공인중개사법령 및 중개실무-8 공인중개사협회 및 보칙

[부동산공인중개사 기출분석]

Jun 3. 2025

<<공부일기>>

<공인중개사법령>의 범위가 절반으로 줄어들었다. 나머지 절반을 마치고 6월 연휴를 보내고 싶은데, 어떨지 모르겠다. 연휴 때 서울에서 친척들이 놀러 온다고 해서 연휴 동안 공부를 하기는 언감생심, 블로그 포스팅도 힘들 것 같아서 불안하다. 오늘부터 목요일까지 달려볼 작정이다. 특히 대선일로 임시휴무가 된 내일은 사전투표도 했겠다, 집중해 볼 요량이다.

1회독의 관문이라 이렇게 높을 줄이야. 처음 시작은 4월이면 1회독을 할 것 같더니, 조금씩 조금씩 미뤄져서 여기까지 왔다. <부동산학개론>의 감정평가론과 10문제 정도 출제되는 계산문제 범위를 공부하지 않아서 이 부분까지 마치면 온전히 6월을 모두 보낼 것 같다. 7, 8, 9 석달 동안 2, 3, 4 회독과 년도별 기출과 모의고사등을 풀어볼 예정이다. 정말 올 해는 이 공부로 한 해를 보내는 것 같다. 남은 생을 보다 재밌게 살기 위한 투자로 보고 달린다. 늦은 나이에 이런 공부도 나름 재미지다 느낀다. -richboy

<<제 8 장 보칙의 학습 TIP>>

본 단원은 1문제 정도 출제비중이 이다. 특히 포상금제도가 자주 출제되므로 포상금을 지급받기 위한 신고, 고발대상자 및 포상금 지급절차 등을 충분히 학습해 두어야 한다. 그 외 각정 행정수수료가 종종 출제 되고 있다.

<<제 9 장 공인중개사협회의 학습 TIP>>

본 단원은 1~2 문제 정도 출제 비중이 있다. 협회의 설립절차, 각종인가, 승인, 신고사항을 숙지해 두어야 하고, 협회의 업무 중 가장 중요한 업무인 공제사업은 최근 개정, 신설된 내용까지도 충분히 학습하여야 한다.

01. 보칙

업무의 위탁

(1) 의의

국토교통부장관, 시도지사 또는 등록관청은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 업무의 일부를 협회 또는 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다.

(2) 업무의 위탁

(3) 관보에 게시

시도지사 또느 시험시행기관장은 업무를 위탁한 때에는 위탁받은 기관의 명칭, 대표자 및 소재지와 위탁업무의 내용 등을 관보에 고시하여야 한다.

2. 포상금 제도

지급관청 및 신고/고발 대상자

(1) 신고/고발관청 : 등록관청, 수사기관, 부동산거래질서교란행위 신고센터

(2) 포상금 지급관청: 등록관청

(3) 신고/고발 대상자 (암기코드 - 양,부,무,표,시,체,방)

등록증, 자격증을 양도, 대여하거나 양수대여받은 자

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 자

무등록중개업자(등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자)

시세조작, 업무방해 단체, (특특특정부}

개업공인중개사 아닌 자로서 중개대상물에 대한 표시광고를 한 자

※ 신고, 고발 대상자에 해당하지 않는 자들

- 공인중개사 자격을 부정취득한 자

- 개업공인중개사로서 이중등록을 한 자

- 금품을 초과수수한 자

- 중개의뢰인과 직접거래한 자

- 개업공인중개사로서 존재하지 않아서 중개할 수 없는 대상물을 광고한 자 등

2. 포상금의 지급

(1)포상금액

포상금은 1건당 50만원, 국고보조비율은 100분의 50 이내로 한다.

(2) 지급조건

신고, 고발 대상자가 행정기관에 의하여 발각되기 전에 신고 또는 고발한 자에게 그 사건에 대하여 검사가 공소제기 또는 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 지급한다.

※ 무혐의 처분을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.

(3) 지급절차

① 포상금 지급신청 : 등록관청에 포상금지급신청서(수사기관에 고발한 경우에는 수사기관의 고발확인서 첨부)를 제출한다.

② 포상금의 지급 : 지급신청을 받은 등록관청은 검사의 처분 내용 조회 후 포상금지급을 결정하고, 그 결정일로부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

③ 신고고발한 자가 2인 이상인 경우

㉠ 하나의 사건에 대하여 2인 이상이 공동신고, 고발한 경우 : 균등배분 지급. 다만, 배분방법에 관하여 미리 합의 한 경우에는 합의 배분 지급

㉡ 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고, 고발이 접수된 경우 : 최초로 신고 또는 고발한 자에게 포상금을 지급

3. 행정수수료

① 조례에 의한 수수료 납부 대상

㉠ 공인중개사 자격시험에 응시하는 자

㉡ 공인중개사 자격증의 재교부를 신청하는 자

㉢ 중개사무소의 개설등록을 신청하는 자

㉣ 중개사무소의 등록증의 재교부를 신청하는 자

㉤ 분사무소설치의 신고를 하는 자

㉥ 분사무소설치신고확인서 재교부를 신청하는 자

② 수수료 납부 대상이 아닌 항목 (빈출!!!)

