[공인중개사 2회독 - 부동산학개론](3)부동산 투자론

<일타강사의 쪽집게>

투자론에서는 매년 5문제 전후로 출제되며 그 중에 계산문제는 2문제 정도 출제된다.

화폐의 시간가치 계산법은 수학적 기초가 되므로 반드시 원리까지 이해해야 하며, 특히 원리금 균등상환방식은 금융과도 연관되므로 중요하다.

지렛대 효과, 위험과 수익의 관계, 체계적 위험과 비체계적 위험, 효율적 투자선과 무차별곡선 원리는 개념을 잘 파악하자.

현금수지 측정방법과 영업소득세, 계산방법을 숙지한다.

투자분석기법인 할인현금수지분석법과 어림셈법, 비율분석법 공식을 잘 정리하자. 특히 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법을 잘 비교하고, 승수법과 수익률법 공식은 반드시 암기한다.

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제 4 장 부동산 투자론

제 1 절 부동산 투자이론

1 부동산 투자이론

(3) 지렛대 효과

지렛대 효과란 타인자본(부채)을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률(지분수익률)에 미치는 효과를말한다.

부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

전세제도는 소비자 금융의 일종이며, 전세를 안고 주택을 사는 것도 집값 상승률이 이자율 상승률보다 크다면 정의(+) 지렛대효과가 나타난다

지렛대 효과의 종류

정(+)의 지렛대 - 지분수익률 > 총투자수익률 > 이자율(저당수익률) : 대부비율이 높으면 지분수익률도 높다.

부(-)의 지렛대 - 지분수익률 < 총투자수익률 < 이자율(저당수익률) : 대부비율이 높으면 지분수익률은 낮다.

0의 지렛대(중립적 효과) - 지분수익률 = 총투자수익률 = 이자율 : 대부비율이 높아져도 지분수익률은 불변.

총자본수익률 = 순영업소득 / 총투자액(가격)[자본이득도 고려]

지분수익률 - 순영업소득 - 이자 / 지분투자액[자본이득도 고려]

지분수익률에서 총자본수익률을 차감하여 정(+)의 수익률이 나오면 정(+)의 지렛대이고, 부(-)의 수익률이 나오면 부(-)의 지렛대이다.

* 부채비율을 이용할 때의 지분수익률(공식)

지분수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) X 부채비율

예) 총자본수익률은 10%이고, 저당수익률(이자율)이 5%이며, 부채비율이 400%일 대 지분수익률은?

=> 지분수익률 = 10% + (10% - 5%) X 4 = 30%

2. 부동산투자 위험의 종류

(1) 위험의 개념

부동산 투자에서 예상된 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말한다.

(2) 부동산투자 위험의 종류 <암기코드 : 사, 금, 법, 인, 유>

① 사업상의 위험(경영 위험) - 부동산 사업 자체로부터 연유하여 수익성이 나빠질 위험. 사업상 위험에는 시장위험, 운영위험, 위치적 위험이 있다.

㉠ 시장위험 - 경기침체 등 수요공급의 변화에 따른 위험. (피할 수 없는 체계적 위험)

예를 들어 수요감소, 공급과잉 등에 따라 임대료 수입이 감소하는 경우

㉡ 운영위험 - 관리의 비효율성, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 으로 인한 위험 (피할 수 있는 비체계적 위험)

㉢ 위치적 위험 - 지리적 위치의 고정성에서 야기되는 위험

② 금융적 위험(재무적 위험) - 부채가 많으면 많을수록 지렛대효과가 크게 나타날 수 있으며 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높으며, 파산할 위험도 그만큼 커진다. 이를 금융적 위험이라 한다. 그러나 부채가 없이 전부 자기자본만으로 투자한다면 지렛대 효과도 금융적 위험도 없다.

투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 아자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우 등이 금융적 위험이다.

③ 법률적 위험(행정적 위험) - 정부의 정책 등 법률적환경이 변하여 발생하는 위험.

㉠ 부동산세제나 감가상각방법의 변경

㉡ 임대료에 관한 법령의 변경, 지역지구제, 토지이용규제 변경

㉢ 화폐정책(이자율위험)이나 재정정책의 변화 등에 의한 위험 등이 있다.

④ 인플레 위험 - 인플레이션이 발생하면 화폐의 실질적 가치가 하락함에 따라 발생하는 위험. 구매력 위험이라고도 부른다. 대출자는 고정이자율보다는 인플레이션이 반영되는 변동이자율을 선호하므로 인플레 위험을 차입자가 부담하게 된다.

⑤ 유동성 위험(환금성의 위험) - 대상부동산을 처분하여 현금화할 때 생기는 시장가치의 손실가능성. 예를 들어 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성 위험에 해당한다.

3. 수익과 위험

(1) 수익률의 개념

(2) 수익률의 종류

1) 기대수익률

① 기대수익률은 투자대상으로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 기초로 계산되는 수익률.

② 이는 투자사업 자체에 내재되어 있으므로 내부수익률이라고도 한다.

