공인중개사법령 및 중개실무 - 7. 중개보수 및 실비

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

나라가 정말 혼란스럽다. TV를 켜기만 해도 속이 시끄러워질 지경이다. 그렇다고 장단을 맞추며 술 한잔을 할 수도 없고....마음을 내려놓기에 공부만한 게 없다. 지긋지긋한 6개월도 버텼는데, 며칠을 못 참을까. 정말이지 평화가 오기를 바랄 뿐이다.

<공인중개사법령>은 양이 많아서 탈이지 내용은 의외로 쉽다. 게다가 자격증을 따면 바로 실무를 해야 하는데, 실무를 위한 공부는 이것 뿐이라, 점수도 점수지만 중요도가 높다. 그 점에서 집중도 잘 되는 편이다. 하지만 양은 정말이지 많다. 마지막 과목이라 그런지 부동산 공법만큼이나 진도가 더딘 느낌이다. 그래도, 달린다.

-richboy

제 7 장 중개보수 및 실비

01. 중개보수

(1)의의 및 성질

① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 의뢰인을부터 소정의 보수를 받는다.

② 중개보수는 상인의 자격으로 당연히 존재하는 상인의 보수로 인정되므로 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개보수청구권은 인정된다.

(2) 중개보수청구권의 발생

① 중개계약 체결시에 발생하며, 중개계약은 특별한 방식을 요하지 않는다.

② 중개완성 전에 양도가 가능하고 전부 명령, 압류 등의 대상으로 할 수 있다.

(3) 중개보수청구건의 행사요건

① 거래계약의 체결

② 인과관계(중개행위와 거래계약 간)

(4) 중개보수청구권의 소멸 여부

① 청구권의 소멸

㉠ 중개완성 이후 거래당사자 간 거래계약이 개업공인중개사의 고의, 과실로 무효, 취소, 해제된 경우에는 개업공인중개사의 중개보수청구권은 소멸한다.

㉡ 이미 중개보수를 수령한 경우에는 이를 반환해야 하고 아직 중개보수를 수령하지 않은 경우라면 장래에 받을 수 없다.

② 청구권의 존속

㉠ 거래계약이 성립된 후 개업공인중개사의 고의나 과실없이 중개의뢰인의 사정으로 거래계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 중개보수청구권이 소멸하지 않는다.

㉡ 이미 수령한 중개보수는 반환하지 않아도 된다. 아직 수령하지 않은 경우에는 장래의 중개보수청구권을 행사할 수 있다.

2. 중개보수의 범위

(1)적용기준

① 현행법은 '주택'과 '주택 외의 중개대상물'로 이원화하여 서로 다른 기준을 적용하고 있다.

② 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우 '주택'으로 분류하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우 '주택 외의 중개대상물'로 분류한다.

(2) 주택의 경우

① 공인중개사법 : 주액(부속토지 포함)의 중개보수에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시도의 조례로 정하도록 하고 있다.

② 국토교통부령의 범위 : 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 다음 표와 같으며, 그 금액은 시도의 조례로 정한느 요율 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

(암기코드)

*매매 교환의 거래금액 5-2-9-112-15-15, 임대차의 거래금액 5-1-6-12-15-15

*매매 교환의 상환요율 : 6-5-4/5-6-7 임대차의 상환요율 : 5-4-3/ 4-5-6

*매매 교환의 한도액 : 25, 80 임대차의 상환요율 : 20, 30

③ 시도의 조례

㉠ 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우에는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받는다.

㉡ 법인의 분사무소에서 중개행위로 거래계약을 체결시킨 경우 분사무소 소재지 관할 시도 조례로 정한 기준에 따라 중개보수를 받는다.

(3) 주택 외의 중개대상물의 경우

① 공인중개사법 : 국토교통부령이 정하는 바에 의한다.(시, 도 조례 X)

② 주거용 오피스텔(전용 85 ㎡ 이하, 입식부엌, 화장실, 목욕시설 구비)

㉠ 매매 교환의 경우에는 5/1000

㉡ 임대차 등의 경우에는 4/1000 이 요율 범위에서 중개보수를 결정

③주택외의 중개대상물(주거용 오피스텔 제외) : 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 0.9% 이내 에서 상호 협의, 결정

④ 실제 수수하고자 하는 상한요율 : 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 법정중개보수 요율 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한 요율을 '중개보수실비의 요율 및 한도액표'에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 금품을 수수하여서는 아니 된다.

(4) 중개보수규정의 적용범위

법인의 겸업업무인 부동산 컨설팅이나 주택 및 상가의 분양대행업무는 중개보수규정의 적용이 없고, 특별한 규정이 없는 한 당사자 간의 약정에 의할 것이다.

(5) 한도를 초과한 보수약정의 효력

한도액 초과부분이 무효 => 부당이득 반환청구권 발생

(암기코드 - 필히 외울것!!!)

3. 중개보수의 계산 및 지불시기

(1) 산정방법

① 거래금액 X 보수요율 = 산출액

② 주택의 경우 산출액와 한도액 비교 후 낮은 금액을 법정보수로 한다.

