[공인중개사 2회독 - 부동산학개론](5)감정평가론
<<공부일기>>
부동산학개론 중 가장 난제인 '부동산 감정평가'를 2회독 했다. 이로써 쉬운 부분 3단원을 마치면 부동산학개론 2회독을 마칠 것 같다. 정~말 징글징글 하게 힘들었다. 진도는 안나가는데 덥기는 덥고, 내 종목은 도통 오르지를 않으니 미칠 지경이었다.
하지만 그럼에도 불구하고 해야 하는 것이 '어른의 시험공부'가 아닌가 싶어 붙들고 매달렸더니, 기어이 단원마무리를 한다 싶다. 앞으로 빈출지문도 정리해야 하고 기출문제분석도 2회독 해야 한다. 아직 할 게 많다. 오죽하면 토요일 새벽에 이러고 있을까 말이다. -richboy
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제 3편 감정평가론
제 1 장 감정평가의 기초이론
<<일타강사의 쪽집게>>
감정평가의 기초이론 분야에서는 1~2 문제 정도 출제된다.
부분평가와 구분평가의 차이, 기준시점의 의미, 가치와 가격의 구분, 부동산가치발생요인과 가치형성요인, 시장가치기준원칙, 부동산가치의 제원칙을 잘 알아두어야 한다.
특히 균형의 원칙과 적합의 원칙은 반드시 비교해두자.
지역분석과 개별분석의 비교, 인근지역과 유사지역 비교, 동일수급권 개념을 숙지해야 한다.
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제 1 절 감정평가의 기초이론
감정평가의 정의
감정평가의 정의 - 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.
2. 법정평가 - 법정평가란 일종의 필수적 평가로서 평가목적이 일반적인 거래활동과 다른 경우 및 평가결과로서 나타나는 가격수준이 시장가격과 괴리될 개연성이 내포된 경우에 그 평가 방법을 법령에 규정하고 그 규정에 의하여 평가하는 것을 말한다.
법정평가에는 표준지 공시지가의 평가, 공공용지의 수용시의 펴가, 과세를 위한 평가, 토지거래규제를 위한 평가, 개발부담금의 부과를 위한 평가 등이 있다.
*'표준공시지가'라 함은 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
* '적정가격'이라 함은 정부가 목적을 달성하기 위해 당해 토지 및 주택에 대해 결정, 고시한 가격을 말한다.
9. 우리나라 감정평가 기준상의 분류[감정평가규칙 상의 분류]
(1) 현황기준 원칙
① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가법인 등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.
㉠ 법령에 다른 규정이 있는 경우
㉡ 의뢰인이 요청하는 경우
㉢ 감정평가 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
* 기준시점과 기준가치 의 비교
"기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
"기준시점"은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정했을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
"기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
(2) 시장가치기준 원칙
의미 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
"시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액 을 말한다.
감정평가법인등은 법령에 따른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토해야 한다.
감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
(3)개별물건기준의 원칙
①감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 한다 <개별평가 원칙>
*일괄평가 와 구분평가 그리고 부분평가 비교
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. <일괄평가>
[일괄평가의 예]
㉠ 아파트와 같은 복합부동산에서 대지와 건물을 일체로 평가하는 경우
㉡ 2개 이상의 필지를 하나의 획지로 평가하는 경우(획지면적이 필지면저보다 클 때)
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. <구분평가>
[구분평가의 예]
㉠ 1필지의 일부가 개발제한구역에 편입되어 나머지 부분(주거지)과 가치를 달리하는 경우
㉡ 대로변의 토지가 전, 후면으로 가치를 달리하는 경우처럼 1필지가 여러 획지로 구분되는 경우(필지면적이 획지면적보다 클 경우)
㉢ 주상복합건물로서 용도에 따라 가치를 달리할 경우
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다 <부분평가>
[부분평가의 예]
㉠ 토지와 건물로 구성된 복합부동산의 경우에 그 건물의 존재를 전제로 하고 토지를 건부지로 평가하는 것
㉡ 1필지의 일부분이 도로에 편입되거나 도시계획시설 등에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 경우
㉢ 한필지의 가격수준이 가은 경우에 그 중에 일부분을 평가하는 경우
<공부일기>
* 1필지의 일부를 평가하는 경우에 가격 수준이 다른 경우는 구분평가이고, 가격수준이 같은 경우에는 부분평가이다...라고 생각하자!