③ 어떤 부동산을 1억원에 매입하여 1년 동안 비용을 공제하고 2000만원 순수익(순영업소득)이 예상된다면 기대수익률은 20% 이다. 즉, 2000만원 / 1억원 X 100% = 20%.

2) 요구수익률

① 요구수익률은 투자안의 위험과 기회비용을 반영하였을 때 투자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.

② 투자자가 요구하는 최소한의 수익률

③ 요구수익률을 필수적 수익률, 외부수익률, 대안적 수익률, 기회자본비용이라고도 하며 비용성 개념이다.

④ 예를 들어, 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

⑤ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.

⑥ 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레율

⑦ 무위험률(시간의 대가) 상승은 요구수익률을 상승시키는 요인

무위험률 - 시간의 경과에 대한 대가로서 예금이자율이나 국공채이자율처럼 안전하고 확실한 수익률

위험할증률(위험의 대가, 위험 보상률) - 투자에 수반되는 위험에 대한 대가. 피할 수 없는 체계적 위험이다. 그러므로 투자자의 개별적인 위험혐오도는 위험할증률에 반영되므로 위험혐오도가 클수록(보수적 투자자) 위험할증률이 커진다.

3) 실현수익률

① 실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 달성된 수익률을 말한다.

(3) 투자선택여부

기대수익률 > 요구수익률 -> 투자선택

* 위험, 수익의 상쇄관계(비례관계)

위험혐오도가 더 큰 투자자일수록 요구수익률은 더 커진다.

* 위험에 대한 투자자의 태도

위험혐오도(위험회피도)가 큰 투자자일수록 위험할증률을 증가시켜 요구수익률은 더 크게 하므로 요구수익률선은 더 급경사가 된다.

* 위험회피형의 무차별곡선은 아래로 볼록한 우상향 형태이다.

보수적 투자자(더 위험혐오적) - 위험혐오도가 더 크므로 위험부담에 따른 더 많은 보상(수익)을 요구하는 투자자를 의미한다 -> 무차별곡선이 더 급경사 이다.

공격형 투자자(덜 위험혐오적) - 위험혐오도가 작으므로 위험부담에 따른 보상(수익)을 보수투자자보다 덜 요구하는 투자자를 의미한다. -> 무차별곡선이 더 완만하다.

(8) 위험에 대한 관리방법

1) 위험한 투자를 제외시키는 방법

2) 보수적 예측 방법 - 투자수익의 추계치를 하향조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거한다.

① 투자수익(기대수익)을 최소치로 낮게 예측하고 비용을 높게 하여 투자결정하는 방법

② 낙관적 상황의 확률을 낮추고, 비관적 상황의 확률을 높여서 기대수익률을 하향조정하여 의사결정하는 방법③ 이는 많은 투자안이 기각될 가능성이 커서 부의 극대화가 곤란.

3) 위험조정할인률(요구수익률)의 조정법

① 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 방법

② 투자자의 요구수익률을 결정할 때 피할 수 없는 체계적 위험이 클수록 위험조정률을 높여서 위험을 처리하는 방법

③ 위험이 높은 투자대안일수록 보다 높은 요구수익률로 할인되기 때문에 부동산의 투자 가치는 하락한다.

4) 포트폴리오 투자전략

5) 민감도 분석과 시뮬레이션기법

민감도 분석은 투입요소인 위험의 내용이 산출결과에 어떠한 영향을 미치는지를 파악하는 방법. 감응도 분석이라고도 한다. 일반적으로 민감도가 큰 투자안일수록 더 위험하므로 이를 집중관리하여 위험을 줄이는 방법이다.

(9) 위험의 측정

① 위험의 측정은 통계학적인 분산이나 표준편차로 측정한다.

② 분산이나 표준편차가 클수록 위험은 커진다. 만일 표준편차가 0이면 위험이 없다는 의미이다.

4. 평균분산법과 포트폴리오 이론

(1) 평균분산법

1) 평균 - 분산법의 지배원리

투자안의 기대수익률과 위험의 상관관계에 따라 투자안을 선택하는 기준으로 위험과 수익을 평가하는 방법

① 위험(분산)이 동일한 경우에는 가장 큰 평균(기대수익률)을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배한다.

② 평균(기대수익률)이 동일할 경우에는 가장 작은 위험(분산)을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배한다.

③ 평균 - 분산의 지배원리는 동일한 수익률인 경우는 위험이 낮은 것을 선택하고, 동일한 위험인 경우에는 수익률이 높은 것을 선택하는 원리를 말한다.

즉, A 투자안과 B 투자안의 기대수익률이 같은 경우, A 투자안보다 B 투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A 투자안을 선호한다는 의미다.

2) 평균 - 분산법의 한계

수익률과 위험이 각각 다른 투자대안에 대하여는 평균 - 분산의 지배원리를 적용할 수 없는 경우도 있다. 이럴 땐 변이계수법(수익률 1단위당 위험도)으로 결정하는 방법이 있는데, 작을수록 유리하다.

