공인중개사법령 및 중개실무-6.개업공인중개사 등의 의무

<<공부일기>>

사전투표를 했다. 다음 주엔 대선일도 있다. 대선 직후에는 6월 연휴도 있다. 모두가 설레는 날들, 수험생에게는 쥐약 같은 날이다. 그렇다고 해서 안 놀 수도 없다. 이런 날은 아무래도 공부하기가 힘들어서다. 그래서 틈나는대로 땡겨둬야 한다. 어른의 공부는, 정말 어렵다. -richboy

<<학습 TIP>>

본 단원은 통상 4~5 문제 정도가 출제된다. 개업공인중개사 등의 금지행위, 확인/설명의무, 거래계약서 작성의무, 손해배상과 업무보증은 거의 고저적으로 출제되므로 관련조문의 내용과 판례등을 숙지하여야 한다. 특히 금지행위에 대한 제재 및 교란행위 신고센터에 대해서도 충실하게 정리할 필요가 있다.

제 6 장 개업공인중개사 등의 의무

(1) 품위유지 및 공정중개의무

① 개업공인중개사 및 소속공인중개사에게 적용되는 의무

② 중개보조원에게는 적용되지 않는 의무규정

(2)선량한 관리자의 주의의무

① 학설과 판례가 인정

② 개업공인중개사가 주의의무를 게을리하면 과실에 의한 손해배상책임이 발생할 수 있다.

2. 비밀준수의무

(2)내용

개업공인중개사 등은 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.

(3)예외

① 이 법에 의한 예외 : 확인/설명의무사항

② 다른 법률에 의한 예외 : 재판상 증언, 세무공무원의 조사/질문

③ 본인의 승낙이 있는 경우 : 위법성이 없다.

(4)위반시 제재

① 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금사유

② 반의사불벌죄(고소가 없어도 처벌 가능, 피해자가 원하지 않으면 처벌 불가)

02. 중개대상물 확인/설명의무

확인/설명의무 (중개완성 전)

(1) 의의 및 특징

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 (중개완성 전에) 법정사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 설명의 근거자료로 제시하여야 한다.

② '설명의 근거자료'에는 토지대장, 건축물대장, 등기사항증명서, 지적도, 토지이용계획확인서 등이 있고, 확인/설명서나 보증관계증서의 사본은 해당 없다.

③ 소속공인중개사나 중개보조원에게 부과된 의무가 없다.

다만, 소속공인중개사는 확인/설명 권한이 있으나, 중개보조원은 권한이 없다.

④ 설명의 상대방은 '권리취득중개의뢰인'이지, '권리이전중개의뢰인'이 아니다.

⑤ 개업공인중개사의 확인,설명의무는 중개완성 전에 이행되어야 하며, '설명의 근거자료'를 교부할 의무는 없다.

(2) 확인/설명사항

①확인/설명사항

* 기본적인 사항 - 중개대상물의 종류/소재지/지번/지목/면적/용도/구조/건축연도 등

* 상태

내외부시설상태 - 수도, 전지, 가스, 소방, 열공급, 승강기설비 및 배수 등

벽면상태 - 벽면, 바다면 및 도배의 상태

환경조건 - 일조, 소음, 진동 등

* 입지조건 - 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성등

* 권리관계 - 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등

* 공법상 제한 - 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

* 조세(취득관련) - 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

* 거래예정금액 - 거래예정금액

* 중개보수/실비 - 중개보스 및 실비의 금액과 그 산출내역

(3) 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권

① 개업공인중개사는 확인, 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도, 임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 과한 자료를 요구할 수 있다.

② 매도, 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 매수, 임차의뢰인에게 설명하고 확인,설명서에 기재하여야 한다.

2. 확인설명서의 작성/교부 등의 의무(중개완성시)

(1)작성/교부/보관의무

① 개업공인중개사는 (중개가 완성되어 거래게약서를 작성하는 때에는) 확인, 설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년 간 보존하여야 한다. 다만, 확인,설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 확인,설명서 작성 교부 보존의무는 개업공인중개사에게 부과된 의무이다. 다만, 소속공인중개사는 작성할 수 있으나, 중개보조원은 작성할 수 없다.

③ 확인설명서는 법정서식(4종)으로 작성하여야 한다.

④ 중개대상물에 관한 확인,설명은 권리취득 중개의뢰인 일방에게 하면 족하나, 중개대상물, 확인설명서의 작성, 교부는 거래당사자 쌍방 모두에게 하여야 한다.