자격증 등 교뷰 3가지

휴업, 폐업 신고

고용신고

인장등록

거래정보사업자 지정신청

02. 공인중개사 협회

총설

(1) 협회의 설립목적

개업공인중개사인 공인중개사(중개인 포함)는 그 자질 향상 및 품위유지와 중개업에 관한 제도의 개선 및 운용에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위해 협회를 설립할 수 있다.

(2) 협회의 성격 - 법인(사법인)

① 비영리 사단법인 => <민법> 중 사단법인에 관한 규정을 적용한다.

② 설립인가주의, 임의 설립주의, 복수설립주의

2. 협회의 설립절차

(1)정관작성 : 회원 300인 이상이 발기인이 되어 정관을 작성하여 서명, 날인

(2) 창립총회의 의결

① 정관에 의하여 회원 600명 이상이 출석한 창립총회에서 과반수의 동의 필요

② 서울특별시에서 100인 이상, 광역시 및 도에서 각 20인 이상의 회원이 참여

(3) 설립인가 : 국토교통부장관의 설립인가

(4) 설립등기 : 주된 사무소의 소재지에서 실립등기를 함으로써 성립

3. 협회의 구성

(1) 회원가입 : 임의적 사항

(2) 협회의 조직

① 주된 사무소 : 설치는 필수적. 다만, 서울특별시에 둘 필요는 없다.

② 지부지회: 협회는 정관이 정하는 바에 따라 특별시, 광역시, 도에 지부, 시군구에 지회를 둘 수 있다.

③ 협회가 그 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 지부는 시, 도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하여야 한다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

4. 협회의 업무

(1) 고유업무 (빈출!!!! - 6개 항목 암기할 것)

① 회원의 품위유지를 위한 업무

② 회원의 자질향상을 위한 지도 및 교육 연수에 관한 업무

③ 부동산중개제도의 연구개선에 관한 업무

④ 회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천에 관한 업무

⑤ 부동산 정보제공에 관한 업무

⑥ 공제사업 => 비영리사업으로서 회원 간의 상호부조를 목적으로 한다.

(2) 위탁업무 (수탁업무)

① 시도지사로부터 위탁을 받아 실무교육, 직무교육, 연수교육에 관한 업무

② 시험시행업무

③ 매수신청대리인등록을 위한 경매실무교육 업무

5. 협회의 공제사업

(1) 공제사업의 성격과 범위

① 임의적 사업 : 협회는 비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 공제사업(손해배상책임의 보장)을 할 수 있다.

② 공제사업의 범위

㉠ 손해배상책임 보장을 위한 공제기금의 조성 및 공제금의 지급에 관한 사업

㉡ 공제사업의 부대업무로서 공제규정으로 정하는 사업

(2) 공제규정

① 공제규정의 승인 : 공제규정의 제정, 변경 =>국토교통부장관의 승인

② 공제규정에 정할 내용

㉠ 공제규정에서 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금 의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다.

㉡ 공제규정은 다음의 기준에 따라 정하여야 한다.

ⓐ 공제계약의 내용 : 협회의 공제책ㅇ, 공제금, 공제료, 공제기간, 공제금의 청구와 지급절차, 구상 및 대위권, 공제계약의 실효 그 밖에 공제계약에 필요한 사항을 정한다. 이 경우 공제료는 공제사고 발생률, 보증보험료 등을 종합적으로 고려하여 결정한 금액으로 한다.

ⓑ 회계기준, : 공제사업을 손해배상기금과 복지기금으로 구분하여 각 기금별 목적 및 회계원칙에 부합디는 세부기준을 정한다.

ⓒ 책임준비금의 적립비율: 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정함.

(3) 별도회계 및 책임준비금의 전용승인

① 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 한다.

② 책임준비금을 전용(다른 곳에 사용)하고자 하는 경우 => 국토교통부장관의 승인

(4) 공제사업 운용실적의 공시

협회는 매년 다음의 사항을 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 일간신문 또는 협회보에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 개시해야 한다.

① 결산서익 요약 재무상태표, 손익계산서 및 감사보고서

② 공제료 수입액, 공제금 지급액, 책임준비금 적립액

③ 그 밖에 공제사업의 운용과 관련된 참고사항

(5) 재무건전성의 유지

① 협회는 다음의 재무건전성기준을 모두 준수하여야 한다.

