공인중개사법령 -제2편 부동산거래신고 등에 관한 법률

<<공부일기>>

지난 주 금요일 강의를 하고 토요일 서울에서 내려온 평론가 친구의 강연에 개스트로 참석했다. 오랜만의 외부행사라 자못 들떴었던 지난 주 였다. 특히 내 아이의 모교에서 했던 책 강연은 90여 명의 학부모(주로 엄마)들이 참석해 주었는데, 평소 보다 두 배 정도 참여했다는 이야기를 들었다. 자녀의 독서를 위해 한 자라도 더 들으려 하는 학부모의 열정에 호응하느라 집중력이 흐트러질까 두려워 물 한모금도 하지 못하고 강연한 덕에 목이 쉬어 버렸다. 그 정도로 나 역시 오랜만에 열정적으로 강연을 했다. 책 쓴 보람을 느낀 날이었다.

강연 후 "아빠들을 위한 강연을 따로 마련해 달라"는 민원을 받은 교장선생님께서 '퇴근 시간인 저녁을 고려해 보겠다'는 이야기를 했는데, 성사될지는 모르겠다. 가능하다면 그것 또한 재미있는 시간이 될 것 같다.

일요일에 밀린 공부를 하느라 하루 종일 방에 틀어박혀 책을 폈다. 2편과 3편은 분량이 워낙 많아서 시험에 잘 나오는 부분만 골라서 봐야 할 것 같아서 굳이 <네이버 카페 공인모>의 윤영기 교수의 기초강의를 들으며 2편을 완독했다. 2편 기출분석을 마치는 대로 3편을 또 듣고 기출분석을 할 예정이다. 이렁 저렁하면 다음주에는 1회독을 할 것 같다. 2회독부터는 탄력을 붙여서 진도를 빼나갈 예정이다. 특히 벌써 5개월 전에 마친 부동산학 개론은 새로 공부하는 기분일 것 같아 우려가 된다. 하지만 남은 시간동안 여러 번 읽다 보면 가능하리라 생각된다. 올해는 합격이 가시권에 들어온 것 같다는 기분이 든다. 이것으로는 부족하다. 현실로 만들어야 한다.

-richboy

제 2 장 부동산 거래신고제

<<학습 TIP>>

부동산 거래 신고제도는 매년 2~3문제 정도가 출제된다. 신고대상과 신고절차, 신고의무자 및 신고사항, 신고방법, 정정신청 및 변경신고, 포상금, 위반시 제재 등에 대하여 전체적으로 철저하게 학습해 두어야 한다. 또한 최근에 신설된 주택임대차신고제도에 대해서도 숙지하여 시험에 대비하여야 한다.

01. 부동산거래신고 대상계약 (빈출!!!)

부동산 거래신고를 하여야 하는 계약은 다음과 같다.

(1) 부동산의 매매계약

(2) <택지개발촉진법>, <주택법> 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약 (최초분양계약)

(3) 다음에 해당하는 지위의 매매계약

① 부동산 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권)

② <도시 및 주거환경정비법> 제 74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 < 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법> 제 29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(입주권)

(1) 부동산의 매매계약

토지 또는 건축물. 입목, 공장재단, 광업재단은 신고대상 아니다.

면적, 지목, 용도 불문 신고대상이 된다.

오로지 매매계약에 한한다. (교환, 증여, 임대차, 전세권설정계약, 저당권설정계약은 대상이 아니다), 또한계약이 아닌 ( 상속, 경매, 수용, 판결 등도 부동산거래신고대상이 아니다).

(2) 부동산에 대한 공급계약

8가지 법률에 따른 토지나 건축물에 대한 공급계약은 부동산거래신고를 하여야 한다. 따라서 토지, 건축물에 대한 최초의 분양계약도 신고를 하여야 한다.

법령상 부동산 공급계약의 근거법률은 다음과 같다.

(암기코드 : 주~도 빈건, 택~도 공산 - 주도를 밝혀서 빈곤해지고, 택도없는 공산당이 되었다)

① 주택법

② 도시 및 주거환경정비법

③ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법

④ 건축물의 분양에 관한 법률

⑤ 택지개발촉진법

⑥ 도시개발법

⑦ 공공주택 특별법

⑧ 산업입지 및 개발에 관한 법률

<<핵심빈출지문>>

토지의 저당권설정계약은 부동산거래신고 대상이다. (X) => 매매가 아닌 저당권설정계약은 신고대상이 아니다.

<입목에 관한 법률>상 입목의 매매계약은 부동산거래신고 대상이다. (X)=> 입목은 중개대상물에 해당되나, 신고대상이 아니다.

<주택법>에 따른 부동산에 대한 공급계약은 부동산거래신고 대상이다.(O)

02. 부동산거래신고의 절차

신고의무자

(1) 거래당사자 간의 직거래인 경우

① 거래당사자(외국인 등 포함)가 부동산 등의 매매계약을 체결한 경우, 즉 거래당사자 간 직접 거래의 경우에는 거래당사자가 공동으로 신청하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자(공공기관, 지방직영기업, 지방공사 및 지방공단)의 경우 (이하 국가 등)에는 구가 등이 신고를 하여야 한다.

② 거래당사자의 공동 신고의무에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 다른 일방은 단독으로 신고할 수 있다.

(2)중개거래인 경우

① 개업공인중개사가 <공인중개사법>에 따라 거래계약서를 작성, 교부한 중개거래인 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고를 하여야 한다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.

② 개업공인중개사의 공동신고의무에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있다.

③ 중개거래인 경우에는 개업공인중개사가 신고의무를 부담하므로 거래당사자에게는 신고의무가 없으며, 거래당사자 중 일방이 국가 등인 경우에도 개업공인중개사가 신고의무를 부담한다.

2. 신고기한

① 신고대상 부동산에 대하여 매매계약을 체결한 자는 '계약체결일'로부터 '30일 이내'에 부동산거래신고를 하여야 한다. 주의할 점은 잔금지급일이 아니라 계약체결일로부터 30일 이내라는 것이다.

3. 신고관청

(1) 부동산거래신고는 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지를 관할하는 시장, 군수 구청장에게 하여야 한다.

(2) 부동산거래신고를 수리하는 '부동산 소재지'를 관할하는 시장, 군수, 구청장을 신고관청이라고 한다. 따라서 거래당사자의 '주소지'나 개업공인중개사의 '사무소 소재지'를 기준으로 신고관청을 결정하지 않는다는 점을 주의하여야 한다.

4. 신고사항

신고하여야 하는 사항은 다음과 같다.

[암기코드 - 인제부실없죠 잉? 인, 계(제), 부, 실, 업(없),조(죠), 위(잉?)]

(1) 공통 신고사항 (법인 및 자연인)

① 거래당사자의 인적사항

② 계약체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

③ 거래대상 부동산 등(부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지, 지번, 지목 및 면적

④ 거래대상 부동산 등의 종류(부동산을 취득할 수 잇는 권리의 경우에는 그 권리의 종류)

⑤ 실제 거래가격

⑥ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

⑦ 매수인이 국내에 주소 또는 거소를 두지 않을 경우 에는 위탁관리인의 인적사항

⑧ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 개업공인중개사의 인적사항, 중개사무소의 상호, 전화번호 및 소재지

<<핵심 빈출 지문>>

<지방공기업법>에 따른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신고하여야 한다.

(X)=> 지방공사가 단독으로 신고하여야 한다.

2. 부동산거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약신고서에 서명 또는 날인하여 관할 등록관청에 제출하여야 한다. (X)=> 신고관청(부동산 소재지 관할 시장, 군수, 구청장)에 제출하여야 한다.

