[공인중개사 2회독 - 부동산학개론](2)부동산정책론
<<공부일기>>
어제부로 2회독을 시작했다. 1회독 때 정리한 내용을 한 번 읽고, 기출문제를 다시 풀어보면서 아는 대목과 모르는 대목을 구분하는 작업을 하고 있다. 전과목을 8-4-2-1 전략으로 총 5회독을 하려고 한다. 추구하는 방향은 '기출문제를 최대한 많이 읽어서 눈에 바른다'는 생각으로 접근하고 있다.
어른의 자격증 공부는 고득점은 필요없다. 합격선을 안정적으로 넘기는 것으로 접근하면 크게 무리하지 않아도 되고 포기할 부분과 매달려야 할 부분에 집중할 수 있다. 무엇보다 전과목을 두루 안정적으로 봐야 한다는 점에서 되도록 많이 읽고 읽고 또 읽어서 중요내용과 문제유형에 숙달하도록 하는 것이 관건이다.
그래도 모르거나, 외우지 못한 부분은 표시해 두었다가 시험을 코앞으로 둔 시점에 집중적으로 암기해서 '전과목을 모두 이해했다'는 자신감으로 시험장에 들어가는 전략을 취하고 있다.
이러한 계획에 가장 관건이 되는 건 '끝까지 무리하지 않고 마치기'다. 그러기 위해서는 초반에 외우려고 노력할 필요도 없고, 잘 된다고 무리해서 밤샘공부를 할 것도 아니다. 그저 매일 꾸준히 공부하는 것, 오히려 이것이 중요하다고 생각하고 접근해야 한다. 날이 갑자기 더워졌다. 그래서 공부하기에는 최악의 조건이다. 이런 여름을 '그래도 공부하느냐, 못하느냐'에 이 계획에 관건이 아닐까.
그래서, <부동산 경제론>에 정리하고 외울 부분이 있음에도 남겨두고 다시 볼 요량으로 <부동산 정책론>으로 들어간다. 특히 2회독부터는 '출제빈도'가 가장 높은 단원부터 낮은 단원 으로 순차적으로 접근하기로 한 부분 역시 특이점이라고 볼 수 있다. 한마디로 '무식하지 않은 효율적인 공부'에 초점을 둔 만큼 매일 매일 매달릴 수 있도록 할 작정이다. -richboy
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<일타강사의 쪽집게>
부동산 정책분야에서 매년 5문제 정도 출제된다.
이 단원에서는 정부의 시장개입방법(수단), 시장실패의 원인과 대책 토지이용규제수단으로서의 지역지구제, 토지정책의 내용을 잘 숙지해야 한다.
토지정책은 임대주택정책의 효과, 공공임대주택과 민간임대주택의 분류, 분양가규제와 자율화, 선분양과 후분양제도를 정리해야 한다.
우리나라에서 시행되지 않는 제도는 매년 출제되고 있으며, 조세정책에서 조세의 귀착과 전가, 헨리조지의 토지 단일세론, 경제적순손실은 그래프를 통한 철저한 이해가 필요하다.
제 1 절 부동산 문제와 정부의 시장개입
(2) 정부의 시장개입 이유 - 시장실패, 외부효과, 시장개입 방법
근거 - 토지자원 배분의 비효율성, 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 대한 기반시설의 부족
(3) 정부의 시장개입 방법(토지정책수단)
<암기코드> 정부의 간접적 개입 방법 - 금, 보, 조, 개(금융, 임대료보조정책, 조세, 개발부담금 부과)
(4) 시장실패의 원인과 대책
㉠ 불완정경쟁시장
㉡ 외부효과
㉢ 정보의 비대칭성/불확실성
㉣ 공공재의 부족
공공재란 대가의 지불없이 재롸를 사용하고자 하는 성격으로서 소비의 비경합성(공동사용성격), 비배제성(무임승차성격)의 재화를 가리킨다. 즉, 국방, 치안, 소방, 도로, 공원, 가로등처럼 사적인 이윤원리에 잘 맞지 않는 재화를 공공재라 한다. 공공재는 반드시 필요하나 공공재를 시장원리에 맡기면 사회적 적정량보다 과소생산되어 재원배분이 적정치 않아 시장실패를 야기한다.
㉤ 규모의 경제
(5)외부효과
외부효과란 생산, 소비 등 교환과정에 직접 참여하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 혜택이나 손해를 가져다주면서 이에 대한 대가를 받지도 대가를 지불하지도 않는 경우를 말한다.
