[부동산공인중개사 기출분석]부동산세법 - 양도소득세

<<공부일기>>

공부일기 쓰기가 오랜만이다. 양도소득세가 빡쎘다. 9개의 강의를 듣고 60개가 넘는 기출문제를 파악하느라 시간이 많이 걸렸다. 지난 해 만큼 어렵게 느껴지지는 않았다. 하지만 공부할 양이 엄청나게 많고 그러다 보니 헛갈리는 게 많았다. 이 참에 정리하면서 조목조목 잘 정리해야 한다.

비상계엄 못지 않은 위기의 1주일이었다. 지난 목요일 시작되었으니, 뉴스를 쫓으며 공부하기가 만만치 않았다. 게다가 내가 가진 주식마저 대폭 하락해서 정신이 없었다. 분석한 결과 물량을 털어먹을 모종의 계략이 아니었나 하는 판단에 죽어라고 지켰더니, 오늘 예전의 수준만큼 올라주고 있어서 '편안한 주말'이 될 것 같다. 금요일에 오르는 종목은 참 고마운 종목이다.

이번 주말 동안 양도소득세를 마치려 한다. 쉽지 않겠지만, 쉬우면 어디 그게 시험인가?

마지막 중개업법이 남았다. 가장 재미없고 귀찮은 과목, 그래서 맨 뒤로 미뤘는데 결국 이 놈을 넘어야 1회독을 마치는구나. 통털어 5월에는 1회독을 마치려 한다. 6월부터는 빠르게 2~3회독을 하고 8월경부터 외우기를 들어갈 예정이다. 부동산학개론 과목중 10문제가 출제되는 계산문제도 정리해야 한다.

1회독을 마치면 새로 시작하는 마음으로 덤벼야한다. 그렇지 않으면 여름을 나기 힘들다. 최대한 시원하게 보내려고 금연으로 찐 살을 다시 빼려고 노력중이다. 뚱보로 더운 여름을 보내는 건, 정말 최악이다. 덜 먹는 수 밖에 없다. 특히 저녁 이후는 더욱 더. 그럴려면 아무도 만나지 말아야하고, 암 것도 하지 말아야 한다. 공부만 할 예정이다. 이렇게 각오에 각오를 더해도 결코 쉽지 않다. 그래서 어른의 시험공부는 힘이 든다. -richboy

<<5월 12일의 공부일기>>

드디어 부동산세법을 끝냈다! 휘둘리지 않겠다고 다짐했지만 가정의 달은 어쩔 수가 없나 보다. 아이가 노는 날이 많다 보니 공부하기가 여간 쉽지 않았다. 게다가 가장 까다로운 양도소득세에 매달리다 보니 정리하는 양이 만만치 않았다.

설상가상으로 저쪽 애들의 후보선출이 만만치 않아서 그걸 지켜보느라 낭비하고 말았다.

아무튼 부동산중개법까지 5월 내에 마무리 하는 걸로 작정했기에 그걸 위해 매달리려 한다. 그래도 양이 너무 많아 못할 것 같던 것을 마치니 기분이 좋다! - 또 richboy

제 3 장 양도세

<<학습 TIP>>

양도소득에 대한 양도소득세는 매년 5~6 문제가 양도행위, 과세대상, 필요경비, 과세표준계산, 세율, 예정신고, 비과세 등에서 출제되고 있다. 이번 시험에서도 예년과 같이 출제가 예상되기 때문에 단순한 암기가 아니라 전체적으로 학습하여 이해하고 있어야 하는 매우 중요한 세목이다. 특히 실무적인 문제로 응용할 수 있는 응용력을 키워야 할 것 같다.

제 1 절 양도소득세의 특징 및 용어의 정의

양도소득세의 의의

양도소득세는 토지, 건물 등의 양도에 의하여 발생하는 양도소득을 과세대사응로 한다. 따라서 양도소득이 일시적이고 비반복적으로 발생하는 경우에만 종합소득이나 퇴직소득에 합산하지 아니하고 별도로 분류하여 양도소득세로 과세한다.

2. 양도소득세의 특징

① 등기, 등록여부에 관계없이 그 자신이 사실상 소유권이 이전되는 경우 과세한다.

② 대가를 받고 자산을 양도하는 유상이전에 대하여 과세한다.

③ 양도행위가 사업성이 없는 일시적, 비반복적 양도에 대하여 과세한다.

④ 종합소득 및 퇴직소득의 과세표준과 구분하여 과세한다. -> 부동산의 매매행위가 반복적, 계속적으로 발생하는 경우에는 사업소득으로서 종합소득세를 과세한다.

3. 납세지

① 거주자인 경우 : 거주자의 주소지 관할세무서

② 비거주자인 경우 : 양도하는 자산의 소재지 관할세무서

제 2 절 양도소득세의 과세대상

소득세법은 열거주의를 원칙으로 한다.

따라서 양도소득세의 과세대상은 다음에 열거된 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다.

부동산 등

(1) 토지

공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당한느 것을 말한다. 이는 사실상의 토지를 말한다.

(2) 건물

건물이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 주택, 점포, 사무소, 공장, 창고, 수상건물 등 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다.

2. 부동산에 관한 권리

① 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

=> 지역권은 대상이 아님.

=> 미등기된 부동산 임차권도 대상이 아님.

② 부동산을 취득할 수 있는 권리 (조합원입주권, 아파트당첨권, 분양권, 토지상환채권, 주택상환채권 등)

㉠ 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리

㉡ 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리(분양권)

3. 기타자산

① 사업에 사용하는 자산(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)과 함께 양도하는 영업권

다만, 부동산과 분리하여 별도로 영업권을 경우에는 제외, 즉 과세대상이 아니다.

② 부동산과 함께 양도하는 이축권.

다만, 이축권 가액을 별도로 평가하고 신고하는 경우에는 제외, 즉 과세대상이 아니다.

③ 특정시설물 이용회원권(주택 형태의 이용권을 포함한다)

④ 특정법인 주식의 양도

⑤ 특수업종을 영위하는 부동산 과다 보유한 법인의 주식양도

<<핵심빈출지문>>

① 국내자산의 지상권, 전세권의 양도는 양도소득세 과세대상이다. (O)

② 사업용 건물과 함께 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상이다.(O)

③ 골프회원권의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세 과세대상이다 (O)

④ 등기여부에 상관없이 부동산 임차권을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세대상으로 한다. (X)

=>미등기 부동산의 임차권은 양도소득세 과세대상이 아니다.

⑤ 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도는 양도소득세 과세대상이다(O)

⑥ 부동산매매계약을 체결한 거주자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리는 양도소득세의 과세대상이다. (O)

⑦ 법인의 주식을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이요하게 되는 경우 그 주식의 양도는 과세대상이다.(O)

⑧ 지역권의 양도는 양도소득세의 과세대상이다. (X)

=> 지역권은 양도소득세 과세대상이 아니다.

⑨ 영업권(사업용 고정자산과 분리되어 양도되는 것)의 양도는 양도소득세 과세대상이다(X)

=> 사업용 고정자산과 분리된 영업권은 양도소득세 과세대상이 아니다.