3. 개업공인중개사의 위임을 받은 중개보조원은 부동산거래계약신고서의 제출을 대행할 수 있다.(X)=> 중개보조원은 신고서 제출대항이 불가하다.

4. 개업공인중개사가 부동산거래신고를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 해제 등의 신고를 하여야 한다.(X)=> 개업공인중개사는 해제 등의 신고의무가 없다.

5. 소속공인중개사가 부동산거래계약신고서의 제출을 대행하는 경우에는 개업공인중개사로부터 제공받은 위임장과 신분증명서 사본을 신고관처에 제출하여야 한다. (X)=> 소속공인중개사의 신분증명서를 제시하면 되고, 개업공인중개사의 위임장과 신분증명서 사본을 제출할 필요는 없다.

03. 정정신고 및 변경신고 (빈출!!1)

정정신청

(1) 의의

거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고내용중 일부사항이 잘못 기재된 경우에는 신고관청에 신고내용의 전정을 신청할 수 있다.

(2) 정정신청사항

① 정정신청을 할 수 있는 사항은 다음과 같다.

㉠ 거래당사자의 주소, 전화번호 또는 휴대전화번호

㉡ 거래지분비율

㉢ 개업공인중개사의 전화번호, 상호 또는 사무소 소재지

㉣ 거래대상 건축물의 종류

㉤ 거래대상 부동산 등 (권리인 경우 권리의 대상인 부동산)의 지목, 면적, 거래지분 및 대지권비율

② 다만 소재지, 지번, 실제 거래금액, 계약일, 중도금지급일, 잔금지급일, 거래당사자의 성명 주민등록번호, 개업공인중개사의 성명, 조건 또는 기한 등은 정정신청할 수 없다. (즉 동일성이 깨지는 항목은 정정불가!!)

(3) 정정신청의 방법

정정신청을 하려는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 신고필증에 정정사항을 표시하고 해당 정정부분에 서명 또는 날인을 하여 신고관청에 제출해야 한다. 다만, 거래 당사자의 주소, 전화번호 또는 휴대전화번호 를 정정하는 경우에는 해당 거래당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인하여 정정을 신청할 수 있다.

(5) 신고필증의 재발급

정정신청을 받은 신고관청은 정정사항을 확인한 후 지체없이 해당 내용을 정정하고, 정정사항을 반영한 신고필증을 재발급하여야 한다.

2. 변경신고

(1)의의

거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 시고내용 중 일부사항이 변경된 경우에는 <부동산등기법>에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고내용의 변경을 신구할 수 있다. 변경신고는 거래당사자가 합의하여 변경하는 것을 의미하며, 임의사항으로 규정되어 있다.

(2) 변경신고사항

① 변경신고를 할 수 있는 사항은 다음과 같다.

㉠ 거래지분비율, 거래지분

㉡ 거래대상 부동산 등의 면적

㉢ 계약의 조건 또는 기한

㉣ 거래가격

㉤ 중도금, 잔금 및 지급일

㉥ 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경 (매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당)

㉦ 거래대상 부동산 등이 다수인 경우 일부 부동산 등의 변경(거래대상 부동산 등 중 일부가 제외되는 경우만 해당)

② 다만, 계약일, 건축물의 종류, 지목, 일부 매수인의 추가, 교체, 일부 부동산의 추가 교체 등은 변경신고를 할 수 없다.

(6) 신고필증의 재발급

변경신고를 받은 신고관청은 변경사항을 확인한 후 지체없이 해당 내용을 변경하고 변경사항을 반영한 신고필증을 재발급해야 한다.

<<핵심 기출 지문>>

거래당사자가 부동산거래신고를 한 후 거래당사자의 주소, 전화번호를 정정하고자 하는 경우에는 신고필증에 공동으로 서명 날인하여야 한다. (X)=> 해당 거래당사자가 단독으로 서명 또는 날인하면 된다.

부동산거래신고 후 일부 매수인이 추가된 경우에는 변경신고를 할 수 있다. (X)=> 일부 매수인이 '제외'된 경우와 달리 '추가'된 경우 변경신고는 불가하다.

04. 주택임대차신고제

제도의 취지

주택의 임대차계약에 대하여 계약 당사자가 신고기한 내에 계약내용 등을 신고하도록 하여 임차인들이 원하는 지역의 주택 보증금과 임대료 현황을 알아볼 수 있도록 주택임대차 계약이 이루어지면 임대차계약 당사자들이 그 내용을 30일 이내에 신고하도록 신설되었다.

<<핵심 기출 지문>>

보증금이 6천만원을 초과하고, 월 차임이 30만원을 초과하는 주택임대차계약이 신고대상이다. (X)=> 초과하거나

개업공인중개사가 주택임대차계약서를 작성, 교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 주택임대차 신고를 하여야 한다. (X)=> 개업공인중개사는 주택임대차계약의 신고의무가 없다.

임차인이 게약갱신요구권을 행사하여 계약을 갱신한 경우 이는 주택임대차계약의 신고 대상에 해당한다. (O)

4. 개업공인중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 한 자를 신고, 고발한 자는 포상금 지급대상이다. (X)=> 포상금 지급대상이 아니다.

5. 신고관청은 신청서가 접수된 날로부터 1개월 이내에 포상금을 지급하여야 한다. (X)=> 2개월 이내에

6. 포상금의 지급에 드는 비용은 국고에서 보조할 수 있다. (X)=> 국고보조는 근거 없는 내용이다.

7. 부동산거래신고를 하지 아니한 거래당사자 또는 개업공인중개사에 대한 과태료는 시도지사가 부과한다. (X)=> 신고관청이 부과한다.

8. 주택임대차계액의 신고를 거짓으로 한 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다. (X)=> 100만원 이하의 과태료사유이다.

9. 거래대금지급증명자료를 제출하지 아니한 자는 자신 신고한 경우 과태료를 감경, 면제받을 수 있다.(X)=> 과태료를 감경, 면제받을 수 없다.

제 3 장 외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 특례

<<학습 TIP>>

외국인 등의 부동산 등 취득특례는 상대적으로 적은 학습내용에도 불구하고 매년 1문제 정도 출제된다. 외국인 등의 취득신고는 계약을 원인으로 한 취득신과와 계약 외의 원인으로 인한 취득신고로 구분하여 위반시 제재까지 정리하여야 한다. 외국인 등의 취득허가는 허가대상토지와 허가 규정 위반시 제재까지 숙지해 두어야 한다.

의의

(1) 용어의 정의

"외국인 등"이란 다음에 해당하는 개인, 법인 또는 단체를 말한다.

① 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인(국내거주 외국인)

② 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체(외국회사)

③ 사원 또는 구성원 1/2이상이 대한민국의 국적으로 보유하고 있지 아니한 자인 법인 또는 단체(우리법인인데 외국인이 다수)

④ 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1/2이 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자인 법인 또는 단체(외국이사가 다수인 외국법인)

⑤ 대한민국의 국적으로 보유하고 있지 아니한 사람이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 1/2이상이나 의결권의 1/2이상을 가지고 있는 법인 또는 단체(외국법인)

⑥ 외국정부

⑦ 대통령령으로 정하는 국제기구(국제연합과 그 산하기구, 전문기구, 정부 간 기구, 준정부간 기구, 비정부 간 국제기구)

(2) 적용범위

본 특례규정은 외국인 등이 국내 부동산 등을 취득하는 경우에 적용되므로, '이전'하는 경우에는 적용되지 않는다. 또한 '소유권' 취득에 적용되므로 지상권설정계약, 저당권설정계약, 임대차계약 등에는 적용되지 않는다.