부(-)의 외부효과(외부불경제)란 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 손해를 입히면서도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 경우
정(+)의 외부효과(외부경제)란 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 이익을 주면서도 이에 대한 대가를 받지 못한 경우
여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
주택보유자(소비자) 입장 측면
외부경제로 정(+)의 외부효과가 생기면 핌피현상이 일어난다.
외부불경제로 부(-)의 외부효과가 생기면 님비현상이 일어난다.
제 2절 토지정책
2. 지역지구제
사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산 정책의 한 수단이다.
지역/지구제의 목적은 전국토를 일정한 용도지역/지구/구역 등으로 구분하여 토지 이용에 제한을 가함으로써 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는 데에 목적이 있다.
용도지역 - 지역이 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역
용도지구 - 용도지구끼리 중복지정은 가능하다.
4. 토지은행(토지비축제도)
토지은행제도(토지비축제도)란 공공 주체(한국토지주택공사)가 토지시장의 안정과 공동 사업을 원활하게 추진하기 위해 미개발의 토지를 미리 저렴한 가격으로 대량 구입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유 형태로 비축하고 있다가 수요자에게 이를 공급하거나, 공공시설용지로 공급하는 제도를 말한다. 정부의 직접개입 수단이다.
5. 토지적성평가제도
토지적성평가제도란 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 경합했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단으로서 도시계획의 기초조사단계에서 수행하는 평가제도이다.
6. 토지선매제도(부동산 거래신고 등에 관한 법률 15조)
선매라 함은 시장, 군수 또는 구청장이 공익사업용 토지나 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 선매자를 지정하여 그 토지를 협의매수하게 할 수 있는 제도를 말한다(강제수용 X)
7. 부동산거래신고제도 (부동산거래신고 등에 관한 법률 3조)
거래 당사자는 부동산의 매매계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
8. 토지거래허가구역 (부동산거래신고 등에 관한 법률 10조)
국토교통부장관 또는 시도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
9. 개발이익, 개발부담금 (개발이익 환수에 관한 법률 2조)(1990년)
개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경(규제의 완화), 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.
10. 재건축부담금제 (재건축초과이익환수에 관한 법률)(2006년)
재건축부담금이라 함은 재건축초과이익 중 <재건축 초과이익환수에 관한 법률>에 따라 국토교통부장관이 부과 징수하는 금액을 말한다.(재건축 초과이익환수제)
11. 개발손실보상제도
토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 강화(보존지역지정)됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제(TDR)가 있다. 우리나라에서는 법령에 의해 이를 시행하지 않고 있다.
12. 환자방식
미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 방식이다.
13. 토지 공개념 관련제도
부동산 소유와 관련제도 - 농지소유상한제 (토지초과이득세 X)
토지 거래와 관련된 제도 - 부동산실거래가신고제, 부동산실명제, 분양권전매제한제도, 검인계약서, 농지취득가격증명제
토지이용과 관련된 제도 - 지역지구제
개발이익환수와 관련된 제도 - 개발부담금제, 양도소득세, 지가공시제도 (택지소유상환제 X, 공한지세 X)
14. 현재 우리나라에서 법령상 시행되지 않는 제도
개발권양도제(TDR)
택지소유상한제
토지초과이득세
종합토지세, 공한지세, 재개발부담금제
15. 부동산 관련제도와 관계법령(도입순서)
공인중개사제도 (부동산 중개업법, 1983)
개발부담금제 (개발이익환수에 관한 법률, 1990)
부동산실명제 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 1995) - not 부동산 등기법
자산유동화제도 (자산유동화에 관한 법률, 1998)
부동산투자회사제도 (리츠, 부동산투자회사법, 2001)
한국주택금융공사법 (주택저당채권의 유동화, 주택연금, 2004)
재건축부담금제 (재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 2006)
토지은행제도 (공공토지의 비축에 관한 법률 ,2009)
부동산 실거래가 신고제 (부동산거래신고 등에 관한 법률, 2016)
제 3절 주택정책
3. 임대주택정책
(1) 임대료 규제정책 - 임대료 상한제, 최고가격제
임대료규제정책은 정부가 시장에 개입하여 임대료를 특정수준 이상으로 받을 수 업도록 하는 임대료 상한선 제도 이다.