⑩ 등기된 부동산임차권의 양도는 양도소득세 과세대상이다(O)

⑪ 주거용건물 건설업자가 당초부터 판매할 목적으로 신축한 다가구주택을 양도하는 경우는 양도소득세 과세대상이다(O)

⑫ 토지 및 건물과 함께 양도하는 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>에 따른 이축권(별도로 평가하여 신고함)의 양도는 과세대상이다. (X)

=> 별도로 평가하고 신고하는 이축권은 양도의 과세대상이 아니다.

제 3 절 양도의 개념과 형태

양도의 정의 -양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

2. 양도행위로 보는 것

(1) 일반적인 양도행위

1) 매매

① 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

② 이와 같은 매매의 범위에는 공매, 경매, 대금분할지급매매 등을 포함한다. 이 경우 매도인은 양도소득세 납세의무가 있고, 매수인은 취득세 납세의무가 있다.

2) 교환

① 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

② 양도소득세 과세대상 자산을 상호 교환하는 경우에는 사실상 유상이전으로 양도에 해당한다. 따라서 쌍방 모두에게 양도소득세를 과세된다.

3) 현물출자

법인에 금전 이외에 재산을 목적으로 출자하는 것으로 현물출자에 대한 대가로 법인의 주식 또는 지분을 받을 때에는 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도에 해당한다.

4) 수용

<도시 및 주거환경정비법> 기타 관계법령에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수 또는 수용되는 것은 유상이전이므로 양도행위에 해당한다.

5) 대물변제

대물변제란 채무자가 부담하고 있던 본래의 채무이행에 대신하여 다른 급부를 제공함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 채무자 간의 계약을 말한다.

① 손해배상에 따른 위자료 지급

손해배상에 있어서 당사자 간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고, 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 본다.

② 이혼에 따른 위자료 지급

이혼에 따른 위자료를 과세대상 부동산 등으로 소유권을 이전하여 주는 경우 양도에 해당하여 양도소득세가 과세된다.

(2) 부담부증여

부담부증여란 수증자가 재산을 무상으로 증여받으면서 증여자의 채무를 부담하거나 인수하는 조건부증여를 말한다.

① 수증자가 인수하는 채무액

증여자가 채무를 스증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 따라서 증여자에게 양도소득세가 부과된다.

② 채무액 이외의 재산

증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분 이외의 재산에 대하여는 유상이전에 해당하지 아니하므로 증여로 본다. 따라서 수증자에게 증여세가 부과된다.

(3) 기타 양도행위

① 적법하게 소유권 이전된 매매계약이 해제를 원인으로 당초 소유자의 명의로 소유권이 환원된 경우는 또 다른 양도로 본다.

② 토지를 매수하는 데 금전을 출자하였다가 동 토지의 매각 후 그 출자액 이상을 환급받은 경우는 양도로 본다.

③ 공동소유의 건물을 층별로 분할등기를 하면서 공유지분이 변경되는 경우에는 양도에 해당한다.

3. 양도로 보지 아니하는 경우

1) 환지처분 및 보류지 충당

① 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 => 양도 X

② 보류지로 충당하는 경우 => 양도 X

③ 토지 소유자가 환지받은 토지를 양도하는 경우 => 양도 O

④ 사업시행자가 체비지를 양도하는 경우 => 양도 O

2) 지적경계선 변경으로 토지의 교환

① 법률에 따라 이용상 불합리한 토지의 경계를 변경으로 교환 =>양도 X

② 교환하는 토지가 전체 토지면적의 100분의 20을 초과하는 경우 => 양도 O

3) 양도담보

① 채무자가 채권담보를 목적으로 채권자에게 소유권 이전 => 양도 X

② 채무불이행으로 변제애 충당 또는 환가처분 시 => 양도 O

4) 공유물의 분할

① 공동소유 토지를 지분별로 단순분할 =>양도 X

② 공유자 지분변동 없이 2개 이상의 공유토지로 분할 또는 재분할 => 양도 X

③ 이혼으로 인하여 민법규정에 따라 재산분할하는 경우 => 양도 X

5) 소유권 환원

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원이능로 소유권이전등기 => 양도 X

② 매매원인 무효의 소에 의하여 매매사실이 원인무효로 소유권 환원 => 양도 X

③ 적접하게 소유권 이전된 매매계약이 해제를 원인으로 당초 소유자의 명의로 소유권이 환원된 경우 => 양도 O

6) 기타 양도행위로 보지 않는 경우

① 소유권의 실체적 권리를 회복하는 등기의 환원은 양도행위로 보지 아니한다.

② 자기소유의 자산을 제3자의 채무에 대한 담보로 제공하였다고 제3자인 채무자가 채무를 변제하지 아니하여 그 담보자산이 경매 개시되어 당초 소유자가 자기 명의로 경락받은 경우에는 이를 양도로 보지 아니한다.

③ 명의신탁은 등기이전의 원인이 매매, 교환 등으로 되어 있다 하더라도 유상으로 이전한 것이 아니므로 양도가 아니다.

④ 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약허가를 받지 아니하면 물권적 변동은 물론 채권적 효력도 발생하지 않는 무효이므로 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있더라도 그 자산의 양도행위가 아니다.

(4) 배우자 또는 직계존비속간의 양도시 증여추정

(1) 배우자 또는 직계존비속에게 직접 양도하는 경우

배우자 또는 직계존비속에 양도한 경우 양도자가 당해 자산을 양도한 때에 그 자산가액을 배우자 또는 직계존비속에 증여한 것으로 추정하여 증여세가 부과된다.

(2) 양도사실이 객관적으로 입증되는 경우

양도사실이 객관적으로 확인되는 다음의 경우에는 위의 (1)을 적용하지 않고 양도로 본다.

① 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우

② 파산선고로 인하여 처분된 경우

③ 공매된 경우

④ 증권시장을 통해 유가증권이 처분된 경우

⑤ 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 다음의 경우

㉠ 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산(부동산 등)을 서로 교환하는 경우

㉡ 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

㉢ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지출한 사실이 입증되는 경우

<<핵심빈출지문>>

법원의 확정판결에 의한 이혼 위자료로 배우자에게 토지의 소유권을 이전하는 경우는 양도행위로 보지 않는다. (X) => 위자료 지급은 양도행위로 본다.

증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부 증여인 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다(O)

채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 후 채무 불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 경우 양도소득세 과세대상이다. (O)

개인의 토지를 법인에 현물출자하는 경우 양도행위가 아니다 (X) => 주식 또는 지분으로 받기 때문에 양도행위로 본다.

공동소유의 토지를 공유자 지분변경 없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우는 양도행위가 아니다. (O)

본인 소유 자산을 경매로 인하여 자기기 재취득하는 경우는 양도행위로 본다. (X)=>양도행위가 아니다

<도시개발법>이나 그 밖에 법률에 따라 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우는 양도행위로 보지 아니한다. (O)

매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우는 양도행위로 보지 아니한다. (O)

제 4 절 양도 및 취득의 시기

(1) 일반매매의 경우

1)원칙 => 대금청산일

양도 또는 취득의 시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 다만, 당해 자산의 양도소득세 등을 양수자가 부담하기로 한 경우에는 당해 양도소득세 등은 제외한다.