㉠ 지급여력비율은 1000분의 100 이상을 유지할 것

㉡ 구상채권 등 보유자산의 건전성을 정기적으로 분류하여 대손충당금으로 적립할 것

②지급여력비율은 지금여력금액을 지급여력기준금액으로 나눈 비율로 하며, 지급여력금액과 지급여력기준금액은 다음과 같다.

㉠ 지급여력금액 : 자본금, 대손충당금, 이익잉여금, 그 박에 이에 준하는 것으로서 국토교통부장관이 정하는 금액을 합산한 금액에서 영업권, 선급비용 등 국토교통부장관이 정하는 금액을 뺀 금액

㉡ 지급여력기준금액 : 공제사업을 운영함에 따라 발생하게 되는 위험을 국토교통부장관이 정하는 방법에 따라 금액으로 환산한 것

③국토교통부장관은 재무건전성기준에 관한 필요 세부기준을 정할 수 있다.

(6) 공제사업에 관한 조사, 검사 등

① 조사검사 : 국토교통부장관의 요청 => 금융감독원 원장이 조사, 검사

② 개선명령 : 국토교통부장관은 협회의 공제사업 운영이 적정하지 아니하거나 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자와 공제가입자 등의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 다음과 같은 개선명령을 할 수 있다.

㉠ 업무집행방법의 변경

㉡ 자산예탁기관의 변경

㉢ 자산의 장부가격의 변경

㉣ 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유

㉤ 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리

㉥ 그 밖에 이 법 및 공제규정에 준수하지 아니하여 공제사업의 건전서을 해칠 우려가 있는 경우 이에 대한 개선명령

③ 임원에 대한 제재 : 국토교통부장관은 협회의 임원이 다음에 해당하여 공제사업을 건전하게 운영하지 못할 우려가 있는 경우 그 임원에 대한 징계, 해임을 요구하거나 해당 위반행위를 시정하도록 명할 수 있다.

㉠ 공제규정을 위반하여 업무를 처리한 경우

㉡ 재미건전성 기준을 지키지 아니한 경우

㉢ 개선명령을 이행하지 아니한 경우

<<핵심 기출 지문>>

주택에 대한 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시, 도 조례로 정한다. (O)

주택 외의 중개대상물의 중개보수의 한도는 시, 도의 조례로 정한다. (X)=> 국토교통부령으로 정한다.

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시, 도의 조례에 따라 중개보수를 받아야 한다. (X)=> 중개사무소 소재지를 관할하는 시, 도의 조례에 따른다.

전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상, 하수도 시설이 갖우어진 전용입식 부엌, 정용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한요울은 거래금액의 1천분의 5이다(X)=> 1천분의 4이다.

중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매을 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄의 합산한 금액을 거래대금으로 하여 계산한다. (X)=> 총 분양대금이 아닌 가납입액이다.

동일한 중개대상물에 대하여 동일한 당사자 간에 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어지는 경우, 매매계약과 임대차계약의 거래금액을 합산한 금액을 기준으로 보수를 산정한다.(X)=> 매매계약에 관하 거래금액만으로 중개보수를 산정한다.

개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래계약이 체결된 날로 한다. (X)=>거래대금 지급이 완료된 날

법정한도를 초과하여 중개보수를 수수한 개업공인중개사를 신고하더라도 포상금을 지급받을 수 있다. (X)=> 신고, 고발대상자에 해당하지 않는다.

포상금은 해당 신고사건에 관하여 검사가 불기소처분을 한 경우에도 지급한다. (X)=> 포상금을 지급하지 않는다.

무등록업자 등을 수사기관에 고발한 자가 포상금을 지급받고자 하면 포상금지급신청서를 수사기관에 제출하여야 한다. (X)=> 포상금지급신청서는 오로지 등록관청에 제출하여야 한다.

협회에 관하여 공인중개사법령에 규정된 것 외에는 <민법> 중 재단법인에 관한 규정을 적용한다(X)=> <민법> 중 '사단법인'에 관한 규정을 적용한다.

협회의 설립은 공인중개사법령의 규정을 제외하고 <민법>의 사단법인에 관한 규정을 준용하므로 설립허가주의를 취한다.(X)=> 협회는 설립인가주의를 취하고 있다.

협회를 설립하려면 회원 300명 이상의 발기인이 요구된다.(O)

협회는 총회의 의결내용을 15일 내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다. (X)=> 15일 내에 - 지체없이

협회는 서울특별시에 주된 사무소를 두지 않아도 된다(O)

공인중개사협회의 지부를 두는 경우 시, 도지사에게 인가를 받아야 한다.(X)=> 인가가 아닌 신고사항이다.

협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리해야 한다(O)

책임준비금의 적립비율은 협회 총수입액의 100분의 10 이상으로 정해야 한다(X)=> 협회 총수입액->공제료 수입액

협회가 책임준비금을 전용한 경우 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.(X)=> 사후보고가 아니라 사전승인사항이다.