소비자(임차인) 보호를 목적으로 규제임대료(임대료 상한선)가 시장의 균형임대료 보다 낮은 수준으로 설정한다 - 초과수요 발생
만일 규제임대료(임대료 상한선)를 시장의 균형임대료보다 높은 수준으로 설정하면 임대주택시장에 어떤 효과도 나타나지 않는다.
정부가 임대주택 공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
(2) 공공임대주택
공공주택
공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 "공공임대주택"과 "공공분양주택"을 말한다.
공공임대주택
① 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
② 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 <주택도시기금법>에 따른 주택도시 기금의 자금을 지원받아 저소독 서민의 주거안정을 위해야 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
③ 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
④ 통합공공임대주택 : 국가, 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득계층, 저소득서민, 젊은 층 및 장애인, 국가유공가 등 사회취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
⑤ 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 20년 이상 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
⑥ 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
⑦ 기존주택매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하는 <국민기초생활 보장법>에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
⑧ 기존주택전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 <국민기초생활보장법>에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택
<공부일기>
'공공임대주택'은 "공공임대주택이 아닌 것은?" 혹은 "잘못된 설명은?"
과 같은 선지로 자주 등장하는 대목이다.
<암기코드>는 두문자로 취합하면 묘하게도 '영국행, 통장, 분기기'가 되는데, 나름 스토리가 있어 외우기가 쉽다. 하지만, 두문자 암기는 공공임대주택의 종류를 알 수 있을 정도라서 부족하다.
각 공공임대주택 마다의 특징을 구분해야 한다. 해서, 살펴보면 우선, '국가나 지방자치단체의 재정 이나 주택도시기금의 자금을 지원받아'라는 대목이 영구임대주택을 제외하고 공통으로 들어간다.
각 공공임대주택 별로 구분하기 위해 만들었는데,
영구임대주택은 영구이므로 '50년',
국민임대주택은 '30년'인데, 30년 월세살이 하면 새집을 살 수 있다는 식으로 외운다.
행복주택은 사회초년생과 신혼부부용 이라고 놓고,
장기전세주택은 20년짜리 전세,
분양전환공공임대주택은 설명에도 전세에서 분양으로 전환된다고 되어 있어 이해가 쉽다.
기존주택을 매입해서 임대를 놓는 기존주택매입임대주택과 기존주택전세임대주택은 기존주택을 매입해서 전세를 놓으니 이해가 쉽다.
* 장기일반 임대주택 - 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(4) 분양주택정책
분양가 상한제의 의의 : 분양가 상한제는 정부가 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해 시장가격보다 낮게 상한가격을 설정하는 정책, 일종의 최고가격제이다.
분양가 상한제의 효과 :
① 분양가를 시장가격보다 낮게 설정하므로 수요량 증가와 공급량 감소로 초과수요를 발생한다.
-> 수요의 가격탄력성이 클수록 수요량 증가가 커지고,
공급의 가격탄력성이 클수록 공급량 감소가 더욱 심해져서 초과수요(공급초과)가 더욱 커진다.
② 주택구입난 심하, 주택의 질적 저하를 초래할 수 있다.
③ 주택건설사의 생산성이 악화되고, 장기적으로 신규주택공급이 감소하고 중고(재고) 주택가격이 상승한다.
* <분양가 상한제를 적용하는 경우>
㉠ 공공택지 : 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 있다.
㉡ 공공택지 외의 택지로서 다음에 해당하는 지역
ⓐ [공공주택 특별법]에 따른 도심 공공주택 복합지구
ⓑ[도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법]에 따른 주거재생혁신지구
ⓒ 주택가격 상승 우리가 있어 국토교통부장권이 [주거기본법]에 따른 주거정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 아니한다.
<분양가 상한제를 적용하지 않는 경우>
㉠ 도시형 생활주택
㉡ [경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법]에 따라 지정, 고시된 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택
제 4절 조세정책
부동산 조세의 개요
(5) 부동산 관련 조세의 비교
<공부일기>
부동산세법을 공부한 후라면 위의 내용을 쉽게 이해할 수 있지만, 짧은 시간에 문제를 풀려면 국세와 지방세의 종류는 한꺼번에 기억해 둬야 한다. 알면 '거저먹기'이지만 기억하지 못하면 '절대로 답을 찾을 수 없는 문제'가 이런 문제!