(2) 포트폴리오이론

1) 의의

① 포트폴리오 이론이란 자산이 하나에 집중되어 있는 경우 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위해 여려 개의 자산을 소유함으로써 분산된 자산으로부터 안정된 결합 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법을 말한다.

② 포트폴리오는 단순히 분산투자하는 것이 아니라 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 비체계적 위험을 줄이고 최선의 결과를 얻을 수 있는 방법을 구성해야 한다.

③ 일반적으로 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 통계학적으로 비체계적 위험은 감소된다.

2) 포트폴리오 기대수익률

① 포트폴리오 기대수익률은 포트폴리오를 구성한 개별자산의 기대수익률을 그 구성비율에 따라 가중평균하여 구한다.

3) 체계적 위험과 비체계적 위험

ㄱ. 체계적 위험

경기변동(경기침체), 인플레심화, 이자율변동(이자율상승) 등 시장의 전반적인 힘에 의해 야기되는 위험으로 피할 수 없는 위험이다.

ㄴ. 비체계적 위험

① 개별 투자안의 특성으로부터 야기되는 위험이다.

② 투자대상을 다양하게 구성한다면 개별부동산의 개별성에서 야기되는 위험을 제거할 수 있다.

③ 포트폴리오 구성을 다양화하면 피할 수 있는 불필요한 위험이다.

4) 상관계수와 포트폴리오 효과

① 포트폴리오 효과란 투자대상을 다양화하여 기대수익률 감소없이 위험을 감소시키는 효과를 말한다.

② 위험감소효과는 개별자산의 수익률의 상관계수로서 분석할 수 있다.

③ 상관계수는 한 자산의 수익률의 변동에 따른 다른 자산의 수익률의 변동정도를 의미한다. 즉, 상관계수는 자산간의 수익률 변동의 유사성 정도를 의미한다.

④ 상관계수는 -1과 +1 사이의 값을 갖는다.

㉠ 상관계수가 양(+)인 경우는 자산간의 수익률 변동방향이 유사하므로 위험분산효과가 적다.

㉡ 만일상관계수가 +1이면 수익률 변동방향이 완전 동일하므로 위험분산효과가 없어서 비체계적 위험은 전혀 감소되지 않는다.

㉢ 상관계수가 음(-)인 경우에는 자산간의 수익률의 변동방향이 서로 반대방향이므로 위험분산효과가 커진다.

㉣ 만일 상관계수가 -1이면 수익률의 변동방향이 완전 반대이므로 위험분산효과가 가장 커서 비체계적 위험을 완전히 제거할 수 있다. 이때도 체계적 위험까지 줄일 수 있는 것은 아니다.

㉤ 즉, 분산투자로 인한 포트폴리오의 위험분산효과는 상관계수가 작을수록 크게 나타난다.

㉥ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 감소한다. 그 이유는 각 자산의 예상수익률의 분포 양상이 서로 다르기 때문이다.

3. 효율적 프론티어와 지배원리

동일한 위험에서 최고의 수익률을 타나내는 투자대안을 연결한 선

주어진 위험이나 기대수익률하에서 지배원리를 만족하는 점의 연결선을 효율적 프론티어라고 한다. 그리고 효율적 프론티어상의 포트폴리오를 효율적 포트폴리오라 한다.

효율적 전선은 위로 볼록하며 우상향한다. 즉, 동일한 위험에서 투자자는 이보다 더 높은 수익을 얻기 위해서는 더 큰 위험을 감수해야 한다는 것을 의미한다.

4. 무차별곡선과 최적포트폴리오 - 최적의 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라진다.

① 무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다. 위험혐오형의 무차별곡선은 아래로 불록한 우상향 곡선이다(일반적).

② 위험혐오도가 더 큰 투자자(보수적 투자자)의 무차별곡선은 더 급경사이고, 위험혐오도가 작은 투자자(공격적 투자자)의 무차별곡선은 완경사이다.

③ 효율적 투자선(프론티어) 상에서 투자자의 효용을 국대화시켜주는 최적점은 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점(not 교차)에서 선택된다. 그리고 최적점은 투자자마다 다르다.

제 2 절 부동산투자금융분석을 위한 기초

1 시간가치의 개요

(1) 시간가치 개념

화폐의 시간가치를 계산할 때 이자율로 할증하거나 할인하는데 복리를 사용한다.

(2) 시간가치계수(자본환원계수)(r : 이자율, 복리기준, n : 기간)

(3) 역수관계 : 역수끼리 곱하면 1이 된다.

