공인중개사법령 및 중개실무 - 제 3 편 중개실무

<<공부 일기>>

공인중개사법령 및 중개실무 마지막 3편 정리에 들어간다. 강의는 기초 강의로 한 번 들었는데, 강의 자체가 기초가 그런지 경매와 같은 어려운 부분은 아예 들어가지 않고 디테일한 내용은 하지 않았다. 아쉽긴 하지만, 강의로 익히는 게 아니라 기출분석에서 찾아야 하므로 이 정도에서 그친다.

시험일은 10월 25일 지금으로 부터 약 4개월이 남았다. 날짜로는 12일 정도 이 단원을 마무리하는데 2~3일이 걸리고, 부동산학개론 감정평가부분과 계산문제를 공부하는데 일주일 가량 잡으면 110일 정도를 남기고 2회독에 들어가는 셈이 된다. 2회독을 하면서 본격적으로 요약과 암기를 들어갈 예정이다.

아울러 예고했던 어른의 시험을 위한 공부법 도 공개할 예정이다. 나는 이번 시험을 준비하는 12월 , 이 공부법을 배우고 나서 올해 공부에 대한 전체적인 플랜과 공부계획을 세울 수 있었다. 기출분석을 통한 정리 역시 이 공부법으로 배운 후 가능했다. 솔직히 말해서 지금껏 정리한 것만 주구장창 읽고 나서 시험을 봐도 붙을 것 같은 자신감이 있는 건, 슬럼프없이 꾸준히 공부를 할 수 있었던 덕분인데, 바로 이 공부법이 나를 살린 셈이다.

친구들이 기대해도 좋다. 아울러, 지금껏 내가 정리한 내용을 바탕으로 공부하고 기출문제를 열심히 풀면서 외운다면 지금 공부해도 시험이 가능하지 않을까 생각한다. 물론 하루 10시간 정도를 공부한다는 전제 아래겠지만. 나도 지금 매일 5시간 정도를 공부하고 있다. 2회독을 하면서는 시간을 더욱 늘릴계획이다.

약간 조급해졌고, 텐션도 높아졌다. 새 정부가 들어선 후 국장이 좋아져서 수익률이 높아졌다. 시험때 까지 수익률이 더 좋아지면 그리고 중개사 시험 합격이 예상되면 가족들과 열흘 정도 '다시 가보고픈 나라, 오스트리아'에 다녀올 예정이다. 이런 계획까지 세웠는데, 열심히 않하면 도.둑.놈. 아닐까. -richboy

제 2 장 중개대상물의 조사, 확인

03. 분묘기지권

의의

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인소유의 토지를 사용할 수 있는 권리로써, 지상권에 유사한 일종의 물권이다. 이는 판례가 인정하여 온 것으로 관습법상의 특수지상권에 해당한다.

2. 성립요건

(1) 분묘와 시신

분묘기지권이 성립하기 위해서는 시신이 안장되어 있고, 봉분 등 분묘의 형태를 갖춰야 한다.

(2) 성립하는 경우

① 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 내에 분묘를 설치한 경우(승낙형)

② 타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년 간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 취득시효가 완성된 경우 (시효형)

③ 자기의 토지에 분묘를 설치한 후 그 부묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘도 함께 이전한다는 특약을 함이 없이 토지를 처분한 경우(양도형)

3. 분묘기지권의 효력

(1)장소적 효력

① 분묘기지권의 효력은 분묘가 설치된 기지 뿐만 아니라, 분묘를 보호하고 봉사하는데 필요한 주위의 빈 땅에도 미친다.

② 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 설치할 권능은 포함되지 아니하므로, 쌍분, 단분 형태의 분묘를 다시 설치하는 것은 허용하지 않는다.

③ 이장되면, 그 이장된 문묘에도 효력이 그대로 유지된다고 봐야 할 것이고, 그 전의 분묘자리는 분묘기지권이 소멸한다.

(2) 시간적 효력

① 분묘기지권의 존속기간에 관하여는 <민법>의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따르고, 그러한 사정이 없는 경우 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다.

② 분묘가 멸실된 경우라고 하더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가느아여 일시적인 멸실에 불과하다면 분묘기지권은 소멸하지 않고 존속한다.

(3) 지료

① <장사 등에 관한 법률>의 시행일 2001. 1.13 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치하여 20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득한 경우 분묘기지권자는 토지소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날로부터 지료를 지급할 의무가 있다.

② 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자아게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용이ㅡ 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다.

(4) 기타

분묘기지권은 점유를 수반하는 물권이지만 권리자가 의무자에 대하여 그 권리를 포기하는 의사표시를 하는 외에 점유까지도 포기하여야만 그 권리가 소멸하는 것은 아니다.

<< 핵심 빈출 지문 >>

분묘의 특성상, 타인의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 즉시 분묘기지권을 취득한다. (X)=> 분묘기지권을 취득하려면 20년간 평온, 공연하게 점유하여야 한다.

분묘기지권이 인정되는 분묘가 멸실되었더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능하고 일시적인 멸실에 불과하다면 분묘기지권은 소멸하지 않는다.(O)

04. 장사 등에 관한 법률

이 법은 2001년 1월 13일부터 시행되고 있다.

이 법은 국가가 설치, 운영하는 장사시절(예 국립묘지) 에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

(2) 모지설치의 신고, 허가

① 개인묘지를 설치한 자는 묘지를 설치한 후 30일 이내에 해당 묘지를 관할하는 시장 등에게 신고하여야 한다.

② 가족묘지, 문중, 종중묘지 또는 법인묘지를 설립, 관리하려는 자는 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야 한다.

③ 시장 등은 묘지의 설치, 관리를 목적으로 <민법>에 따라 설립된 재단법인에 한정하여 법인묘지의 설치, 관리를 허가할 수 있다.

(3) 문묘 및 사설묘지의 기준면적

① 공설묘지, 가족묙지, 문중, 종중 묘지 또는 법인묘지 안의 묘지 1기 및 당해 분묘의 상석, 비석 등 시설물의 설치구역 면적은 10㎡(합장의 경우에는 15㎡)를 초과하여서는 아니된다.

② 개인묘지는 30㎡이하, 가족묘지는 100㎡ 이하, 문중, 종중 묘지는 1,000㎡ 이하, 법인묘지는 10만 ㎡ 이상으로 설치하여야 한다. (암기코드 - 30, 100, 1000 이하, 10만 이상)

③ 봉안시설 중 봉안묘의 높이는 70센티, 봉안묘의 1기당 면적은 2㎡를 초과하여서는 아니 된다.

④ 분묘의 형태는 봉분 또는 평분으로 하되, 봉분의 높이는 지면으로부터 1미터 이하, 평분의 높이는 50센티미터 이하여야 한다.