2. 조세의 전가와 귀착의 개념
조세의 전가 - 조세를 처음 부과시 각 경제주체들이 자신의 경제활동에서 부과된 조세의 실질적인 부담의 일부 또는 전부를 다른 경제주체에게 이전하는 것을 말한다.
조세의 귀착 - 조세가 각 경제주체들에게 최종적으로 누가 부담하느냐의 문제를 말한다.
3. 탄력성의 크기와 조세의 귀착 <구분 및 암기할 것!>
① 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성 - 수요자 부담이 작고 공급자부담이 크다.
② 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성 - 수요자 부담이 크고 공급자부담이 작다.
③ 수요자가 전부 세금을 부담하는 경우 - 수요가 완전비탄력적 또는 공급이 완전탄력
④ 공급자가 전부 세금을 부담하는 경우 - 공급이 완전비탁력적 또는 수요가 완전탄력
*양도소득세의 동결효과와 토지보유세의 경제적 효과
양도소득세를 중과하면 부동산 소유자들이 부동산 매각을 미루려 하므로 주택공급이 감소하여 오히려 주택가격이 상승할 수도 있다. 이를 <양도소득세의 동결효과>라고 한다.
* 헨리 조지의 토지단일세
19세기에 미국의 경제학자 헨리 조지는 그의 저서 '진보와 빈곤'에서 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징수할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.
7. 조세부과와 경제적 순손실
① 일반적으로 조세부과 시 수요자는 실질적으로 지불하는 가격이 상승하므로 소비자 잉여는 감소한다.
② 일반적으로 조세부과 시 공급자가 받는 실질적 가격(세금납부 후 실수령액)은 하락하므로 생산자 잉여는 감소한다.
③ 거래세 등의 인상에 대한 세수입 증가분은 정부에 귀속되며, 더불어 경제적 순손실도 발생한다. 경제적 순손실이란 세금부과로 인해 시장 왜곡현상이 나타나서 초래되는 총잉여의 감소분을 말한다
* 경제적 순손실액은 수요, 공급의 탄력성이 클수록 커지고, 수요공급의 탄력성이 작을수록(비탄력적일수록) 경제적 순손실액은 작아진다.
<<핵심 빈출 지문>>
주택시장의 지표로서 PIR은 개인의 주택지불능력을 나타내며, 그 값이 클수록 주택구매가 더 어렵다는 의미다. (O)
토지비축제도(토지은행)와 공공임대주택공급은 정부의 직접개입 방법이고, 금융지원정책과 부종산가격공시제도는 정부의 간접개입 방법이다. (O)
부동산시장에서 시장실패의 원인에는 공공재, 정보듸 비대칭성, 외부효과, 재화의 동질성이 있다. (X)=> 재화의 동질성 -> 재화의 비동질성
공공재는 소비의 비경합성, 비배재성 특성이 있으며 생산을 시장기구에 맡기면 과대생산 되는 경향이 있다. (X)=> 과대생산 -> 과소생산
정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다. (X)=> 님비현상-> 핌피(PIMFY)
부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다(X)=> 감소시킨다 -> 증가시킨다.
부(-)의 외부효과를 유발하는 기업의 시장 생산량은 사회적 적정량 보다 작다(X)=> 적다-> 많다
외부효과란 거래 당사자가 시장 메카니즘을 통해 상대방에게 미치는 유리하거나 불리한 효과를 말한다. (X)=> 외부효과란 시장메카니즘을 통하지 않고 거래 당사자가 아닌 제3자에게 미치는 유리하거나 불리한 효과를 말한다.
지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 정한다. (O)
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지정할 수 없다. (X)=> 지정할 수 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종 일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다. (X)=> 제 2종 일반주거지역-> 제2종 전용주거지역
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에서는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 이 있다. (O)
개발권양도제는 개알사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다. (X)=> 개발이익환수제(개발부담금제)에 대한 설명이다.
개발권양도제는 규제지역 토지의 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 소유권 부여를 통해 보전하는 제도이다. (X) => 개발권양도제는 규제지역(보전지역) 토지 소유자의 손실을 보상할 목적으로 TDR 증서를 양도하여 손실을 보완(보상)하는 제도이다.
토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전이 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.(X)=> 토지적성평가제에 대한 설명이다.