(2) 서명 및 날인의무

① 개업공인중개사는 중개대상물 확인, 설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

법인인 개업공인중개사에 있어서 주된 사무소의 경우에는 대표자가 서명 및 날인하여야 하고, 분사무소의 경우에는 그 책임자가 서명 및 날인하여야 한다.

② 해당 중개행위 를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인하여야 한다.

③ 소속공인중개사가 확인,설명 업무와 확인설명서 작성업무를 한 경우라도 개업공인중개사는 반드시 확인, 설명서에 서명 및 날인하여야 한다.

④ 공동중개의 경우에는 참여한 개업공인중개사 모두 서명 및 날인하여야 한다.

(3) 확인, 설명의무 관련판례

① 개업공인중개사가 중개대상물 확인설명서를 작성하여 교부하지 않더라도 중개대상물에 대하여 구두로 정확하게 확인, 설명한 경우에는 손해배상책임이 없다.

② 개업공인중개사의 확인,설명의무와 손해배상의무는 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소종의 보수를 지급하지 아니하였다 해서 당연시 소멸하는 것이 아니다.

③ 개업공인중개사는 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우, 그 채권최고액을 조사확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무까지는 없다. 다만, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달한 경우 선관주의의무에 위반된다.

<기출문제>

개업공인중개사는 중개대상물에 근저당이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액을 조사, 확인하여 설명할 의무가 있다. (X)

3. 위반시 제재 (빈출!! 특히 성실, 정확하게 설명 하지 않으면 500만원 이하 과태료!!)

3. 거래계약서 작성 등의 의무

거래계약서 작성의무

(1) 의의

① 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 5년간 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보간된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 거래게약서 작성, 교부, 보존의무는 개업공인중개사에게 부과된 의무이다. 다만, 소속공인중개사는 작성할 수 있으나, 중개보보원은 작성할 수 없다.

(2) 거래계약서의 서식

① 거래계약서의 서식에 관해서는 특별히 정하는 바는 없으므로 어떠한 형식의 거래계약서를 사용해도 상관없다. 다만, 필요적 기재사항은 반드시 기재되어야 한다.

② 국토교통부장관은 거래계약서에 관하여 표준서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다. 단, 표준서식이 정해진 바는 없다.

(3) 거래계약서의 필요적 기재사항

(4) 거래계약서의 서명 및 날인

① 거래게계약서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하여야 한다.

② 거래계약서에는 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인하여야 한다.

(5)공동중개

공동중개의 경우 거래계약서를 공동으로 작성하여 함께 서명 및 날인하고, 손해배상책임도 거래계약서에 함께 서명 및 날인한 개업공인중개사 모두에게 책임이 있다.

04. 손해배상책임 과 업무 보증

손해백상책임의 성립요건

(1) 개업공인중개사의 귀책사유

1) 개업공인중개사의 업무상 고의/과실

① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 본 개업공인중개사의 책임은 '과실책임'의 성격을 갖는다.

③ 개업공인중개사 등이 아닌 제 3자의 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 <공인중개사법>이 아닌 <민법>에 따른 손해배상책임을 진다.

④ 부동산 매매계약을 중개하고 계약금과 중도금 지급에 관하여 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우 <민법>이 아닌 <공인중개사법>에 따른 손해배상책임이 있다.

⑤ 무상중개행위에 대하여도 손해배상책임이 인정된다.

⑥ 개업공인중개사의 '중개행위가 아닌 행위'로 발생한 손해는 <공인중개사법>에 의한 손해배상책임의 범위에 포함되지 않는다.

⑦ '중개행위'에 해당되는지 여부는 주관적의사에 의해 결정할 것이 아니라, 개업공인중개사의 중개행위를 객관적으로 보아 결정되어야 할 것이다.

2) 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공

① 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 사무소 제공으로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

③ '다른사람'에는 무등록 중개업자, 명의를 대여받은 자, 다른 개업공인중개사가 포함된다.

④ 개업공인중개사와 '다른 사람'이 연대하여 배상책임을 지며, 거래당사자는 개업공인중개사와 '다른 사람'에 대해 선택적으로 또는 공동으로 손해배상을 청구할 수 있다.

3) 고용인의 업무상의 고의/과실

① 고용인의 업무상 행위로 인한 개업공인중개사의 책임은 '무과실책임'의 성격을 띤다.

