[공인중개사 2회독 - 부동산학개론](4)부동산 금융론

<<공부일기>>

<부동산학개론> 2회독이 길어지고 있다. 1회독을 마쳤다는 안도감은 해방감 비슷한 것으로 이어져서다. 한마디로 해이해졌다! 하지만, 이를 두고 스스로를 탓할 마음은 없다. 날은 무덥고, 윤통은 재구속되었으며, 한동안 조정세를 보여서 내 마음을 쫄게 했던 주식종목이 다시 제자리를 찾아가고 있는 걸 지켜봐야 했고, 아이가 기말고사를 준비하는 동안 '사감 역할'을 했었는데, 결과가 좋게 마무리가 되어서다.

그렇다! 어른의 공부는 이유를 댈려면 끝도 없다. 그래서 '공부하지 못할 이유'를 대자면 하루 1시간도 공부할 수가 없다. 그럼에도불구하고 공부를 하고 있는 중인데, 마침 1회독을 마쳐서 안도를 했고, 2회독을 들어가 보니 1회독 때 공부한 내용들이 어렴풋이나마 떠오르고 있어 1회독보다 탄력을 받을 것 같다는 기분이 들게 한다. 나아가 이 역시 잘 버텨줘서 2회독을 마치면 3, 4회독은 날아다닐 수 있을 것 같다는 희망도 보인다. 그래서, 약 3~4일 뒤지는 진도에도 낙담하거나 좌절하지 않는 것이다. 게다가 공인중개사 과목 중 가장 까다로운 과목인 <부동산학개론>을 하고 있고, 또한 출제빈도가 가장 높은 단원만 골라 먼저 진도를 빼고 있어서 오늘 부터 공부하는 '부동산 금융론'을 마치면, 그리고 '감정평가론'만 마치면 나머지는 쭉쭉 진도를 뺄 수 있을 것 같다(그래봐야 1/3 진도밖에 남지 않는 셈이지만).

여튼, <부동산학개론> 2회독을 이렇게 넘기면 나머지 과목들은 계획한 8일 안에 마칠 수 있을 것 같고, 나머지 3, 4 회독은 4일, 2일에 걸쳐 마칠 작정이다. 이렇게 하면 2회독은 50일 만에 마치는 셈이고, 3회독은 24일, 4회독은 12일 총 86일, 여기에 약간 보태서 90일이면 4회독을 마친다. 그러면 시험볼 때 까지 15일 정도까지 최종적으로 외우고 정리할 시간이 남을 것 같다. 물론 여기에는 집안에 일이 없어야 하고, 아프거나 다치지 말아야 할테다. 결국, 생각의 끝은 '그래서 어른의 공부는 힘들다'는 것! 하지만 어쩌겠는가, 한창 달리고 있는데 마저 달려야지. 안 그런가 친구? -richboy

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제 5 장 부동산 금융론

<<일타강사의 쪽집게>>

부동산 금융에서 출제문항 수는 5문제 정도이다.

이 단원에서는 지분금융과 부채금융, 매자닌 금융의 비교, 고정금리대출과 변동금리대출의 비교, 저당상환방법 중 원리금균등, 원금균등, 체증식 상환방법의 비교가 필요하다.

최대 대출가능액과 원리금균등이나 원금균등상환방식에 의한 계산문제도 필히 연습해 둬야 한다.

저당의 유동화와 주책저당증권의 종류, 주택금융공사의 업무와 주택연금제도, 공급자금융 중 부동산투자 회사와 프로젝트 파이낸싱에 대해 잘 알아두어야 한다.

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제 1 절 부동산 금융

1. 부동산 금융의 개념 - 부동산의 고가성 때문에 부동산 구입에 많은 자금이 필요한 소비자에게 일정한 자금을 대출해주거나 부동산 개발시에 많은 자금이 필요한 개발업자에게 일정한 자금을 대출하는 것을 말한다.

2. 부동산 금융의 기능(주택금융의 기능)

자가주택의 공급확대 - 주택금융은 임차가구가 자가주택소유를 확대하는데 기여한다.

주택거리의 활성화 기능 - 주택구입자에게 주택자금을 융자하여 구매력을 높이므로 주태걱래의 활성화에 기여한다.

경기조절기능 - 주택시장이 침체일 때 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시켜 주택 경기를 부양시키며 주택시장이 너무 과열되어 주태가격이 급등할 때는 수요자금융을 축소하여 주택수요를 억제시키거나 공급자 금융을 확대하여 주택경기를 조절할 수 있다.

