 신고필증에 2개 이상의 부동산이 기록되어 있는 경우(1개의 계약서에 의해 2개 이상의 부동산을 거래한 경우라 하더라도, 관할관청이 달라 개개의 부동산에 관하여 각각 신고한 경우에는 매매목록을 작성할 필요가 없다)

㉡ 신고필증에 기록되어 있는 부동산이 1개라고 하더라도 수인과 수인 사이의 매매인 경우

11. 거래가액의 등기

① 거래가액등기의 대상

㉠ 거래가액은 2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기한다. 그러므로 다음의 경우에는 거래가액을 등기하지 않는다.

ⓐ 2006년 1월 1일 이전에 작성된 매매계약서에 의한 등기신청을 하는 때

ⓑ 등기원인이 매매라 하더라도 등기원인증서가 판결, 조정조서 등 매매계약서가 아닌 때

ⓒ 매매계약서를 등기원인증서로 제출하면서 소유권이전등기가 아닌 소유권이전청구권가등기를 신청하는 때

㉡ 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기를 신청하는 경우 : 매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기를 신청하는 때에는 매매꼐약서를 등기원인서면으로 제출하지 않는다 하더라도 거래가액을 등기한다.

<<핵심지문>>

신고필증상의 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

2006. 1.1. 이전에 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 한 경우에는 거래가액을 등기하지 않는다.

등기원인이 매매라 하더라도 등기원인증서가 판결 등 매매계약서가 아닌 때에는 거래가액을 등기하지 않는다.

당초의 신청에 착오가 있는 경우 등기된 매매목록을 경정할 수 있다.

등기원인증서와 신고필증에 기재된 사항이 서로 달라 동일하 거래라고 인정할 수 없는 등기신청은 각하된다.

제 4 절 등기신청의 절차

등기신청에 대한 등기관의 처분

(1) 등기신청의 접수

1)의의

① 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다.

②등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

*접수번호는 권리의 우선순위를 결정한다. 따라서 접수번호는 갑구와 을구에 기록된다.

3) 동시신청

① 동일한 부동산에 관하여 동시에 수개의 신청이 있을 때에는 동일한 접수번호를 기록하여야 한다.

② 동시신청의무 (빈출, 암기할 것!!!)

㉠ 환매특약의 등기와 소유권이전등기

㉡ 신탁등기와 신탁으로 인한 소유권이전등기

㉢ 일부 구분건물의 소유권보존등기와 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기

㉣ 건물의 신축으로 비구분건물이 구분건물로 되는 경우에 신축건물의 보존등기와 종전건물의 표시변경등기

* 등기관의 등기신청에 대한 심사는 '형식적 심사주의'를 채택한다.

2. 등기신청의 각하와 취하

(1) 신청의 각하

1)의의 : 등기신청행위 에 대한 등기기록에 기록을 거절하는 등기관의 처분

2)각하사유(법 제 29조)<빈출!! 모두 구분할 수 있어야 할 것!!>

①사건이 등기소의 관할에 속하지 아니한 때

②사건이 등기할 것이 아닌 때 (암기코드 - 등기못할 만큼 엉뚱한 것들이라고 생각하면 문항들을 이해하기가 쉽다)

㉠ 농지에 대한 전세권등기

㉡ 토지의 일부에 대한 소유권이전등기

㉢ 지역권의 존속기간의 등기

㉣ 공유자 중 일부의 공유지분만의 소유권보존등기

㉤ 공동상속인 중 일부만의 상속등기의 신청

㉥ 유치권에 관한 등기

㉦ 이중의 보존등기

㉧ 교량에 관한 등기

㉨ 가등기에 기한 본등기금지의 가처분등기의 신청

㉩ 하나의 부동산에 관하여 경료된 소유권보존등기 중 일부분에 관한 등기만을 따로 말소신청한 경우

③신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우

④ 당사자나 그 대리인이 출석하니 아니한 경우

⑤ 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 장식에 맞지 아니한 경우

⑥ 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우

⑦ 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우

⑧ 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않는 경우

⑨ 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우

⑩ 취득세, 등록면허세, 또는 수수료를 내지 아니 하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 다라 부과된 의무를 이해하지 아니한 경우

⑪ 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장, 임야대장, 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우

* 절차법(등기법) 등기가 허용되지 않는 경우

㉠ 등기능력이 없는 물건이나 권리에 대한 등기신청

예) 교량, 구조상 공용부분에 대한 보존등기신청, 유치권, 점유권에 대한 등기 신청 등

㉡ 1부동산 1등기기록의 원칙에 위반한 등기신청

예) 1필지의 토지의 일부에 대한 소유권이전, 저당권 설정등기신청, 중복등기나 이중의 지상권설정등기신청 등

㉢공동상속인 중 일부가 자기상속분에 대하여만 하는 상속에 의한 소유권이전 등기신청 또는 공유자 중 일부지분 만에 관한 보존등기 신청 (빈출!!!!)