2) 예외 => 등기, 등록접수일

① 대금청산한 날이 분명하지 않은 경우

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기, 등록접수일 또는 명의개서일로 한다.

② 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 특수한 거래의 양도 또는 취득시기

(1)장비할부조건의 경우

장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.

(2) 자가 건설한 건축물

① 자기가 건설한 건축물에 있어서는 <건축법>에 따른 사용승인서 교부일.

다만, 사용승인서교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 줄 빠른 날로 한다.

② 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

(3) 상속과 증여

상속과 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날을 취득시기로 본다.

(4) 공익사업을 위하여 수용되는 경우

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 이하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 도는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도 및 취득시기로 한다.

(5) 완성 또는 확정되지 아니한 자산

완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

(6) 환지처분에 의한 취득

① <도시개발법> 또는 기타 법률에 다른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다.

② 다만 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의하여 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 한다.

(7) 취득시기의 의제

토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일 취득한 것으로 본다.

3. 기타 양도 또는 취득 시기

(1) 부동산에 관한 권리의 취득

부동산의 분양계햑을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도하는 경우에는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이며, 타인으로부터 그 권리를 인수 받은 때에는 잔금청산일이 취득시기이다.

(2)재개발, 재건축 부동산의 취득 시기

재개발, 재건축의 관리처분계획에 의하여 취득한 부동산의 취득시기는 재개발, 재건축 전 부동산의 취득일이다.

(3) 토지거래허가구역 내 토지

토지거래허가지역 내의 토지매매계약은 허가를 받을 때까지는 미완성의 법률행위로서 효력이 발생되지 않지만 나중에 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되기 때문에 해당자산의 양도 시기는 잔금청산한 날이다.

(4) 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우

경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다.

<<핵심빈출지문>>

대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등기부, 등록부 또는 명부 등에 개재된 등기, 등록접수일 도는 명의개서일을 양도 및 취득시기로 본다. (O)

증여에 의하여 취득한 자산의 경우에는 증여를 받은 날로 한다 (O)

상속에 의하여 취득한 자산의 경우에는 상속개시일을 취득시기로 한다 (O)

법령이 정한 장기할부조건부로 부동산을 매매한 경우, 그 취득 및 양도시기는 소유권이전등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날로 한다 (O)

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우 사업인정고시일을 양도일로 한다(X) => 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 송권이전등기접수일 중 빠른 날로 한다.

부동산의 양도에 대한 양도소득세를 양수자가 부담하기로 약정한 경우 양도 시기인 대금청산일 판단시 그 대금에는 양도소득세를 제외한다. (O)

도시개발업에 따르 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 환지처분의 공고가 있은 날을 취득일로 한다 (X) => 환지처분의 경고가 있은 날의 다음 날을 취득일로 한다.

자기가 건설한 건축물에 있어서 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물은 그 사실상의 사용일을 취득시기로 한다. (O)

민법 제 245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날을 취득시기로 한다.

완성되지 아니한 자산을 양도한 경우로서 해당 자사의 대금을 청산한날까지 그 목적물이 완성되지 아니한 경우에는 해당 자산의 대금을 청산한날을 취득시기로 한다. (X)=> 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 한다.

제 5 절 양도소득세의 양도차익

양도가액과 취득가액의 적용

(1) 실지거래가액이 확인되는 경우 (증빙자료가 있을 경우)

양도소득세가 과세되는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액은 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액으로 한다.

(2) 실지거래가액이 확인되지 않는 경우(추계결정경정)

① 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (암기코드 - 매, 감, 환, 기 순서 외울것)

② 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계가 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

(3) 추계결정가애 및 적용순서

양도가액 또는 취득가액을 추계결정, 경정시 다음의 가액을 순차적으로 적용한다.

① 매매사례가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

② 감정가액

양도일 또는 취득일 전후 각 각 3개월 이내에 해당자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액. 다만 10억원 이하인 자산은 양도일 또는 취득일 전후 각 3ㅐ월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로 한다.

③ 환산취득가액

양도 당시 실지 거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 이용하여 다음 산식에 의하여 계산한 금액

$양도당시의실지거래가액,\ 매매사례가액,\ 감정가액,\ X\ \frac{취득\ 당시의기준시가}{양도\ 당시의기준시가}$양도당시의실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, X 취득 당시의기준시가양도 당시의기준시가

④ 기준시가

소득세법 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액을 말한다.

(4) 양도차익의 산정방법

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등을 포함한다)에 따른다.

② 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

* 추계결정시 가액 적용순서

양도가액 적용 : 매매사례가액 => 감정가액

취득가액 적용 : 매매사례가액 => 감정가액 => 환산취득가액

(5) 토지, 건물을 일괄 양도 구분계산

① 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

② 위 ①을 적용할 때 토지와 건물 들을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

<<핵심빈출지문>>

양도와 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액을 적용하는 것을 원칙으로 한다. (O)

양도가액을 기준시가에 따를 때엔느 취득가액도 기준시가에 따른다. (O)

매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 6개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다. (X)=> 3개월 이내에

추계결정하는 경우 가액의 적용은 매매사례가액, 환산취득가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용한다. (X)=> 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적으로 적용

환산취득가액은 양도가액을 추계할 수 경우에는 적용되지만 취득가액을 추계할 경우에는 적용되지 않는다. (X) => 환산취득가액은 양도가액에는 적용하지 않는다.

2. 실지거래가액에 의한 양도차익의 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비(실지취득가액 + 자본적 지출 + 양도비용)

(1) 실지양도가액

① 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다.

② 토지 또는 건물을 양도한 경우 신고의무자가 그 예정 또는 확정신고를 아니한 경우에는 부동산등기법 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정할 수 있다.

③ 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것이 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

(2) 실지취득가액

① 해당 자산의 취득 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 다음의 가액에 의한다. 이 경우 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정금은 제외한다.

㉠ 매입가액에 취득세, 등록세 기타 부대비용을 가산한 가액.

다만, 현재가치할인차금가 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액은 제외

㉡ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 직접소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액.

다만, 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 금액은 제외

당사자 약정에 의한 거래가액을 확정하는 경우 취득원가에 이자상당액을 포함한다.

다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함되지 않는다.

② 상속 및 증여재산의 경우

상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래 가액으로 본다.

③ 배우자 증여재산 이월과세의 경우

거주자가 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제학 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시가액으로 한다.

(3) 자본적 지출

다음에 해당하는 것으로서 그 자출에 관한 증명서류를 수취, 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 한한다.

㉠ 용도변경 및 개량비용, 장애물철거비용

㉡ 엘리베이터 또는 냉난방장치비용, 빌딩의 피난시설 설치비용

㉢ 소송비용, 화해비용 및 이용편의를 위하여 지출한 비용

㉣ 재해 등으로 파손된자산을 본래 용도로 복구비용

㉤ 개발부담금 및 재건축부담금 수익자부담금

㉥ 도로신설비용및 기부한 도로의 당해 토지가액

* 지출에 대한 증명서류 등

세금계산서

사업자의 현금영수증

신용카드매출전포

전자계산서

금융거래증명서류

(4) 양도비용

다음의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 증명서류를 수취, 보관하거나 실제지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 한한다.