① 일시불의 미래가치계수 와 일시불의 현재가치계수

② 연금의 미래가치계수 와 감채기금계수

③ 연금의 현재가치계수와 저당상수

(5) 이자 계산방법

복리법 : 권금에 대한 이자 뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 방법(일반적)

2 화폐의 시간가치 계산법

(1) 일시불의 미래가치 계산법

① 개념 : 현재 일시불을 이자율 r 로 저금했을 때 n 년 후에 찾게 되는 금액을 알고자 할 때 사용

예) 현재 1억원인 아파트 가격이 10년 후에는 얼마가 되겠는가?(가격상승률 r%)

--> 1억원 X 일시불의 내가계수

② 일시불의 미래가치계수(일시불의 내가계수) = (1+r)n

③ 현재의 일시불 X 일시불의 내가계수 = 미래의 일시불

(2) 일시불의 현재가치 계산법 - 할인율이 상승할수록 작아진다

① 개념 : 이자율(할인율)이 r%일 때 , n년 후의 1원(일시불이)이 현재 일시불로 환원하면 얼마가 되는가를 알고자 할 때 사용

예) 10년 후에 10억원인 아파트를 구입하기 위해 현재 얼마의 일시금을 예금하면 되겠는가?

--> 10억원 X 일시불의 현재가치계수

일시불의 현재가치계수(일시불의 현가계수) = 1 / (1 + r)n = (1 + r)-1

② 일시불의 현가계수 = 일시불의 내가계수의 역수 = 1 / 일시불의 내가계수

③ 현재의 일시불 = 미래의 일시불 X 일시불의 내가계수

(3) 연금의 미래가치 계산법

① 개념 : 매기간의 일정액(연금)을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때, n년 후에 얼마가 되는가를 알고자 할 때 사용

예) 어떤 공무원이 매년 1,000만원씩 연금을 수령할 수 있는데 이를 수령하지 않고 그대로 은행에 적립하는 경우에 10년 후에는 얼마가 되겠는가?

--> 1,000만원 X 연금의 미래가치계수

② 연금의 미래가치계수(연금의 내가계수)

연금의 미래가치계수(연금의 내가계수) = (1 +r)n - 1/ r

③ 매기간의 일정액(연금액) X 연금의 내가계수 = 연금의 미래가치(기간말 목돈)

(4) 감채기금계수

① 개념 : n년 후에 1원(일정액)을 만들기 위해서 매기간 불입해야 할 일정액을 알고자 할 때 사용

예) 10년 후에 10억원인 주택을 구입하기 위해 매년 얼마나 균등하게 불입하면 되겠는가?

--> 10억원 X 감채기금계수

② 감채기금계수 = 연금의 내가계수의 역수 = ( 1 / 연금의 내가계수) = r / (1 + r)n - 1

③ 매기간의 불입액(연금) = (기말)적금총액(연금의 미래가치) X 감채기금계수

(5) 연금의 현재가치 계산법

① 개념 : 이자율(할인율)이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원(일정액)씩 n년 동안 받게 될 연금을 현재 일시불로 환원한 금액을 알고자 할 때 사용

예) 어떤 퇴직공무원이 매년 1,000만원씩 10년 동안 연금을 수령할 수 있는데, 현재 목돈이 필요하여 현재 일시불로 수령하면 그 액수는 얼마가 되겠는가?

--> 1,000만원 X 연금의 현재가치계수

② 연금의 현재가치계수(연금의 현가계수) = 1-(1 + r)-n / r

③ 연금의 현재가치 = 매기간의 일정액(연금액) X 연금의 현가계수

(6) 저당상수

① 목적 : 현재 목돈(일정액, 대출금)을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계(원리금균등상환액, 부채서비스액)를 구하고자 할 때 사용(원리금균등상환방식에서 사용)

예) 어떤 사람이 주택을 구입하기 위해 현재 은행에서 1억원을 대출 받았을 때 매년 얼마씩 균등하게 10년 동안 상환하면 되겠는가?

--> 1억원 X 저당상수

② 저당상수 : 연금의 현가계수의 역수 이다. = r / 1-(1 + r)-n

③ 대출금 X 저당상수 = 대출금 * 연금의 현가계수 = 원리금균등상환액(부채서비스액)

<공부일기>

'화폐의 시간가치 계산법'은 매년 출제되지만 새로운 용어들로 헷갈리는 공식이기도 하다(수학도 라면 쉽게 이해하겠지만). 나는 시간가치 계산법의 문제를 '문맥으로 읽기' 보다 그림으로 이해하는 방법으로 숙달하고자 한다. 인강 강사가 잘 설명해 줬는데, 그것을 옮겨보면 다음과 같다. 용어 역시 모두 외울 필요없이 4~5자만 기억한다. 이것을 풀어보면...

* 이미 숫자를 알고 있는 것을 O 이라 하고 새롭게 구하고자 하는 것을 X 로 표시하기로 전제를 한다.

① 일시불의 미래가치 계산법 = O . . . . . . . . . . X

즉, 지금 이 금액을 넣어두면 몇 년 후 얼마야?

① 과 ② 는 역수 관계

② 일시불의 현재가치 계산법 = X . . . . . . . . . .O

즉, 나중에 이 금액이 되려면 매년 얼마나 모아야 해?