개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속하는 사업이윤의 증가분이다. (X)=> 물가상승분 - >정상지가상승분
개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다. (X)=> 용도규제가 완화 - > 용도규제가 강화, 개발부담금제도 -> 개발권양도제
현재 우리나라는 도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다. (X)=> 현재 우리나라에서 택지소유상한제는 시행되지 않고 있다.
법령상 개발부담금제가 재건축부담금제보다 먼저 도입되었다. (O)
부동산실명제의 근거 법률은 <부동산등기법>이다. (X)=> <부동산 등기법>-> <부동산실권리자명의의 등기에 관한 법률>
균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비해 장기에 초과수요가 덜 발생한다. (X)=> 초과수요가 더 발생한다.
정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 감소하지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘된다. (O)
균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우 초과공급이 발생한다. (X)=> 수요, 공급에 어떠한 영향도 미치지 않는다.
임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킬 수 있다. (O)
정부가 임대주택공급을 증가시켰을 대 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락효과가 커진다.(X)=> 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 수요곡선이 완만하므로 임대료의 하락효과가 작아진다.
공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다.(X)=> 공공임대주택 공급정책은 공공이 공급하는 지역의 공공임대주택을 선택해야 하므로 주거지선택의 자유가 제한되는 것이 단점이다.
국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. (X)=> 국민임대주택-> 행복주택
투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설, 공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다. (X)=> 도시형생활주택에 대해서는 분양가상한제가 적용되지 않는다.
후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다. (X)=> 후분양제도 ->선분양제도
공공지원민간임대주택은 공공임대주택에 해당한다(X)=> 공공지원민간임대주택은 민간임대주택에 해당한다.
부동산세금은 정부자 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다. (O)
양도소득세와 부가가치세는 국세에 속한다. (O)
지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과가 발생하면 지가가 하락한다. (X)=> 지가가 상승한다.
공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다. (O)
임대주택에 재산세를 부가하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다. (X)=> 임대주택의 공급이 감소하고 임대료는 상승할 것이다.
조세부과시 수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 배해 공급자의 부담이 더 커진다.(O)
토지공급의 가격탄력성이 '0'인 경우, 부동산 조세 부과 시 토지사용자(수요자, 임차인)가 전부 부담하게 된다. (X)=> 토지공급의 가격탄력성이 완전비탄력적이므로 토지소유자(공급자, 지주)가 전부부담하게 된다.
거래세 인상에 대한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 일반적으로 경제적 순손실은 발생하지 않는다. (X)=> 일반적으로 경제적 순손실도 발생한다.
<< 주요 기출문제 >>
01. 용도지역, 지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.
② 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제 2종 일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다. (X)=> 제2종 일반주거지역 -> 제2종 전용주거지역
제2종 일반주거지역 = 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 용도지역
③ 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 대, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.
④ 용도지구는 하나의 대지에 중복지정 될 수 있다.
⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.
02. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 토지정책 수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급은 직접 개입방식이다.
(X) 도시개발사업과 토지수용은 직접 개입방식이고, 금융지원, 보조금지급은 간접개입 방식이다.
② 토지선매란 토지거래허가구역에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 대 공익목적을 위하여 사적거래에 우선하여 국가, 지지체, 한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다. (O)
③ 개발권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다. (X)=> 개발권양도제-> 개발이익환수제(개발부담금제)
④ 토지적성평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다. (X)=> 토지적성평가제 - > 도시개발사업의 환지 방식
⑤ 토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다. (X)=> 토지거래허가제-> 토지적성평가제
* 현재 우리나라에서 시행되고 있지 않은 주택정책 수단 (중요)
개발권양도제도(TDR)
택지소유상한제
토지초과이득세
종합토지세
공한지세
재개발부담금제
03. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 대 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다. (O)
② 장기일반민간임대주택이란 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(X)=> 8년 -> 10년
* 장기일반 임대주택 - 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
'공공임대주택'은 "공공임대주택이 아닌 것은?" 혹은 "잘못된 설명은?"
과 같은 선지로 자주 등장하는 대목이다.
<암기코드>는 두문자로 취합하면 묘하게도 '영국행, 통장, 분기기'가 되는데, 나름 스토리가 있어 외우기가 쉽다. 하지만, 두문자 암기는 공공임대주택의 종류를 알 수 있을 정도라서 부족하다.
각 공공임대주택 마다의 특징을 구분해야 한다. 해서, 살펴보면 우선, '국가나 지방자치단체의 재정 이나 주택도시기금의 자금을 지원받아'라는 대목이 영구임대주택을 제외하고 공통으로 들어간다.