② 고용인과 개업공인중개사는 부진정연대책임을 부담한다.

(2) 거래당사자의 재산상 손해 발생

1)재산상 손해 : 정신적 손해는 <민법>에 의한다.

2) 손해의 발생 : 손해가 확정적으로 발상하여야 한다.

(3) 인과관계

개업공인중개사의 귀책사유와 재산상 손해 간에 인과관계가 잇어야 한다.

(4) 입증책임과 소멸시효

1) 입증책임

손해배상책임 성립 요건 사실의 입증책임은 이를 주장하는 자가 진다.

2) 소멸시효

중개의뢰인의 손해배상청구권은 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년 간 청구권을 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.

2. 업무 보증제도

(1) 업무보증제도의 의의 및 성격

1) 모든 개업공인중개사는 예외 없이 업무보증을 설정하여야 한다.

2) 보증설정은 등록증 교부요건이므로 보증을 설정하지 않으면 등록증을 교부받을 수 없다.

2. 업무보증의 설정

(1)설정시기

① 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

② 지역농업협동조합은 중개업무를 개시하기 전에 보증을 설정하여야 한다.

③ 법인의 분사무소는 설치신고 전에 미리 보증을 설정하여야 한다.

(2)설정방법

① 보증보험, 공제, 공탁 중 하나를 택이랗여 보증을 설정하여야 한다.

② 공탁금은 개업공인중개사가 폐업, 사망한 날부터 3년간 회수할 수 없다.

(3) 설정금액

① 법인인 개업공인중개사 : 4억원 이상

② 법인의 분사무소 : 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정

③ 법인이 아닌 개업공인중개사 : 2억원 이상

④ 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자(특수법인) : 2천만원 이상

(4)설정신고

① 보증을 설정한 후 그 증빙서(전자문서 포함)을 갖추어 등록관청에 신고하여야 한다.

② 지역농협 등 특수법인도 보증을 설정한 후 등록관청에 신고하여야 한다.

③ 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있다.

(2) 보증금 지금 후의 재가입, 보전

개업공인중개사가 보증보험금, 공제금, 공탁금 으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험, 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족금액을 보전하여야 한다.

6. 위반시 제재

(1) 행정처분 - 임의적등록취소사유

보증설정의무를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

(2) 행정질서법 - 100만원 이하의 과태료

손해배상책임에 간한 사항을 설명하지 아니하거나 관계증서의 사본 또는 관계증서에 관한 전자문서를 교부하지 아니한 경우

05. 계약금 등의 반환채무이행의 보장제도

예치권고 및 예치 여부

(1) 개업공인중개사 - 예치권고의 임의성

① 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약중도금 또는 잔금(계약금 등)을 개업공인중개사 등의 명의로 금융기관 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

② 개업공인중개사가 거래당사자에게 계약금 등에 대한 예치를 권고할 의무는 없다.

(2) 거래당사자 - 예치의 임의성

① 개업공인중개사가 예치를 권고하더라도 거래당사자는 계약금 등을 예치할 의무는 없다.

② 계약금 등을 예치한 경우에도 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

③ 거래당사자가 예치권고를 거부하더라도 중개계약이나 거래계약에 영향이 없고, 중개보수청구권에도 영향이 없다.

2. 예치명의자 예치기관등

(1)예치명의자/ 예치기간 / 보증서 발행기관 (암기코드 - 개공은, 신체보전, 금공신)

(2) 분리관리 및 인출제한

①자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.

② 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 된다.

06. 개업공인중개사 등의 금지행위

개설

(1)적용대상

<공인중개사법>에서는 ① 개업공인중개사 등의 금지행위(9가지)와 ② 개업공인중개사 등의 업무를 방해한느 행위를 구분하여 규정하고 있다.

전자의 경우는 개업공인중개사 뿐만아니라 법인의 임원, 사원, 소속공인중개사, 중개보조원 등 중개업 종사자 모두에게 적용되는 규정이다.

(암기코드 - 매무수거, 증직투, 시체(독))

후자의 경우는 아파트단지 주민이나 지역 커뮤니티 운영자 등 일반인에게 적용되는 규정이다.

(암기코드 - 특특특정부)

(2)금지행위관련 주의사항

① 금지행위 규정을 위반한 경우에는 개업공인중개사 등에게 행정책임과 형사책임이 발생한다.

② 개업공인중개사 등의 업무를 방해한 자에 대해서는 형사책임이 발생한다.