③ 연금의 미래가치 계산법 = OOOOOOOOOX

즉, 매년 이 금액을 예금하면 나중에 얼마야?

③ 과 ④ 는 역수관계

④ 감채기금계수 = XXXXXXXXXXO

즉, 나중에 이 금액을 만들려면 매 번 얼마나 모아야 해?

⑤ 연금의 현재가치 계산법 = XOOOOOOOOOO

즉, 매년 이 금액을 받을 수 있는 돈을 지금 받으면 얼마야?

⑤ 와 ⑥ 은 역수관계

⑥ 저당상수 = OXXXXXXXXXX

즉, 이 금액을 지금 받으면 매 번 얼마나 갚아야 해?

그림을 요약하면

①② = 일시불의 내가, 현가

③④ = 연금의 내가, 감채기금

⑤⑥ = 연금의 현가, 저당상수

①③⑤ 만 외우고 나머지는 반대로 기억하라!

① O X (1+r)n

② X O

③ OOX (1 +r)n - 1/ r

④ XXO

⑤ XOO 1-(1 + r)-n / r

⑥ OXX

<<원리금균등상환 방법과 주요공식>>

매 기간의 원리금균등상환액(부채서비스액, 저당지불액)

= 대출금(총융자원금) X 저당상수(전체저당기간)

= 대출금 * 연금의 현가계수(전체저당기간)

① 대출원금(연금의 현재가치)

= 원리금균등상환액(부채서비스액, 연금액) X 연금의 현가계수(전체저당기간)

② 저당상수 = 원리금 균등 상환액 / 대출금

2. 원금의 상환분과 이자지급분의 크기(상환조견표)

① 매기의 원리금 상환액이 균등할지라도 원금상환액과 이자지급분은 매기간 달라진다.

② 상환 초기에는 이자지급분이 많고 원금 상환분이 적다. 상환후기로 갈수록 이자지급분은 작아지고 원금상환분이 많이진다(이자상환곡선은 우하향, 원금상환곡선은 우상향, 원리금상환곡선은 수평).

③ 매기의 이자지급액 = 매기초의 융자잔금액 X 고정이자율

④ 매기의 원금상환액 = 원리금균등상환액 - 해당기간의 이자지급액

3. 중도상환 시의 부채잔금과 잔금비율 및 상환비율

① 융자원금 = 상환된 원금 + 잔금(미상환원금)

② t시점의 부채잔금(미상환원금) = 부채서비스액(연금액) X 연금의 현가계수(잔존기간) 또는 대출원금 X t시점의 잔금비율

③ t시점의 잔금비율 = 잔존기간의 연금의 현가계수 / 전체기간의 연금의 현가계수

=> 대략 만기의 2/3 정도 경과하면 대출원금의 50% 정도 상환하므로 이때 잔금비율도 50% 정도가 된다.

④ 잔금비율 + 상환비율 = 1

⑤ 상환비율 = 상환원금 / 대출원금 = 1 - 잔금비율

⑥ 잔금비율 = 미상환원금 / 대출원금 = 1 - 상환비율

제 3 절 부동산투자분석 및 기법

투자결정과정과 현금수지의 측정방법

2. 현금수지의 측정방법 - 영업수지계산 과 지분복귀액 계산

(1) 영업수지의 계산[영업현금흐름 : 운영과정]

의미 - 부동산 운영을 통해 발생하는 영업현금흐름을 측정하는 것. 이로 인한 이득을 소득이득이라 한다.

단위당 예상임대료

X 임대단위수

= ---------------------

가능총소득(가능조소득) -> 100% 임대가정

-- 공실 및 불량부채(대손충당금)

+ 기타소득(주차장 임대료, 자판기 수입 등)

= ----------------------

유효총소득 -> 실제 총임대료 수입

-- 영업경비 [유지,관리,수익적 수선비,재산세,종합부동산세,수수료,소멸성보험료,광고비,전기전화료]

= ----------------------

순영업소득

-- 부채서비스액(저당지불액) --> 대출금에 대한 원리금상환액

= -----------------------

세전현금수지

-- 영업소득세(법인세)

= -----------------------

세후현금수지

* 부동산자체의 감가상각비, 개인적업무비, 영업소득세,자본이득세 는 영업경비가 아니다!

<<암기코드 : 공부소감>> - 공실/불량부채, 부채서비스액, 소득세, 감가상각비 는 영업경비가 아니다!

문제가 "다음 중 영업경비에 속하지 않는 것은?"과 같이 출제되므로 영업경비 내용을 명확하게 이해하고 있어야 한다!

또한 유효총소득 이후에는 "경비 빼고(순영업소득), 빚 갚고(세전현금수지), 세금 내고(세후현금수지)" 라고 이해하면 헛갈리지 않는다.

* 영업소득세 계산방법( +는 세금부과대상, -는 세금공제대상)

<<암기코드 : 순대감이>>

순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액 = 과세소득 X 세율 = 영업소득세

<<암기코드 : 세대원감>>

세전현금수지 + 대체충당금 + 원금지급분 - 감가상각액 = 과세소득 X 세율 = 영업소득세

(1) 영업소득세 계산은 순영업소득에서 계산하나 세전현금수지에서 계산하나 결과는 마찬가지다.