㉠ 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료

㉡ 양도소득세신고서 작성비용, 납부한 증권거래세

㉢ 국민주택채권, 토지개발채권 등 매각차손(금융기관에 매각손실 한도)

㉣ 매매계약에 다른 인도의무를 의행하기 위하여 양도자가 지출한 명도비용

* 필요경비로 인정되지 않는 것

다른 소득금액에 공제한 소송, 화해비용

사업자가 부담한 부가가치세

매매계약의 위약금지급액, 이주보상금 등

양도관련 간접비용(광고선전비, 접대비)

<< 핵심빈출지문>>

취득세는 납부영수증이 없으면 필요경비로 인정되지 아니한다. (X) => 영수증이 없어도 인정된다.

취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 당초 약정에 의한 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함한다(X)=> 포함하지 않는다

납부의무자와 양도자가 동일한 경우 재건축초과이익 환수에 과한 법률에 따른 재건축부담금은 자본적 지출에 해당한다. (O)

자산을 양도하기 위하여 지출한 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 중개수수료, 공증비용은 양도비용에 해당한다. (O)

취득시 법령의 규정에 따라 매입한 국민주택채권을 만기 전에 법령이 정하는 금융기관에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 필요경비에 해당한다 (O)

양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용으로서 그 지출한 연도와 각 사업소득금액 계산 시 필요경비에 산입된 금액은 필요경비에 포함한다. (X) => 각 소득금액계산에 산입된 금액은 제외한다.

4. 기준시가에 의한 양도차익의 계산

양도당시 기준시가 - (취득당시 기준시가 + 필요경비 개산공제액) = 양도차익

(1) 부동산 등의 기준시가

기준시가란 국세를 부과하기 위한 기준금액으로 다음과 같다.

다만 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택을 새로운 기준시기가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

(2) 토지의 기준시가

① 일반지역 = 개별공시지가(매년 5/31고시 )

② 지정지역(=투기지역)

지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(3)건물의 기준시가

① 일반건물

매년 1회 이상 국세청장이 산정, 고시하는 가액

② 오피스텔 및 상업용 건물

매년 1회 이상 국세청장이 토지, 건물에 대하여 일괄하여 산정, 고시하는 가액

(4) 주택의 기준시가

일반주택= 개별주택가격 및 공동주택가격

(5) 부동산을 취득할 수 있는 권리

취득일 또는 양도일까지 납입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액

<<핵심빈출지문>>

취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 당초 약적에 의한 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (O)

주택의 취득대금에 충당하기 위한 대출금의 이자지급액은 필요경비에 해당한다 (X)=> 필요경비에 해당하지 않는다.

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 공증비용은 양도비용에 포함된다.(O)

취득세는 납부영수증이 없으면 직접 지출한 공증비용은 필요경비로 인정되지 아니한다(X)=>납부영수증이 없어도 필요경비로 인정된다.

양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용은 자본적 지출에 해당한다. (O)

납부의무자와 양도자가 동일한 경우 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금은 자본적 지출에 해당한다.(O)

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용은 양도비용에 해당한다. (O)

취득가액을 매매사례가액으로 계산하는 경우 등기된 토지의 취득당시 개별공시지가에 3/100을 곱한 금액이 필요경비에 포함된다. (O)

취득시 법령의 규정에 따라 매입한 국민주택채권을 만기 전에 법령이 정하는 금융기관에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 필요경비에 해당한다.(O)

양도자산의 취득 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용으로서 그 지출한 연도의 각 사업소득 금액 계산시 필요경비에 산입된 금액은 필요경비에 포함한다.(X)=>각 소득금액계산에 산입된 금액은 제외한다.

제 6 절 양도소득세의 과세표준

양도소득금액의 계산

양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

(1) 장기보유특별공제 의의

장기보유특별공제는 물적 공제로서 부동산을 장기간 보유함으로써 형성된 보유이익을 양도시점에서 일시에 부과한다면 단기간 보유자에 비해 양도소득이 상대적으로 크다. 따라서 과중한 세부담으로 인한 부동산 시장의 동결을 방지하고 건전한 부동산 공급을 위하여 장기보유자에게 보유기간에 다른 물가상승을 감안하여 세부담을 완화하기 위한 제도이다.

(2) 장기보유특별공제 대상

장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 양도하는 국내 소재 토지와 건물 및 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 한하여 공제대상으로 한다.

* 장기보유특별공제 보유기간의 계산

보유기간은 해당자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다.

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산(토지, 건물)을 10년 이내에 양도한 경우에는 증여한 배우자 도는 직계존비속이 해당자산을 취득한 날로부터 기산한다.

<상속 및 증여세법>에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

조합원입주권의 경우에는 기존건물과 그 부수토지의 취득일로부터 관리처분계획 등 인가일까지의 기간을 보유기간으로 한다.

(3)장기보유특별공제의 배제 - 미등기 양도자산

(4) 장기보유특별공제액 계산

① 토지, 건물, 조합원입주권의 경우 (보유기간 3년 이상!!)

장기보유특별공제액은 그 자산의 양도차익 (조합원입주권을 양도하는 경우에는 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음 표에 다른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

양도차익 X 보유기간별 공제율[3년 이상(6%) ~ 15년 이상(30%)] = 공제액

② 1세대 1주택의 경우 (거주기간 2년 이상!!)

대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합한 공제율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상을 충족하여야 한다.

양도 차익별 X [보유기간별 공제율(연 4%)+ 거주기간별 공제율(연 4%)] = 공제액 (1년당 8%)

암기코드 : 2년 거주 X 4% = 8%, 3년 보유 X 4% = 12%, 그러므로 20%

(5) 비거주자의 장기보유특별공제율

비거주자가 국내에 소유하는 1주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 따른 공제율 (6~30%)을 적용한다.

(6) 동일한 연도에 수회 양도하는 경우

장기보유특별공제 대상 자산을 동일한 연도에 수회 양도하는 경우에도 요건을 충족한 경우에는 횟수에 관계없이 자산별로 각각 공제 한다.

(7) 양도소득금액의 구분계산

양도소득금액은 다음의 소득별로 구분해서 계산한다. 이 경우 발생하는 ①의 결손금은 ② ③ ④ 의 소득금액과 통산하지 아니한다.

① 토지, 건물, 부동산에 관한 권리. 기타 자산의 양도소득금액

② 신탁수익권의 양도소득금액

③ 주식 및 출자지분의 양도소득금액

④ 파생상품의 양도 소득금액

<<핵심빈출지문>>

보유기간이 3년 이상인 토지와 건물(미등기 양도자산 제외)및 조합원입주권에 한정하여 장기보유특별공제가 적용된다.(O)

장기보유특별공제액은 건물의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한다 (O)

보유기간이 12년인 등기된 상가건물의 보유기간별 공제율은 100분의 30이다. (X)=> 100분의 24

배우자 또는 직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우에는 증여된 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. (O)

양도당시의 실지거래가액이 13억인 등기된 1세대 1주택을 10년 보유(10년 거주하였음)하고 양도된 경우 양도차익에 최대 80%의 보유기간별 공제율을 적용받을 수 있다. (O)

2. 과세표준의 계산

양도소득에 대한 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제액을 차감한 금액으로 한다.