각 공공임대주택 별로 구분하기 위해 만들었는데,
영구임대주택은 영구이므로 '50년',
국민임대주택은 '30년'인데, 30년 월세살이 하면 새집을 살 수 있다는 식으로 외운다.
행복주택은 사회초년생과 신혼부부용 이라고 놓고,
장기전세주택은 20년짜리 전세,
분양전환공공임대주택은 설명에도 전세에서 분양으로 전환된다고 되어 있어 이해가 쉽다.
기존주택을 매입해서 임대를 놓는 기존주택매입임대주택과 기존주택전세임대주택은 기존주택을 매입해서 전세를 놓으니 이해가 쉽다.
③ 행복주택의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액 만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다. (O)
④ 장기전세주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 전세계약방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. (O)
⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다. (O)
04. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은 ?
① 조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
② 양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
③ 조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 짓을 조세의 귀착이라 한다.
④ 양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
⑤ 재산세와 양도소득세는 보유세로서 지방세이다. (X)=> 모두 보유세이나, 재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국세이다.
05. 정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 개발부담금 부과제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다. (X)=> 간접적 시장개입수단이다.
직접적 개입방법에는 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도(공공토지비축), 공공소유제도, 공영개발, 공공임대주택 등이 있다.
간접적 개입방법에는 조세부과, 보조금 지급, 개발부담금 부과제도, 금융지원, 행정상의 지원, 자료 및 정보체게의 구축 등(금, 보, 조, 개) 이 있다.
② 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생손실이 발생할 수 있다.
③ 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
④ 공공임대주택의 공급은 소득재분배의 효과를 기대할 수 있다.
⑤ 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지의 매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.
06. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?
① 소비의 비경합적 특성이 있다.
② 비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.
(X)=> 공공재란 소비에 있어서 비경합성과 비배재성의 특서을 가지는 재화로서 국방, 경찰, 소방, 도로, 의무교육, 공원 등을 말하는데, 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있다. 따라서 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다. 하지만 반드시 정부만 생산이용을 부담하는 것은 아니다.
③ 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.
④ 생산을 시장기구에 맡기면 과소생산하는 경향이 있다.
⑤ 비배재성에 의해 비용을 부담하지 않는 사람도 소비할 수 있다.
07. 토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 용도지역, 지구제는 토지이용게획의 내용을 구현하는 방법, 행벙적 수단 중 하나이다. (O)
② 토지이용규제를 통해 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제고 또는 감소시킬 수 있다. (O)
③ 지구단위게획을 통해 토지이용을 합리적하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다. (O)
④ 용도지역 지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다. (O)
⑤ 용도지역 중 자연환경보전지역은 도시 지역 중에서 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산사원의 보호 육성을 위하여 필요한 지역이다.
(X)=> 용도지역 중 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산사원의 보호육성 읃을 위하여 필요한 지역으로 도시지역에 해당하는 것이 아니다.
08. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다. (X) => 개발이익환수재에서 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 사승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(사업시행자) 나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.
② 도시군관리계획은 국토의 게획 및 이용에 관한 법령상 특별시, 광역시, 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다. (X) => 도시시군관리계획이란 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경,경관, 안전, 산업 정보통신, 보건, 복지 안보, 문화 등에 관한 계획을 말한다.
③ 개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다. (X)=> 개발손실보상제는 토지이용게/획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 강화됨으로 인해 발생하는 손실을 보사하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있다. 개발부담금제는 손실을 보상하는 제도가 아니라 개발사업의 시행으로 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.
④ 주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링조합이 있다.
⑤ 재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생하는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비법령에 의해 시행되고 있다. (X)=> 재건축부담금은 재건축 사업 및 소규모제건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>에 의해 시행되고 있다.
* 부동산관련제도 중 법령상 도입이 빠른 순서
공인중개사제도 (부동산 중개업법, 1983)
개발부담금제 (개발이익환수에 관한 법률, 1990)
부동산실명제 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 1995) - not 부동산 등기법
자산유동화제도 (자산유동화에 관한 법률, 1998)
부동산투자회사제도 (리츠, 부동산투자회사법, 2001)
한국주택금융공사법 (주택저당채권의 유동화, 주택연금, 2004)
재건축부담금제 (재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 2006)
토지은행제도 (공공토지의 비축에 관한 법률 ,2009)
부동산 실거래가 신고제 (부동산거래신고 등에 관한 법률, 2016)
09. 부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다. (O)
② 투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설, 공급하는 도시형 생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다. (X)=> 도시형 생활주택에 대해 분양가 상한제가 적용되지 않는다.