(2) 대체충당금은 영업경비 항목에 포함되어 계산되었다면 자본비지출로 취급되므로, 세액 공제가 되지 않는다(임대아파트 투자자가 에어컨 시설이나 주방기구들을 교체하기 위해 얼마씩 영업경비로 지출하여 적립한 금액을 대체충당금이라 한다). 자본비 지출로 취급한다.

(3) 영업경비를 분류할 때 세액공제가 되는 영업비 지출과 새액공제가 되지 않는 자본비 지출로 구별해야 한다.

① 부동산의 수명이나 가치를 단지 유지시켜주는 수선비는 영업지지출로 취급한다(세액공제 됨)

② 부동산의 유효수명이나 가치를 증진시켜주는 수선비는 자본비지출로 취급된다(세액공제 안됨)

(4) 부채서비스액 중 이자지급액은 세금에서 공제된다.

(5) 부채서비스액 중 원금상환분은 세금에서 공제되지 않는다. (왜냐하면 이는 부동산의 실질가치를 상승시켜 투자자의 지분을 증가 시키므로)

(6) 감가상각액은 세금에서 공제된다(영업소득세 계산시에는 건물의 감가상각비를 알아야 한다. 감가상각을 많이 처리해주면 세금공제가 많이 되서 소득세가 작아진다)

순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감되나 영업소득세는 차감하지 않는다.

(2) 지분복귀액의 계산[매각현금흐름, 처분시 처분이득]

지분복귀액이란 부동산을 일정기간 보유하다가 처분하는 경우에 지분투자자에게 귀속되는 수입. 자본이득과 관련딘다.

매도가격

-- 매도경비 (중개수수료, 법적 수속비, 기타경비)

---------------------------------

순매도액

-- 미상환저당잔금(부채잔금)

----------------------------------

세전지분복귀액

-- 자본이득세(양도소득세)

----------------------------------

세후지분복귀액

① 대출금이 없다면(총투자액과 지분투자액이 동일하다면) 미상환저당잔금(부채잔금)이 없을 것이다.

② 미상환저당잔금이 없다면 순매도액과 세전지분복귀액은 동일할 것이다.

③ 지분복귀액의 구성요소

㉠(초기)지분투자액 + ㉡ (매기간) 원금상환분 + ㉢ (기말) 부동산가치상승분(가치변동분)

2. 부동산투자분석기법

* 할인기법과 비할인기법

(1) 할인기법 - 화폐의 시간가치를 고려하는 방법

① 할인현금수지분석법 : 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법

② 현가회수기간법

(2) 비할인기법 - 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법

① 어림셈법(승수법) : 자본회수기간법, 수익률법, 회계적 이익률법

② 비율분석법 : 대부비율, 부채감당률 등

(1) 부동산 투자분석기법의 체계

1) 할인현금수지분석법

① 순현가법

② 수익성지수법

③ 내부수익률법

2) 어림셈법

① 승수법

② 수익률법

3) 비율분석법

① 대부비율

② 부채감당률

③ 채무불이행률

④ 총자산회전률

⑤ 영업경비비율

2) 할인현금수지분석법과 어림셈법의 비교

㉠ 할인현금수지분석법

① 미래의 수익을 현재가치로 할인하여 판단한다(시간가치를 고려한다).

② 보유기간 동안 매년의 영업수지 뿐만 아니라 기간말 처분시의 매도수익도 고려한다.

③ 주로 대규모 부동산에 적용된다.

④ 포괄적인 분석, 복잡

㉡ 어림셈법

① 미래의 수익을 할인하지 않는다(시간가치를 고려하지 않는다).

② 첫해 한해분의 영업수지만을 고려한다. 기간말 처분시의 매도수익은 고려하지 않는다.

③ 주로 소규모 부동산에 적용된다.

④ 예비적, 개략적 분석, 간단

3. 할인현금수지분석법(할인 현금흐름 분석법, DCF분석법)

1) 의의

장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법. 할인현금흐름분석법이라고도 한다.

부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인한느 투자의사결정 방법이다.

부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 모두 반영한다.

운영과정에서 소득이득은 세후현금수지를 의미하고, 처분과정에서 자본이득은 세후지분복귀액을 의미한다.

2) 종류

① 순현재가치법(순현가법, NPV법, Net Present Value method)

장래 기대되는 세후소득의 현재가치의 합계아 최초의 투자비용으로 지출된 지분의 현가합계를 서로 비교하는 것.

순현가(금액) = 자본유입의 현가 - 자본유출의 현가

즉, 유입현가를 유출의 현가로 뺀 값.

= 매기간 세후현금수지(영업수지)의 현가 + 기간말 세후지분복귀액의 현가 - 지분투자액의 현가

순현재가치는 투자자의 요구수익률을 할인한 현금흐름의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.