(4) 자연장지의 기준면적 등

개인자연장지는 30㎡미만, 가족자연장지는 100㎡ 미만, 문중 종중 자연장지는 2,000㎡ 이하, 종교단체 자연장지는 4만 ㎡ 이하, 법인(공공법인 또는 재단법인) 자연장지는 5만㎡ 이상이어야 한다.

6. 분묘의 설치기간 등

(1) 분묘의 설치기간

① 공설묘지 및 사설묘지에 설치된 분묘(합장 분묘인 경우에는 합장된 날을 기준)의 설치기간은 30년으로 한다.

② 설치기간의 연장을 신청하는 경웅에는 1회에 한하여 그 설치기간을 30년으로 하여 연장하여야 한다.

(3) 농지소유상한제

① 상속농지인 경우 - 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유할 수 있다.

② 농업경영 후 이농하는 경우 - 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 당시 소유 농지 중에서 총 1만 ㎡까지만 소유할 수 있다.

③ 주말, 체험영농인 경우 - 주말, 체험영농을 하려는 사람은 총 1천 ㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있다.

3. 농지취득자격증명제

(2) 농지취득자격증명의 요부

① 농지취득자격증명은 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 때 필요한 서류이므로 매매, 교환, 증여로 농지를 취득하는 경우 및 경매, 공매, 판결, 조서에 의해 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

② 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우는 농지취득자격증명을 받을 필요가 없으나, 농지전용허가나 신고를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우, 주말 체험용으로 농지를 취득 하는 경우에는 농지취득자격증명을 받아야 한다.

제 7 절 확인, 설명서의 작성

제 3 장 개별적 중개실무

02. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

실권리자명의 등기의무

(1) 실권리자명의 등기의무(약정 및 등기 금지의무)

누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다. 즉 부동산물권을 실권지라 자신의 명의로 등기하여야 한다.

(2) 금지의 대상

이 법에 의해 금지되는 명의신탁약정의 대상이 되는 부동산에 관한 '물권'은 소유권에 한하지 않고 전세권, 저당권 등 그 밖의 물권을 포함하여, 임차권 등 채권은 포함되지 않는다. 또한 이 법에 의해 금지되는 '등기'에는 타인 명의의 이전등기 뿐만 아니라 보존등기, 가등기도 포함된다.

2. 명의신탁약정

(1) 명의신탁약정의 효력

① 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.

② 명의신탁약정 및 그에 따른 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

즉, 명의신탁약정 사실에 대하여 제3자가 선의이든 악의이든 관계없이 명의수탁자와 제3자 사이의 계약은 완전히 유효하게 성립하고, 명의신탁자, 명의수탁자에 대하여 자신의 물권을 주장할 수 있다.

다만, 명의수탁자로부터 신탁재산을 매수한 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담한 경우에는 명의수탁자로 제3자 사이의 계약은 반사회적 법률행위로서 무효가 된다.

③ 명의수탁자의 점유는 권원의 객관적 성질상 타주점유에 해당하므로 명의수탁자 또는 그 상속인은 소유권을 점유시효취득할 수 없다.

(2) 명의신탁약정에서 제외되는 경우

① 양도담보/가등기담보 : 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우

② 상호명의신탁 : 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

③ <신탁법> 또는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>에 의한 신탁재산인 사실을 등기하는 경우

3. 종중 및 배우자 , 종교단체 에 대한 특례

다음에 해당하는 경우로서 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상의 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 때에는 특례를 인정하여 명의신탁약정의 효력, 과징금, 이행강제금, 벌칙 등의 규정을 적용하지 아니한다. 따라서 특례가 인정되는 경우에는 명의신탁 약정이 유효가 되고, 과징금이행강제금벌칙을 받지 않는다.

① 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우

② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

2. 3자간 등기명의신탁

(1) 의의

3자간 등기명의신탁이란 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 명의신탁약정에 기초하여 명의수탁자의 명의를 빌어 등기를 이전하는 형태를 말한다. 이를 중간생략형 명의신탁이라고도 한다.

(2) 효력

① 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정과 원소유자와 명의수탁자 사이의 소유권이전등기는 무효가 되며, 소유권은 형식상 원소유자에게 귀속된다.

② 이 경우 매도인과 명의신탁자 간의 매매게약은 유효하며, 명의신탁자가 자신의 명의로 소유권을 이전하고자하면 과징금 및 처벌을 감수하면서 명의수탁자 명의의 등기를 말소하고, 원소유자(매도인)을 상대로 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구하여야 한다.

③ 명의신탁부동산을 명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우 제3자는 명의신탁 사실에 대한 선의, 악의를 불문하고 소유권을 유효하게 취득한다. 이 경우 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 부당이득의 반환을 요구할 수 있다.

④ 명의수탁자가 명의신탁자의 재물을 보관하는 자라고 할 수 없으므로, 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임으로 처분하여도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 아니한다.

제 3 절 주택임대차 보호법

2. 적용범위

(1)주거용 건물

주거용 건물, 즉 주택의 임대차에 관하여 적용된다.

실질적 주거용 건물이라고 볼 수 있다면 공부상 어떻게 등재되어 있건, 본건물이건 부속건물이건, 과청의 허가를 받아 지은 건물이건 아니건, 등기가 있건 없건 불문한다. 또한 주거용 건물의 임대차이면 1동 건물 전부의 임대차이건 일부의 임대차이건 불문한다.

주거용 건물인지 여부의 판정시기는 임대차계약 당시라고 보아야 한다.

(2) 겸용 건물

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 그러나 전체적으로 보아 주거용 부분이 주가 되고, 비주거용 부분은 부수적인 경우를 의마하는 것으로 이해하여야 한다.

(3) 미등기전세에 준용

주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 '전세금'음 '임대차의 보증금'으로 본다.

(4) 인적 적용범위

① 외국인 - 외국인도 <주택임대차보호법>의 적용을 받을 수 있다.

② 법인

법인이 임차인인 경우는 원칙적으로 적용되지 않는다. 다만, 다음의 법인이 일정한 요건을 갖춘 경우에는 이 법에 의한 보호를 받을 수 있다.

㉠ 한국토지주택공사 또는 지방공사인 법인

㉡ 중소기업법인

<중소기업기본법>에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 대항력을 취득하고, 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권을 취득한다. (not 최우선변제권 X)

(6) 기타 - 주임법이 적용되지 않음

① 일시사용 임대차 : 주거용 건물의 임대차일지라도 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않는다.

② 사용대차 : 사용대차, 콘도, 전세권에는 적용되지 않는다.