양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준

(1)양도소득 기본공제 의의

양도소득 기본공제는 종합소득에 대하여 공제하는 소득공제와 형평성을 유지하기 위하여 공제하는 면세점의 성격으로서 보유기간의 장단 여부에 상관없이 양도소득이 있는 거주자 또는 비거주자에 대하여 양도소득금액에서 일정액을 공제하는 인적공제제도이다. 따라서 공유재산에 대하여는 공유자 각각에게도 공제한다.

(2) 양도소득 기본공제대상

양도소득세 과세대상 자산의 양도소득금액에서 공제를 한다. 다만 미등기자산의 양도소득금액에 대하여는 공제하지 아니한다. (국외자산은 미등기자산 포함, 즉 공제한다)

(3) 양도소득 기본공제액

양도소득이 있는 거주자 도는 비거주자에 대하여 다음의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

① 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산에 따른 소득

② 주식의 양도소득금액

③ 파생상품의 양도소득금액 (주식및 출자지분의 양도소득금액)

④ 신탁수익권의 양도소득금액

(4) 감면소득금액이 있는 경우 공제방법

양도소득금액에 이 법 또는 <조세특례제한법>이나 그밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼제 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.

<<핵심빈출지문>>

甲 은 국외주택을 3년 이상 보유하였음에도 불구하고 장기보유특별 공제를 적용하지 아니한다. (O)

100분의 70의 세율이 적용되는 미등기 건물에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다. (O)

보유기간 12년인 등기된 상가 건물의 보유기간별 공제율은 100분의 24이다. (O)

배우자 도는 직계존비속간 증여재산에 대한 이월 과세가 적용되는 겨우에는 증여한 배우자 도는 직계존비속이 해당자산을 취득한 날로부터 기산한다. (O)

1세대 1주택 요건을 충족한 고가주택(보유기간 2년 6개월)이 과세되는 경우 장기보유특별공제가 적용된다(X)=> 보유기간 3년부터 적용된다.

같은 해에 여러 개의 자산(모두 등기됨)을 양도한 경우 양도소득 기본공제는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자신의 양도소득금액에서부터 순서대로 연 250만원을 한도로 공제한다. (O)

100분의 70의 양도소득세 세율이 적용되는 미등기 양도자산에 대해서는 앙도소득 과세표준 계산 시 양도소득기본공제는 적용하지 않는다. (O)

국내 거주자가 토지와 주식을 양도하는 경우 각각 발생한 결손금은 양도소득금액 계산시 이를 통산한다 (X)=> 각각 계산한다.

양도소득금액을 계산할 때 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 발생한 양도차손은 토지에서 발생한 양도소득금액에서 공제할 수 없다국내 거주자가 토지와 주식을 양도하는 경우 각각 발생한 결손금은 양도소득금액 계산시 이를 통산한다(X) = > 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산에 따른 소득에서 함께 계산하므로 가능하다.

甲 의 국외주택 양도에 대해서는 해당과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제할 수 있다. (X)=> 국외자산 양도소득의 경우 국내자산에 관한 내용을 대부분 준용하지만 ① 필요경비 개산공제 ② 장기보유특별공제 ③ 양도차손 공제(통산)는 적용하지 않는다.

3. 양도소득금액 계산의 특례

(1) 배우자 또는 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세

① 적용대상자산

거주자가 양도일로부터 소급하여 10년(등기부상의 소유기간) 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우

② 양도차익의 계산

㉠ 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시의 금액으로 한다.

㉡ 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.

㉢ 증여자가 지출한 자본적 지출액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다.

③ 보유기간의 특례

장기보유특별공제 양도소득세율 적용시 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

④ 다음의 경우에는 이월과세규정을 적용하지 아니한다.

㉠ 양도당시 배우자가 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우

㉡ 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 협의매수 또는 수용되는 경우

㉢ 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 주택 및 비과세 대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우

㉣ 1세대 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상으로 보유하는 경우

㉤ 이월과세규정에 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

⑤ 납세의무자

양도소득세의 납세의무는 증여받은 배우자 또는 직계존비속에게 있다. 이 경우 증여자와 수증자 간에 증여세에 대하여 연대납세의무가 있다. 그러나 양도소득세에 대한 연대납세의무는 없다.

(2) 증여를 통한 양도시 부당행위계산의 부인

① 적용대상

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계인(배우자 및 직계존비속의 증여자산 이월과세규정을 적용하는 경우 제외)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 10년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우로서 ㉠에 따른 세액이 ㉡에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.

㉠ 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액

㉡ 증여자가 직접 양도하는 경우로 봐 계산한 양도소득세

② 양도소득세의 계산

당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 경우는 당초 증여자를 기준으로 취득일, 취득가격, 보유기간, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 세율을 적용한다.

③ 양도소득세의 납세의무

부당행위계산의 부인의 규정에 따라서 당초 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보는 경우 증여자에게 양도소득세의 납부의무가 있다.

이 경우 그 양도소득에 대해서는 증여자와 증여받은 자가 양도소득세에 대하여 연대하여 납세위무를 진다.

(3) 특수관계인의 저가양도 및 고가양수의 부당행위계산의 부인

납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

① 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 해당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

㉠ 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격을 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

㉡ 그 밖에 특수관계인과의 ㅓ래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산 시 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 때

② 시가의 산정

시가는 <상속세 및 증여세법> 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

<<핵심빈줄지문>>

배우자 및 직계존비속 간의 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 10년 이내에 타인에게 양도하는 경우 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 각각 그 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득당시의 가액으로 한다, (O)

이월과세를 적용하는 경우 거주자가 배우자로부터 증여받은 자산에 대하여 납부한 증여세를 필요경비에 산입하지 아니한다. (X)=> 필요경비에 산입한다.

거주자가 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 토지를 양도할 경우에 이월과세를 적용한다.(O)

배우자 도는 직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날로부터 기산한다.(O)

이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 이월과세를 적용한다. (X)=> 이월과세를 적용하지 않는다.

<소득세법> 상 거주자인 甲 이 국내 소재 토지를 甲 의 사촌 형인 거주자 乙 에게 증여하고 乙 이 이를 그 증여일로부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우에는 형이 그 토지를 타인에게 직접양도한 것으로 본다. (X)=> 甲 이 직접 양도한 것으로 본다.

거주자가 특수관계인과의 거래(시가와 거래가액의 차액이 5억 원임)에 있어서 토지를 시가에 미달하게 양도함으로써 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다(O)

제 7 절 양도소득세의 산출세액

양도소득세의 세율

(2) 신탁수익권

- 과세표준 3억원 이하 => 20%

- 과세표준 3억원 초과 => 6천만 원 + (3억 원 초과액 X 25%)

2. 세율 적용시 보유기간의 계산

양도소득세의 세율을 적용함에 있어 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만 다음에 해당하는 날을 당해 자산의 취득일로 본다.