2. 부동산 등의 취득 신고(빈출 매회 출제!!!)

(1) 계약에 의한 부동산 등의 취득신고

① 외국인 등이 대한민국 안의 부동산을 취득하는 계약(부동산거래신고 대상계약은 제외)를 체결하였을 때에는 계약체결일로부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다. 여기서 계약이라 함은 '매매계약'을 제외한 교환 및 증여계약을 말한다.

② 계약으로 인한 부동산 등의 취득신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다.

(2) 계약 외의 원인으로 인한 부동산 등의 취득신고

① 외국인 등이 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 부동산 등을 취득한 날로부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다. '이 법과 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인'이란 다음에 해당하는 사유를 말한다.

㉠ 상속, 경매

㉡ 환매권 행사(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)

㉢ 법원의 확정판결

㉣ 법인의 합병

㉤ 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축

② 계약 오의 원인으로 인한 부동산 등의 취득신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.

3. 토지취득의 허가

(1) 허가대상 토지

외국인 등이 취득하려는 토지가 다음의 구역, 지역 등에 있으면 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

① <군사기지 및 군사시설보호법>에 다른 군사기지 및 군사시설 보호구역

② <문화재보호법>에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

③ <자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 따른 천연기념물, 명승 및 시도자연유산과 이를 위한 보호물과 보호구역

④ <자연환경보전법>에 따른 생태, 경관보전지역

⑤ <야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>에 따른 야생생물특별보호구역

(2) 허가처분 및 허가의 기속성

① 토지취득의 허가를 받으려는 외국인 등은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 신고관청에 제출하여야 한다.

② 신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날로부터 다음의 구분에 따른 기간 안에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다. 다만, 부득이한 사유로 ㉠에 따른 기간 안에 허가 또는 불허가 처분을 할 수 없는 경우에는 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있으며, 기간을 연장하는 경우에는 연장 사유와 처리예정일을 지체 없이 신청인에게 알려야 한다.

㉠ <군사기지 및 군사시설보호법>에 다른 군사기지 및 군사시설 보호구역 = 30일

㉡ 나머지 = 15일

③ 신고관청은 토지취득의 허가 여부를 결정하기 위해 국방부장관 또는 국가정보원장 등 관계 행정기관의 장과 협의하려는 경우에는 신청서 등 국토교통부령으로 정하는 서류를 해당 관계 행정기관의 장에게 보내야 한다.

④ 신고관청은 관계행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인 등이 해당 구역, 지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당구역, 지역 등의 지정목적달성에 지장을 주지 아니한다고 인저하는 경우에는 허가를 하여야 한다.

(3) 무허가계약의 효력 및 벌칙

① 허가를 받지 아니한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.(무효)

② 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결하거나, 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인 등은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 부과한다.

<<핵심 빈출 지문>>

외국정부는 이 법상 외국인 등에 해당한다 (O)

외국인이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 증여계약을 체결한 때에는 계약체결일부터 30일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. (X)=> 60일 이내

외국인이 상속을 원인으로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 매각결정기일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.(X)=> 매각대금 완납일(취득일)

외국인이 취득하려는 토지가 <수도법>상 상수원보호구역에 있는 경우 계약으 체결하기 전에 신고관청으로부터 허가를 받아야 한다(X)=> 외국인 등의 취득허가 대상토지에 해당하지 않는다.

제 4 장 토지거래허가제

<<학습 TIP>>

과거에는 매년 1문제 정도 출제되었으나, 최근에는 2~3문제 정도 출제되어 그 비중이 높아진 추세이다. 허가구역의 지정, 허가절차, 이용의무, 선매제도 포상금 등이 고르게 출제되므로 전반적인 내용을 충분히 숙지하여야 한다.

01. 총설

(1)토지거래허가제의 의의

① 토지거래허가제는 토지거래에 대한 강력한 공법상 거래규제사항으로서, 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지에 대하여 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 미리 공동으로 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

② 허가를 받지 않고 계약을 체결한 경우 그 계약은 무효로서 효력이 발생하지 않는다. 따라서 토지거래허가는 학문상 인가의 성격을 갖는다.

(2) 부동산거래신고제와의 비교

① 부동산거래신고제는 탈세방지를 목적으로 전국적으로 시행하고, 사후신고제이며, 위반시에는 과태료가 부과되며, 개업공인중개사에게 신고의무가 인정된다.

② 이에 비해 토지거래허가제는 투기방지를 목적으로 지역적으로 시행되므로 허가구역의 지정 및 해제의 문제가 발생하고, 사전허가제이며, 위반시에는 행정형벌이 부과되며, 개업공인중개사는 허가신청의무를 부담하지 않는다.

③ 따라서 양 제도는 그 취지가 서로 다르므로 사전에 토지거래허가를 받았더라도 부동산 거래신고를 한 것으로 간주되지 않으며, 별도의 부동산거래신고를 하여야 한다.

02. 토지거래허가구역의 지정 (빈출!!!)

지정권자 및 지정기간

(1) 허기구역의 지정권자는 국토교통부장관 또는 시도지사 로서, 5년 이내의 기간을 정하여 다음의 구분에 따라 지정한다.

① 허가구역이 둘 이상의 시도의 관할구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정

② 허가구역이 동일한 시, 도 안의 일부지역인 경우 : 시도지사가 지정.

다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

(2)위 ②의 대통령령으로 정하는 경우란 국가 또는 <공공기관의 운영에 관한 법률>에 따라 공공기관이 관련 법령에 따른 개발사업을 시행하는 경우로서 해당 지역의 지각변동률 등이 인근지역 또는 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 경우를 말한다.

2. 지정 대상지역

① 토지거래 허가구역으로 지정할 수 있는 지역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 극격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로 다음의 어느 하나에 해당하는 지역이다.

㉠ 광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획 등 토지이용계획이 새로운 수립되거나 변경되는 지역

㉡ 법령의 제정, 개정 도는 폐지나 그에 의한 고시, 공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 (not 강화 X)

㉢ 법령에 의한 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역

㉣ 그 밖에 국토교통부자장관 또는 시,도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시도지사에게 요청하는 지역

② 국토교통부장관 ㄸ는 시도지사는 허가대상자, 허가대상 용도와 지목을 다음의 구분에 다라 각각 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다.

㉠ 허가대상자 : 상기 ㉣의 지역에서 지가변동률 및 거래량 등을 고려할 때 투기우려가 있다고 인정되는 자

㉡ 허가대상 용도 : 다음에 해당하는 토지 중 상기 ㉣의 지여게서 투기우려가 있다고 인정되는 토지의 용도

ⓐ 나대지

ⓑ <건축법> 제 2조 제 2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 용도로 사용되는 부지

㉢ 허가대상 지목 : 상기 ㉣ 지역에서 투기 우려가 있다고 인정되는 <공간정보 구축및 관리 등에 관한 법률>에 따른 지목

3. 지정절차

(1) 도시계획위원회의 심의 및 의견청취

국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역을 지정하려면 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 중앙도시계획위원회 또는 시도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시도지사 및 시장 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. 따라서 최초 지정시에는 의견을 듣지 않아도 된다.

(2) 공고 통지 및 열람

① 공고 및 통지 : 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역을 지정한 때에는 지체없이 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등 대통령령으로 정하는 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 국토교통부장관 은 시도시사를 거쳐 시장 군구 또는 구청장에게 통지하고 시도지사는 국토교통부장관, 시장군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다.