부동산시장은 부동산 권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.

다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.

한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.

*부동산 금융 및 투자에 관한 설명

프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

부동산개발사업은 상품의 공급방식 또는 자금회수방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분된다.

핵심 상환재원을 준공 이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름으로 하는 것은 임대형 개발사업에 해당한다. 분양형 개발사업은 분양 수입금을 핵심 상환재원으로 한다.

프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

3. 부동산 금융의 종류

(1)지분금융과 부채금융 및 매자닌 금융

1)지분 금융(투자자 측면에서 배당을 받는 금융)

부동사투자회사나 개발회사가 주식을 발행하거나 보유한 지분을 매각하여 자기자본을 조달하는 방식

① 부동산 투자회사(리츠)의 주식발행

② 부동산 신디케이트(조합처럼 다수의 소액투자자가 지분으로 참여)

③ 조인트벤처

④ 공모에 의한 증자, 보통주

⑤ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산 간접투자펀드

2)부채 금융(투자자 측면에서 이자를 받는 금융)

① 저당금융(저당권, 저당대출)

② 신탁증서금융(담보신탁)

③ 회사채발행, 주택상환사채, 프로젝트금융(PF)

④ 주택저당채권담보부채권(MBB), 주택저당증권(MBS)

⑤ 자산유동화증권(ABS), 자산유동화기업어음(ABCP)

3) 메자닌 금융(투자자 측면에서 배당 + 이자)

① 전환사채

② 신주인수권부사채

③ 배당우선주

④ 후순위채(후순위 대출)

⑤ 자산매입 조건부 대출

<공부일기>

부동산 금융의 종류에 대한 문제는 보통 모두 섞여 있는 가운데 "지분금융이 아닌 것은?", "부채금융인 것은?", "여러 개 속에 지분금융은 모두 몇 개인가?" 등의 문제가 나온다. 그러므로 모두 외울 것이 아니라, 먼저 지분금융은 '배당'을 받는다는 점을 '이해'하고 종류를 외우고, 특히 많이 출제되는 메자닌 금융의 종류를 외우고 나면 나머지는 '부채금융'이 된다는 점을 기억하면 된다. 의외로 많이 출제되는 부분인 만큼 대충 외우지 말고 정확하게 외우자!

4) 금융 관련 용어

융자비율(대부비율, 저당비율, 담보인정비율, LTV) - 담보부동산의 가치에 대한 대출금의 비율

총부채상환비율(소득대비 원리금상환비율, DTI) - 차입자의 연소득에 대한 연원리금상환액의 비율

총부채원리금상환비율(DSR) - 차주의 충금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간소득대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율

LTV, DTI, DSR의 구체적인 기준은 "금융위원회"가 정하는 기준에 의한다.

잔금비율 - 대출원금 중 상환되지 않은(잔금)의 비율 잔금비율 = 잔금액 = 연금의 현가계수(잔존기간)

대출원금 연금의 현가계수(저당기간)

상환비율 - 대출원금 중 상환된 원금의 비율(상환비율 = 1 - 잔금비율)

<공부일기>

잔금비율과 상환비율은 '부동산금융론'에서 문제로 출제되기 보다는 '부동산 감정평가론'에서 계산 문제를 풀 때 많이 등장하는 용어이니 만큼 해석하는데 어려움이 없을 정도로 기억하고 있으면 된다.

5) 저당대출관련 위험

* 조기상환위험(만기전 변제위험) - 특히 고정금리제도에서 "저당이자율(계약이자율) > 시장이자율" 일 때 주로 발생한다. 즉 고정금리 상태에서 시장이자율이 저당이자율보다 낮아지면 채무자가 '조기상환'을 하므로 채권자가 불리해진다는 것이다.

한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택 저당증권을 발행하고 있다.

시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아지면(not 높아지면) 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.

자금조달방법 중 부동산신디케이트는 지분금융에 해당한다.

부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

2. 우리나라의 주택금융제도

정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 하락(not 상승)에 대처한다.

주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유로 촉진시킬 수 있다.

주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다.

주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는 데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.

주택도시기금은 '국민주택의 건설'이나 '국민주택규모 이하'의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.

주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.

(1) 주택도시기금법

주택도시기금의 주택게정은 다음의 용도에 사용한다.