① 상속 받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

② 배우자 또는 직계존비속 간의 증여재산 이월과세에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날

③ 법인 합병, 분할로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 새로운 주식 등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할 합병의 상대방법인의 주식을 취득한 날

<<핵심빈출지문>>

등기된 국내 10개월 보유한 상가건물의 경우 100분의 40을 적용한다 (X) => 100분의 50

보유기간이 1년 미만인 주택 및 조합원입주권은 100분의 60이다. (X)=> 100분의 70

양도소득과세표준이 1,400만 원 이하인 등기된 비상업용 토지는 100분의 16이다. (O)

미등기자산의 양도시 100분의 70을 적용한다 (O)

등기된 국내 1년 6개월 보유한 1주택의 경우 100분의 40을 적용한다(X)=> 100분의 60

등기된 2년 1개월 보유한 상가건물은 100분의 40을 적용한다 (X)=> 6~45%를 적용한다.

보유기간이 1년 이상인 주택분양권은 100분의 60을 적용한다(O)

상속받은 부동산을 양도하는 경우 양도소득세 세율을 적용함에 있어서 보유기간은 피상속인이 그 부동산을 취득한날부터 상속인이 양도한 날까지로 한다(O)

배우자 또는 직계존비속간의 증여재산 이월과세에 해당하는 자산은 수증자가 그 자산을 취득한 날부터 기산한다. (X) => 기증자가 취득한 날부터 기산한다.

등기된 국내 10 개월 보유한 상가건물의 경우 100분의 50을 적용한다.(O)

등기된 국내 6개월 보유한 주택은 100분의 30을 적용한다 (X) =>100분의 70을 적용한다.

보유기간이 1년 이상 2년 미만인 등기된 상업용 건물은 100분의 40이 적용된다 (O)

등기된 국내 1년 6개월 보유한 1주택의 경우 100분의 40이 적용된다 (X)=> 100분의 60이 적용된다.

보유기간이 1년 미만인 조합원입주권은 100분의 70이 적용된다(O)

양도소득과세표준이 1,400만원 이하인 등기된 비사업용토지(지정지역에 있지 않음)는 100분의 16이 적용된다.(O)

제 8 절 미등기 자산

미등기자산

(1) 미등기자산의 의의

미등기자산이라 함은 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 로서 당해 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(2) 미등기양도자산의 세법상 불이익(빈출!!!)

양도소득세 비과세 및 감면의 적용을 하지 아니한다.

장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

양도소득세기본공제를 적용하지 아니한다.

양도소득세 세율을 100분의 70으로 한다.

필요경비 개산공제율이 1000분의 3으로 한다.

2. 미등기 양도자산에서 제외하는 자산의 범위 등

미등기 양도자산에서 제외하는 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다. (빈출!!!)

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산.

③ 비과세 요건을 충족하는 농지 및 감면 요건을 충족하는 8년 자경농지와 농지의 대토

④ 비과세 요건을 충족하는 1세대 1주택에 해당하는 주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

⑤ 도시개발법에 따른 도시개바랏업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

⑥ 건설업자가 도시개발사업에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분 공고 전에 양도하는 토지

제 9 절 양도소득 과세표준의 신고와 납부

납세절차와 납세지

(1)납세절차

소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 과세기간으로 하여 이 기간에 발생한 소득은 다음 년도 5월 1일에서 5월 31일까지 확정신고를 함으로써 확정된다.

(2) 납세지 (관할세무서)

① 거주자

거주자의 소득세 납세지는 그 주소지로 한다. 다만 주소지가 없는 경우에는 그 거소지로 한다

② 비거주자

㉠ 비거주자의 소득세 납세지는 국내사업장의 소재지로 한다. 다만 국내사업장이 둘 이상 있는 경우에는 주된 국내사업장의 소재지로 한다.

㉡ 국내사업장이 없는 경우에는 국내 원천소득이 발생하는 장소로 한다.

2. 양도소득세 과세표준의 예정신고와 자진납부

(1)예정신고 의무자

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자. 이 경우 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다.

(2) 예정신고기한

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득 과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

① 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 및 신탁수익권

그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, <부동산 거래신고 등에 관한 법률>에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.

② 부담부증여의 경우

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 경우에는 그 양도일에 속하는 달의 말일부터 3개월.

(3)예정신고 납부

예정신고기한 내 예정신고 및 납부를 이행하지 아니한 경우에는 <국세기본법>에 따른 무신고가산세, 과소신고가산세 및 납부지연가산세가 부과된다.

(4) 예정신고 산출세액의 계산

㉠ 신고납부세액

예정신고납부를 할 때 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제를 한 금액에 세율을 적용하여 산출세액으로 한다.

㉡예정신고를 2회이상 하는 경우

해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하여야 한다. (= 같은 연도에 누진세 재산을 2회 이상 양도시 기신고를 했어도 합산해서 신고하라)

㉢ 예정신고기한 내 신고를 하지 아니하는 경우는 가산세를 적용한다.

(5) 확정신고납부

1) 확정신고

확정신고는 해당 과세기간의 양도소득에 대한 과세표준과 세액을 확정하여 확정신고기한 내에 납세지 관할 세무서장에게 신고하고 그 신고한 세액을 납부하는 절차를 말한다.

2) 확정신고 의무자

① 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.

② 예정신고를 한 자는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율의 적용대산 자산에 대한 에정신고를 2회 이상 하는 경우로서 다음의 경우에는 신고를 하여야 한다.

㉠ 해당 과세기간 동안 누진세율의 적용대산 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우

(3) 확정신고기간 - 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

4. 양도소득세 신고 납부에 따른 가산세

(4) 가산세 이중부과 배제

예정신고납부와 관련하여 가산세가 부과되는 부분에 대해서는 확정신고납부에 관련하여 가산세를 부과하지 아니한다.

(5) 확정신고를 한 경우 가산세 감면

세법에 따른 예정신고기한까지 예정신고를 하지 않았으나 확정신고기한까지 과세표준신고를 한 경우 무신고가센세액의 100분의 50에 상당하는 금액을 감면한다.

(6) 환산취득가액 적용에 따른 가산세

① 거주자가 건물을 신축 또는 증축 하고 그 건물의 취득일 또는 증축일로부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더한다.

② 위 ①은 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

<<핵심빈출지문>>

건물을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할세무서장에게 예정신고를 하여야 한다. (O)

당해 연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 법령에 따라 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우 양도소득세 확정시고를 해야 한다. (O)

양도를 하였는데도 양도차익이 없는 경우에는 양도소득세 예정신고를 할 필요가 없다(X) => 예정신고를 하여야 한다.

예정신고하지 않은 거주자가 해당 과세기가의 과세표준이 없는 경우 확정신고하지 아니한다.(X) => 확정신고하여야 한다.

예정신고 관련 무신고가산세가 부과되는 경우, 그 부분에 대하여 확정신고와 관련한 무신고가산세가 다시 부과된다.(X)=> 이중으로 부과되지 않는다.