순현가법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.

동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.

재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.

즉, 재투자율을 가정할 때 내부수익률을 사용하나, 순현재가치법은 요구수익률(기회비용, 이자율)을 사용함으로 순현재가치법이 더 합리적이다.

㉠ 독립적 투자안일 때

ⓐ 순현가 ≥ 0 → 그 투자를 채택하고

ⓑ 순현가 ≤ 0 → 그 투자를 기각한다.

㉡ 상호배타적인 투자안일 때

순현가가 0보다 큰 투자안 중에서 순현가가 가장 큰 투자안을 채택한다.

㉢ 순현가법은 미래의 유입을 현재가치로 환원할 때 사용하는 할인율은 요구수익률을 사용한다.

㉣ 순현가법은 가치, 금액으로 산정되고 가치(부)의 합산원칙이 적용되므로 항상(富)의 극대화 가능하다. 즉, 가치가산원리가 적용되나, 내부수익률법은 적용되지 않는다.

② 수익성지수법(PI 법)

수익성지수법은 예상 현금흐름의 현가를 예상 현금유출의 현가로 나눈 값으로서 투자의 타당성을 평가하는 방법. 투자안의 상대적 수익성을 나타낸다.

수익성지수(PI) = 예상되는 현금유입의 현가합 / 예상되는 현금유출의 현가합

= 편익 / 비용율(B/C율) = 투자자금 1원 지출에 대한 현금유입의 현가 크기

= 유입의 현재가치 / 유출의 현재가치

㉠ 독립적 투자안일 때

ⓐ 수익성 지수(PI) ≥ 1 → 그 투자를 채택하고

ⓑ 수익성 지수(PI) ≤ 1→ 그 투자를 기각한다.

㉡ 상호배타적 투자안일 때

수익성지수가 1보다 큰 투자안 중에서 수익성지수가 가장 큰 투자안을 선택한다.

또한, 투자규모에 차이가 있는 경우 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

㉢ 수익성지수가 클수록 투자사업의 가치가 더 좋다고 본다. → 투자안의 우선순위 결정에서 사용됨

㉣ 다른 조건과 순현가가 동일한 2개의 투자안이 있을 때는 수익성지수가 큰 것을 선택한다. 이때는 사업규모가 작아서 초기의 투자비용이 작은 것이 수익성 지수가 크다. → 수익성지수법은 사업규모(투자비용규모)가 다른 사업을 비교할 때 유용하다.

③ 내부수익률법(IRR 법)

㉠ 예상된 현금유입의 현재 가치합과 현금유출의 현재 가치합을 서로 같게 만드는 할인율. 즉, 순현가를 0 으로 만드는 할인율 또는 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 말한다.

- 기대수익률은 내부수익률에 해당하며 순현가를 0로 만드는 할인율이다.

- 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.

㉡ 투자대상 자체의 수익률인 내부수익률(기대수익률)을 구한 후에 이를 요구수익률과 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법이다.

㉢ 독립적 투자안일 때

ⓐ 내부수익률 ≥ 요구수익률 → 그 투자를 채택하고

ⓑ 내부수익률 ≤ 요구수익률 → 그 투자를 기각한다.

㉣ 상호배타적 투자안일 때

내부수익률이 요구수익률보다 큰 투자안 중에서 내부수익률이 가장 큰 투자안을 채택한다.

㉤ 순현가법에서는 할인율(재투자율)로서 요구수익률을 사용하나, 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용한다. 즉, 내부수익률법에서 내부수익률로서 재투자한다고 가정하는 것은 현실성이 떨어진다는 비판이 있다.

* 순현가법과 내부수익률법 및 수익성지수법의 비교

순현가법과 내부수익률법의 비교

일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 선호되고 우월하다.

(1)부의 극대화

순현가법은 가치(부)의 합산(가산)원칙을 적용하므로 한곳에 투자하나 여러 곳에 투자하나 항상 부의 극대화가 가능하다.

(2) 재투자율의 가정

재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현가법의 가정이 더 합리적이다.

2. 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법의 비교

(1) 하나의 독립적 투자안인 경우

순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법에 의한 결과는 항상 동일하다.

즉, 순현가 0보다 크면 수익성지수는 1보다 크며, 내부수익률은 요구수익률보다 클 것이다.

단일 투자안 A가 순현가법으로 채택되었다면 수익성지수법으로도 선택될 것이고, 내부수익률법으로도 채택될 것이다.

① 순현가가 + 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률보다 크며, 수익성지수가 1보다 크다.

② 순현가가 0 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률과 같으며, 수익성지수가 1이 된다.

③ 순현가가 - 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률보다 작으며, 수익성지수가 1보다 작다.

(2) 상호배타적 복수의 투자안인 경우 (가장 유리한 하나의 투자안 만이 선택되는 경우) : 투자의 우선순위가 다를 수 있다.