국민주택의 건설에 대한 융자

국민주택규모 이하의 주택의 구입, 임차 또는 개량에 대한 융자

준주택의 건설에 대한 융자

준주택의 구입, 임차 또는 개량에 대한 융자

국민주택규모 이하인 주택의 리모델링에 대한 융자

국민주택에 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자 등에 사용된다.

* 고정이자율제도의 이자율

명목금리이다. 즉, 설정되는 금리(명목금리) = 실질금리 + 기대인플레 + 대출위험요서(위험할증률)

* 변동이자율 제도의 이자율

이자율은 기준금리(지표금리) + 가산금리(위험, 마진)으로 구성된다.

기준금리(변동) - 시장이자율을 대표하는 수익률로서 CD금리와 코픽스(COFIX)금리를 사용한다.

코픽스(COFIX) - 예금은행의 자금조달비용을 가중평균해서 반영하는 주택담보대출의 기준금리(not 대출금리)를 말한다.

(2) 원리금 상환방식

1) 원리금균등분할상환방식

원리금상환액 = 대출원금 X 저당상수 => 균등(일정)

이자상환액 => 점차 감소

원금상환액 => 점차 증가

매 기간 일정액을 상환할 때 상환조견표를 분석해 보면 이자액은 초기에 많고 후반기에 감소하나, 원금액은 초기에 작고 후반기에 많다. 즉, 이자상환곡선은 우하향하고 원금상환곡선은 우상향 한다. 대출원금의 50%를 상환하기 위해서는 대출기간의 2/3 정도 지나야 가능하다.

원리금균등상환방식은 초기 상환액이 원금균등상환방식보다는 작으나 체증식상환방식보다는 크다.

2) 원금균등분할상환방식(체감식)

원리금상환액 => 점차 감소(체감)

이자상환액 => 점차 감소

원금상환액 = 대출원금 / 기간 =>균등(일정)

원금균등분할상환방식은 원금을 매기간 동일하게 갚고 이자는 남은 원금에 따라 달라지는 방식이다.

원리금상환액은 원금상환액 + 이자상환액이므로 초기에 많고 후기에 작아진다. 즉 초기의 원리금상환액이 가장 많고 후반기의 상환액은 가장 적은 방식이다.

원금을 빨리 회수하므로 가중평균상환기간(duration) 이 가장 짧다.

원리금균등상환방식은 원금듄등상환방식에 비해 대출 직후에는 원리금의 상환액이 적다.

3) 체증식(점증식) 상환방식

나중에 소득이 높아질 수 있으나 현재 소득이 적은 젊은 부부에 적합하며, 특히 주택보유예정기간이 짧은 사람에 더 유리하다(나중에 너무 부담이 커지므로).

* 저당상환방식의 비교

① 중도상환시 대출비율(잔금비율)이 많은 순서

체증식 > 원리금균등> 원금균등

② 전체대출기간에 총납부액이 많은 순서(이자납부액이 많은 순서) 또는 (대출기관의 총이자수입 크기)

체증식 > 원리금균등 > 원금균등

③ 대출초기 상환액이 많은순서(초기 총부채상환비율)이 많은 순서

원금균등 > 원리금균등 > 체증식

④ 가중평균상환기간(duration)이 짧은 것의 순서(회수기간이 짧은 것의 순서)

원금균등 > 원리금균등 > 체증식 or 만기일시상환

기타 저당상환방법

* 만기일시상환 방법(이자매월상환방법) - 주로 상업용부동산에 적용

대출기간 중 이자만 지금(이자액 동일), 융자원금은 만기시에 일시불로 지급하는 방법

전체기간 중 이자수입이 가장 많다. 중도상환시의 부채잔금이 가장 많다.

대출기간은 단기(보통 5년 이내)

제 2 절. 부동산 증권

(1) 저당의 유동화

1) 1차 저당시장(주택자금대출시장)

1차 저당시장은 저당대부를 원하는 수요자인 차입자와 저당대부를 제공하는 금융기관(1차 대출기관)으로 구성되는 시장을 말한다. 이는 주택담보대출시장 또는 주택자금대출시장을 말한다.

CD(양도성예금증서) 금리가 상승하면 CD금리를 기준으로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리도 높아진다(not 낮아진다).

대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다.

주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 늘어난다(not 줄어든다).

대출금리가 고정금리일 때, 대출 시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 차입자에게 이익이고 금융기관은 손해다.

대출비율이 높아질수록 주택담보 대출 금리는 높아진다(not 낮아진다).

변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.