③ 전세권 : 이 법은 물건인 전세권에는 적용되지 않는다. 다라서 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 <전세권설정등기>를 마친 후 <주임법>상 대항요건을 상실하면, 이미 취득한 <주임법>상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

02. 존속기간의 보장

임대차의 존속기간

(1) 최단기간

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 따라서 2년 미만으로 정한 임대차계약도 유효하게 성립할 수 있다. 다만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있고, 임대인은 이를 주장할 수 없다.

(2)임대차의 지속

임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다.

2. 법정갱신(묵시적 갱신)

(1) 법정갱신

① 요건 : 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 기간 : 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

(2) 예외

2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 위의 법정갱신이 인정되지 않는다.

(3) 법정갱신 후 해지통지

계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 이 경우 임차인만이 해지통지를 할 수 있고, 임대인은 할 수 없다.

3. 임차인의 계약갱신요구권

(1) 의의

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

① 임차인이 2기의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연차한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 암차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

⑦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있을 경우

㉠ 임대차계약 체결 당시 공시시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 제건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우

㉡ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

㉢ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(2) 권리행사의 횟수 및 기간

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

(3) 갱신된 계약의 내용

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 증액제한 규정의 범위에서 증감할 수 있다.

(4) 갱신 후 해지통지

갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 묵시적 갱신시 해지규정을 준용한다. 따라서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

03. 대항력

의의 및 요건

(1)의의

대항력이란 임차주택이 매매, 증여, 경매 등을 원인으로 양도된 경우 임차인이 그 양수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말한다.

(2)대항요건

① 주택의 임차권은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력을 갖게 된다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 다음날은 '다음날 오전 0시'를 말한다.

② 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.

3. 경매에 의한 임차권의 소멸

(1)소멸하지 않는 경우

다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 즉, 소멸하지 않는다. 이는 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당요구를 한 경우에 보증금 전액의 변제가 이루어 지지 않으면 임차인이 경략인에 대하여 임차권의 존속을 주장할 수 있게 하기 위함이다.

다가구용 단독주택의 경우, 전입신고시 대항요건을 갖추기 위해 지번 이에 호수까지 기재할 필요는 없다. 그러나 다세대주택의 경우에는 전입신고시 지번 뿐만 아니라 동, 호수가지 정확하게 기재해야 한다.

주민등록이라는 대항요건은 임차인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

임차인이 대항력을 갖추고 저당권이 후순위로 설정된 경우 그 저당권설정등기 이후에 증액한 보증금에 대해서는 그 주택의 경락인에게 대항할 수 없다.

04. 보증금의 회수

우선변제권

(2) 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등

① 확정일자는 주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터 또는 시의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 <공증인법>에 따른공증인에게 받을 수 있다.

② 확정일자는 임대인의 동의나 증빙서류의 첨부 없이 임대차계약서와 확정일자를 받으려는 자의 신분증만 있으면 되고, 확정일자를 대항요건을 갖추기 전에 받든 후에 받는 관계없다. 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.

③ 임대차를 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.

(3)우선변제권의 내용

① 우선변제권은 확정일자를 받은 당일 발생한다.

② 우선변제권 있는 임차인이라도 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다.

즉, 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하여 배당금을 수령하기 위해서는 당해 주택을 매수인에게 먼저 인도하여야 한다. (not 동시이행 X)

05. 임차권등기명령제

2. 요건 및 절차

(1)신청자 및 관할

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 따라서 임차권등기명령의 신청은 임대차가 만료된 후에야 가능하며, 보증금의 전부 뿐만 아니라 일부을 받환받지 못한 경우도 신청이 가능하다.

(2) 신청서

임차권등기명령의 신청서에는 다음의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권 등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

① 신청의 취지 및 이유

② 임대차의 목적인 주택

③ 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

④ 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

(3) 비용부담

임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

3. 임차권등기의 효력

(1) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

(2) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경로된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부부인 경우에는 해당 부분에 한함)을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다.

다만, 임차권등기명령에 의한 등기 이후에 임차한 임차인도 확정일자에 의한 우선변제권은 인정된다.

제 4 절 상가건물임대차보호법

2. 적용대상 보증금

(1) 지역별 적용대상 보증금

① 원칙 : 상가건문의 임대차라 하더라도 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 다음의 구분에 의하여 정한 보증금(환산합산)을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.

② '보증금 이외의 차임'이 있는 경우 월 차임액에 '대통령령이 정하는 비율인 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. (암기코드 - 권 대 표 갱 3)

③예외 : 상기의 보증금액을 초과하는 상가임대차에 대하여도 다음의 규정은 적용된다.

㉠ 대항력 규정

㉡ 임차인의 개약갱신요구권

㉢임차인의 권리금 회수기회 보호규정

㉣ 차임연체(3기)와 해지규정

㉤ 표준권리금계약서, 상가건물임대차표준계약서 규정

2. 법정갱신 (묵시적 갱신)

(1) 법정갱신

① 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

② 기간 : 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차 기간을 10년으로 제한하는 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다. 따라서 반복적 법정갱신으로 전체 임대차 기간이 10년을 초과할 수도 있다.

(2) 접정갱신 후 해지통지

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

(3) 임차인의 계약갱신요구권과의 관계

① 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하더라도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 갱신거절사유가 없는 한 임대인은 임차인의 계약갱신요구권에 대항하지 못한다.

② 임차인이 계약갱신 거절사유에 해당하더라도 임대인이 위의 기간 이내에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신되는 것으로 볼 것이다.

3. 임차인의 계약 갱신요구권

(1)계약갱신요구권의 행사

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

주의할 점은 다음 사유의 어느 하나에 해당하더라도 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있되, 임대인이 이를 거절할 수 있다는 것이다. 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 다음과 같다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 도는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

⑦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

㉠ 임대차계약 체결 당시 동시시기 및 소유기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

㉡ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

㉢다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(2) 갱신요구권 행사기간

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

(3) 갱신된 계약내용

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 증액제한규정에 의한 범위에서 증감할 수 있다.

(4) 전차인의 대위행사

임대인의 동의를 받고 전대차계약으 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행시기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

04. 대항력

(1)대항요건

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

대항력 발생시기는 "사업자등록증을 교부받은 때"가 아닌 "사업자 등록을 신청한 때"임을 주의하여야 한다.

② 대항력 규정은 환산합산보증금이 일정기준을 초과하는 임대차에도 적용된다.

<<핵심 기출 지문>>

종교단체의 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그 등기는 언제나 무효이다. (X)=> 조세포탈 등의 목적이 없다면 특례가 인정되어 유효하다.

명의수탁자로부터 신탁재산을 매수한 제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담한 경우, 대외적으로 명의수탁자와 제3자 사이의 매매계약은 유효하다(X)=> 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담한 경우 무효이다.

<지방공기업법>에 따라 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사는 <주택임대차보호법> 상 대항력이 있는 법인이 아니다. (X)=> 대항력이 인정되는 법인에 해당된다.