제 10절 양도소득세의 분할납부

양도소득세의 분할납부

(1) 분할납부의 요건

거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만 원을 초과하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있다.

(2) 분할납부의 한도액

분납할 수 있는 세액은 다음 각 호에 의한다.

납부할 세액이 2,000만 원이하인 경우 => 분할납부할 세액은 1,000만 원 초과하는 금액 (납부기한 내에 1,000만 원을 내고, 나머지 금액을 2개월에 걸쳐 분납)

납부할 세액이 2,000만 원초과하는 경우 => 분할납부 세액은 그 세액의 100분의 50 이하의 금액(납부기한 내에 100분의 50을 내고, 나머지를 2개월에 걸쳐 분납)

<<핵심빈출지문>>

확정신고납부시 납부할 세액이 1천6백만 원인 경우 800만원을 분납할 수 있다. (X) =>600만원을 분납할 수 있다.

예정신고하는 경우 양도소득세의 분할납부가 가능하다(O)

거주자가 양도소득세 확정신고에 따라 납부할 세액이 3천6백만 원인 경우 최대 1천800만원까지 분할납부할 수 있다. (O)

예정신고납부시 납부할 세액이 2천만원인 경우 분납할 수 없다.(X) => 1천만원 초과하는 경우 분납할 수 있다.

법령에 따른 부담부 증여의 채무액에 해당하흔 부분으로서 양도로 보는 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (O)

2022년 3월 21일 에 주택을 양도하고 잔금을 청산한 경우 2022년 6월 30일에 예정신고할 수 있다(X) => 5월 31일에 예정신고할 수 있다.

양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 양도소득 과세표준이 예정신고를 하여야 한다(O)

확정신고기간은 양도일에 속한 연도의 다음연도 6월 1일 부터 6월 31일까지이다(X) => 5월 1일부터 5월 31일까지 이다.

건물을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 예정신고를 하여야 한다. (O)

당해 연도에 누진세율의 적용대상 자사네 대한 예쩡신고를 2회 이상 한 자가 법령에 따라 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우 양도소득세 확정신고를 해야 한다. (O)

예정신고하지 않은 거주자가 해당 과세기간의 과세표준이 없는 경우 확정신고하지 아니한다. (X)=> 확정신고 한다. => 과세표준이 없다는건 양도는 했지만 차익이 없어 낼 세금이 없다는 뜻이다. 그렇지만 차액이 없어 과세표준이 없거나 집값이 내려 결손금액이 발생해도 신고는 해야합니다.

제 12 절 국외자산 양도에 대한 양도소득세

1. 납세의무자

국외소재하는 자산의 양도소득세는 해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한하여 납세의무를 진다.

2. 과세대상

국에에 있는 자산의 양도함에 따라 발생하는 다음의 소득으로 한다.

다만, 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하는 경우 발생하는 환차익은 다음 각호의 소득에서 제외한다(= 환차익은 양도소득이 아니다)

1) 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득

2) 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

① 지상권

② 전세권과 부동산임차권(등기여부 관계없음)

③부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 말한다)

3) 기타자산의 양도로 발생하는 소득

① 사업에 사용하는 부동산 및 부동산에 관한 권리와 함께 양도하는 영업권

② 부동산과 함께 양도하는 이축권

③ 특정시설물의 회원권

④ 특정법인의 주식 또는 특수업종법인의 주식

3. 양도차익의 계산

(1)양도가액

국외자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 실지거래가격으로 한다.

(2) 필요경비

국외자산의 양도에 대한 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음의 금액을 합한 것으로 한다.

① 취득가격 : 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.

② 자본적 지출액

③ 양도비

(3) 양도차익의 외화환산

양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산한다.

4. 과세표준 및 산출세액의 계산

(1) 장기보유특별공제

국외자산의 양도에 대한 양도소득에 대한 장기보유특별공제는 적용하지 아니한다.

(2) 양도소득기본공제

국외자산의 양도에 대한 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 해당 과세기간에 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다.

(3) 양도소득세의 세율 = 6~45%

5. 외국납부세액의 공제

국외자산의 양도소득에 대하여 해당 외국에서 과세를 하는 경우 그 양도소득에 대하여 대통령령이 정하는 국외자산양도소득에 대한 세액을 납부하였거나 납부할 것이 있는 때에는 다음의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.

① 해당 과세기간의 양도소득 산출세액에 국외자산 양도소득금액이 해당 과세기간의 양도소득 금액에서 차지한느 비율을 곱하여 산출한 금액을 한도로 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법

② 국외자산양도소득에 대하여 납부하였거나 납부할 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

<<핵심기출지문>>

국외 토지의 양도가액은 양도 당시의 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이다. (O)

양도차익 계산 시 필요경비의 외화환산은 지출일 현재 <외국환거래법>에서의 기준환율 또는 재정환율에 의한다. (O)

甲 이 국외에서 외화를 차입하여 토지를 취득한 경우 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생한 환차익은 양도소득의 범위에서 포함한다(X) => 포함하지 않는다.

장기보유특별공제는 국외자산 보유기간이 3년 이상인 경우에만 적용된다 (X) => 국외자산에는 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

국외주택을 미등기 양도하는 경우에도 연 250만원의 양도소득기본공제를 적용받을 수 있다.(O)

미등기 국외토지에 대한 양도소득세율은 70%다. (X) => 보유기간 및 등기여부에 관계없이 6~45%를 적용한다.

국외주택 양도소득에 대하여 납부하였거나 납부할 국외주택 양도소득세액은 해당 과세기간의 국외주택 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입할 수 있다. (O)

국외 주택의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자인 경우 국외 주택의 양도에 대하여 양도소득세 납세의무가 있다. (O)

제 13 절 양도소득세의 비과세

다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

다만, 다음에 해당하는 자산이라도 미등기양도자산에 해당하는 경우 또는 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 허위계약서를 작성한 경우는 비과세를 적용하지 아니한다. (빈출!!!)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

3. 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 지급받는 조정금

4. 1세대 1주택(고가주택 제외)과 이에 딸린 토지의 양도로 발생하는 소득

5. 1세대가 비과세 요건을 충족한 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

법원의 파산선고에 의한 처부으로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

2. 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

<지적재조사에 관한 특별법> 제 18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 지급받는 조정금은 양도소득세를 과세하지 아니한다.

3. 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 지급받는 조정금

다음 (1) 금액요건 및 (2) 사유를 충족한 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다.

(1) 교환 또는 분합의 경우 금액요건

다음의 각 하나에 대항하는 농지를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1이하 이어야 한다.

(2) 교환 또는 분합하는 사유

① 국가 또는 지자체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

② 국가 또는 지자체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합 하는 농지

③ <농지법> 등 법률에 의하여 교환 분합하는 농지

④ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.

(3) 3년 경작기간의 특례

① 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의한 <협의 매수, 수용 및 그 밖의 법률>에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상의 농경소재지ㅔ서 거주하면서 경작한 것으로 본다.

② 새로운 농지 취득 후 3년 이내에 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다.