(2) 산정의 기준금액(거래금액)

① 매매계약

㉠ 매매대금을 거래금액으로 한다.

㉡ 분양권 전매는 기납입액(계약금, 중도금 등)과 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.

㉢ 동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

② 교환계약

㉠ 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

㉡ 보충금은 거래금액에 산입하지 않는다.

③ 전세계약 : 전세보증금을 거래금액으로 한다.

④ 임대차계약

㉠ 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 채임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 합산하여 거래금액을 계산한다( 주택, 비주택 불문)

㉡ 환산합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 거래금액으로 한다(주택, 비주택 불문)

(3) 중개보수 지불시기

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

02. 실비

개요

(1) 실비의 의의

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(조사비용)

② 계약금 등의 반환채무이행에 소요되는 비용(예치비용)

(2) 실비의 범위와 기준

① 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시도의 조례로 정한다.

② 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 그 사무소의 소재지를 관할하는 시도의 조례로 정한 기준에 따라 실비를 받아야 한다.(암기코드 - 세금을 내야할 곳이 어디야? 사무소 소재지 아니겠어?)

2. 실비의 청구

(1) 실비의 부담자

① 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 부담자 : 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(매도, 임대의뢰인, 전세권, 저당권설정의뢰인 등)

② 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 부담자 : 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인(매수임차의뢰인, 전세권자, 저당권자 등)

(2)실비의 청구

① 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 청구하되, 시도 조례에 규정된 금액 이외에는 어떠한 명목으로도 청구할 수 없다.

② 거래계약의 체결과 무관하게 받을 수 있으며, 중개보수와는 각각 별도로 받을 수 있다.

3. 실비의 지불시기

(1)권리관계 등 확인에 소요되는 실비 : 중개대상물에 대한 확인, 설명을 마친 때

(2) 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비 : 계약금 등을 지급, 반환하는 때

<<핵심기출지문>>

주택에 대한 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시, 도조례로 정한다.(O)

주택외의 중개대상물의 중개보수의 한도는 시도의 조례로 정한다.(X)=> 시도조례가 아닌 국토교통부령으로 정한다

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시도의 조레에 따라 중개보수를 받아야 한다. (X) 중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례에 따른다.

전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상하수도시설이 갖추어진 전용입식 부억 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한 요율은 거래금액의 1천분의 5이다. (X) 주거용 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한 요율은 거래금액의 1천분의 4이다.

중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄의 합산한 금액을 거래대금으로 하여 계산한다(X)=> 총분양금-> 기납입액

동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어지는 경우, 매매계약과 임대차계액의 거래금액을 합산한 금액을 기준으로 보수를 산정한다.(X)=> 매매계약에 관한 거래금액만으로 중개보수를 산정한다.

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래계약이 체결된 날로 한다. (X)=> 거래계약이 체결된 날-> 거래대금 지급이 완료된 날

* 甲 과 乙 은 개업공인중개사의 중개로 단독주택을 보증금 2,000만원, 월차임 20만원으로 임대차계약을 체결하였다. 공인중개사법령 중개보수의 산정시 적용되는 거래금액은?

=> 보증금 + (월세 X 100)= 5천 미만이면 보증금 +(월세 X 70)으로 2천만원 + (20만원 X70%)=3,400만원 이다.

* 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 거래계약이 완료되지 않을 경우에도 중개의뢰인과 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이 경우 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들이 적용된다. (O)

* 대법원은 공매도 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있어 목절물만 차이가 있을 뿐 <공인중개사법>에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다고 보아 <공인중개사법>상의 보수제한 규정을 적용을 받는다고 한다.

* A시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 甲 은 B시에 소재한느 乙 소유의 건축물(그 중 주택의 면적은 3분의 1임)에 대하여 乙과 丙 사이의 매매게약과 동시에 乙을 임차인으로 하는 임대차계약을 중개하였다. 이 경우 甲이 받을 수 있는 중개보수에 관한 설명으로 옳은 것은?

㉠ 甲은 乙과 丙으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있다.

㉡ 甲은 B시가 속한 시도의 조례에서 정한 기준에 다라 중개보수를 받아야 한다. (X)=> 주택의 면적이 3분의 1인 건축물은 주택 이외의 중개대상물에 해당한다. 따라서 甲은 거래금액의 1천분의 9이내에서 협의로 중개보수를 받아야 한다.

㉢ 중개보수를 정하기 위한 거래금액의 계산은 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.

㉣ 주택의 중계에 대한 보수 규정을 적용한다. (X)=> 주택 이외의 중개대상물의 중개에 대한 보수 규정을 적용한다.

* 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 국토교통부령으로 정하고, 중개의뢰인 쌍방에게 각각 받는다.

* 주택의 임대차에 대하여 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 국토교통부령으로 정하고 있다.

* 중개대상물인 주택 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 중개사무소 소재지를 관할하는 시도조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

* 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우 당사자가 거래당시 수수하게 되는 총 대금(통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 보아야 한다. (빈출!!!)