2) 2차 저당시장(주택자금공급시장)

2차 저당시장은 저당대출기관과 다른 기관투자자 사이에서 저당(채권)을 사고 파는 시장을 말한다. 즉, 저당채권이 유통되는 시장이다.

2차 저당시장은 2차 대출기관 등이 증권을 발행하여 투자자로부터 자금을 조달하여 1차 조달시장에 자금을 공급해주는 시장이다. 즉 주택자금공급시장이다.

2차 저당시장은 저당대부를 받은 원래의 저당차이바와 직접 관계가 없다.

(2) 주택저당증권(MBS) 등 유동화증권

*저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과

주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.

주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.

주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 증가한다.

대출기관이 유동성이 중대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.

고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상(채권가격 상승예상)한다면, 채권가격은 상승한다. 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그가격이 더 크게 상승한다.

채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격도 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받는다.

자본시장 내 다른 투자수단들가 경쟁하므로 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 하락한다.

채권시장 수익률이 상승할 때 채권가격은 하락한다. 그런데 가중평균기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 크며, 가중평균상환기간이 짧은 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도는 작다.

1) 주택저당증권(MBS)의 종류

ㄱ. MPTS (이채증권) - 지분형 MBS

저당권과 원리금 수취권 모두가 투자자에게 이전된다.

=> 채무불이행 위험과 만기전 변제 위험(조기상환위험, 콜위험)을 모두 투자자에게 돌아가야 하지만, 이에 대해 투자자는 발행기간에 대해 원리금납입연체 위험의 방지를 요구하게 된다.

ㄴ. MBB(주택저당체권담보부채권) - 채권형 MBS

MBB 발행기관이 주택저당권과 원리금수취권을 모두 보유하므로 그에 따른 이자율위험, 조기상환위험, 채무불이행 위험을 발행기관이 부담한다.

=> 주택저당대출 원차입자가 만기이전에 조기상환할지라도 MBB 발행기관은 투자자에 정해진 기간까지 원리금 지급을 보장해주어야 하며, 차입자가 채무불이행할지라도 MBB발행기관은 투자자에게 원리금을 지급하여야 한다.

MBB 발행기관이 발행기관의 신용으로 MBB채권을 발행하기 때문에 발행기관은 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보해야 한다.

ㄷ. MPTB(저당대출자동이체 채권) - 혼합형 MBS

저당권은 발행기관이 보유하므로 채무불이행위험은 발행기관이 부담하고, 원리금 수취권은 투자자에게 있으므로 조기상환위험은 투자자가 부담한다. (투자자의 콜위험 - 장기투자자 보호망이 없다)

ㄹ. CMO(다계층 저당채권) - 혼합형 MBS

주택저당체권담보부채권(MBB)의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 분류된 그룹별 상환기간 순서에 의해서 연속적으로 이자와 원금상환이 이루어지는 혀태의 저당채권으로 세분된 각개의 그룹을 트랜치라 한다.

각 트랜치의 이자율이 다르다. -> 선순위트랜치(단기트랜치)의 이자율보다 후순위트랜치(장기트랜치)의 이자율이 높다.

다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

주택저당증권의 특성 비교

<공부일기>

주택저당증권의 구분 즉, 저당권자, 원리금수취자, 조기상환 에 대하여 투투투, 발발발, 발투투, 발투투 라 기억하고, 콜방어는 MBB와 CMO, 초과담보는 MPTS 만 불필요로 기억하면 된다.

(3) 한국주택금융공사의 MBS 발행구조(우리나라)

한국주택금융공사는 민간금융회사로부터 공사의 모기지상품(보금자리론)을 양도받아 신탁하고 수익증권인 주택저당증권을 발행하는 형태이다.

특수목적회사(SPC - Special Porpose Company) - 유동화중개기관이라 부르며 자산담보부증권(자산유동화증권:ABS)의 발행을 목적으로 특별히 설립된 특수목적회사를 말한다.

PF ABS(PF 자산유동화증권 또는 PF 자산담보부증권) - 자산유동화에 관한 법률에 근거, 기간이 보통 장기, 발행기준이 엄격, PF대출을 시행한 대출기관이 이 대출채권을 유동화전문회사(SPC)에 매각하여 이를 기초로 발행하는 증권을 말한다.

PF ABCP(PF 자산담보부 기업어음) - 상법에 근거, 기간이 보통 단기(3개월 만기), 발행절차가 간편, 대출기관의 PF 대출채권을 상법상의 유동화전문회사(SPC)가 양수받아 이를 기초로 하여 발행하는 기업어음을 말한다.