당사자의 합의로 주택임대차 게약기간을 1년으로 정한 경우에 임대인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (X)=> 임대안이 아닌 임차인이 1년의 유효를 주장할 수 있다.

소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다.(X)=> 2분의 1에 해당하는 금액

임차인이 상속인이 없이 사망한 경우 그 주택에서 가장공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. (O)

<<핵심 빈출 지문>>

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 제외한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. (X)=> 최초의 임대차기간을 포함한

임대인의 동의를 받고 전대차계약으 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. (O)

임대인이 차임증액청구권을 행사할 때 청구당시 차임의 100분의 9의 금액을 증액 청구하는 것은 허용된다. (X)=> 청구당시 차임의 100분의 5 범위 내에서 증액청구가 가능하다.

법무부장관은 국토교통부 장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. (X)=> 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐야 한다.

제 5 절 경매 및 공매제도

3. 권리분석

법원경매에 있어서는 낙찰자(매수인)가 인수책임을 지므로 철저한 권리분석이 필요하다. 이는 경매종결시 경락인(매수인)에게 소유권이 이전되는 때에 해당 부동산에 관련된 등기기록상의 권리나 그 밖의 물적 부담이 어떻게 처리되느냐에 달려 있다. 경매종결시 물적 부담은 소제주의와 인수주의로 구분된다.

(1)소제(소멸)주의

소멸주의에 해당하는 권리는 매각으로 인하여 모두 소멸하여 말소촉탁의 대상이 된다. 따라서 이들 권리는 부동산의 매각대금, 즉 경락대금에서 배당받아야 한다.

① 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다. 또한 근저당권 및 담보가등기도 그 설정의 순위 또는 배당요구에 불문하고 모두 소멸하게 된다.

② 압류 및 가압류 등기는 원칙적으로 소멸한다.

③ 경매개시결정의 등기는 경매종결시 말소촉탁의 대상이 되므로 언제나 소멸한다.

④ 지상권, 지역군, 전세권 및 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다. 즉 임차권 등이 저당권 등보다 후순위로 설정된 경우라면 언제나 소멸한다. 또한 저당권 등에 대항할 수 없는 가등기, 환매등기 등도 모두 소멸한다.

(2)인수(부담)주의

① 유치권, 법정지상권은 설정의 순위에 관계 없이 매수인이 인수하여야 한다.

② 저당권, 근저당권 등의 권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 보전가등기 등은 매수인이 인수한다. 따라서 임차권이 가장 선순위로 설정된 경우라면 매수인이 인수하여야 한다. 다만 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 언제나 소멸한다.

* 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다.

이는 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임은 없으나, 유치권자에게 유지권으로 담보하는 채권을 변제하여야 목적물을 인도받을 수 있다는 의미이다. 따라서 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때 까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.

(5) 매각기일(매각의 실시)

① 매수신청(입찰)보증금 : 최저매각가격의 10분의 1

②최고매수신고인의 결정

㉠ 개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수신고인으로 결정한다.

㉡ 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수인을 정한다. 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다.

㉢ 다시 입찰하는 경우에 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다.

③ 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

④ 최고개매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매각기일 종결고지에 따라 매수의 책임을 벗고, 즉시 보증금을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

⑤ 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

7. 매각대금의 납부

(1) 대금지급(납부) 기한

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하여 이를 매수인(경락인)에게 통지하며, 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다.

(2) 대금납부의 효과

매수인(경락인)은 매각대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다. 이에 따라 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환받을 수 있다.

(3) 대금미납에 대한 법원의 조치

* 재매각 : 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격 그 밖의 매각조건을 적용한다. 다만, 매수인(경락인)이 재매각기일의 3일 전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 재매각절체에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증금을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

제 6 절 매수신청대리인 등록규칙

(2)매수신청대리의 대상물

① 토지

②건물 그 밖의 토지의 정착물

③ 입목

④ 공장재단

⑤ 광업재단

3. 등록의 결격사유

매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자. 단, 중개업 폐업신고에 의한 등록취소는 제외한다.

4. 등록신청

관할 : 중개사무소(주된 중개사무소)가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장

수수료 : 공인중개사 - 20,000원, 법인인 개업공인중개사 - 30,000원 => 정부수입인지

5. 등록처분

처리기한 :14일 이내

3. 업무범위 / 의무 / 보수

(1)업무지역 : 전국 법워 ㄴ

(2) 매수신청대리행위

① 대리행위의 바식 : 대리권증명서면의 제출

㉠제출서류 : 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인등록증 사본 등

ⓐ 법인인 개업공인중개사는 위 문서 이외에 대표자의 자격을 증명하는 문서 추가 제출

ⓑ 위임장에는 사건번호, 개별매각이 경우 물건번호, 대리인의 성명과 주소, 위임내용, 위임인의 성명과 주소를 개지하고, 위임인의 인감도장을 날인

㉡ 대리행위마다 대리권을 증명하는 문서 제출

ⓐ 같은 날 같은 장소에서 수 개의 대리행위를 동시에 하는 경우에는 하나의 서면으로 갈음 가능

ⓑ 매 사건마나 제출하여야 함. 다만, 개별매각의 경우에는 매 물건번호마다 제출

②직접 출석 : 개업공인중개사는 대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다.

<<핵심 빈출 지문>>

폐업신고를 하여 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 개업공인중개사는 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.(X) => 폐업신고에 의하여 매수신청 대리인 등록이 취소된 경우엔느 결격사유에 해당하지 않으므로 즉시 매수신청대리인 등록을 할 수 있다.

소속공인중개사도 매수신청대리인 등록을 신청할 수 있다. (X)=> 개업공인중개사가 아닌 소속공인중개사는 매수신청대리인 등록이 불가하다.

매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 위임인에 대한 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증을 설정하여야 한다. (X)=> 매수신청대리인 등록관련 보증설정은 등록신청 전에 하여야 한다.

<<핵심 기출 문제 >>

01. 개업공인중개사가 묘소가 설치되어 있는 임야를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 분묘가 1995년에 설치되었다 하더라도 장사 등에 관한 법률이 2001년에 시행되었기 때문에 분묘기지권을 시효취득할 수 없다. (X)=> <장사 등에 관한 법률>이 시행된 이후에 토지소유자 또는 묘지설치자의 승낙 없이 설치한 분묘는 시효취득이 인정되지 않으나, 법이 시행되기 전에 승낙 없이 설치된 분묘는 시효취득이 가능하다.

② 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 묘소에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

③ 아직 사망하지 않은 사람을 위한 장래의 묘소인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다.

④ 분묘기지권을 시효로 취득한 사람은 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지급할 의무가 발생한다.

⑤ 분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.

02. 개업공인중개사가 농지를 취득하려는 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은 ?