→ 순현가법의 결과와 내부수익률법, 수익성지수법의 결과(순위)가 다를 수 있다.

즉, 투자규모가 다른 A, B, C의 투자안이 있을 때 순현가액은 A가 우월한데, 수익성지수는 B가 우월하고, 내부수익률은 C가 우월할 수 있다.

(3) 동일수입이라면 사업기간 초 현금유입이 많은 대안이 후기에 현금 유입이 많은 대안보다 내부수익률이나 수익성지수가 크다.

4. 어림셈법

투자현금흐름의 시간가치를 고려하지(반영하지) 않고 투자타당성을 분석하는 비할인기법

한해의 소득을 기준으로 하며 처분을 고려하지 않는 방법

㉠ 승수는 수익대비 투자액의 비율 [투자액 / 연수익] 이므로 승수는 작을수록 유리하다.

㉡ 수익률은 투자액 대비 수익의 비율 [연수익 / 투자액] 이므로 수익률은 클수록 유리하다.

(1) 승수법 : 몇 배인가?

① 조소득승수(총소득승수) : 조소득(총소득)에 대한 총투자액의 배수

투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있다.

승수값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다.

조소득승수(총소득승수) = 총투자액 / 조소득

(2) 수익률법 : 몇 % 인가?

(3) 어림셈법의 한계

수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하지 않는 투자 타당성을 분석하는 방법이다.

* 기타 전통적 투자분석기법

1) 회계적 이익률법

회계장부에 기입된 수입과 지출을 기준으로 수익률을 계산하는 방법

→ 시간가치를 고려하지 않음(비할인기법), 간단하고 쉽다.

2) 자본회수 기간법(단순회수기간법)(보통의 회수기간법)

기간 초에 투입된 투자금액(현금유출)을 단순히 회수하는 데 걸리는 기간.

→ 시간가치고려 하지 않음(비할인기법), 간단하고 쉽다. 회수기간은 짧을수록 유리, 회수기간이후의 현금흐름을 고려하지 않는다.

여러 투자안 중에서 자본회수기간이 가장 단기인 투자안을 선택한다.

5. 비율분석법

(1) 대부비율(융자비율, 저당비율)

부동산가치에 대한 융자액의 비율. 담보인정비율, 저당비율이라고도 한다.

대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 어렵다.

※ 지분비율 = 지분(자기자본) / 부동산가치 : 부동산 가치에 대한 지분의 비율

※ 부채비율 = 부채(타인자본) / 지분(자기자본) : 지분에 대한 부채의 비율

※ 부채비율 = 부채총계 / 자본총계 (자산 = 자본 + 부채)

※ 대부비율 + 지분비율 = 1

※ 대부비율이 커지면 지분비율은 작아지고 부채비율은 급속도로 커진다.

※ 대부비율이 높을수록 지렛대효과가 커지며 차입자의 채무불이행 위험이 커진다.

(2) 부채감당률

순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율.

부채서비스액이란 매월 또는 매년 지불하여야만 하는 원금상환분과 이자지급액을 말한다.

대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.

부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1 이라면 (종합) 자본환원율은 10% 이다.

부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액

(3) 채무불이행률

유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 것

영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율이 클수록 채무불이행의 가능성이 커진다. 이를 손익분기점이라고도 한다.

(4) 총자산회전율

투자된 총자산(부동산가치)에 대한 총소득의 비율. 총소득승수의 역수가 된다(매상회전율)

총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.

총자산회전율 = 조소득 / 부동산의 가치

(5) 비율분석법의 한계

비율을 구성하는 요소들에 대한 잘못된 추계로 인해 비율 자체가 왜곡될 수도 있다.

※ 투자 선택(결정) 조건

기대수익률(내부수익률) ≥ 요구수익률(외부수익률, 기회비용)

투자가치(주관적 가치) ≥ 시장가치(객관적 가치)

순현가 ≥ 0

수익성지수(편익, 비용율) ≥ 1

자본회수기간 ≤ 기업(투자자)의 목표기간

평균회계적 이익률 ≥ 기업의 목표이익률

부채감당률 (순영업소득 / 부채서비스액) ≥ 1

<<핵심 빈출 지문>>

저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이면 자기자본수익률은 하락한다. (O)

부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어 정(+)의 레버리치효과로 전환할 수 있다. (X)=> 전환할 수 없다.

요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다. (X)=> 위험이 클수록 커진다.

실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다. (X)=> 실현수익률 -> 요구수익률

위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다. (X)=> 높은 할인율을 적용한다.

2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우 상관계수는 음(-)의 값을 가지므로 위험분산효과가 커진다. (O)

개별자사늬 기대수익률 간 상관계수가 '0'인 경우 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소효과가 최대로 나타난다. (X)=>'0' 이 아니라 '-1' 일 때 위험감소효과가 최대로 나타난다.

투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다. (X)=> 기울기는 급경사가 된다.

무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다. (X)=> 상승-> 하락

평균 - 분산 지배원리에 따르면 A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B 투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다. (O)