③ '고의'에 의한 경우만 금지행위에 해당. '과실'에 의한 경우는 제외된다.

④ 공인중개사법령상 미수범 처벌규정은 없다.

2. 개업공인중개사 등의 금지행위 (9가지)

(1) 법정중개대상물의 매매업

개업공인중개사 등은 법정중개대상물에 대한 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니된다.

① 법정중개대상물(5가지)에 한하여 적용

② 부동산의 거래태양이나 규모, 횟수, 보유기간 등에 비추어 사회통념상 사회활동으로 불 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 있을 경우 부동산매매업에 해당

③ 중개대상물에 대한 임대업이나 분양대행업 - 금지행위(X)

④ '중개의뢰인이 아닌 자'와 1회성 매매 => 금지행위(X)

'중개의뢰인이 아닌자'를 대상으로 한 부동산임대업=>금지행위(X)

중개의뢰인과 1회성 매매 =>직접거래로서 금지행위(O)

⑤중개의뢰인이 아닌 자를 대상으로 한 중개대상물 매매업 => 금지행위(O)

(2) 무등록업자와의 협조행위

개업공인중개사 등은 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰하거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 무등록업자임을 모르고 소개받은 경우는 금지행위가 아니다.

② 무등록업자를 통해 중개를 의뢰받는 것으로 족하고, 거래성사 여부는 불문

③ 무등록업자가 아닌 제 3자를 활용하여 중개를 의뢰받는 행위는 허용

④ 명의를 이용하게 하는 행위 =>명의대여에 이르지 않는 사무소 제공, 명의제공

(3) 초과금품수수(효력규정)

개업공인중개사 등은 사례증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 초과금품의 판단

㉠ 초과의 기준 -> 법령 및 조례에서 정한 중개보스 및 실비의 상한기준

㉡ 법정 중개보수 외에 별도의 실비를 받는 행위 =>(금지행위X)

②초과금품의 사례 : 개업공인중개사가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 명목으로 금원을 받은 경우

③ 초과금품에 포함되지 않는 사례 :

분양을 대행하고 보수를 받는 행위,

권리금을 알선해주고 보수를 받는 행위,

중개보수 외에 실비를 받는 행위

④ 순가중개계약 : 자체가 금지행위는 아니며 후일 초과수수해야 금지행위에 해당

⑤ 한도를 초과한 보수약정 : 초과부분이 무효. 초과수수시 초과부분 반환

⑥ 보수 등의 명목으로 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받고 후일 그 다오자수표가 부도처리되어 중개의뢰인에게 그대로 반환 => 금지행위에 해당(O)

⑦ 개업공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 금원을 지급받은 경우 => 금지행위에 해당 (X)

(4) 거짓된 언행

개업공인중개사 등은 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 안 된다.

① 적극적인 거짓된 언행

㉠ 계발예정이 없는 토지를 마치 개발계획이 확정된 것처럼 적극 설명하는 행위

㉡ 의뢰가격을 숨기고 고객에 매수하도록 하는 행위

㉢ 공인중개사가 매도의뢰인과 서로 짜고 매도의뢰가격을 숨긴 채 아에 비하여 무척 높은 가격으로 매수의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 금지행위에 해당한다.

② 소극적인 거짓된 언행

㉠ 부동산의 하자를 숨기는 행위

㉡ 공법상 제한받을 사실을 숨기는 행위

㉢ 해당 부동산에 대하여 소송이 계류중인 사실을 의뢰인에게 숨기는 행위

(5) 증서의 중개, 매매업

개업공인중개사 등은 관게법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매, 교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 증서 등 => 입주자저축증서, 주택상환사채, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등

② 아파트의 특정 동호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계획이 체결딘 후에 특정된 아파트 => 이것은 분양권이므로 증서가 아니다.

③ <도시 및 주거환경 정비법>상 관리처분계획의 인가에 의한 입주권, <빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>상 사업시행계획의 인가에 의한 입주권 => 재건축, 조합원 입주권은 증서가 아니다.

④ 상가의 전부를 매도할 때 사용하려고 매각 조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당사항을 기재한 분양계약서 => 증서가 아니다.