(4) 비과세에서 제외되는 농지

① 주거지역 등으로 편입된 농지

주거지역, 상업지역, 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

② 환지예정지의 지정된 토지

당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

4. 1세대 1주택(고가주택 제외)과 이에 딸린 토지의 양도로 발생하는 소득

1) 1세대의 요건

* 1세대의 범위

법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 경우는 배우자로 본다.

사실혼 관계에 있는 자는 배우자가 아니다.

부부가 각각 달리 세대를 구성하여도 동일한 세대로 본다.

2) 1주택의 범위

① 주택의 정의

㉠ "주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

㉡ 주택건물의 정착면적에 다음의 배율을 곱한 면적을 주택의 부속토지로 한다.

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역 내의 토지

㉠ 수도권내의 토지 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 내의 토지 : 3배

㉡ 수도권내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배

㉢ 수도권 밖의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

② 주택의 판단

원칙 : 주택과 부속토지

다가구주택 : 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우는 이를 1주택으로 본다.

겸용주택 : 주택의 연면적이 주택외 연면적보다 크면 그 전부를 주택으로 본다.

주택면적 > 주택이외의 면적 => 전부 주택으로 본다.

주택면적 < or = 주택이외의 면적 => 주택부분만 주택으로 본다.

공동소유 : 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 공동소유자 각자가 그 주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 동일한 세대원의 경우 1주택으로 본다.

* 1세대 1주택의 사례

오피스텔도 사실상 주거용으로 사용하다 양도하는 경우는 주택으로 본다.

대지와 건물을 동일한 세대원이 각각 소유하고 있는 경우에도 1주택으로 본다.

부수되는 토지로 건물이 정착되지 아니한 부분만 양도하는 경우 1주택이 아니다.

1주택을 2 이상의 주택을 분할(지분양도 제외) 양도하는 경우 1주택이 아니다.

2이상 소유자가 주택을 멸실하고 나대지상태로 다른 주택을 양도하는 경우 1주택이다.

양수자의 등기지연으로 공부상 2주택인 경우도 매매사실이 확인되면 1주택으로 본다.

공부상주택을 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 않는다.

3) 보유기간 및 거주기간의 요건

① 보유기간 및 거주기간의 정의

보유기간은 계산은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하며, 거주기간은 주민등록 표등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

② 보유기간 및 거주기간의 요건

㉠ 일반지역 : 해당 주택의 보유기간이 2년 이상을 충족하여야 한다.

㉡ 조정대상지역 : 취득 당시에 <주택법>에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상을 충족하여야 한다.

4)보유기간 및 거주기간의 예외

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

① 민간건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

② 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 <공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의한 협의매수, 수용되는 경우. 다만, 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수 토지를 포함하는 것으로 한다.

③<해외이주법>에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만 출국일로부터 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로소 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한한다.

④ 1년 이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일로부터 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한한다.

⑤ 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 타 시,군으로 세대전원이 거주를 이전하기 위하여 양도하는 경우

<<핵심빈출지문>>

양도일 현재 <인간임대주택법>에 의한 민간건설임대주택 1주택만을 보유하는 1세대는 해당 건설임대주택의 임차일로부터 당해주태의 양도일가지 거주기간이 5년 이상인 경우 보유기간 요건으 충족하지 않더라도 비과세한다 (O)

<해외이주법>에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일로부터 3년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우 보유기간 요건을 충족하지 않더라도 비과세한다.(X) => 2년 이내에 양도

1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다. (O)

1세대 1주택에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 클 때에는 그 전부를 주택으로 본다 (O)

소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 전부 영업용 건물로 사용하다가 양도한 때에는 양도소득세 비과세대상 1세대 1주택으로 보지 아니한다. (O)

<건축법>시행령에 해당하는 다가구주택은 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (X) =>전체를 하나의 주택으로 본다.

직장의 변경으로 세대전원이 다른 시로 주거를 이전하는 경우 6개월간 거주한 1주택을 양도하면 비과세 된다 (X) = > 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우

(5) 1세대 1주택의 비과세 배제하는 고가주택

1)고개주택의 정의

"고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말한다.

이와 같은 고가주택은 비과세 요건을 충족하였어도 양도소득세가 과세된다.

2) 고가주택의 판단

① 공동 소유하는 경우

공동소유하는 경우 고가주택은 그에 딸린 토지의 양도 당시 실거래가액의 합계애이 12억원을 초과하는 주택을 말하며, 공동 소유하는 주택은 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 고가주택에 해당하는지를 판단한다.

② 겸용주택의 경우

겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크더라도 주택부분만 주택을 보아 고가주택 여부를 판단한다.

③ 다가구주택의 경우

가구별로 분양하지 아니하고 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택에 해당하는지의 여부를 판정한다.

④ 부담부증여의 경우

주택을 부담부 증여 하는 경우 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 미만에 해당 되더라도 전체의 주택가액[채무액 X (증여가액 /채무액)]이 12억원을 초과하면 고급주택으로 본다.

3) 고가주택에 대한 양도차익의 계산

고가주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 양도소득을 과세한다. 다만 그 양도차익 전부에 대하여 과세하는 것이 아니라 실지거래가액 중 12억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 한하여 과세한다.

$일반\ 자산에대한\ 양도차익\ X\ \frac{양도가액\ -12억}{양도가액}$일반 자산에대한 양도차익 X 양도가액 −12억양도가액

(6) 허위로 매매계약서 체결 시 비과세 배제

비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음의 구분에 따른 금액을 뺀다.

1) 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우

비가세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

2) 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우

감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가격과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액

<<핵심빈출지문>>

경작상의 필요에 의하여 농지를 교환하는 경우, 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작하는 경우로서 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하이면 농지의 교환으로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 비과세한다. (O)

<지적재조사에 관한 특별법>에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법에 따라 지급받는 조정금은 비과세한다.(O)

1세대 1주택인 고가주택을 양도한 경우, 양도가액 중 12억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세된다.(O)

1세대 1주택(고가주택 아님)에 대한 비과세 규정을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 클 때에는 그 전부를 주택으로 본다.(O)

1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다. .(O)

<건축법 시행령>에 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 본다.(O)

양도일 현재 <임대주택법>에 의한 건설임대주택 1주택만을 보유하는 1세대는 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일가지 거주기간이 5년이상인 경우 보유기간 요건을 충족하지 않더라도 비과세한다..(O)

1세대가 1주택을 취득 후 1년 이상 거주하고 세대 전원이 근무상 형편으로 다른 시, 군으로 이전하면서 해당 주택을 양도하는 경우에는 2년 미만 보유한 때에도 1세대 1주택으로 본다. .(O)

<해외이주법>에 따른 국외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일로부터 2년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간 요건을 충족하지 않더라도 비과세한다..(O)

(7) 1세대 1주택 비과세 특례

1) 일시적인 1세대 2주택의 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종저주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 달느 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도한 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

2) 상속으로 인한 1세대 2주택이 된 경우

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

3) 직계존속의 동거봉양으로 2주택이 된 경우

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우와 중증질환 등이 발생한 직계존속의 반병으 목적으로 합가하는 경우에는 연령에 관계없이 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.

4) 혼인으로 인하여 세대를 합친 경우

1주택을 보유한 자와 1주택을 보유한 자가 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.