㉠ 허가구역의 지정기간

㉡ 허가대상자, 허가대상 용도와 지목

㉢ 허가구역의 토지 소재지, 지번, 지목, 면적 및 용도지역

㉣ 허가구역의 지형도(축척 5만분의 2, 또는 2만 5천분의 1)

㉤ 허가면제 대상 토지면적

② 통지, 공고, 열람 : 통지를 받은 시장, 군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고 하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

(3) 효력발생

허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날로부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

4. 해제 또는 축소

(1) 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계시 시도지사, 시장 군수 또는 구청장으로부터 받은 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다.

<<핵심 기출 지문>>

토지이용에 대한 행위제한이 강화되는 지역은 토지거래허가구역으로 지정할 수 있는 대상지역에 해당된다. (X-=> 강화되는 지역=> 완화되거나 해제되는 지역

시도지사는 허가구역의 지정사유가 없어졌ㄷ고 인정되는 경우 도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 허가구역의 지정을 해제할 수 있다. (X)=> 허가구역의 지정을 해제하거나 축소하는 경우에도 심의를 거쳐야 한다.

허가구역의 지정은 이를 공고한 날부터 15일 후에 효력이 발생한다. (X)=> 5일 후에

03. 토지거래허가 대상계약

허가 대상계약

(1) 허가구역에 있는 토지(so, 건물 X. but 토지 + 건물 O)에 관한 소유권, 지상권(소유권, 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 대가를 받고 이전하거나 설정하는 계약, 예약을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장 군수 도는 구청장의 허가를 받아야 한다.

허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

(2) 따라서 허가구역에 있는 일정 기준면적을 초과하는 토지에 대한 매매, 교환, 대물변제의 예약 및 지상권 설정, 이전계약은 허가대상이며, 집행력 있는 판결을 원인으로 하는 소유권이전등기를 하는 경우는 허가를 받아야 한다. 그러나 기준면적에 미달하는 토지, 건축물에 대한 거래, 저세권, 저당권, 임차권의 설정, 이전계약은 허가대상이 아니다. 또한 유상이어야 하므로 무상인 증여, 유증, 상속, 사용대차는 허가대상이 아니다.

2. 토지거래계약의 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 등

(1) 기준면적

① 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적은 다음과 같다.

다만, 국토교통부장관 또는 시도지사가 허가구역을 지정할 당시 지역에서의 거래실태 등에 비추어 다음의 면적으로 하는 것이 타당하지 아니하다고 인정하여 당해 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 한한다.

② 면적 산정의 특례

㉠ 일단의 토지거래 :

일단의 토지이용을 위하여 토기거래계약을 체결한 날부터 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단 의 토지 전체에 대한 거래로 본다.

㉡ 분할거래 : (분할이라도 첫거래는 허가를 받아라!!)

허가구역 지정 당시 기준면적으 초과하는 토지가 허가구역 지정 후에 분할 로 기준면적 이하가 된 경우 분할된 해당 토지에 대한 분할 후 최초의 토지거래계약은 기준면적을 초과하는 토지거래계약으로 본다. 허가구역 지역 후 해당 토지가 공유지분으로 거래되는 경우에도 또한 같다.

04. 토지거래허가의 절차

허가신청

(1) 허가신청서의 제출

첨부서류 : 토지거래 계약으 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음의 사항을 기재한 허가신청서에 토지이용계획서 (농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서), 토지취득자금조달계획서를 첨부하여 제출하여야 한다.

㉠ 당사자의 성명 및 주소

㉡ 토지의 지번, 지목, 면적, 이용현황 및 권리설정현황

㉢ 토지의 정착물인 건축물, 공장물 및 입목 등에 관한 사항

㉣ 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류

㉤ 계약예정금액

㉥ 토지의 이용에 관한 계획

㉦ 토지취득에 필요한 자금조달계획

개업공인중개사는 허가신청의무를 부담하지 않는다. 따라서 개업공인중개사의 인적 사항은 허가신청서에 기재사항이 아님을 주의하여야 한다.

(3) 변경허가신청

변경허가신청서의 제출

토지거래계약 변경허가를 받으려는 자는 공동으로 토지거래계약 변경허가신청서에 토지이용계획서 및 토지취득자금조달게획서를 첨부하여 허가관청에 제출하여야 한다.

2. 조사

허가신청을 제출받은 시장군수 또는 구청장은 지체 없이 필요한 조사를 하여야 한다.

4. 허가/ 불허가의 처분

(1) 시장군수 또는 구청장은 허가신청서를 받으면 <민원 처리에 관한 법률>에 따른 처리기간(15일)에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분사유를 서면으로 알려야 한다.

다만 선매협의절차가 진행중인 경우에는 위의 기간(15일) 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다.

5. 허가 간주 등

처리기간(15일) 에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날(16일 후) 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장, 군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다.

6. 다른 법률의 적용의제

(1) 농지취득자격증명의 의제

농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 <농지법>의 규정에 의한 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

(2) 계약서의 검인의제

허가증을 발급받은 경우에는 <부동산등기특별조치법>에 의해 계약서의 검인을 받은 것으로 본다.

<<핵심 빈출 지문>>

토지거래허가를 받고자 하는 자는 허가신청서를 토지 소재지 관할 시도지사에게 제출하여야 한다. (X)=> 토지 소재지 관할 시장 군수 구청장에게 제출하여야 한다.

자기의 거주용 주택용지로 이용하려고 허가받은 자의 의무사용기간은 5년이다. (X)=> 2년이다.

농지에 대하여 허가증을 받은 자는 농지취득자격증명을 별도로 받아야 한다. (X)=> 허가증을 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

05. 이의신청 및 매수청구

이의신청

(1) 이의신청의 기한 및 관할

허가 또는 불허가의 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 허가관청에 이의를 신청할 수 있다.

(2) 심의 및 통지

이의신청을 받은 허가관처은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 시군구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 알려야 한다.

2. 불허가처분에 대한 매수청구

(1) 매수청구의 기한 및 상대방

허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 허가관청에 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

(3) 매수자 지정 및 매수가격

① 매수청구를 받은 시장, 군수 또는 구청장은 국가, 지자체, 한국토지주택공사 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여 매수할 자로 하여금 예산의 범위에서 공시지가를 기준으로 하여 해당 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 매수할 수 있다.

06. 무허가계약의 효력 및 제재

무허가 계약의 효력

허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(무효이다)

3. 행정형벌

(1) 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

07. 토지이용에 관한 의무 등

토지이용의무

(1) 토지거래계약을 허가받은 자는 다음에 해당하는 사유에 있는 경우 외에는 5년의 범위 에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.

08. 선매제도

의의

선매란 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 토지거래허가신청이 있는 경우 공익 또는 공공사업에 필요한 토지를 확보하기 위하여 국가, 지자체, 그 밖에 공공기관, 공공단체가 우선하여 그 토지를 매수할 수 있는 제도이다.

이는 토지소유자와 협의에 의하여 토지를 매수하는 것이므로 토지를 강제적으로 취득하는 강제수용과는 차이가 있다.

2. 선매토지 및 선매자

(1) 허가관청은 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우 다음에 해당하는 토지에 대하여 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 자를 지정하여 그 토지를 협의매수하게 할 수 있다.

① 공인사업용 토지

② 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

3. 선매절차

(1) 선재자 지정 및 통지

허가관청은 상기 선매 대상 토지에 대하여 토지거래계약 허가신청이 있는 경우에는 그 신청이 있는 날부터 1개월 이내에 선매자를 지정하여 소유자에게 알려야 한다.

