공인중개사법령 및 중개실무 - 5. 중개계약

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

<공인중개사법령>은 살펴야 할 분량이 많이 크게 어렵지는 않다. 그래서 문제를 살펴도 날짜 나 벌금 등의 숫자를 바꾸거나 임의조항을 의무조항으로 만드는 등의 얕은 수 문제들이 많이 나올 뿐 크게 어렵지 않다. 해서 되도록 진도를 빨리 빼야겠다는 생각에 서두르고 있다. 그래도 괜찮을 것 같아서다.

이번 일요일엔 프로야구 경기를 예약했다. 새로 사귄 친구들 덕분에 야구에 관심이 생긴 아이에게 넓은 구장에 많은 사람이 있는 가운데 경기를 직접 보는 걸 경험시켜주는 것이 좋을 것 같다는 생각에서 였다. 그래서 이번 주말 중 하루 동안 공부가 힘들 것 같다. 대신 사전투표를 한 뒤, 대선 당일 휴일 동안 공부를 할 예정이다. 5월이 가기 전 <공인중개사법령>을 마치기로 했는데, 불가능할 것 같다. 이런 저런 이유로 하루씩 미뤄지다 보면 꼭 이런 식이 된다. '어른의 공부'는 이래서 어렵다. 이 한심스러움을 발판삼아 어떻게든 끝내려고 노력중이다. -richboy

<학습 TIP>

본 단원은 매년 2문제 정도 출제된다. 일반중개계약과 전속중개계약을 구분하여 특징을 잘 정리하여야 한다. 특히, 전속중개계약의 출지비중이 높으므로 학습비중을 높여야 한다. 부동산거래정보망은 지정요건 및 그 절차와 운영 및 이용상의 각종 의무, 특히 지정취소에 대하여 숙지해두어야 한다.

제 5 장 중개계약 및 부동산거래정보망

01. 중개계약

일반중개계약서 작성제도

(1)일반중개계약서 작성요청

① 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

② 임의규정이므로 중개의뢰인이 이의 작성을 반드시 요청해야 하는 것이 아니며, 개업공인중개사가 중개계약을 체결하는 경우 이를 반드시 작성해주어야 하는 것도 아니다.

(2) 일반중개계약서의 서식

① 국토교통부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식을 정하여 개업공인중개사에게 그 사용을 권장할 수 있으며, 이에 따라 표준서식이 시행규칙에 마련되어 있다.

② 국토교통부 장관의 권장사항에 불과하므로 개업공인중개사는 표준서식을 사용할 의무는 없으며, 임의서식을 사용하더라도 무방하다.

(3) 일반중개계약서의 기재사항 (암기코드 - 물, 가, 수, 준)

① 중개대상물의 위취와 규모

② 거래예정가격

③ 거래예상가격에 대하여 법32조에 따라 정한 중개보수

④ 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

2. 전속중개계약제도

1. 개요

(1) 전속중개계약의 의의

전속중개계약이라 함은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개계약을 말한다.

(2) 전속중개계약의 성격

① 전속중개계약의 체결은 임의적 사항이다.

그러나 전속중개계약이 체결된 이후에는 개업공인중개사와 중개의뢰인 모두에게 강력한 의무가 부과된다.

② 전속중개계약은 권리이전 중개의뢰인(매도, 임대) 뿐만 아니라 권리취득 중개의뢰인(매수, 임차)과도 체결할 수 있으며, 매매 뿐만 아니라 임대차와 관련된 전속중개계약의 체결도 가능하다.

2. 전속중개계약의 법률관계

(1)유효기간

3개월로 한다. 다만, 당사자 간에 다른 약정이 이는 경우에는 그 약정에 따른다.

(2)개업공인중개사의 의무

① 전속중개계약 작성 보존의무

㉠국토교통부령이 정하는 전속중개계약서를 사용하여 작성하여야 한다.

㉡전속중개계약서를 3년 동안 보존하여야 한다.

② 정보공개의무

㉠ 정보의 공개 : 전속중개계약 체결 후 7일 이내에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 단, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우 이를 공개하여서는 아니 된다.

㉡ 공개의 매체 : 부동산거래정보망 또는 일간신문. 다만, 정보망을 선택하는 경우에는 국토교통부장관으로부터 지정받은 정보망이어야 한다.

㉢ 공개사실 통지 : 개업공인중개사는 지체없이 중개의뢰인에게 공개사실을 문서로써 통지하여야 한다.

㉣ 공개사항

중개대상물의 종류, 소재지, 지목, 면적, 건축물의 용도구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항

벽면 및 도배의 상태

수도, 전기, 가스, 소방, 열공급/승강기 , 오수폐수쓰레기 처리시설 등

도로 및 대중교통순단과의 연계성, 시장, 학교등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조량, 소음진동 등 환경조건

소유권, 전세권,저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항.