(2) 신청의 취하

1)의의 : 등기신청인이 그가 한 등기신청을 스스로 철회하는 것

2)요건

① 취하권자 : 등기신청인, 대리인이 취하하는 경우에는 그에 대한 특별수권(취하에 관한 위임장)이 있어야 한다.

② 공동으로 한 등기신청은 공동으로 취하하여야 한다.

③ 취하의 시기 : 등기의 완료 또는 각하결정 전까지

④ 반드시 서면(취하서)으로 하여야 한다.

⑤ 일괄신청의 경우에는 전부는 물론 그 일부만을 취하할 수도 있다.

이의신청의 의의 및 요건

(1) 이의신청의 의의

상속인이 아닌자는 상속등기가 위법하다 하여 이의신청을 할 수 없다.

등기관은 이의가 이유없다고 인정하면 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내야 한다.

* 이의신청제기는 관할 지방법원에 하나, 이의신청서 제출은 당해 등기소에 한다.

<<중요 기출지문>>

민법상 조합에 대한 등기신청은 조합원 전원의 명의로 등기를 신청한다.

부동산이 甲에서 乙로, 乙에서 丙으로 매도 되었으나 등기명의가 甲에게 남아 있어 丙이 乙을 대위하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 乙이 절차법상 등기권리자에 해당한다.

태아는 등기당사자능력이 없으므로, 태아의 명의로 등기를 신청할 수 없다.

민법상 조합은 등기당사자 능력이 없으므로, 조합의 명의로 등기를 신청할 수 없다.

특별법상 조합은 사단의 성질을 가지므로 조합의 명의로 등기를 신청할 수 있다.

지방자치단체는 법인으로서 등기당사자능력이 인정되므로, 지방자치단체의 명의로 등기를 신청할 수 있다.

학교는 시설물에 불과하므로 등기당사자능력이 없다. 따라서 학교 명의로는 등기를 신청할 수 없고, 그 설립주체의 명의로 등기를 신청하여야 한다.

국립학교는 국가명의, 공립학교는 지방자치단체명의, 사립학교의 경우에는 설립재단명의로 등기를 신청하여야 한다.

甲 소유로 등기된 토지에 설정된 乙명의의 근저당권은 丙에게 이전되는 등기를 신청하는 경우, 등기의무자는 乙이다.

채무자 甲에서 乙로 소유권이전등기가 이루어졌으나, 甲의 채권자 丙이 등기원인이 사해행위임을 이유로 그 소유권이전등기의 말소등기를 받은 경우, 그 판결에 따른 등기에 있어서 등기권리자는 甲이다.

실체법상 등기권리자와 절차법상 등기권리자는 일치하는 않는 경우도 있다.

실체법상 등기권리자는 절차법상 등기의무자에 대해 등기신청에 협력할 것을 요구할 권리를 가진 자이다.

절차법상 등기의무자에 해당하는지 여부는 등기기록상 형식적을 판단해야 하고, 실체법상 등기의무에 대해서는 고려해서는 안 된다.

甲이 자신의 부동산에 설정해 준 乙명의의 저당권설정등기를 말소하는 경우, 甲이 절차법상 등기권리자에 해당한다.

승소한 등기권리자는 또는 승소한 등기의무자는 단독으로 판결에 의한 등기신청을 할 수 있으나, 패소한 등기의무자는 그 판결에 기하여 직접 등기신청을 할 수 없다.

공유물분할판결을 첨부하여 등기권리자가 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다.

승소한 등기권리자가 그 소송의 변론종결 후 사망하였다면 상속인이 그 판결에 직접 자기명의로 등기를 신청할 수 있다.

채권자 대위소송에서 채무자가 그 소송이 제기된 사실을 알았을 경우, 채무자도 채권자가 얻은 승소판결에 의하여 단독으로 그 등기를 신청할 수 있다.

등기철자의 이행을 명하는 판결이 확정된 후, 10년이 지난 경우에도 그 판결에 의한 등기신청을 할 수 있다.

이행판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자만이 단독으로 신청할 수 있다.

신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.

법인 아닌 사단이나 재단의 명의를 등기를 할 때에는 법인 아닌 사단이나 재단 명칭, 부동산 등기용등록번호, 사무소소재지 이외에 그 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민등록번호를 함께 제공하여야 한다.

전자신청의 경우, 인감증명을 제출해야 하는 자가 인증서정보(전자서명정보)를 송신할 대에는 인감증명서정보의 송신을 요하지 않는다.

외국인도 외국인등록을 하면 전산정보처리조직에 의한 사용자등록을 할 수 있으므로 전자신청을 할 수 있다. (비법인사단법인은 전자신청이 안 됨)

전자표준양식에 의한 신청도 방문신청의 일종이므로, 자격자대리인(법무사 등)이 아닌 자도 타인을 대리하여 등기를 신청할 수 있다.