① 주말, 체험영농을 위해 농지를 소유하는 경우 한 세대의 부부가 각각 1천㎡미만으로 소유할 수 있다. (X)=> 세대원 전부가 소유하는 총 면적이 1천 ㎡ 미만을 소유할 수 있다.

② 농업경영을 하려는 자에게 농지를 임대하는 임대차계약은 서면계약을 원칙으로 한다.

③ 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있다.

④ 징집으로 인하여 농지를 임대하면서 임대차 기간을 정하지 않는 경우 3년으로 약정된 것으로 본다.

⑤ 농지전용허가를 받아 농지를 소유하는 자가 취득한 날로부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 않으면 해당 농지를 처분할 의무가 있다.

03. 개업공인중개사가 농지를 매수하련느 의뢰인에게 설명한 내용 중 옳은 것은?

① 농지에도 전세권을 설정할 수 있다. (X) => 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

② 농지전용협의를 마친 농지를 매수한느 경우에도 농지취득자격증명이 필요하다. (X)=> 농지전용협의를 마친 농지를 매수하는 경우에도 농지취득자격증명이 필요 없다.

③ 경매로 농지를 매수하려면 매수신청시 농지취득자격증명을 함께 제출해야 한다. (X) => 경매로 농지를 취득하는 경우 매매결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 한다.

④ 농지매매가 유효하려면 농지를 구입한 후 1년 안에 농지소재지로부터 20킬로미터 이내로 전 가족이 이사를 와야 한다. (X) => 통작거리 제한은 폐지되었다.

⑤ 농지취득자격증명은 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력발생요건이 아니다.

* 중개대상물 확인 설명서 모든 서식에 공통적 기재사항으로는 권리관계(등기부 기재사항), 거래예정금액, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항 등이 있다.

04. 공인중개사법령상 개업공인중개사가 비거주용 건축물의 중개대상물 확인 설명서를 작성하는 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

①'대상물건의 표시'는 토지대장 및 건축물대장 등을 확인하여 적는다.

② '권리관계'의 '등기부 기재사항'은 등기사항 증명서를 확인하여 적는다.

③ '건폐율 상한 및 용적률 상한'은 시군의 조례에 따라 적는다.

④ '중개보수'는 실제거래금액을 기준으로 계산하고, 협의가 없는 경우 부가가치세는 포함된 것으로 본다. (X)=> 중개보수는 '실제거래금액'이 아니라 '거래예정금액'을 기준으로 게산하며, 협의가 없는 경우 부가가치세는 별도로 부가될 수 있다.

⑤ 공동중개시 참여한 개업공인중개사(소속공인중개사 포함)는 모두 서명 및 날인해야 한다.

05. 개업공인중개사 甲 이 A와 B 가 공유하고 있는 X토지에 대한 A의 지분을 매수하려는 乙 의 의뢰를 받아 매매을 중개하로가 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 甲과 乙 은 <민법> 상의 위임관계에 있지 않으므로 甲 은 乙 에 대하여 선관주의의무를 부담하지 않는다.

(X)=> 개업공인중개사는 선관주의의무(선한 관리자 주의)를 부담한다.

② 甲 은 매매계약서에 A와 B의 주소지를 기재해야 한다. (X)=> B의 주소는 기재하지 않아도 된다.

③ 甲 은 A 의 지분처분에 대한 B의 동의 여부를 확인해야 할 의무가 있다. (X)=> B의 동의여부는 확인하지 않아도 된다.

④매매계약 체결시에 매매대금은 반드시 특정되어 있어야 한다. (X)=> 매매대금은 계약 당시 특정되지 않아도 된다.

⑤ 甲 이 X 토지에 저당권이 설정된 사실을 확인하지 않고 중개하였고 후에 저당권이 실행되어 乙 이 소유권을 잃게 된다면 乙 은 甲 에게 손해배상을 청구할 수 있다. (O)

06. 부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 시도지사는 부동산거래의 계약, 신고, 허가, 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축, 운영하여야 한다. (X)=> 시도지사가 아닌 국토교통부장관이 운영한다.

② 부동산거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다. (X)=> 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 있다.

③ 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차게약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다. (X)=> 암대차계약서를 전자계약사로 작성하여 타임 스템프가 되면 확정일자가 자동 부여된다.

④ 개업공인중개사가 부동산거래게약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

⑤ 거래계약서 작성시 확인 설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인설명사항을 서면으로 작성하여 보존하여야 한다. (X)=> 확인설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 개업공인중개사는 확인설명서 보존의무가 면제된다.

07. 유효한 명의신탁에 관한 개업공인중개사의 설명 중 틀린 것은?

① 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 명의신탁은 유효하다. (O)

② 명의신탁자는 대내적으로 명의수탁자에 대하여 실질적인 소유권을 주자할 수 있다. (O)

③ 명의수탁자의 점유는 권원의 객관적 성질상 타주점유에 해당하므로, 명의수탁자 또는 그 상속인은 소유권을 점유시효취득할 수 없다. (O)

④ 명의수탁자로부터 신택재산을 매수한 제 3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담한 경우, 대외적으로 명의수탁자와 제 3자 사이의 매매게약은 유효하다. (X)=> 제 3자가 악의인 경우라도 취득할 수 있으나, 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담한 경우에는 취득할 수 없다.

⑤ 명의신탁자는 명의신탁계약을 해지하고 명의수탁자에게 신탁재산의 반환을 청구할 수 있다. (O)

08. 甲 은 乙과 乙 소유 부동산의 매매계약을 체결하면서 세금을 줄이기 위하여 甲 과 丙 간의 명의신탁약정에 따라 丙명의로 수유권이전등기를 하기로 하였다. 丙에게 이전등기가 이루어질 경우에 대하여 개업공인중개사가 甲 과 乙 에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 계약명의신탁에 해당한다. (X)=> 3자간 등기명의신탁에 해당한다.

② 丙 명의의 등기는 유효하다. (X)=> 무효이다.

③ 丙 명의로 등기가 이루어지면 소유권은 甲 에게 귀속된다. (X)=> 소유권은 乙 에게 귀속한다.

④ 甲 은 매매계약에 기하여 乙 에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. (O)

⑤ 丙 이 소유권을 취득하고 甲 은 丙 에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. (X)=> 소유권은 乙 에게 귀속한다.

09. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 주택임대차보호법령에 대해 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 차임의 증액청구에 관한 규정은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다. (O)

② 확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자 부여기관을 주택임대차계약 즈서에 표시하는 방법으로 부여한다. (O)

③ 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 <주택임대차보호법> 상 대항요건을 상실하면 이미 취득한 <주임법> 상 대항력 및 우선변제권을 상실한다. (O)

④ 임차인이 다세대주택의 동 호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우 대항력을 취득할 수 없다. (O)

⑤ <지방공기업법>에 따라 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사는 <주임법>상 대항력이 인정되는 법인이 아니다. (X)=> <주임법>상 대항력이 인정되는 법인에 해당한다.