(6) 직접거래 / 쌍방대리

개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접거래를 하거나, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 된다(단속규정)

① 직접거래 : 중개를 의뢰한 중개의뢰인과 직접 거래계약을 체결하는 경우

㉠ '중개의뢰인'에는 중개대상물의 소유자 뿐만 아니라 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무처리를 위탁받은 수임인도 포함(판례)

㉡ '직접거래'에는 매매 뿐만 아니라 교환, 임대차 계약 등도 포함

㉢ <민법>상 자기계약과는 달리 중개의뢰인의 허락이 있어도 금지행위(O)

㉣ 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수를 받지 않아도 금지행위(O)

㉤ 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사와 공동으로 거래계약을 체결한 경우 =>직접 거래(O)

㉥ 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 중개로 부동산을 매수하여 또 다른 개업공인중개사의 중개로 매도한 경우에는 직접거래에 해당하지 않음(판례)

㉦ 생활정보지 등 광고에 기재된 부동산을 거래한 경우 =>직접거래 (X)

㉧ 개업공인중개사의 배우자를 임차인으로 하여 중개한 경우 직접거래에 해당한다(판례)

② 쌍방대리 : 개업공인중개사가 중개의뢰인 쌍바으로부터 대리권을 수여받아 쌍방 모두를 대리하여 거래계약을 체결하는 경우

㉠ 민법과는 달리 본인의 승낙이 있어도 금지

㉡ 일방대리는 허용(임대인을 대리하여 임차인과 임대차계약 체결)

(7) 부동산투기를 조장하는 행위

개업공인중개사 등은 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① '미등기전매부동산'과 '권리변동제한부동산'의 중개행위가 금지행위에 해당

② 권리변동제한부동산 => 투기과열지구 내 전매금지 분양권

③ 토지거래허가구역 내 토지 => 권리변동제한부동산(X)

④ 개업공인중개사가 중개의뢰인이 전매차익을 노려 계약금만 걸어 놓고 중간생략등기의 방법으로 부동산을 단기전매하여 각종 세금을 포탈하려는 것을 알고도 동조하여 그 전매를 중개하였는데, 사정이 여의치 아니하여 중개의뢰인이 전매차익을 올리지 못하였다 하더라도 개업공인중개사의 전매중개는 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다.

(8) 시세에 부당한 영향을 주는 행위(시세조작)

개업공인중개사 등은 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 하여서는 아니 된다.

(9)독과점 행위(왕따)

개업공인중개사 등은 단체를 구서하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위를 하여서는 아니 된다.

3. 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위

누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음의 어느 하나의 방법으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해해서는 안 된다.

4. 금지행위 위반의 효과

(1) 행정형벌

1) 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (암기코드 - 매, 무, 수, 거)

① 법정중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

② 무등록중개업자와의 협조행위

③ 법정보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

④ 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

2) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 (암기코드 - 증직투 / 시체방)

① 부동산관련 증서 등의 중개 또는 매매를 업으로 하는 행위

② 직접 거래 및 쌍방대리행위

③ 부동산 투기를 조장하는 행위

④ 시세에 부당한 영향을 주는 행위 => 부당한 이익을 얻거나 제 3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료딘 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

⑤ 독과점행위 => 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성워 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

⑥ 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위

(2) 행정처분

금재행위 규정을 위반한 경우 등록관청은 개업공인중개사에 대하여 등록을 취소할 수 있으며, 시도지사는 소속공인중개사에 대하여 자격정지처분을 할 수 있다.

07. 부동산거래질서 교란행위 신고센터의 설치, 운영

※ 거래질서 교란행위에 해당하지 않는 사항 (분량이 적은 이 부분을 외울것!!)

중개대상물 표시, 광고 시 명시의무위반(명소연등성)-100과

인터넷 광고 시 추가 명시의무위반(솔까면 종태가~) - 100과

부당한 표시광고 위반(존다존존빠)-500과

개업공인중개사 아닌 자가 중대개상물에 대한 표시, 광고(포상금 있음)

인장등록의무 위반, 휴업 / 폐업신고 위반

<<핵심기출지문>>

개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인, 설명을 중개완성 후에 해야 한다(X) => 중개가 완성되기 전에 해야 한다.

중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인, 설명의무를 진다(X)=> 중개보조원은 확인, 설명의무를 부담하지 않는다.

중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없다(O)

소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인, 설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인한 경우 소속공인중개사는 서명 및 날인하지 않아도 된다(X)=>소속공인중개사도 서명 및 날인하여야 한다.

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성, 교부하여야 한다. (O)

거래게약서는 국토교통부장관이 정하는 표준서식으로 작성해야 한다(X)=> 표준서식이 법령상 정해져 있지 않다.