(2) 선매협의 및 기한 (1개월, 15일, 1개월)

① 선매자는 지정통지를 받은 날부터 1개월 이내에 그 토지 소유자와 선매협의를 끝내야 하는 바, 선매자로 지정된 자는 그 지정통지를 받은 날부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 기재한 서면을 토지소유자에게 통지하여 선매협의를 하여야 하며, 지정통지를 받은 날부터 1개월 이내에 선매협의조서를 허가관청에 제출하여야 한다.

② 선매협의조서를 제출하는 자는 거래계약서 사본을 첨부하여야 한다.

4. 선매가격

선매자가 토지를 매수할 때의 가격은 <부동산 가격공시에 관한 법률>에 따라 감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 적힌 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 적힌 가격으로 할 수 있다.

5. 선매협의 불성립시의 조치

허가관청은 선매협의가 이루어지지 아니한 경우에는 지체없이 토지거래계약의 허가 또는 불허가의 여부를 결정하여 통보하여야 한다.

<<실력확인 기출문제>>

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 과한 설명으로 틀린 것은?

① <도시 및 주거환경정비법>에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위에 관한 매매계약을 체결한 경우, 거래신고를 해야 한다.

② 공인중개사법령상 중개대상물에 해당한다고 하여 모두 부동산 거래신고의 대상이 되는 것은 아니다.

③ 거래의 신고를 받은 신고관청은 그 신고내용을 확인한 후 신고인에게 부동사넉래계약 신고필증을 지체없이 발급해야 한다.

④ 거래의 신고를 하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 중개사무소 소재지 시군구청장에게 제출해야 한다. (X)=> 부동산 등의 소재지 관할 시군구청장

⑤ 거래의 신고를 해야 하는 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사는 부동산 거래계약 신고서의 제출을 대행할 수 있다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래계약 신고서 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 신고서 기재사항이다. (X)=> 거래대상 부동산의 '공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항'은 신고관청이 '직접 확인할 수 있는 사항'이므로 신고사항에 해당하지 않는다

② 거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 해제된 경우 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신청하여야 한다.

③ 개업공인중개사가 거래게약서를 작성, 교부한 경우, 개업공인중개사의 인적사항과 중개사무소의 상호, 전화번호, 및 소재지도 신고사항에 포함된다.

④ 거래대상의 종류가 공급계약(분양)인 경우, 물건별 거래가격 및 총 실제거래가격에 부가가치세를 포함한 금액을 적는다.

⑤ 계약 대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적고, 그 밖의 건축물의 경우 연면적을 적는다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서 작성방법으로 틀린 것은?

① 거래당사자가 외국인인 경우 거래당사자의 국적을 반드시 기재해야 한다.

② 거래당사자 간 직접거래의 경우 공동으로 신고서에 서명 또는 날인을 하여 공동으로 신고서를 제출해야 한다. (X)=> 신고서에 서명 또는 날인은 공동으로 하되, 신고서의 제출은 당사자 중 1인이 하면 족하다.

③ 자금조달 및 입주계획은 상가의 경우에는 해당 없음에 V표시를 한다.

④ "임대주택 분양전환"은 법인인 임대주택사업자가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택인 경우에 V표시를 한다.

⑤ 계약 대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적는다.

* 개업공인중개사가 외국인에게 부동산 거래신고 등에 관한 법령의 내용을 설명한 것으로 틀린 것은?

① 외국인 부동산 고래신고의 대상인 게약을 체결하여 부동산 거래신고를 한 때에도 부동산 취득신고를 해야 한다. (X)=> 외국인이 부동산 거래신고를 한 경우에는 특례규정에 의한 취득신고를 별도로 하지 않아도 된다.

② 외국인이 경매로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 하다.

③ 외국인이 취득하려는 토지가 <자연환경보전법>에 따른 생태, 경관보전지역에 있으면, <부동산거래신고 등에 관한 법률> 에 따라 토지거래게약에 관한 허가를 받은 경우를 제외하고는 토지취득계약을 체결하기 전에 신공관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다.

④ 대한민국 안의 부동산을 가지고 있는 대한민국 국민이 외국인으로 변경되었음에도 해당 부동산을 계속 보유하려는 경우, 외국인으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 계속보유에 관한 신고를 해야 한다.

⑤ 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 자본금의 2분의 1이상을 가지고 있는 법인은 '외국인 등'에 해당한다.

* <부동산 거래신고 등에 관한 법률>상 '외국인'의 토지취득에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 현행법은 대한민국 영토에서 외국인의 상속, 경매 등 계약 외의 원인에 의한 토지 취득에는 적용되지 않는다. (X)=> 상속, 경매 등에 의한 토지취득의 경우에도 적용된다.

② 외국인은 토지거래 허가를 받은 경우에도 토지의 취득 허가를 받아야 한다. (X)=> 토지취득 허가를 받을 필요가 없다.

③ 외국인이 대한민국에 소재하는 건물에 대한 소유권을 경매로 취득하는 경우에도 현행법상 취득신고를 하여야 한다.

④ 외국의 법령에 따라 설립된 법인이라도 구성원의 2분의 1이 대한민국 국민인 경우 '외국인 등'에 해당하지 아니한다. (X)=> 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체는 외국인에 해당한다

⑤ 전원이 외국인으로 구성된 비법인사단은 '외국인 등'에 해당하지 아니한다. (X)=> 외국인에 해당한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약 허가구역의 지정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 허가구역이 2개 이상의 시도의 관할구역에 걸쳐 있는 경우 국토교통부장관이 지정한다.

② 시도지사는 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 시도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시장 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

③ 허가구역지정 공고내용의 통지를 받은 시장 군수 구청장은 지체없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 한다.

④ 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공구한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

⑤ 국토교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정하면 중앙도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 허가구역의 지정을 해제할 수 있다. (X)=> 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역을 지정하거나 해제 또는 축소하려면 중앙도시계획위원회 또는 시도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서의 작성방법으로 틀린 것은?

① 관련 필지 등 기재사항이 복잡한 경우에는 다른 용지에 작성하여 간인 처리한 후 첨부한다.

② '거래대상'의 '종류' 중 '공급계약'은 시행사 또는 건축주 등이 최초로 부동산을 공급(분양)하는 계약을 말한다.

③ '계약대상 면적'란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 집한건축물이 아닌 건축물의 경우 건축물면적은 연면적을 적는다.

④ '거래대상'의 '종류' 중 '임대주택 분양전환'은 법인이 아닌 임대주택사업자가 임대기간이 완료되어 분양전환하는 경우에 V 표시를 한다. (X)=> 공급계약은 시행사 또는 건축주 등이 최초로 부동산을 공급(분양)하는 계약을 말하며, 준공 전과 준공 후 계약 여부에 따라 V표시를 하고 , '임대주택 분양전환'은 임대주택사업자(법인으로 한정)가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택인 경우에 V표시를 한다. 전매는 부동산을 취득할 수 있는 매매로서, '분양권' 또는 '입주권'에 V표시를 한다.

⑤ 전매계약(분양권, 입주권)의 경우 '물건별 거래가격'란에는 분양가격, 발코니 확장 등 선택비용및 추가 지급액 등을 각각 적되, 각각의 비용에 때한 부가가치세가 있는 경우 이를 포함한 금액으로 적는다.

* 甲 이 서울 특별시에 있는 자기 소유의 주택에 대해 임차인 乙 과 보증금 3억원의 임대차계약을 체결하는 경우, <부동산 거래신고 등에 관한 법률>에 따른 신고에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은 ?