10. 부동산경매에 있어서 권리분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 담보목적이 아닌 최선순위 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 매각으로 소멸하지 않는다. (O)

=> 최선순위 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 있음에도 경매절차를 진행하여 경매목적부동산이 매각된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그가등기보다 선순위의

저당권이나 가압류가 없는 이상 담보가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 매수인(경락인)에게 인수됩니다. 배당요구 가능한 담보권은 저당권, 전세권, 가등기담보권(=저당권과 유사)등 입니다.

이들 권리는 경매시 매각으로 소멸됩니다.^^

② 매각부동산 위의 모든 저당권과 담보가등기권리는 매각으로 소멸된다. (O)

③ 임차건물이 매각되더라도 보증금이 전액 변제되지 않는 한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.(O)

④ 최선순위의 전세권으로서 가압류채권에 대항할 수 있는 경우 전세권자가 배당요구를 하더라도 전세권은 매수인이 인수한다. (X)=> 말소기준 권리보다 앞서 전세권자라도 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수하지 않는다.

⑤ 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 점유를 취하던 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없다. (O)

11.개업공인중개사가 부동산경매에 관하여 의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.

② 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내에 정해야 한다.

③ 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다.

④ 매각허가결정에 대하여 항고하과 하는 사람은 보증으로 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금전을 공탁해야 한다. (X)=> 최저매각가격의 10분의 1-> 매각대금의 10분의 1

⑤ 재매각절차에는 종전에 정한 최저매각가격 그 밖의 매각조건을 적용한다.

12. 매수신청대리인으로 등록딘 개업공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받아 할 수 없는 행위는?

① 입찰표의 작성 및 제출

② 매각기일 변경신청 (X) = > 매각기일 변경신청은 매수신청대리 개업공인중개사의 대리권을 벗어난다.

③ <민사집행법>에 따른 차순위매수신고

④<민사집행법>에 따른 매수신청 보증의 제공

⑤<민사집행법>에 따른 공유자의 우선 매수신고

13. 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사 甲 이 매수신청대리 위임인 乙 에게 <공인중개사의 매수신청대리 등록에 관한 규칙>에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 甲 의 매수신고액이 차순위이고 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 甲은 차순위매수신고를 할 수 있다.

② 甲 은 乙을 대리하여 입찰표를 작성, 제출할 수 있다.

③ 甲의 입찰로 乙 이 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인이 되지 않은 경우, 甲 은 <민사집행법>에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

④ 乙 의 甲 에 대한 보수의 지급시기는 당사자 간 약정이 없으면 매각허가결정일로 한다. (X)=> 당사자 간 약정이 없으면 매각대금 지급기한일로 한다.

⑤ 甲 은 기일입찰의 방법에 의한 매각기일에 매수신청대리행위를 할 때 집행법원이 정한 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다.

14. 개업공인중개사가 묘지를 설치하고자 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 장사 등에 관한 법령에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 가족묘지는 가족당 1개소로 제한되며, 그 면저은 100㎡ 이하여야 한다.

② 개인묘지란 1개의 분묘 또는 해당 분묘에 매장된 자와 배우자 관계였던 자의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지를 말한다.

③ 법인 묘지에는 폭 4 미터 이상의 도로와 그 도로로부터 각 분묘로 통하는 충분한 진출입로를 설치하여야 한다. (X) => <장사 등에 관한 법률>에 의하면 법인 묘지에는 폭 5미터 이상의 도로와 그 도로로부터 각 분묘로 통하는 충분한 진출입로를 설치하고, 주차장을 마련하여야 한다.

④ 화장한 유골을 매장하는 경우 매장 깊이는 지면으로부터 30센미터 이상이어야 한다.

⑤ <민법>에 따라 설립된 사단법인은 법인묘지의 설치허가를 받을 수 없다.

15. 개업공인중개사가 분묘가 있는 토지를 매수하려는 의뢰인에게 분묘기지권에 관해 설명한 것으로 옳은 것은?

① 분묘기지권의 존속기간은 지상권의 존속기간에 대한 규정이 유추적용되어 30년으로 인정된다. (X)=> 분묘기지권은 지상원에 유사한 일종의 물권으로, 그 존속기간에 관해서는 <민법>의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라, 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그런 사정이 없는 경우에는 권리자가 문묘의 수호와 봉제사를 계속하고 그 분묘가 존속하고 있는 동안 분묘기지권은 존속한다.

② <장사 등에 관한 법률>이 시행되기 전에 설치된 분묘의 경우 그 법의 시행 후에는 분묘기지권의 시효취득이 인정되지 않는다. (X)=> <장사등에 관한 법률> 시행되기 전에 설치된 분묘의 경우 그 법의 시행 후에는 분묘기지권의 시효취득이 인정된다.

③ 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘이장의 특약 없이 토지를 양도함으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지료지급의무가 있다.

④ 분묘기지권을 시효로 취득한 사람은 토지소유자의 지료지급청구가 이어도 지료지급의무가 있다. (X)=> 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 분묘기지권자는 토지소유자가 분묘기자에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날로부터의 지료를 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.

⑤ 분묘가 멸실된 경우 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 일시적인 멸실에 불과하여도 분묘기지권은 소멸한다. (X)=> 분묘가 멸실된 경우 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 일시적인 멸실에 불과하여도 분묘기지권은 소멸하지 아니하고 존속한다.

* 분묘기지권에 대하여 ...

<장사 등에 관한 법률>은 2001년 1월 13일부터 설치되는 장사시러에 관하여 적용된다. 따라서 그 시행일 이전의 분묘기지권은 존립하며, 그 이후에 설치된 분묘에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

분묘기지권은 분묘의 기지 자체 뿐만 아니라 분묘의 설치 목적인 분묘의 수호와 제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역까지 미친다.

분묘기지권은 권리자가 의무자에 대하여 그 권리를 포기하는 의사표시를 하는 외에 점유까지도 포기해야만 그 권리가 소멸하는 것은 아니다. (분묘기지권을 포기하겠다는 의사표시를 하는 것만으로도 권리가 소멸된다는 뜻)

16. 개업공인중개사가 <농지법>에 대하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 경매로 농지를 매수하려면 매수신청 시에 농지취득자격증명서를 제출해야 한다. (X)=> 경매로 농지를 매수하려면 매각허가, 불허가결정 기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 한다.

② 개인이 소유하는 임대 농지의 양수인은 <농지법>에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 농지전용협의를 마친 농지를 취득하려는 자는 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다.