4. 부동산 가치이론
(1) 가치(value)와 가격(price)
재화의 가치 - 그 재화가 인간에게 주는 효용이나 유용성을 현재화한 값.
재화의 가격 - 그 재화가 매도자와 매수자 간에 교환의 대가로 실제 지불된 금액.
재화가 비내구재인 경우 효용이 단기적이므로 가격과 가치는 같다고 경제학은 설명하고 있다.
하지만 부동산의 경우 특성상 영속성이나 내구성이 있으므로 효용이 장기적으로 발생한다. 따라서 가치와 가격은 서로 구별된다.
(2) 가치와 가격의 구별
① 가치와 가격의 개념
㉠ 재화의 가치란 인간의 욕망, 효용을 충족시켜주는 능력을 말한다.
→ 가치는 주관적, 추상적 개념이며 현재의 값이다. 가치는 효용에 중점을 두며, 강래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다. 가치는 주관적인 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다. 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양하다.
그 중 부동산이라는 재화의 가치는 영속성, 내구성이 있으므로 그 부동산의 '장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값'이다. 여기서 장래 기대되는 편익이란 소득과 같은 화폐적 편익 뿐만 아니라 만족감, 쾌적감과 같은 비화폐적 편익도 포함된다.
- 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.
㉡ 재화의 가격이란 재화가 매도자와 매수자간에 교환의 대가로 시장에서 실제 지불된 금액을 말한다. 즉, 가격은 가치가 시장을 통해 화폐단위로 구체화된 값이다.
→ 가격은 객관적, 구체적 개념이며, 과거의 값이다.
(2) 가치의 종류 [ 가치의 다원적 개념 ]
1) 투자가치와 시장가치
① 투자가치 - 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적인 가치.
② 시장가치 - 감정평가의 대상이 되는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
* 투자가치 > 시장가치 : 투자를 선택한다.
2) 사용가치와 교환가치
① 사용가치 - 경제재의 생산성에 근거, 대상 부동산이 특정한 용도로 사용될 때에 가질 수 있는 가치.
사용가치는 투자가치와 관련이 있다.
대상부동산이 부동산 소유자 등에 대해 기여하는 주관적인 가치를 의미하므로 대상부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와는 상관이 없으며 교환가치와 관련되는 가치는 시장가치이다.
② 교환가치 - 재화의 교환능력에 근거, 대상 부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성될 수 있는 가치.
* 사용가치는 투자가치와 관계, 교환가치는 시장가치와 관련이 있다. 그러므로 사용가치는 교환가치와 관계가 없다.
③ 보험가치 - 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치.
④ 과세가치 - 국가나 지방자치단체에서 세금을 부과할 때 기준이 되는 가치.
⑤ 공익가치 - 부동산의 이용이 사적인 경제적 이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공적인 비경제적 이용에 있을 때 갖는 가치.
(4) 부동산 가치(가격) 발생요인 <<암기코드 - 유, 상, 유, 이>>
부동산가치(가격) 발생요인에는 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성, 이전성이 있다.
부동산은 경제재의 하나로서, 부동산가격 역시 일반재화의 가격처럼 수요와 공급의 상호작용으로 발생한다. 즉, 부동산가격(가치)은 수요측면에서는 효용(유용성)과 유효수요가, 공급측면에서는 상대적 희소성이라는 3가지 가치(가격)발생요인의 상호작용으로 발생한다.
위의 3요소 외에도 법적 측면에서 이전성(양도성)을 가치(가격)발생요인으로 추가시키기도 한다.
1)효용(유용성)
① 유용성이란 인간의 욕구, 욕망을 만족시킬 수 있는 재화의 능력을 말한다. 인간이 부동산을 이용함으로써 얻는 효용(유용성)은 용도에 따라 차이가 있다. 대체로 주거지는 쾌적성, 편리성을, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성에 의해 그 부동산의 유용성이 결정된다.