등기신청의 당사자나 대리인이 전자신청을 하려면 미리 사용자등록을 해야 하며, 사용자등록의 유효기간은 3년(연장 3년 가능)이다.

전자신청을 위한 사용자등록의 관할등기소는 없다.

법인이 아닌 사단의 경우, 그 사단 명의로 대표자가 전자신청을 할 수 없다.

계약을 원인으로 한 소유권이전등기신청의 경우에 검인을 받아야 한다.

부동산소재지 관할시장 등이 검인기관이다.

검인신청인은 당사자 중 1인, 수임인, 계약서를 작성한 변호사, 법무사, 중개업자이다.

검인신청을 받은 시장 등은 계약서의 기재사항에 과한 형식적심사를 하여야 한다.

등기원인정보가 집행력 있는 판결서인 경우에도 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 검인을 받아야 한다.

상속, 포괄유증, 토지수용, 시효취득, 공유물분할, 또는 진정명의회복을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 제공하지 않는다.

신고필증상의 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라도 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록을 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

2006년 1. 1. 이전에 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 한 경우에는 거래가액을 등기하지 않는다.

등기원인이 매매라 하더라도 등기원인증서가 판결등 매매계약서가 아닌 때에는 거래가액을 등기하지 않는다.

당초의 신청에 착오가 있는 경우 매매목록를 경정할 수 있다.

등기원인증서와 신고필증에 기재된 사항이 서로 달라 동일한 거래라고 인정할 수 없는 등기신청은 각하된다.

대표자의 성명, 주소 및 주민등록번호를 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다.

법인 아닌 사단이 등기의무자인 경우, 사원총회결의가 있었음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다.

등기되어 있는 대표자가 등기를 신청하는 경우, 대표자임을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공할 필요가 없다.

정관이나 그 밖의 규약의 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다.

사권의 목적이 되는 부동산이면 공용제한을 받고 있다 하더라도 등기의 대상이 된다. (예 - 그린벨트)

건물의 공유지분에 대하여는 전세권등기를 할 수 없다.

1동의 건물을 구분 또는 분할의 절차를 밟기 전에도 건물 일부에 대한 전세권설정등기가 가능하다.

주위토지통행권은 확인판결을 받았다 하더라도 등기할 수 없다.

인터넷을 통해 인감증명서 발급예약을 신청하고 신용카드로 수수료를 결제한 경우, 예약에 따라 등기소에서 인감증명서 작성이 완료된 후에느 그 신청을 철회할 수 없다.

1필 토지의 일부를 목적으로 하는 저당권등기는 할 수 없으나 1필 토지의 일부를 목적으로 하는 지상권등기는 할 수 있다.

지방자치단체가 등기관리자인 경우, 등기관은 등기필정보를 작성, 통지하지 않는다.

승소한 등기의무자가 단독으로 등기신청을 한 경우, 등기필정보를 등기권리자에게 통지하지 않아도 된다.

등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마친 경우, 원칙적으로 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지해야 한다.

등기권리자가 등기필정보를 분실한 경우, 관할등기소에서 재교부를 신청할 수 없다.

승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우, 그의 등기필정보를 등기소에 제공해야 한다.

* 절차법상 등기권리자와 등기의무자에 대한 설명...

甲소유로 등기된 토지에 설정된 乙명의의 근저당권을 丙에게 이전하는 등기를 신청하는 경우, 등기의무자는 乙이다.

甲에서 乙로, 乙에서 丙으로 순차로 소유권이전등기가 이뤄졌으나, 乙명의의 등기가 원인무효임을 이유로 甲이 丙을 상대로 丙명의의 등기말소를 명하는 확정판결을 얻은 경우, 그 판결에 따른 등기에 있어서 등기권리자는 乙이다.

채무자 甲에서 乙로 소유권이전등기가 이루어졌으나 甲의 채권자 丙이 등기원인이 사해행위임을 이유로 그 소유권이전등기의 말소판결을 받은 경우, 그 판결에 따른 등기에 있어서 등기권리자는 甲이다.

*부동산등기법령상 등기관의 처분에 대한 이의절차에 관한 설명...

이의에는 집행정지의 효력이 없다.

새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수 없다.

관할 지방법원은 이의신청에 대하여 결정하기 전에 등기관에게 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다.

이의신청서에는 이의신청인의 성명과 주소, 이의신청의 대상인 등기관의 결정 도는 처분, 이의신청의 취지와 이유, 그 밖에 대법원예규로 정하는 사항을 적고 신청인이 기명날인 또는 서명하여야 한다.

이의에 대한 결정의 통지는 결정서 등본에 의하여 한다.