㉠ 보증금이 증액되면 乙 이 단독으로 신고해야 한다. (X)=> 임대차계약당사자는 주택(주택임대차보호법 제 2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)에 대하여 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 주택임대차계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차기간만 연장하는 계약은 제외한다)을 체결한 경우 임대차계약의 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신청하여야 한다. 따라서 보증금이 증액된 경우 공동으로 신고하여야 한다.

㉡ 乙 이 <주민등록법>에 따라 전입신고를 하는 경우 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다. (O)

㉢ 임대차계약서를 제출하면서 신고를 하고 접수가 완료되면 <주택임대차보호법>에 따른 확정일자가 부여된 것으로 본다. (O)

* [키워드] 외국인 등의 국내 부동산 취득 규정

외국인이 토지를 매수하는 계약을 체결하면 계약체결일로부터 (30일) 이내에 신고해야 한다.

외국인이 토지를 증여받는 계약을 체결하면 계약체결일로부터 (60일) 이내에 신고해야 한다.

외국인이 토지를 상속받으면 취득일로부터 (6)개월 이내에 신고해야 한다.

* 신고와 허가

신고

① 계약(교환, 증여)=> 60일 이내 신고 X => 300만원 이하 과태료

매매계약 => 부동산 거래신고 대상 => 30일 이내 신고 X=> 500만원 이하 과태료

② 계약 이외(상속, 경매, 합병, 판결)=> 경매 => 대금 납부일(취득일) => 6개월 이내 신고 X => 100만원 이하 과태료

③ 계속보유 => 시민권자 => 변경된 날 => 6개월 이내 신고 X => 100만원 이하 과태료

2. 허가 => 신고관청 => 군, 문, 생, 야, 천연기념물 => 30일, 15일 이내 처분 => 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가구역 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 허가구역의 지정은 그 지정을 공고한 날부터 7일 후에 그 효력이 발생한다.

(X)=> 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

② 허가구역에 있는 토지거래에 대한 처분에 이의 가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

③ 허가구역에 있는 토지에 관하여 사용대체계약을 체결하는 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없다.

④ 허가관청은 허가신청서를 받은 날부터 15일 이내에서 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다.

⑤ 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 총지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장군수

또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 매매계약의 거래신고에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 신고할 때는 실제 거래가격을 신고해야 한다.

② 거래당사자간 직접 거래의 경우 매도인이 거래신고를 거부하며 매수인이 단독으로 신고할 수 있다.

③ 거래신고 후에 매도인이 매매게약을 취소하면 매도인이 단독으로 취소를 신고해야 한다.

④ 개업공인중개사가 매매게약의 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 그 개업공인중개사가 신고를 해야 한다.

⑤ 개업공인중개사가 매매계약을 신고한 경우에 그 매매게약이 해제된면 그 개업공인중개사가 해제를 신고할 수 있다. (X)=> 거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 해제, 무효, 또는 취소 된 경우 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래게약 신고서 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 거래당사자가 외국인인 경우 거래당사자의 국적을 받으시 적어야 한다.

② '계약대상 면적'란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적는다.

③'종전 부동산'란은 입주권 매매의 경우에만 작성한다.

④ '계약의 조건 및 참고사항'란은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙이 경우, 거래와 관련한 참고내용이 있을 경우에 적는다.

⑤ 거래대상의 종류가 공급계약(분양)인 경우 물건별 거래가격 및 총 실제 거래가격에 부가가치세를 제외한 금액을 적는다. (X)=> 최고 공급계약(분양) 또는 전매계약(분양권, 입주권)의 경우 분양가격, 발코니 확장 등 선택비용 및 추가 지불액(프리미엄 등 분양가격을 초과 또는 미달하는 금액)을 각각 적는다. 이 경우 각각의 비용에 부가가치세가 있는 경우 부가가치세를 포함한 금액으로 적는다.

* 甲 이 <건축법 시행령> 에 따른 단독주택을 매수하는 계약을 체결하였을 때, 부동산 거래신고 등에 관한 법령에 따라 甲 본인이 그 주택에 입주할지 여부를 신고해야 하는 경우를 모두 고른 것은? (甲, 乙, 丙 은 자연인이고, 丁 은 지방공기업법상 지방공단임)

㉠ 甲 이 <주택법> 상 투기과열지구에 소재하는 乙 소유의 주택을 실제 거래가격 3억원으로 매수하는 경우 (O)=> 법인 외의 자가 투기과열지구 또는 조정지역에 소재한느 주택을 매수하는 경우 금액에 상관없이 입주할지 여부를 신고해야 한다.

㉡ 甲 이 <주택법>상 '투기과열지구 또는 조정대상지역' 외의 장소에 소재하는 丙 소유의 주택을 실제 거래가격 5억원으로 매수하는 경우 (X)

㉢ 甲 이 <주택법> 상 투기과열지구에 소재하는 丁 소유의 주택을 실제 거래가격 10억원으로 매수하는 경우 (O)=> <부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령> 제3조 제 1항의 규정에 따라 매수인 중 국가등(丁)이 포함되어 있는 경우, 그 주택에 입주할지 여부는 신고사항이 아니다. 하지만, 국가 등(丁)이 매도인이므로 그 주택에 입주할지 여부는 신고사항이다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산 매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 거래계약의 체결일로부터 3개월 이내에 신고관청에 단독 또는 공동으로 신고하여야 한다. (X)=> 부동산 매매계약을 체결한 경우 거래당사자는 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

② <주택법>에 따라 지정된 조정대상지역에 소재하는 주택으로 서 실제 거래가격이 5억원이고, 매수인이 국가인 경우 국가는 매도인과 공동으로 신레 거래가격 등을 신고하여야 한다. (X)=> 매수인이 국가인 경우 국가가실제 거래가격 등을 신고하여야 한다.

③ 권리대상인 부동산 소재지를 관할하는 특별자치도 행정시의 시장은 부동산 거래신고의 신고관청이 된다. (O)

④ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성, 교뷰한 경우엔느 거래당사자 또는 해당 개업공인중개사가 신고할 수 있다. (X)=> 개업공인중개사가 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고하여야 한다.

⑤ 부동산거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 관할 등록관청에 제출하여야 한다. (X)=> 관할 신고관청에 제출하여야 한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 매매계약에 관한 신고사항 및 신고서의 작성에 관한 설명으로 옳은 것은?

① <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 개발제한 사항은 신고사항에 포함되지 않는다.(O)

② <주택법>에 따라 지정된 투기과열지구에 소재하는 주택으로 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택의 거래계약을 체결한 경우 신고서를 제출할 때 무수인과 매도인이 공동으로 서명 및 날인한 자금도잘, 입주계획서를 함께 제출하여한다. (X)=> 주택의 실제 거래가격에 관계없이 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 자금조달계획서 및 입주게획서를 제출하여야 한다.

③ 부동산거래계약 신고서의 물건별 거래가격란에 발코니 확장 등 서택비용에 대한 기재란은 없다. (X)=> 부동산 거래계약 신고서에 의 물건별 거래가격란에 발코니 확장 등 선택비용에 대한 내용을 기재하여야 한다.

④ 부도안 거래계약 신고서를 작성할 때 건축물의 면저은 집합 건축물의 경우 연면적을 적고, 그 밖의 건축물의 경우 전용면적을 적는다. (X)=> 부동산 거래계약의 신고서를 작성할 때 건축물의 면적은 집합건무르이 경우 전용면적을 적고, 그 밖의 건축물의 경우 연면적을 적는다.

⑤ 개업공인중개사가 거짓으로 부동산 거래계약 신고서를 작성하여 신고한 경우에는 벌금형 부과사유가 된다. (X)=> 개업공인중개사가 거짓으로 부동산 거래계약의 신고서를 작성하여 신고한 경우 벌금형 부과사유가 아니다. 이 경우 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료의 대상이 된다.