2. 자산유동화증권(ABS)

(1)자산유동화제도

"유동화자산"이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 말한다.

유동화전문회사는 자산유동화에 관하여 이 법의 적용을 받고자 하는 경우에는 유동화자산의 범위, 유도화증권의 종류, 유동화자산의 관리방법 등 자산유동화에 관한 계획을 '금융위원회'에 등록하여야 한다.

자산유동화증권(ABS)의 유동화는 금융위원회에 등록한 자산유동화 계획의 기재내용 대로 수행하여야 한다.

유동화전문회사는 유한회사로 한다.

유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의해야 한다.

* 매매 또는 교환에 의할 것

* 양도인은 유동화자산에 대한 반환 청구권을 갖지 않는다.

프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 근거한 부동산개발사업 자산유동화증권(PFABS)의 발행을 통해서도 가능하나 [상법]에 근거한 자산담보부 어음(ABCP)의 발행을 통해서도 가능하다.

자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 기초로 하여 금융위원회에 등록한 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권, 사채, 수익증권 기타의 증권 또는 증서는 자산담보부기업어음(ABCP)이 아니라 유동화증권(ABS)이다.

양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다.

채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.

ABS는 근저당의 방법으로, ABCP는 유치권의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.

4. 주택연금(역모기지론)

(1) 개념

① 주택소유자가 주택을 담보로 매기간 연금액을 분할해서 대출받고 사망 시에 주택을 처분하여 일시불로 상환하는 제도(연급지금기간은 종신 또는 확정기간, 거주는 평생거주)

② 금융기관의 대출금(연금)에 대해 한국주택금융공사가 공적 보증제공, 공사에 1순위 근저당권 제공(저당방식의 주택연금), 연금개시시점에 주택소유권이 연급지급기관에 소유권이 이전되지 않는다.

= 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.

(2)대상주택

공시가격 12억 이하의 주택 및 지자체에 신고된 분양형 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 (업무목적 오피스텔 X)

① 상가 등 복합용도 주택은 주택이 차지하는 면적이 1/2이상이면 가입 가능

② 확정기간방식은 노인복지주택 제외

③ 대상주택의 재개발/재건축

㉠ 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금가입이 가능하다.

㉡ 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다.

(3)주택연금의 특징

평생거주(종신방식, 확정기간방식), 평생지급(종신방식), 부부중 1명이 사망해도 100% 동일금액 지급보장

* 신탁방식의 주택연금 - 등기를 한주금에 넘긴다.

주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.

4. 공급자 금융

부동산투자회사(리츠)의 종류

① 자기관리 부동산투자회사 - 자산운용전문인력(5명)을 포함한 임,직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사(실체회사)

국토교통부장권은 회사가 최저자본금을 분비하였음을 확인한 때에는 지체없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.

주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

회사는 그 자산을 투자, 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령이 정하는 바에 따라 자산운용 전문인력을 상근으로 두어야 한다.

주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

② 위탁관리 부동산투자회사 - 자산의 투자, 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사. 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다. (명목상 회사)

③ 기업구조조정 부동산투자회사 -

다수투자자의 자금을 받아 기업을 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고 관리, 운영, 수익을 분배하는 뮤츄얼펀드로 서로상으로만 존재하는 명목회사.

채무상환을 위하여 매각하는 부동산 등 기업구조조정을 지원하기 위한 부동산을 투자대상으로 하며, 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사. 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다(명목상 회사)

* 부동산투자회사법

부동산투자회사는 [상법] 제 290조 제 2호에도 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.(현금만 가능)

자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음 각 호에서 정한 금액 이상이 되어야 한다.

㉠ 자기관리 부동산투자회사 - 70억원

㉡ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사 - 50억원

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5 를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

자기관리 부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사의 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후 부동산 투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(1인당 주식 소유한도)를 초과하여 주식을 소유하지 못한다.

기업구조조정 부동산투자회사는 이 규정[주식분산 규정]을 적용받지 않는다.