② 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
2) 유효수요
① 유효수요란 대산 부동산을 구매하고자 하는 욕구와 지불능력(구매력)을 함께 갖춘 수요를 말한다.
② 구매력은 소득수준, 저축수준, 금융의 신용성, 경기변동에 따라 그 크기는 달라진다.
3) 상대적 희소성
① 상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적, 질적으로 부족한 상태 또는 부동산 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족하다는 것이다.
② 토지는 부증성에 의해 물리적 토지공급은 한정되어 있지만 용도변경을 통해서 용도적 공급은 가능하다. 그러므로 택지공급 등이 제한되고 택지 수요가 증가할수록 택지의 상대적 희소성은 커진다.
4) 이전성
이전성(양도성)은 법적으로 매수인에게 권리의 양도가 가능해야 한다는 것을 말한다. 여기서 이전성은 단순한 물리적 이동을 의미하는 것이 아니라, 부동산의 소유권을 구성하고 있는 모든 권리 또는 일부 권리가 이전되는 것을 의미한다.
(5) 부동산 가치(가치)의 형성요인 - <<암기코드 : 일, 지, 개>>
부동산 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
1) 일반적 요인
<<암기코드 : 사회적 요인 - 인, 가, 도, 교, 관, 건(사람에 관련) 경제적 요인 - 저, 재, 물, 세, 기, 교(돈에 관련) 행정적 요인 - 나머지(토지과 세금에 관련)>>
2) 지역적 요인
3)개별적 요인
5. 부동산 가치(가격)의 제원칙
부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
(1)가격 제원칙의 체계(분류)
(2) 최유효이용의 원칙
1)의의 : 최유효이용의 원칙이란 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙, 가격제원칙 중 가장 중추적인 기능을 담당한다.
최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
(3) 토대(전제, 시간)가 되는 원칙
- 예측의 원칙, 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활동 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
1) 변동의 원칙 (변화의 원칙)
① 부동산가격은 가치형성요인들이 변화함에 따라 부동산가격도 변한다는 원칙
② 시간 관련 원칙으로 예측의 원칙과 관련
③ 가치형성요인은 시간에 따라 변화함으로 언제 시점으로 감정평가하는가에 따라 가격이 다르다.
→ 기준시점확정 및 시점수정의 근거가 된다.
④ 시간이 지남에 따라 건물 등이 마모, 훼손되므로 물리적 감가의 근거가 된다.
2)예측의 원칙
① 부동산의 가격은 시간에 따라 변동하므로 감정평가시 가치형성요인의 변화의 추이나 동향을 예측하여야 한다는 원칙.
② 부동산 가격은 부동산의 장래의 효용성과 수익성을 반영하므로 부동산의 영속성, 내구성에 기인한다.
③ 가치개념의 근거가 된다. 가치는 미래의 편익을 현재화한 값이기 때문이다.
④ 감정평가에서 수익환원법의 근거가 된다. 수익방식에서 순수익은 미래의 순수익을 예상하여 구한다.
⑤ 감가수정시 잔존 경제적 내용연수판정의 근거가 된다.
(4) 내부 관련 원칙
1) 수익체증, 체감의 원칙
① 생산요수의 추가투입에 따라 어느 지점까지는 수익체증의 법칙이 나타나고 그 이후에는 수익체감의 법칙이 나타난다는 원칙. 고층건물을 짓는 경우에 수익체증공간에서는 증축하거나 추가투자를 하는 것이 유리하다.
2) 이익배분의 원칙 (잉여생산성의 원리)
① 토지, 노동, 자본, 경영 등 생산요소에 의해 발생하는 총수익은 이들에게 몫이 배분되는데, 먼저 노동, 자본 및 경영에 배분되고 나중에 나머지 잔여액은 토지에 배분된다는 가격원칙을 말한다.
