공인중개사법령 및 중개실무 - 1. 총칙

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

대선이 코앞이라 그런가 마음이 한껏 바쁘다. 묵은 정권의 지속가능성으로 싹뚝 제거하고 싶은 마음 때문이리라. 저마다 고민이 한 두개는 있지만, 지금처럼 온 국민이 '벙어리 냉가슴 앓듯' 집단적으로 마음으로 졸인 적은 드문 것 같다.

게다가 내가 보유한 종목이 오랜만에 수익권에 들어와서 계속 시켜봐야 할 정도로 변동이 크다. 이래 저래 마음만 급하다. 중개업법을 시작했다. 5월 말까지는 마치기로 마음 먹었다. 그래야만 한다. 6월에는 강의도 있고, 어느 행사에 연사로도 가야 하고, 6월 연휴에는 서울에서 가족들이 내려와 한 사흘 정도 쉬어야 한다. 이런 일들이 있으니 미리 땡겨야 한다. 그러니 마음이 더 급할 수 밖에. 의자에 앉아 있는데도 발바닥이 뜨겁다. -richboy

제 1 장 총칙

<<학습 TIP>>

본 단원은 통상 2문제 정도 출제비중이 있다. 용어의 정의, 중개대상물이 주로 출제되며, 흑히 용어의 정의는 까다롭게 출제되는 경향이 있으므로 암기보다는 이해를 위주로 학습해 두어야 한다. 중개대상물은 기본이론 정리에 포인트를 두고 학습해 두어야 한다.

제 2 절 용어의 정의

"중개"라 함은 제 3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

"공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자를 말한다.

"중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 부수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

"개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소를 개설등록한 자를 말한다.

"소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에서 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 도는 임원으로서 공인중개사인 잘르 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.

"중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장 안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

* 중개행위 해당 여부의 판단기준

중개행위에 해당하는지 여부는 기업공인중개사가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 개업공인중개사의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다.

* 임대차계약을 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상의 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 개업공인중개사의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위하 행위로서 '중개행위'의 범주에 포함된다.

* 영업권 양도에 따른 권리금 알선의 중개행위 여부

영업용 건물의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도는 공인중개사법령에서 정한 중개대상물이라 할 수 없으므로, 그러한 유, 무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 '권리금'을 수수하도록 중개한 것은 위 법령의 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 법령이 규정하고 있는 중개보수 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다.

<<핵심기출지문>>

공인중개사는 이 법에 의한 공인중개사자격으 취득하고 중개업을 영위하는 자를 말한다. (X)

=> '중개업을 영위라는 표현이 삭제되어야 옳은 표현이다.

2. 개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설증록을 한 공인중개사를 말한다. (X)

=> 개설등록을 한 공인중개사 가 아니라 개설등록을 한 자를 말한다.

3. 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사는 "소속공인중개사"가 아니다. (X)

=> 소속공인중개사에 해당한다.

제 3 절 중개대상물

중개대상물은 다음과 같다.

토지

건축물 그 밖의 토지의 정착물

그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물권

① <입목에 관한 법률>에 따른 입목

② 공장재단 및 광업재단.

※ 금전, 자동차, 선박, 항공기는 중개대상물이 아니다.

* 대토권의 중개대상물 해당 여부

대토권은 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 중개대상물에 해당하지 않는다.

* 분양권의 중개대상물 해당 여부

<공인중개사법>의 중개대상물로 규정된 '건물'에는 기존의 건축물 뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되어 있는 것으로 볼 것이므로, 아파트의 특정 동, 호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에 특정 아파트에 대한 매매를 중개하는 행위 등은 중개대상물인 건물을 중개한 것이다.

<<핵심빈출지문>>

영업시설 및 권리금은 중개대상물에 해당된다. (X)

=> 중개대상물에 해당되지 않는다.

2. 토지거래허가구역 내의 토지는 중개대상물이 될 수 없다.(X)

=> 허가를 받아 거래할 수 있으므로 중개대상물에 해당된다.

3. 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에서 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위는 중개대상물에 해당하지 않는다. (O)

4. 입목에 설정된 저당권의 효력은 입목을 베어낸 경우 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여는 미치지 않는다. (X) = > 저당권의 효력은 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다.

* 공인중개사법령상 용어의 설명의 틀린 것은?

① 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

② 개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

③ 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

④ 개업공인중개사인 법인의 사원 도는 임원으로서 공인중대사인 자는 소속공인중개사에 해당하지 않는다. (X) => 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사 로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.

따라서, 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당한다.

⑤ 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

* 공인중개사법령상 중개행위 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 파난할 것이 아니라 개업공인중개사의 주관적 의사를 기준으로 판단해야 한다. (X)

=> 중개행위에 해당하는지 여부는 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다.

② 임대차계약을 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 목적물의 인도 등 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 게약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예쩡되어 있는 경우, 그러한 개업공인중개사의 행위는 사회통념상 중개행위의 범주에 포함된다.

③ 소속공인중개사는 자신의 중개사무소 개설등록을 신청할 수 있다. (X)

=> 자신의 중개사무소 개설등록을 신청할 수 없다.

④ 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 경우 거래계약서에 서명하거나 날인하면 된다. (X)

=> 거래계약서에 서명 및 날인하여야 한다.

⑤ 개업공인중개사가 국토교통부장관이 정한 거래게약서 표준서식을 사용하지 않는 경우 과태료부과처분을 받게 된다. (X)

=> 국토교통부장관은 거래계약서 표준서식을 정하고 있지 않다.

* 공인중개사법령에 관한 내용으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자는 소속공인중개사이다.

② 개업공인중개사인 법인의 사원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사는 소속공인중개사이다.

③ 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 무등록 중개업자의 중개행위에 대하여 무등록 중개업자와 공동정범으로 처벌된다. (X)

=> 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 무등록 중개업자의 중개행위에 대하여 무등록 중개업자와 공동정범으로 처벌되지 않는다.

④ 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원, 임원이 될 수 없다.

⑤ 거래당사자인 지역권의 설정과 취득을 알선하는 행위는 중개에 해당한다.

개업공인중개사라 함은 공인중개사자격을 가지고 중개를 업으로 하는 자를 말한다. (X)

=> <공인중개사법>에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

* 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 의미하는데 불과한 입주권은 중개대상물이 될 수 없다.

* 대토권은 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 중개대상물에 해당하지 않는다고 볼 것이다.