중개보수 및 실비의 금액은 거래계약서의 필수적 기재사항이다. (X)=> 거래계야서의 필수적 기재사항이 아니다.

개업공인중개사가 거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우, 1년 이하의 징역 또는 1천마원 이하의 벌금에 처해진다(X)=> 임의적 등록취소사유에 해당될 분 행정형벌의 대상이 아니다.

개업공인중개사 등이 아닌 제 3자의 주액행위로 거래당사자에게 재산상 손해가 발생한 경우 그 제3자는 <공인중개사법>에 다른 손해배상책임을 진다(X)=> <공인중개사법>이 아닌 <민법>에 의한 책임을 물어야 할 것이다.

개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 고의, 과실과 관계없이 그 손해를 배상해야 한다. (X)=> 본 채임은 과실책임이므로 개업공인중개사의 고의 또는 과실을 요소로 한다.

개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험, 또는 공제가입, 공탁은 중개사무소 개설등록신청을 할 때 해야 한다(X) => 법적 근거가 없는 내용이며, 보증설정은 업무개시 전까지 하면 된다.

공탁금으로 손해배상을 한 개업공인중개사는 30일 이내에 그 부족하게 된 금액을 보전해야 한다(X) => 30일 이내에=> 15일 이내에

개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 계약금 등을 예치하도록 거래당사자에게 권고하여야 한다.(X)=> 예치권고는 임의적 사항이다.

보험업법에 따른 보험회사는 계약금 등의 예치명의자가 될 수 있다. (O)

계약금 등을 개업공인중개사 명의로 금융기간 등에 예치하는 경우 개업공인중개사는 거래당사자의 동의 없이 이를 반출할 수 있다. (X)=> 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 아니 된다.

법령에서 정한 한도를 초과하는 중개보수약저은 그 전부가 무효이다(X)=>한도를 초과하는 중개보수약정은 초과하는 범위 내에서 무효이다.

개업공인중개사가 중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 매도하는 행위는 금지행위에 해당한다(X)=> 일방대리이므로 금지행위에 해당하지 않는다.

금지행위 중 '중개의뢰인과 직접거래'에서 '중개의뢰인'에는 부동산의 소유자뿐만 아니라 대리인, 수임인도 포함된다(O)

중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이다(X)=> 단속규정이다.

등록관청은 개업공인중개사가 금지행위를 한 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. (O)

등록관청은 부동산거래질서교란행위 신고센터를 설치, 운영할 수 있다 (X)=> 등록관청-> 국토교통부장관

신고신테는 신고내용이 명백한 거짓인 경우 국토교통부장관의 승인을 받지 않고도 신고사항의 처리를 종결할 수 있다.(X)=> 국토교통부장관의 승인을 받아 신고사항의 처리를 종결할 수 있다.

국토교통부장관은 신고센터의 업무를 공인중개사협회에 위탁한다. (X)=> 공인중개협회=> <한국부동산원법>에 따른 한국부동산원

<<실력 확인 기출문제>>

* <공인중개사법> 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보스 약정은 그 전부가 무효이다.

(X)=> 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 초과부분만 무효이다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 해당하지 않는 것은?

① 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받은 행위

② 사례금 명목으로 법령이 전한 한도를 초과하여 중개보수를 받는 행위

③ 관계법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서의 매매를 중개하는 행위

④ 법인이 아닌 개업공인중개사가 중개대상물 외 건축자재의 매매를 업으로 하는 행위

(X)=> 법인이 아닌 개업공인중개사(개인인 개업공인중개사)는 원칙적으로 겸업제한이 없어, 건축자재 매매업을 영위할 수 있으므로 금지행위에 해당하지 않는다.

⑤ 중개의뢰인이 중간생략등기의 방법으로 전매하여 세금을 포탈하려는 것을 개업공인중개사가 알고도 투기목적의 전매를 중개하였으나, 전매차익이 전혀 발생하지 않은 경우 그 행위 => 전매차익이 발생하지 않았다 하더라도 '투기조장행위'로서 금지행위에 해당한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 중개대상물의 확인, 설명의무에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인, 설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인한 경우 소속공인중개사는 서명 및 날인하지 않아도 된다. (X)=> 소속공인중개사도 서명 및 날인하여야 한다.

② 주거용 건축물의 죽조나 진동에 관한 확인, 설명의무는 없다. (X) => 구조나 진동도 확인설명사항에 해당한다.