③ 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다. (O)
④ 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장, 군수, 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. (O)
⑤ 부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실재 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다. (O)
10. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다. (O)
② 용도지역, 지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다. (O)
③ 개발권양도제(TDR)은 개발이 제한되는 지역의 토지소유건에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.
④ 부동산가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부 장관이 공시한다. (X)=> 개별공시지가란 시장, 군수 또는 구청장이 결정, 공시한 공시기준일 현재 관할구역 안의 개벌토지의 단위면적당 가격을 말한다. 또한 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 매년 5월 31일 까지 결정, 공시한다.
⑤ 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.
11. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은 ?
① 부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장, 군수, 구청장 은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다. (X)=> 부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시에 관한 법령상 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(공동주택가격)을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 그쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다.
이 때 국토교통부장관은 공동주택가격을 공시하기 위하여 그 가격을 산정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택소유자와 그 밖의 이해관계인이 의견을 들어야 한다.
② 토지선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장, 군수, 궝장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대하여 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다. (X)=> 토지선매는 시장군수구청장이 토지거래계약에 간한 허가신청이 있는 경우 공익사업용 토지의 확보나 토지거래계약 허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 잉요하지 있지 아니한 토지에 대하여 국가 지자체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 관공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 해당 토지를 매수할 자(선매자)를 지정하여 그 토지를 협의매수하게 하는 제도이다.
③ 부동산 거래신고는 부동산 거래신고 등에 관한 법령에 따라 거래당사자가 매매계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도 이다. (X)=> 거래계약의 체결일로부터 ㄹ30일 이내에 그 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장, 군구, 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
④ 주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다. (X)=> 주택후분양제도는 선분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.
⑤ 장기일반민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. (O)
* '장기전세주택'은 <공공주택 특별법시행령>에 따른 국가나 비장자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다.
* '공공지원민간임대주택'은 공공주택 특별법령상 공공김대주택에 해다하지 않고, 민간임대주택에 관한 특별법령상의 민간임대주태에 해당한다.
* '민간매입임대주택'은 <민간임대주택에 관한 특별법>에 따른 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
12. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료탄력성이 클수록 임대료의 하락효과가 작아질 수 있다. (O)
② 장기일반민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. (O)
③ 공공임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다. (O)
④ 국민임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 20년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다. (X)=> 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로
⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다. (O)
13. 분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다. (O)
② 주택법령상 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다. (O)
③ 분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택구입부담을 경감시키기 위해서이다. (O)
④ 주택법령상 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다. (X)=> 공공택지, 공공택지 외의 택지로서 도심 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구, 주택가격 상승 우려가 있는 지역 등은 '분양가상한제 적용주택'으로 지정하여 분양가격을 제한할 수 있다.
⑤ 분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.
* 부동산 관련 조세 중 국세, 보유세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은 '종합부동산세' 이다.
14. 부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 증가하고 주택가격은 상승하게 된다. (X)=> 주택수요가 감소하고 주택가격은 하락하게 된다.
② 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다. (X)=> 임대주택의 공급이 감소하고 임대료는 상승할 것이다.
③ 주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다. (X)=> 주택의 수요가 증가한다.
④ 주택공급의 동결효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다. (X)=> 가격이 오른 부동산의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 주택의 처분을 기피함으로써 주택의 공급이 감소하는 효과를 말한다.
⑤ 토지의 공급이 가격탄력성이 '0'인 경우, 부동산 조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다. (O)
15. 주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화로 틀린 것은? (빈출!! 중요!!)
① 수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.
② 공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.
③ 수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자 잉여는 감소한다.
④ 공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자 잉여는 감소한다.
⑤ 거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다. (X)=> 거래세인상으로 인해 주택가격은 상승하여 수요자는 거래세 부과 전보다 더 높은 금액을 지불하고 공급자는 더 낮은 금액을 받게 되므로 소비자 잉여와 생산자 잉여의 감소가 발생한다. 그런데 소비자 잉여와 생산자 잉여의 감소분이 세수입 증가분을 초과하여 사회적 후생손실(경제적 순손실)이 발생하게 된다.