* 부동산거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 개업공인중개사가 거래계약서를 작성, 교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산 거래신고를 하여야 한다. (X)=> 30일 이내에 부동산 거래신고를 하여야 한다.

② 소속공인중개사 및 중개보조원은 부동산 거래신고를 할 수 있다. (X)=> 중개보조원은 불가능하다.

③ <지방공기업법>에 따른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신청하여야 한다. (X)=> 일방이 국가 및 지방자치단체, 공공기관인 경우 에는 국가 등이 신고하여야 한다.

④ 거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산거래계약 신고서의 기재사항이다. (X)=> 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산 거래게약의 신고서의 기재사항에 포함되지 않는다.

⑤ 매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 아니할 부분의 토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 조건을 당사자가 약정한 경우 그 사항은 신고사항이다. (O)

* 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고내용 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항이 잘못 기재된 경우에는 신고관청에 신고내용의 정정을 신청할 수 있다.

거래당사자의 주소, 전화번호 또는 휴대전화번호

거래 지분 비율

개업공인중개사의 전화번호 상호 또는 사무소 소재지

거래대상 건축물의 특징

거래대상 부동산 등 (소유권 및 그 밖의 권리)의 지목, 면적, 거래지분 및 대지권 비율

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지방자치다네가 개업공인중개사의 중개 없이 토지를 매수하는 경우 부동산 가격 계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 한다.

② 갱버공인중개사가 공동으로 토지의 매매를 중개하여 거래계약서를 작성, 교부한 경우 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 한다

③ 매수인은 신고인이 거래신고를 하고 신고확인서를 발급받은 때에 <부동산 등기 특별조치법>에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

④ <공동주택 특별법>에 따른 공급계약에 의해 부동산을 공읍받는 자로 선정된 지위를 매매하는 계약은 부ㅗㅇ산 거래신고 대상이 아니다. (X)=> 부동산 거래신고의 대상이다.

⑤ 매매계약의 조건이나 기한이 잇는 경우 그 조건 또는 기한도 신고해야 한다.

* 부동사 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 시고서 작성방법으로 틀린 것은?

① 거래당사자가 외구인 경우 거래당사자의 국적을 반드시 기재해야 한다.

② 거래당사자간 직접 거래의 경우 공동으로 신고서에 서명 또는 날인을 하여 공동으로 신고서를 제출해야 한다. (X)=> 거래당사자간 직접 거래의 경우에는 공동으로 신고서에 서명 또는 날인을 하여 거래당사자 중 일방이 신고서를 제출하고, 중개거래의 경우에는 개업공인중개사가 신고서를 제출하여야 하며, 거래당사자 중 일방이 국가 및 지방자치단체, 공공기관인 경우 에는 국가등이 신고하여야 한다.

③ 종전 부동산란은 입주권 매매의 경우에만 작성한다.

④ '임대주택 분양전환'은 법인인 임대주택사업자가 임대기한이 완료되어 분양전환 하는 주택인 경우에 V표시를 한다.

⑤ 계약 대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적는다.

* 주택 임대차 계약 신고

보증금이 (6 천만원)을 초과하거나, 월차임이 (30 만원)을 초과하는 주택 임대차 계약을 신규로 체결한 계약당사자는 그 보증금 도는 차임 등을 임대차계약의 체결일부터 (30일 이내)에 주택 소재재를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인 정의

-외국인이란 다음의 어느 하나에 해당하는 개인 법인 또는 단체를 말한다.

대민민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인

외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체

사원 도는 구성원의 1/2이상이 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 법인 또는 단체

업부를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1.2이상이 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 법인 또는 단체

대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 사람이나 외국의 법령에 따라 설립한 법인 또는 단체가 자본금의 1/2이상이나 의결권의 1/2이상을 가지고 있는 법인 또는 단체

외국정부

대통령령으로 정하는 국제기구

① 국제연합과 그 산하기구 전문기구

② 정부 간 기구

③ 준정부 간 기구

④ 비정부 간 국제기구

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인의 부동산 취득 등에 관한 설명으로 옳은 것은 ?

① <자연환경보전법>에 따른 생태, 경관보전지역에서 외국인이 토지취득의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지취득게약은 유효하다. (X)=> 무효이다.

② 외국인이 건축물의 신축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 신고관청으로부터 부동산 취득 허가를 받아야 한다. (X)=> 외국인이 건축물의 신축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 부동산 등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

③ 외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 <문화재보호법>에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역에 있으면 토지거래계약허가와 토지취득허가를 모두 받아야 한다. (X)=> 외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 <문화재보호법>에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역에 잇으면 토지거래계약 허가와 토지취득 허가 중 하나만 받으면 된다.

④ 대한민국 안의 부동산을 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 해당 부동산을 계속 보유하려는 경우에는 부동산 보유의 허가를 받아야 한다. (X)=> 외국인으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

⑤ 외국인으로부터 토지취득의 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.

* 외국인등의 국내 부동산 취득규정

외국인 등이 취득하려는 토지가 <군사기지 및 군사시설 보호법>에 따른 군시기지 및 군사시설 보호구역 안의 토지인 경우 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득 허가를 받아 취득가능하다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉠ 국제연합도 외국인 등에 포함된다(O)

㉡ 외국인 등이 대한민국 안의 부동산에 대한 매매게약을 체결하였을 때에는 계약 체결일로부터 60일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. (X)=> 30일 이내에 신고관청에 부동산 거래신고를 하여야 한다.

㉢ 외국인이 상속으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 대에는 부동산을 취득한 날로부터 1년 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. (X)=> 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

㉣ 외국인이 <수도법>에 따른 상수원보오구역에 있는 토지를 취득하려는 경우 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. (X)=> 외국인 등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역, 지역 등에 있으면 톶취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 한다. 따라서 <수도법>에 따른 상수원보호구역에 있는 토지를 취득하려는 경우는 허가대상에 포함되지 않는다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인 등의 부동산 취득 등에 관한 특례에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 국제연합의 전문기구가 경매로 대한민국 안의 부동산 등으 취득한 때에는 부동산 등을 취득한 날부터 3개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. (X)=> 6개월 이내에 신고하여야 한다.

② 외국인 등이 상가건물 등 임대차계약을 체결하는 경우 계약체결일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다. (X)=> 임대차계약을 체결하는 경우 신고대상이 되지 않는다.

③ 특별자치시장은 외국인 등이 신고한 부동산등의 취득, 계속보유 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. (O)

④ 외국인 등의 토지거래 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다. (X)=> 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.

⑤ 외국이 등이 법원의 확정판결로 대한민국 안늬 부동산 등을 취득한 때에는 신고하지 않아도 된다. (X)=> 외국인 등이 법원의 확정판결로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인 드으이 국내 부동산의 취득 보유 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 자가 토지를 증여받은 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 취득신고를 해야 한다.

② 외국의 법령에 의하여 설립된 법인이 합병을 통하여 부동산을 취득하는 경우에는 취득한 날부터 6개월 이내에 취득신고를 해야 한다.

③ 부동산을 소유한 대한민국 국민이 대한민국 국적을 상실한 경우 부도산을 계속 보유하려면 국적을 상실한 때부터 6개월 이내에 계속 보유 신고를 해야 한다.

④외국정부가 <군사기지 및 군사시설 보호법>에 따른 군사시설보호지역 내 토지를 취득하려는 경우 계약 체결 전에 국토교통부장관에게 취득 허가를 받아야 한다. (X)=> 계약 체결 전에 신고관청으로부터 허가를 받아야 한다.