운영위원회의 회의는 재적위원 과반수의 찬성으로 심의사항을 의결한다(X)=> 출석위원 과반수의 찬성

<<실력확인 기출문제>>

* 공인중개사법령상 공인중개사협회에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 설립 및 설립인가의 신청 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 설립인가신청에 필요한 서류는 국토교통부령으로 정한다.

③ 협회를 설립하려면 회원 300명 이상의 발기인이 요구된다.

④ 협회는 총회의 의결내용을 10일 이내에 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

(X)=> 지체없이 보고해야 한다.

⑤ 협회에 대한 감독을 위하여 협회 사무소에 출입하고자 하는 공무원은 국토교통부령이 정하는 증표를 지니고 상대방에게 내보여야 한다.

* 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 협회가 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

② 협회의 공제사업은 비영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 한다.

③ 공제규정에는 공제사업의 범위 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정해야 한다.

④ 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 발생한 거래 당사자에 대한 재산상의 손해배상책임은 공제사업의 대상이 아니다. (X)=> 공제사업의 대상에 해당한다.

⑤ 공제규정에서 정해야 할 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지금액 등을 종합적으로 고려하여 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

* 공인중개사법령상 공인중개사협회 및 공제사업에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 협회는 총회의 의결내용을 10일 이내에 시도지사에게 보고해야 한다. (X)=> 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

② 협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 공제사업 운용실적을 일간신문에게 공시하거나 협회의 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다. (X)=> 협회는 매 회계연도 종료 후 3개월 인애ㅔ 공제사업 운용실적을 일간신문 또는 협회에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 게시해야 한다.

③ 협회의 창립총회를 개최할 경우 특별자치도에서는 10인 이상의 회원이 참여하여야 한다.(X)=> 창립총회에는 서울특별시에서는 100인 이상, 광역시, 도 및 특별자치도에서는 각각 20인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

④ 공제규정에는 책임준비금의 적립비율을 공제료 수입액의 100분의 5 이상으로 정한다. (X)=> 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

⑤ 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 한다. (O)

* 공인중개사법령상 개업공인중개사등의 교육 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 폐업신고 후 400일이 지난 날 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 받지 않아도 된다. (X)=> 폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 이수하지 않아도 된다. 따라서 폐업신고 후 400일이 지난 날 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육을 받아야 한다.

② 중개보조원의 직무수행에 필요한 직업윤리에 대한 교육시간은 5시간이다.

(X)=> 중개보조원의 직무수행에 필요한 직업윤리에 대한 직무교육시간은 3시간 이상 4시간 이내이므로 5시간은 틀린 지문이 된다.

③ 시도지사는 연수교유을 실시하려는 경우 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 연수교육의 일시, 장소, 내용 등을 대상자에게 통지하여야 한다.(O)

④ 부동산 중개 및 경영실무에 대한 교육시간은 36시간이다.

(X)=> 부동산중개 및 경영실무에 대한 교육은 실무교육과 연수교육의 내용이다. 이 경우 실무교육이라면 28시간 이상 32시간 이내로 하며, 연수교육이라면 12시간 이상 16시간 이내로 한다. 따라서 36시간은 실무교육과 연수교육에 모두 해당하지 않으므로 틀린 지문이 된다.

⑤ 시도지사가 부동산 거래사고 예방을 위한 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 7일 전까지 교육일시, 교육장소 및 교육내용을 교육대상자에게 통지하여야 한다.

(X)=> 국토교통부 장관, 시도지사 및 등록관청은 부동산 거래질서를 확립하고, 부동산 거래사고로 인한 피해를 방지하기 위하여 부동산 거래사고 예방을 위한 교육을 실시하려는 경우에는 교육일 10일 전까지 교육일시, 교육장소, 및 교육내용 그 밖에 교육에 필요한 사항을 공고하거나 교육대상자에게 통지하여야 한다.

* 포상금 지급사유 => 부동산거래질서교란 행위 시 포상금지급

<<공제사업 주요내용 정리>>

* 공인중개사협회를 설립하고자 하는 대에는 발기인이 작성하여 서명, 날인한 정관에 대하여 회원 (600) 인 이상이 출석한 창립총회에서 출석하 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 한다.

* 창립총회에는 서울특별시에서는 (20)인 이상, 광역시, 도 및 특별자치도에서는 각각(20)인 이상의 회원이 참여하여야 한다.

* 공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공인중개사협회는 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

② 금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.

③ 공인중개사협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

④ 책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제급 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정한다.

⑤ 공인중개사 협회는 회게연도 종료 후 6개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문, 협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다. (X)=> 협회는 매 연도의 공제사업 운용실적을 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 일간신문 도는 협회보에 공시하고 협회의 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다.