④ 농지를 취득하려는 자가 농지에 대한 매매계약을 체결하는 등으로 농지에 관한 소유권이전등기청구권을 취득하였다면, 농지취득자격증명 발급신청권을 보유하게 된다.

⑤ 주말/체험영농을 목적으로 농지를 소유하려면 세대원 전부가 소유하는 총면적이 1천㎡ 미만이어야 한다.

* <전자문서 및 전자거래 기본법>에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우 종이로 된 중개대상물 확인, 설명서와 거래계약서는 별도로 보관하지 않아도 된다.

17. 부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 시도지사는 부동산거래의 계약, 신고, 허가, 관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축 운영하여야 한다. (X)=> 시도지사 -> 국토교통부 장관

② 부동산거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다. (X)=> 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 있다.

③ 정보처리시스템을 이용하여 주택 임대차계약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다. (X) => 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

④ 개업공인중개사가 부동산거래게약시스템을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산 거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

⑤ 거래계약서 작성 시 확인, 설명사항이 <전자문서 및 전자거래 기본법>에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인 설명사항을 서면으로 작성하여 보존하여야 한다. (X)=> 서면으로 작성하여 보존하지 않아도 된다.

18. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 분묘가 있는 토지에 관하여 설명한 내용을 틀린 것을 모두 고른 것은?

㉠ 토지소유자의 승낙에 의하여 성립하는 분묘기지권의 경우 성립 당시 토지소유자와 분묘의 수호, 관리자가 지료 지급의무의 존부에 관하여 약정을 하였다면, 그 약정의 효력은 분묘기지의 승계인에게 미치지 않는다. (X)=> 분묘의 기지인 토지가 분묘의 수호, 관리권자 아닌 다른 사람의 소유인 경우에 그 토지소유자가 분묘수호, 관리권자에 대하여 분묘의 설치를 승낙한 때에는 그 분묘의 기지에 관하여 분묘기지권을 설정한 것으로 보아야 한다. 이와 같이 승낙에 의하여 성립하는 분묘기지권의 경우 성립 당시 토지소유자와 분묘의 수호 관리자가 지료 지급의무의 존부나 범위 등에 관하여 약정을 하였다면, 그 약정의 효력은 분묘기지권의 승계인에 대하여도 미친다.

㉡ 분묘기지권은 지상권 유사의 관습상 물권이다. (O)

㉢ <장사 등에 관한 법률>시행일 이후 토지소유자의 승낙없이 설치한 분묘에 대하여 분묘기지권의 시효취득을 주장할 수 있다(X)=> 시효취득을 주장할 수 없다.

19. 개업공인중개사가 <주임법>의 적용에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?

㉠ 주택의 미등기 전세계약에 관하여는 <주택임대차보호법>을 준용한다. (O)

㉡ 주거용 건물에 해당하지 여부는 임대차목적물의 고부상의 표시만을 기준으로 정하여야 한다.

(X)=> <주임법>소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 한다.

㉢ 임차권 등기 없이 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금 반환채권은 배당필요가 업스 ㄴ필요한 배당요구채권에 해당한다.(X)=> 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.

20. 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 X부동산에 대한 <민사집행법>상 경매절차에서 매수신청대리의 위임인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 최선순위의 전세권자는 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며, 이 때 전세권은 매각으로 소멸한다.

(X)=> 최선순위 전세권자가 배당요구를 하면 우선변제를 받을 수 있다. 이 경우 배당받은 전세권은 매각으로 인해 소멸하게 된다. 따라서 우선변제를 받으려면 배당요구를 하여야 한다.

② X부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다.

③ 최선순위의 지상권은 경매절차의 매수인이 인수한다.

④ 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라 하여도 선순위 저당권자의 저당권은 매각으로 소멸한다.

⑤ 집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

21. 2020. 10. 1. 갑과 을은 갑 소유의 X토지에 관해 매매계약을 체결하였다. 을과 병은 <농지법>상 농지소유제한을 회피할 목적으로 명의신탁약정을 하였다. 그 후 갑은 을의 요구에 따라 병의 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그 사정을 아는 개업공인중개사가 X토지의 매수의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은 ?

㉠ 갑이 병의 명의로 마쳐준 소유권이전등기는 유효이다. (X)=> 3자간의 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)이므로, 갑이 병 명의로 마쳐준 소유권이전등기는 무효이다.

㉡ 을은 병을 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. (X)=> 갑과 을의 매매계약은 유효하고, 병이 제 3자에게 X토지를 처분한 것은 아니므로 을은 병을 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다.

㉢ 을은 갑을 대위하여 병 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

22. A주식회사는 공장부지를 확보하기 위하여 그 직원 甲 과 명의신탁약적을 맺고, 甲 은 2020. 6. 19. 개업공인중개사 乙 의 중개로 丙소유 X토지를 매수하여 2020. 8. 20 甲 명의로 등기하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

① A와 갑 사이의 명의신탁약정은 병의 선의, 악의를 묻지 아니하고 무효읻.

② 병이 갑에게 소유권이전등기를 할 때 A와 갑 사이의 명의신탁약정사실을 알게 된 경우 X토지의 소유자는 병이다. (X)=> X토지의 소유자는 갑이다. 잉는 병은 A와 갑 사이의 명의신탁약정이 있다는 사실을 모르고 계약을 체결한 것이 되기 때문이다. 갑과 거래계약을 체결하는 당시에 A와 갑 사이의 명의신탁약정 사실을 모르고 계약한 경우이므로 등기 이전의 효과는 유효이며, 이 경우 X토지의 소유자는 갑이 된다.

③ A는 갑에게 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

④ 갑이 X토지를 정에게 처분하고 소유권이전등기를 한 경우 정은 유효하게 소유권을 취득한다.

⑤ A와 갑의 명의신탁약정을 병이 알지 못한 경우, 갑은 X토지의 소유권을 취득한다.

23. 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 <주택임대차보호법>의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은 ?

① <주택임대차보호법>은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.

② 임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 임차인은 임대주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. (X)=> 임차주택이 경애 또는 공매되었을 때 일정보증금액 이하에 해당하는 소액임차인이 경매신청기입등기 전까지 대항요건을 갖춘 경우, 그 소액임차인은 주택가격의 2분의 1 범위 안에서 보증금 중 일정금액을 다른 선순위담보권자나 기타 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

④ 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

24.개업공인중개사 甲의 중개로 丙은 2018. 10.17. 乙 소유의 용인시 소재 X주택에 대하여 보증금 5,000만원에 2년 기간으로 乙과 임대차계약을 체결하고, 계약 당일 주택의 인도와 주민등록 이전, 임대차계약증서상의 확정일자를 받았다. 丙이 임차권 등기명령을 신청하는 경우 주택임대차보호법의 적용에 관한 甲의 설명으로 옳은 것은?