공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가. 단, 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

* 참고 : 공개사항에 해당하지 않는 것. (암기코드 - 권, 세, 수, 지)

각 권리자의 인적사항, 취득관련 조세에 관한 사항, 중개보수 및 실비에 관한 사항은 공개사항에 해당하지 않는다. 또한 임대차의 경우에는 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.

③ 업무처리상황 통지의무 : 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로써 통지하여야 한다.

④ 개업공인중개사는 확인, 설명의무를 성실히 이행하여야 한다.

(3) 중개의뢰인의 의무

① 위약금 지불의무(중개보수에 해당하는 금액)

㉠ 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우

㉡ 유효기간 내에 개업공인중개사의 소개에 의하여 알게 된 상대방과 개업공인중개사를 배제하고 거래당사자 간에 직접 거래한 경우

② 소요비용 지불의무(중고보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서) - 전속중개계약 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우

③ 협조의무 : 개업공인중개사의 확인, 설명의무, 이행에 협조하여야 한다.

(4) 위반시 제재

임의적등록취소 사유 - 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

영업정지사유 - 개업공인중개사가 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 전속중개계약서를 보존하지 아니한 경우

02. 부동산 거래정보망

부동산거래정보망의 의의

부동산거래정보망이란 개업공인중개사 상호간에 중개대상물의 중개에 관한 정보를 교환하는 체계를 말한다.

2. 거래정보사업자의 지정

(1) 지정요건 (암기코드 - 5, 2, 3, 하나) = 500명, 2개 시도, 30명 이상 공인중개사, 공인중개사 1명, 정보처리기사 1명

<정기통신사업법>의 규정에 의한 부가통신사업자로서 다음의 요건을 갖추어야 한다.

① 정보망의 가입,이용신청을 한 개업공인중개사의 수가 500명 이상이고, 2개 이상의 시도에서 각각 30인 이상의 개업공인중개사가 가입, 이용신청을 할 것.

② 공인중개사 1인 이상을 확보할 것

③ 정보처리기사 1인 이상을 확보할 것

④ 국토교통부장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터 설비를 확보할 것

(2) 지정신청

지정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부 장관에게 제출.

이 경우 담당공무원은 행정정보의 공동이용을 통하여 법인등기사항증명서(법인의 경우)를 확인하여야 한다.

① 개업공인중개사로부터 받은 가입, 이용신청서 및 등록증 사본(500부 이상)

② 정보처리기사 자격증 사본(1부 이상)

③ 공인중개사 자격증 사본(1부 이상)

④ 주된 컴퓨터 용량 및 성능을 알 수 있는 서류

⑤ 부가통신사업신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류

(3) 지정 및 지정서 교부

국토교통부장관은 지정신청을 받은 때에는 30일 이내에 검토하여 지정기준에 적합하다고 인정되는 경우에는 지정대장에 기재하고, 지정서를 교부하여야 한다.

(4) 운영규정의 제정, 승인

① 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하며, 변경 또한 같다.

(5) 거래정보망의 설치, 운영

거래정보사업자로 지정받은 자는 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치 운영하여야 한다.

3. 정보망의 운영 및 이용관련 의무

(1)거래정보사업자의 운영관련 의무 - 위반시 : 지정취소 + 1년 / 1천

① 개업공인중개사로부터 의뢰받은 정보에 한정하여 공개하여야 하며

② 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나

③ 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 된다.

(2) 개업공인중개사의 이용관련 의무 - 위반시 : 업무정지처분사유

① 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 아니 되며

② 거래가 완성된 때에는 지체없이 거래정보사업자에게 통보하여야 한다.

4. 거래정보사업자에 대한 행정처분

(1)지정취소사유

국토교통부장관은 다음의 경우 거래정보사업자의 지정을 취소할 수 있다.

① 부정지정 : 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

② 운경규정관련: 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 아니하거나 운영규정에 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우 +500만 이하 과태료

③ 부정공개 : 개업공인중개사로서 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보 이외의 정보를 정보망에 공개하거나, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나, 개업공인중개사에 따라 정보를 차별적으로 공개한 경우 + 1년 / 1천

④ 1년 : 정당한 사유없이 지정받은 날로부터 1년 내에 정보망을 설치 운영하지 아니한 경우

⑤ 사망, 해산: 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우

(2) 지정취소처분 관련사항

① 지정취소처분은 재량처분의 성격을 갖는다.

② 국토교통부장관은 거래정보사업자의 지정을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. 다만, 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해상 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적 운영이 불가능하여 지정을 취소하는 경우에는 청문을 실시지 않아도 된다.

<<핵심빈출지문>>

개업공인중개사가 일반중개계약서를 작성하는 경우엔느 국토교통부장관이 권장하는 표준서식으로 작성하여야 한다. (X)=> 개업공인중개사는 표준서식을 사용할 의무가 없다.

일반중개계액을 체결한 개업공인중개사는 정보공개의무를 부담한다. (X)=> 정보공개의무가 없다.