③ 비주거용 건축물에 관한 중개대상물 확인, 설명서에는 소금에 과한 환경조건도 기재해야 한다. (X)=> 소금에 대한 환경조건은 기재하지 않는다.

④ 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 실제의 피담보채권액까지 조사, 확인하여 설명할 의무는 없다. (O)

⑤ 토지에 관한 중개대상물의 확인, 설명서에는 등기된 토지임차권이 존재하더라도 이를 기재할 필요는 없다.(X)=> 등기된 토지임차권이 존재한다면 확인, 설명서에 기재하여야 한다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사 甲 의 중개대상물 확인, 설명에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 甲 은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인, 설명서를 작성해야 한다.

② 甲 은 작성된 중개대상물 확인, 설명서를 거래당사자 모두에게 교부해야 한다.

③ 甲 은 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역을 확인, 설명해야 한다.

④ 甲 은 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 중개대상물 확인, 설명서에 기재할 의무가 없다.

(X)=> 임대의뢰인이 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 이를 임차의뢰인에게 설명하고, 확인설명서에 기재하여야 한다.

⑤ 甲 은 상거건물의 임차권 양도게약을 중개할 경우 양수의뢰인이 <상가건물임대차보호법>에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는지를 확인설명할 의무가 있다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에만 거래계약서를 작성, 교부하여야 한다.

② 개업공인중개사는 거래계약서에 서명 및 날인하여야 한다.

③ 중개대상물 확인 설명서 교부일자는 거래계약서의 필수기재사항에 해당한다

④ 개업공인중개사의 거래계약서 보존기간(공인전자문서센터에 보관된 경우는 제외함)은 5년이다.

⑤ 개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.

(X) => 개업공인중개사가 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.

* 공인중개사법령상 개업공인중개사등의 금지행위에 해당하지 않는 것은 ?

① 무등록 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받는 행위

② 부동산의 매매를 중개한 개업공인중개사가 해당 부동산을 다른 개업공인중개사의 중개를 통하여 임차한 행위 (X) => 부동산 매매를 중개한 개업공인중개사가 해당 부동산을 다른 개업공인중개사의 중개를 통하여 임차한 행위는 중개의뢰인과 직접 거래계약을 한 것이 아니므로 금지행위 중 직접 거래에 해당하지 않는다.

③ 자기의 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위

④ 제 3 자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 줄 우려가 있는 행위

⑤ 단체를 구성하여 단체 구성권 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위

* 공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위에 해당한다.

② 아파트의 특정 동, 호수에 대한 분양계약이 체결된 후 그 분양권의 매매를 중개한 것은 금지행위에 해당하지 않는다.

③ 상가 전부의 매도 시에 사용하려고 매각조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금과 지급기일 등 해당사항을 기재한 분양계약서는 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련 있는 증서에 해당하지 않는다.

④ 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이다. (X)=> 단속규정

⑤ 탈세 등 관련법령을 위반할 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하여 부동산 투기를 조장한 행위는 금지행위헤 해당한다.

* 개업공인중개사 甲 은 중개업무를 하면서 법정한도를 초과하는 중개보수를 요구하여 수령하였다. 공인중개사법령상 甲의 행위에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 등록관청은 甲 에게 업무의 정지를 명할 수 있다.

② 등록관청은 甲 의 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있다.

③ 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 사유에 해당한다.

④ 법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.

⑤ 甲이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였다면 금지행위에 해당하지 않는다.

(X)=> 甲 이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였다 하더라도 금지행위에 해당한다.

* 공인중개사법령상 벌칙부과대상 행위 중 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 않는 경우는?

① 거래정보사업자가 개업공인중개사로부터 의리받은 내용과 다르게 중개대상물의 정보를 부동산거래정보망에 공개한 경우

② 개업공인중개사가 그 업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우

(O)=> 개업공인중개사 등이 업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우에는 피해자의 고소가 없다 하더라도 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 다만, 피해자의 명시적인 불처벌 의사표시가 있는 경우에는 처벌할 수 없다. 이를 '반의사불벌죄'라고 한다.

③ 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 법령으로 정한 보수를 초과하여 금품을 받은 경우

④ 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시, 광고하도록 강요하는 방법으로 개업공인중개사의 업무를 방해한 경우

⑤ 개업공인중개사가 단체를 구성하여 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한한 경우

* 개업공인중개사가 성실, 정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 않은 경우 과태료 처분사유에 해당한다.