⑤ 국제연합의 산하기구가 허가없이 <자연환경보전법> 상 생태, 경관보전지역의 토지를 취득하는 계약을 체결하는 경우 그 호력은 발생하지 않는다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약을 허가받은 자가 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않을 수 있는 예외사유가 아닌 것은?

① <건축법 시행령>에 따른 제1종 근린생활시설인 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우

② <건축법 시행령>에 따른 단독주택 중 다중주택인 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우 (X)=> <건축법 시행령>에 따른 단독주택(다중주택 및 공관은 제외) 을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우는 허가목적대로 이용하지 않아도 된다.

③ <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>에 따른 공장으 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 공장의 일부를 임대하는 경우

④ <건축법 시행령>에 따른 제 2종 근린생활시설인 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우

⑤ <건축법 시행령>에 따른 공동주택 중 다세대주택인 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대하는 경우

* 토지거래허가구역 내에서 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래게약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 게약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금 사유에 해당한다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가구역 등에 관한 설명을 틀린 것은?

① 시장군수 또는 구청장은 공입사업용 토지에 대해 토기거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우, 한국토지주택공사가 그 매수를 원하는 경우에는 한국토지주택공사를 선매자로 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.

② 국토교통부장관 또는 시도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제해야 한다.

③ 토기거래허가신청에 대해 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장 군수 또는 구청장에게 해당토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

④ 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날의 다음 날부터 그 효력이 발생한다. (X) => 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.

⑤ 토지거래허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장, 군수 또는 구청장에게 제출해야 한다.

* 이행강제금

시장, 군구 또는 구청장은 토지의 이용 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 상당한 기간을 정하여 토지의 이용의무를 이행하도록 명할 수 있다. 이 경우 이행명령은 문서로 하여야 하며, 이행기간은 3개월 이내로 정하여야 한다. 시장, 군수, 도는 구청장은 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 다음에서 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다.

토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우 - 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액

토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 임대한 경우 - 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액

토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우 - 토지 취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액

위 1부터 3까지에 해당하지 아니하는 경우 - 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가 등에 관한 설명

농지에 대하여 토기거래계약허가를 받은 경우에는 <농지법>에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우 '허가구역 내 토지거래에 대한 허가'의 규정을 적용하지 아니한다.

시장 군수 또는 구청장은 토지이용의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다.

토지의 소유자에게 부과된 토지이용에 관한 의무는 그 토지에 관한 소유권의 변동과 동시에 그 승계인에게 이전된다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가에 관한 내용

토지거래허가구역의 지정은 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생한다.

토지거래허가구역의 지정 당시 국토교통부장관 또는 시도지사가 따로 정하여 공고하지 않은 경우, <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역 중 녹지지역 안의 200㎡ 이하 면적의 토지거래계약에 관하여는 허가가 필요 없다.

토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 토지취득일부터 5년의 범위에서 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다.

허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않았음을 이유로 이행강제금 부과처분을 받는 자가 시장, 군수, 구청장에 이의를 제기하려면 그 처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 해야 한다.

토지거래허가신청에 대해 불허가처분을 받은 자가 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장군수 구청장에게 해당토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.

* 허가 구역 지정의 공고에는 허가구역에 대한 축적 5만분의 1 또는 2만 5천분의 1의 지형도가 포함되어야 한다.

* 토지거래허가구역

시도지사는 법령의 제정, 개정 또는 폐지나 그에 따른 고시, 공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역을 허가구역으로 지정할 수 있다.

토지의 투기적인 거래 성행으로 지가가 급격히 상승하는 등의 특별한 사유가 있으면 5년 이내의 기간을 정하여 허가구역을 지정할 수 있다.

허가구역으로 지정한 때에 공고되는 내용은 다음과 같다.

㉠ 토기거래계약에 관한 허가구역의 지정기간

㉡ 허기대상자, 허가 대상 용도와 지목

㉢ 허가구역 내 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 및 용도지역

㉣ 허가구역에 대한 축척 5만분의 1 또는 2만 5천분의 1의 지형도

㉤ 허가면제 대상 토지면적

4. 국토교통부 장관 또는 시도지사는 허가구역을 지정한 때에는 공고내용을 국토교통부장관은 시도지사를 거처 시장군수 또는 구청장에게 통지하고, 시도지사는 국토교통부 장관, 시장군수 구청장에게 통지하여야 한다.

통지를 받은 시장 군수 구청장은 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지하여야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 한다.

5. 토지거래허가처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. 하지만 허가구역 지정에 이의가 있는 경우 동법에서는 이의신청제도를 두고 있지 않다.

* 토지거래허가구역

국토교통부자관 또는 시도지사는 허가구역을 지정하려면 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 중앙도시계획위원회 또는 시도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 ㄱ속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중당도시계획위원회 또는 시도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시도지사 및 시장 군수 구청장의 의견을 들어야 한다.

* 이행강제금

① 이행명령은 문서로 하여야 하며, 이행기간은 3개월 이내로 정하여야 한다.

② 이행강제금 부과처분에 불복하는 경우 이의를 제기할 수 있으며, 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다.

③ 시장, 군수 또는 구청장은 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

④ 토지거래게약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치하여 이행명령을 받고도 정하여진 기간에 이를 이행하지 아니한 경우, 시장 군수 도는 구청장은 토지 취득가액의 100분의 10 에 상당하는 금액의 이행강제금을 부과한다.

⑤ 시장 군구 구청장은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과, 징수할 수 있다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 포상금의 지급에 관한 설명

가명으로 신고하여 신고인을 확인할 수 없는 경우에는 포상금을 지급하지 아니할 수 있다.

신고관청 또는 허가관청은 신청서가 접수된 날부터 2개월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.

신고관청 또는 허가관청은 하나의 위반행웨에 대하여 2명 이상이 각각 신고 또는 고발한 경우에는 최초로 신고 또는 고발한 사람에게 포상금을 지급한다.

* 포상금 지급대상

시장군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 관계 행정기관이나 수사기관에 신고하거나 고발한 자에게 예산의 범위에서 포상금을 지급할 수 있다.

부동산의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자 (신고의무자가가 아닌 자가 거짓으로 신고한 경우를 포함)

신고대상에 해당하는 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래신고를 한 자

신고 후 해당 계약이 해제 등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래의 해제등 신고를 한 자

주택임대차 게약의 신고, 변경 및 해제신고 규정을 위반하여 주택임대차계약의 보증금, 차임 등 계약금액을 거짓으로 신고한 자

토지거래허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자

토지거래계약허가를 받아 취득한 토지에 대하여 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자

* 부동산 거래신고 등에 관한 법령상 신고포상금에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 포상금의 지급에 드는 비용은 국고로 충당한다. (X)=> 포상금의 지급에 드는 비용은 시군이나 구의 재원으로 충당한다.

② 해당 위반행에 관여한 자가 신고한 경우라도 신고포상금은 지급하여야 한다. (X)=> 포상금을 지급하지 아니할 수 있다.

③ 익명으로 고발하여 고발인을 확인할 수 없는 경우에는 해당 신고포상금은 국고로 환수한다. (X)=> 포상금을 지급하지 않는다.

④ 부동산의 거래가격을 신고하지 않은 자를 수사기관이 적발하기 전에 수사기관에 1건 고발한 경우 1천5백만원의 포상금을 받을 수 있다. (X)=> 부동산 등의 거래가격을 신고하지 않은 자는 포상금 지급대상에 포함되지 않는다.

⑤ 신고관청 또는 허가관청으로부터 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인은 포상금을 받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.