전속중개계약의 유효기간은 다른 약정이 없는 한 6월로 한다. (X)=> 3월로 한다.

전속중개계약을 체결한 개업공인중개사가 정보를 공개하는 경우 권리자의 인적사항을 공개할 수 있다. (X)=> 권리자의 인적사항을 공개하여서는 아니된다.

법인인 개업공인중개사는 거래정보사업자로 지정받을 수 있다. (X)=> 겸업제한규정으로 인하여 거래정보사업자가 될 수 없다.

거래정보사업자로 지정받고자 하는 자는 지정신청서에 운영규정을 첨부하여야 한다. (X)=> 운영규정은 지정받은 후에 승인받아야 한다.

거래정보사업자로 지접받고자 하는 자는 500명 이상의 공인중개사를 확보하여야 한다. (X)=> 500명 이상의 개업공인중개사를 확보하여야

국토교통부장관은 거래정보사업자가 정당한 사유없이 지정받은 날로부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치, 운영하지 아니한 경우에는 지정을 취소해야 한다. (X)=> 취소할 수 있다.

*개업공인중개사가 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결한 경우, 개설등록이 취소된다.(X) => 업무정지처분을 받을 수 있다.

*전속중개계약서 서식에는 개업공인중개사가 중개대상물의 확인, 설명의무를 이행하는데 중개의뢰인이 협조해야 함을 명시하고 있다. (O)

* 공인중개사법령상 중개의뢰인 甲 과 개업공인중개사 乙 의 중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 甲의 요청에 따라 乙이 일반중개계약서를 작성한 경우 그 계약서를 3년간 보존해야 한다. (X)=> 전속중개계약서의 작성과 달리 갑의 요청에 따라 을이 일반중개계약서를 작성한 경우 그 계약서를 일정기간동안 보존하여야 하는 내용은 <공인중개사법> 상 규정에 없다.

② 일반중개계약은 표준이 되는 서식이 정해져 있다. (O)

③ 전속중개계약은 법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 을이 서명 및 날인하되 소속공인중개사가 있는 경우 소속공인중개사와 함께 서명 및 날인해야 한다. (X)=> 공인중개사법상 규정에 없다.

④ 전속중개계약의 유효기간은 갑과 을이 별도도 정하더라도 3개월을 초과할 수 없다. (X)=> 전속중개계약의 유효기간은 갑과 을이 별도로 정한 경우 3개월을 초과할 수 있다.

⑤ 전속중개계약을 체결한 갑이 그 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수에 해당하는 금액을 을에게 위약금으로 지급해야 한다. (X)=> 전속중개계약을 체결한 갑이 그 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 중개보수의 50%에 해다하는 금액의 범위 안에서 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 소요된 비용(사회통념에 비추어 상당하다고 인정되는 비용을 말한다)을 지불하여야 한다.

* 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령시 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다. (O)

* 공인중개사법령상 일반중개계약서와 전속중개계약서의 서식에 공통으로 기재된 사항이 아닌 것은?

① 첨부서류로서 중개보수 요율표

② 계약의 유효기간

③ 개업공인중개사의 중개업무 처리상황에 대한 통지의무

(X) => 개업공인중개사의 중개업무 처리상황에 대한 통지의무는 전속중개계약서의 개업공인중개사의 의무사항에 포함되며, 일반중개계약서의 개업공인중개사의 의무사항에는 포함되지 않는다.

④ 중개대상물의 확인, 설명에 관한 사항

⑤ 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령한 경우 차액 환급

* 공인중개사법령앗 중개계약에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개해야 한다.

(X)=> 임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다. 그러므로 반드시 공개해야 하는 내용은 아니다.

② 부동산중개계약은 <민법>상 위임계약과 유사하다.

③ 전속중개계약은 법령이 정하는 계약서에 의하여야 하며, 중개의뢰인과 개업공인중개사가 모두 서명 또는 날인한다.

④ 개업공인중개사는 전속중개계약 체결 후 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.

⑤ 중개의뢰인은 일반중개계약을 체결할 때 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.

<관련 기간 정리>

* 다른 약정이 없는 경우 전속중개계약의 유효기간은 3개월로 한다.

* 거래정보사업자는 그 지정받은 날부터 '3개월' 이내에 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

* 개업공인중개사는 보증보험금, 공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 '15일'이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

* 등록관청은 업무정지기간의 '2분의 1' 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있으며, 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 '6개월'을 초과할 수 없다.

* 공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치, 운영할 자를 지정할 수 있다.

② 부동산거래정보망을 설치, 운영할 자로 지정을 받을 수 있는 자는 <전기통신사업법>의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘 자이다.

③ 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산 거래정보망의 이용 및 정보제공방법등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

④ 거래정보사업자가 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 변경하고자 하는 경우 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개할 수 있다. (X)=> 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정부가 차별적으로 공개되도록 하여서는 아니 된다. 이를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 해당한다.