자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력 - 그 자산을 투자, 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호에 따른 자산운용 전문인력을 상근으로 두어야 한다(대통령령 - > 영업인가시: 3명 이상, 영업인가를 받은 후 6개월 경과시: 5명 이상)

- 감정평가사 또는 공인중개사로 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람

배당 - 부동산투자회사는 [상법]에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 [상법]에 따른 해동연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

[미공개 자산운용정보의 이용금지] - 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 미공개 자산윤용정보를 이용하여 부동산 또는 증권을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

㉠ 해당 부동산투자회사의 임직원 또는 대리인

㉡ 주요주주

㉢ 해당 부동산투자회사와 자산의 투자, 운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자

㉣ 위의 대리인 또는 사용인, 그 밖의 종업원(법인인 경우 그 임직원 및 대리인)

프로젝트 파이낸싱(PF금융, Project Financing)

개념 - 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐르모가 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법

즉, 개발사업시 사업주(모기업, 스폰서)의 신용이나 물적 담보로 대출을 받는 것이 아니라, 특정 프로젝트라는 사업에서 발생하는 수익성(미래의 현금 흐름)을 담보로 자금을 조달하는 금융기법

프로젝트 파이낸싱의 구조와 특성

부외금융효과(사업주의 대차대조표의 금융효과)가 발생한다.

-> 여신관리제한 규칙을 회피가능, 이는 사업주의 장점이다.(금융기관의 장점 X) 즉, 프로젝트 사업주의 재무상태표에 해당부채가 표시되지 않는다.

비소구금융 또는 제한소구금융 -> 프로젝트가 실패하여 대출채권의 회수가 안 되는 경우에도 대출기관은 개발사업주(스폰서, 모기업)에게 부족분에 대해 상환청구할 수 없는 것이 원칙이다. 그러나 현실적으로는 위험을 분산시키기 위해 모기업을(개발사업주) 등 이해관계자들이 지급보증을 서거나 보험에 가입하도록 하여 대출기관이 부족분에 대해 상환청구할 수 있도록 하고 있다(제한된 소구금융기능)

개발사업에서 금융기관의 위험을 감소시키는 수단은 다음과 같다.(위험분산효과)

㉠ 위탁관리계정(독립계정, 에스크로우계정)에 의해 자금을 공정하게 관리한다.

㉡ 사업주체등 이해관계자들의 지급보증이나 보험가입을 요구한다.

㉢ 시행자, 시공사에 추가출자를 요구하거나, 시공사 등에게 책임준공을 요구한다.

㉣ 대출금사용의 우선순위에서 공사비가 선순위로 지급되도록 요구한다(시행자의 개발이익은 후순위가 되도록 한다)

높은 금융비용 - 일반기업금융에 비해 프로젝트금융은 업무절차복잡, 높은 금리와 수수료를 부담한다. 대출기관은 성공하면 수익성이 높다.

프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.

일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사(서류상회사로 설립하면)는 법인세 감면을 받을 수 있다.

<<핵심 빈출 지문>>

자금조달방법 중 부동산신디케이트와 조인트벤처는 부채금융에 해당한다. (X)=> 지분금융에 해당한다.

후순위대출, 전환사채, 신주인수권부사채는 메자닌 금융에 해당한다. (O)

주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이상의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다. (X)=> 국민주택규모 이하

주택도시보증공사는 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다. (O)

잔금비율은 대출원금에 대한 사황된 원리금비율이다.(X)=> 잔금비율은 대출원금에 대한 미상환된 원금비율이다.

정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다.(X)=> 주택가격의 급격한 하락에 대처한다.

시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다. (X)=> 높아지면-> 낮아지면

변동금리 대출에서 이자율 조정주기가 짧을수록 대출기관의 위험은 더 커진다. (X)=> 대출기관의 위험은 더 작아진다.

일반적으로 대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다. (O)

원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 감소한다(X)=> 점차적으로 증가한다.

원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다. (O)

원금균등상환방식은 운리금균등상환방식에 비해 전체대출기간 만료시 누적원리금상환액이 더 크다 (X)=> 누적원리금 상환액이 더 작다.

만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 증가한다.(O)

원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간이 더 짧다(O)

총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다. (X)=> 총부채상환비율-> 담보인정비율LTV, DTI는 차주의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.

제2차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다. (X)=> 제 1차 저당대출시장이다.

저당담보부증권(MBS) 도입에 따라 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입시 융자받을 수 잇는 금액이 증가될 수 있다. (O)

MBB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집행물에 대한 송권을 갖는다.(X)=> 투자자-> 발행기관

MPTB의 경우, 조기상환 위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다. (X)=>증권발행자-> 투자자

MPTS는 지분형 증권이고 초과담보가 필요없다. (O)

저당채권의 유동화가 도입되면 주식시장 등 다른 자본시장의 침체시 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지할 수 있다. (O)

MBS시장과 다른 채권시장은 경쟁관계롯 서로 대체투자관계이므로 채권시장의 수익률이 높아지면 MBS의 가격은 낮아진다(O)

한국주택금융공사의 주택연금제도에서 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담한다.(X)=> 중도상환수수료를 부담하지 않는다.