① 丙은 임차권등명령 신청서에 신청의 취지와 이유를 적어야 하지만, 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명할 필요는 없다. (X)=> 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

② 丙이 임차권등기와 관련하여 든 비용은 乙 에게 청구할 수 있으나, 임차권 등기명령 신청과 관련하여 든 비용은 乙에게 청구할 수 없다. (X)=> 乙 에게 청구할 수 있다.

③ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권 등기를 마치면 丙은 대항력을 유지하지만 우선변제권은 유지하지 못한다. (X)=> 대항력과 우선변제권을 모두 유지한다.

④ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 후에 丙이 주민등록을 서울특별시로 이전한 경우 대항력을 상실한다. (X)=> 서울특별시로 이전한 경우에도 대항력은 유지된다.

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 X주택을 임차한 임차인 丁은 소액보증금에 관한 최우선변제를 받을 권리가 없다.

25, 갑 소유의 X주택에 대하여 임차인 을이 주택의 인도를 받고 2019. 6.3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 갑의 채권자 병이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 정은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 을에게 개업공인중개사가 설명한 내용을 옳은 것은 ?

① 정이 근저당을 실행하여 X주택에 경매로 매각된 경우, 을은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

(X)=> 임차인 을이 대항력을 가지는 날짜는 ㄹ2019년 6월 4일 0시이다. 그러나 저당권자인 병은 2019년 6월 3일에 설정되었으므로 임차인 을보다 앞선다. 따라서 임차인 을은 대항력이 없으므로 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 없다.

② 병 또는 정 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 을의 임차권은 소멸된다.

③ 을은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 병과 정보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다. (X)=> 문자에서 임차보증금이 주어지지 아니하였고 을이 대항요건과 확정일자인을 갖추었으므로, 을은 정보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.

④ X주택이 경매로 매각된 후 을이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다. (X)=> X주택을 먼저 매수인에게 인도한 증명을 하여야 한다.

⑤ X주택에 대한 을이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기가지 별도로 배당요구를 하여야 한다. (X)=> X주택에 대해 을이 집행권원을 얻어 강재경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 해당한다.

26. 개업공인중개사 甲 의 중개로 乙 은 丙 소유의 서울특별시 소재 X상가 건물에 대하여 보증금 10억원에 1년 기간으로 丙과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 X 건물을 인도받아 2020. 3. 10 사업자등록을 신청하였으며 2020. 3. 13. 임대차계약서상의 확정일자를 받았다. 이 사례에서 상가건물 임대차보호법의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?

① 乙 은 2020. 3.11. 대항력을 취득한다. (O)

② 乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다. (X)=> 서울시 소재 X상가건물로서 보증금 10억원이 경우이다. 이 경우 서울특별시는 9억원 이하의 경우 <상가건물 임대차보호법>이 적용된다. 하지만 10억원인 경우 적용되지 않는다. 따라서 확정일자를 받은 경우라도 우선변제권은 취득하지 못한다.

③ 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

④ 乙의 계약갱신요국권은 최초로 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

⑤ 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

27. 대수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 <민사집행법>의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?

① 후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

② 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가업류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

③ 유치권자는 유치권이 성립딘 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다. (X)=> 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채군의 변제를 청구할 수 없다.

④ 최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

28. 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사 甲 이 매수신청대리 위임인 乙 에게 <공인중개사의 매수신청대리인 등록에 관한 규칙> 에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

①甲 의 매수신고액이 차순위이고 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 甲 은 차순위매수신고를 할 수 있다.

② 甲 은 乙 을 대리하여 입찰표를 작성, 제출할 수 있다.

③ 甲 의 입찰로 乙 이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 않은 경우, 甲 은 <민사집행법>에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다.

④ 乙 의 甲에 대한 보수의 지급시기는 당사자간 약정이 없으면 매각허가결정일로 한다. (X)=> 매수신청 대리업무에 관한 보수의 지급시기는 매수신청인과 매수신청대리인의 약정에 따르며, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일로 한다.

⑤ 甲 은 기일입찰의 방법에 의한 매각기일에 매수신청대리행위를 할 때 집행법원이 정한 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다.

29. 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 <민사집행법>에 따른 부동산경매에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

① 매수인은 매각 대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후 유치권을 취득한 자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변재할 책임이 있다. (X)=> 매각대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후 취득한 유치권은 매수인에게 인수되지 않는다. 따라서 경락인은 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 없다.

② 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

③ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 목적인 권리를 취득한다.

④ 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.

⑤ 후순위 저당권자가 경매신청을 하였더라도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

30. 법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정했다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲 에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 甲 이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다. (X)=> 입찰에 참가하는 자는 법원에서 정한 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하여야 한다. 따라서 최저매각가격이 1억원이므로 매수보증금은 1천만원이 된다.

② 최고가 매수신고를 한 사람이 2명인 때는 법원은 그 2명 뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다. (X)=> 최고가 매수신고를 한 사람이 2면인 때에는 법원은 그 2명을 상대로 다시 입찰하ㅔ 하여 최고가 매수인을 결정한다.

③ 甲 이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가 매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다. (X)=> 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가 매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰하여 매수할 수 없다.

④ 1억 5천만원의 최고가 매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲 이 차순위 매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.

⑤ 甲 이 차순위 매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다. (X)=> 차순위 매수신고인의 경우 매수인이 대금납부기한 이내에 대금을 납부한 경우, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다.

* 매수신청대리인 甲 이 중개사무소를 이전한 경우 그 날부터 10일 이내에 관할 지방법원장에게 그 사실을 신고하여야 한다.

* 매수신청대리인 甲 매수신청대리 업무의 정지처분을 받을 수 있는 기간은 1개월 이상 2년 이하이다.

* 중개사무소의 폐업신고를 하여 매수신처대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 甲 은 매수신청대리인 등록을 할 수 있다.

31. 개업공인중개사가 집합건물을 매수하려는 의뢰인에게 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?

① 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

② 소유자가 기존 건물에 증축을 하고 기존 건물에 마쳐진 등기를 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 마친 경우, 그 증축부분에 대해서는 구분소유권이 성립하지 않는다.

③ 구분소유자는 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.

④ 일부의 구분소유자마이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

⑤ 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다. (X)=> 일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제 29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

32. 개업공인중개사가 아파트를 매수하려는 의뢰인에게 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것은?

① 전유부분에 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

② 구분소유자는 그 전유부분을 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 없다. (X)=> 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다.

③ 공용부분의 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채궈은 그 특별승계인에 대하여 행사할 수 없다. (X)=> 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

④ 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구할 수 있다. (X)=> 그 건물 사용에 필요한 번위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다.

⑤ 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르지 않는다. (X)=> 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전윱분의 처분에 따른다. 즉, 공용부분은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 공용부분에 대한 지분권만을 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙이다.