한국주택금융공사의 주택연금제도에서 주거용 오피스텔은 주택연금의 가입대상이 된다. (X)=> 주거용 오피스텔만 가능

자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억워 이상이며, 최저자본금 준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최초자본금은 50억원 이상이 되어야 한다. (X)=>70억원 이상이 되어야 한다.

부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다(X)=> 현물출자는 불가능하다.

위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다. (X)=> 위탁관리 부동산 투자회사(명목상회사) -> 자기관리 부동산투자회사 (실체회사)

프로젝트금융의 자금은 건설회사 도는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접관리한다.(X)=> 위탁계좌(에스크로우)에 의해 관리된다.

프로젝트 금융은 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. (O)

PF금융에서 부동산개발사업시 금융기관이 위험을 줄이기 위해서는 대출금이 시행사 개발이익에 선지급되도록 요구한다. (X)=> 공사비에 선지급되도록 요구한다(시행사 개발이익에 후지급)

<< 핵심 기출 문제 >>

01. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① CMO는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.

② MBB는 채권형증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.

③ MPTS의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다.

④ 고정금리대출을 실행한 대출기관은 금리상승 시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.

(X)=> 고정금리대출을 실행한 대출기관은 금리하락시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.

⑤ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.

02. 모기지 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?

① MPTS는 지분형 증권이다.

② MPTB의 경우, 조기상환 위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.

(X)=> 주택저당채권에 대한 원리금수취권은 투자자에게 이전하나 저당채권의 소유권은 증권발행자가 보유하므로, 조기상환 위험은 투자자가 부담하나, 채무불이행 위험은 증권발행자가 부담한다.

③ MBB의 경우 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다.

④ CMO는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층으로 구성된 증권이다.

⑤ 우리나라의 모기지 유동화중개관으로는 한국주택금융공사가 있다.

03. 한국주택금융공사의 주탁담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.

② 국민연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.

③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

④ 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함된다. (X)=> 주거용 오피스텔만 가능

⑤ 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.

04. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주주1인당 주식소유의 한계가 제한된다.

② 주주를 보호하기 위하여 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.

(X)=> 내부통제 기준을 제정하여야 하는 회사는 시체회사인 자산관리부동산투자회사와 자산관리회사이다.

③ 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

④ 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

⑤ 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

05. PF 방식에 의한 부동산개발사업 시 금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 수 있는 조치가 아닌 것은?

① 위탁관리계좌의 운영

② 시공사에 책임준공 의무부담

③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구

④ 시행사, 시공사에 추가출자요구

⑤ 시행사 개발이익의 선지급 (X)=> 금융기관이 위험을 줄이기 위해서는 공사비에 선지급, 개발이익의 후지급으로 해야 한다.

* 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 1차 저당시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 2차 저당시장으로 구분할 수 있다.

* 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)에 대한 구체적인 기준은 금융위원회가 정하는 기준에 의한다.

* 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입의 크기는 점증(체증)식 상환방식 > 원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식 순이다.

* 대출조건이 동일할 경우 대출상환방식별 대출채권의 가중평균상환기간이 짧은 기간부터 긴 기간의 순서는 원금균등상환방식 > 원리금균등상환방식 > 만기일시상환 순이다.

* 지분금융과 부채금융

자금조달방법 중 지분금융이란 부동산투자회사나 개발회사가 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 말하며, 부채금융이란 저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인의 자본을 조달하는 것을 말한다.

지분금융에는 부동산 신디케이트, 조인트 벤처, 부동산투자회사(REITs), 공모에 의한 증자 등이 있고,

부채금융에는 신탁증서금융, 주택상환사채, 저당금융, 자산유동화증권, 주택저당채권담보부채권, 자산담보부기업어음, 프로젝트금융 등이 있다.

06. 사업주가 툭수목적회사인 프로젝트회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 프로젝트금융의 상환재원은 사업주의 모든 자산을 기본으로 한다. (X)=> 프로젝트 금융의 상환재원은 해당 프로젝트에서 발새하는 현금흐름에 의존한다.

② 사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시된다. (X)=> 프로젝트 사업주의 재무상태표에 해당하는 부채가 표시되지 않는다.

③ 해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권 회수에는 영향이 없다. (X)=> 프로젝트 사업주가 프로젝트 회사를 위해 보증이나 담보제공을 하지 않는다면 프로젝트 회사가 파산하더라도 금융회사는 프로젝트 사업주에 대해 원리금상환을 청구할 수 없다. 따라서 해당 프로젝트가 부실화되면 대출기관은 채권회수를 하지 못할 수도 있다.

④ 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.

⑤ 프로젝트사업의 자금은 차주가 임의로 관리한다. (X)=> 프로젝트 사업의 자금은 차주가 임의로 관리하는 것이 아니라 금융기관이 에스크로우 계정, 즉 위탁관리계좌의 운영을 통해 부동산개발사업의 현금흐름을 통제하여 사업주의 도덕적 해이를 방지할 수 있다.

07. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

② 자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

③ 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름이다.

(X)=> 부동산개발사업은 상품의 공급방식 또는 자금회수방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분된다. 핵심 상환재원을 준공이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름으로 하는 것은 임대형 개발사업에 해당한다. 분양형 개발사업은 분양수입금을 핵심 상환재원으로 한다.

④ 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

⑤ 자본환원율이 상승하면 부동산 자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

* 주택연금 관련 법령상 주택연금의 보증기관은 한국주택금융공사 이다.

08. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산 유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.

(X)=> 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 근거한 부동산개발사업 자산유동화증권의 발행을 통해서도 가능하나 <상법>에 근거한 자산담보부 기업어음의 발행을 통해서도 가능하다.

② 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다. (O)

③ 유동화전문회사는 <상법>상 주식회사로 한다.

(X)=> 유동화전문회사의 회사형태는 유한회사로 한다.

④ 자산담보부기업어음은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다. (X)=> 자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산, 기타의 재산권을 기초로 하여 금융위원회에 등록한 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권, 사채, 수익증권 기타의 증권 또는 증서는 자산담보부기업어음이 아니라 유동화증권이다.

⑤ 자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.

(X)=> 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다.

09. 자산유동화에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 유동화자산이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 말한다.

② 양도인은 유동화자사에 대한 반환청구권을 가지지 아니한다.

③ 유동화자산의 양도는 매매 또는 교환에 의한다.

④ 유동화전문회사는 유한회사로 한다.

⑤ PF 자산담보부 기업어음의 반복적인 유동화는 금융감독원에 등록한 자산유동화계획의 기재내용대로 수행하여야 한다.

(X)=> 자산유동화증권의 유동화는 금융위원회에 등록한 자산유동화계획의 기재내용대로 수행하여야 한다.

10. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산투자회사(REITs)와 조인트 벤처는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다.

② 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.

③ 저당권방식 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연급지금기관으로 이전된다. (X) 저당권방식이다. 신탁방식이 소유권이 이전된다.

④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

⑤ 다층저당증권(CMO) 의 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권을 발행할 수 있다.

11. 저담담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은? (어려운 문제!!)

① 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.

(X)=> 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상(채권가격 상승예상)한다면, 채권가격은 상승한다. 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 상승한다.

② 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.

(X)=> 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격도 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받는다.

③ 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.

(X)=> 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 하락한다.

④ 채권시장 수익률이 상승하면 가중평균상화기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다. (X)=> 채권시장 수익률이 상승할 때 채권가격은 하락하낟. 그런데 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 크며, 가중평균상환기간이 짧은 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도는 작다.

⑤ 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

12. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.

② 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.

(X)=> 위탁관리 부동산 투자회사는 상근 임직원이 없는 명목회사이므로 자산의 투자, 운용업무를 자산관리회사에 위탁하는 회사이다. 따라서, 주주를 보보하기 위하여 직원이 준수해야 할 내부통제기준은 저젱할 필요가 없다.

③ 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

④ 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타이에게 이용하게 할 수 없다.

⑤ 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

13. <부동산투자회사법>상 '자기관리 부동산투자회사'에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체없이 주요 출자자의 적격성을 심사하여야 한다.

② 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.

③ 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

④ 회사는 그 자산을 투자, 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사를 위탁하여야 한다. (X)=> 자기관리 부동산투자회사는 그 자산을 투자 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산운용 전문인력을 상근으로 두어야 한다.

⑤ 주주총호의 특별결의에 따른, 회사는 해당연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.