3) 기여의 원칙(공헌의 원칙)
① 부동산가격은 각 구성요소의 기여도에 따라 영향을 받는다는 원칙을 말한다. 부동산가격은 각 구성요소의 기여도, 공헌도의 합이다. 즉 생산성의 합이 아니다.
② 기여의 원칙은 수익체증, 체감의 원칙과 함께 추가투자의 적정성 판단의 기준이 된다.
③ 인근토지의 합병에 의한 증가, 건물에 엘리베이터를 설치하는 경우 설치비용보다 설치 후 건물가치상승분이 더 크다면 이는 기여의 원칙에 맞는 사례다.
4) 균형의 원칙 (비례의 원칙)
① 부동산의 유용성(효용성)이 최고도로 발휘하기 위해서는 부동산 내부적인 구성요소간에 균형을 이루어야 한다는 원칙. 부지와 건물의 조화, 건물의 내부 설계, 설비, 구조의 조화 등이 이루어져야 한다는 원칙
외부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.
② 만일 균형의 원칙에 위배되면 기능적 감가가 되며 이는 개별분석과 관련.
균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 기능적 감가로 처리한다.
예를 들어 주택의 크기에 비해 부엌이 너무 작은 경우, 욕실이 너무 작은 경우, 다용도실이 너무 큰 경우, 설계의 불량, 과소설비, 형식의 구식화, 부지에 대한 건물의 부적응 및 그 배치의 부조화, 디자인 변화 등에 의한 기능적 진부화 등 이는 균형의 원칙에 위배되므로 기능적 감가에 해당된다.
또한 복도의 천정높이의 과대개량, 전원주택의 냉난방비 문제는 내부설비, 구성용소의 부조화 문제이므로 균형의 원칙과 관련된다.
(5) 외부 관련 원칙
1) 적합의 원칙
① 부동산이 그 유용성이 최고도로 발휘하기 위해서는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 원칙. 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다. 주택은 주거지역에, 공장은 공업지역에, 상점은 상업지역에 위치해야 유용성이 최고도로 발휘된다.
② 적합의 원칙에 위배되면 경제적감가(외부적 감가)가 되고, 이는 지역분석과 관련된다.
예를 들어 인근지역의 쇠퇴, 인근환경과의 부조화, 시장성저하 등은 경제적 감가(외부적 감가, 위치적 감가)에 해당된다. 또한 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지지역분석을 통해 표준적 사용과 관련된 원칙은 외부환경과 관련되므로 적합의 원칙이다.
* 외부성의 원리 - 대상부동산의 가치는 외부적인 요인에 의해 긍정적인 영향을 미칠 때 외부경제(정의 외부효과)라고 하고, 부정적인 영향을 미칠 때 이를 외부 불경제(부의 외부효과)라고 한다.
적합의 원칙은 대상 부동산이 최유효이용이 되려면 외부환경에 적합해야 한다는 원칙이고, 외부성의 원칙은 외부환경요인이 대상부동산에 어떠한 영향을 미치느냐를 고려하는 원칙이다.
2) 경쟁의 원칙
① 어떤 수익성 부동산의 초과이윤은 경쟁을 야기하고 이 경쟁은 초과이윤을 소멸시키므로 부동산은 그 가치에 적합한 가격이 형성된다는 원칙이다.
② 그러므로 대산 부동산의 일치적 초과이윤이 장래에도 계속되는 것으로 잘못 판단하여 부동산의 가치를 실제 이상으로 과대평가해서는 안된다는 원칙이다.
(6)간접 관련 원칙(기타가격원칙)
1)수요, 공급의 원칙
2)대체의 원칙
① 부동산가격은 대체 가능한 2개 이상의 재화 간에는 상호작용과정에 영향을 미쳐서 가격이 형성된다. 부동산은 물리적으로는 비대체적이지만, 용도적 측면에서는 대체적이다(아파트와 단독주택)
② 부동산의 유용성(수익성, 쾌적성)이 동일하면 가격이 싼 것을 선택하고, 가격이 동일하면 부동산의 유용성이 큰 것을 선택한다. 즉 부동산 간에 또는 지역간에 상호관련성, 상호대체성을 갖는다는 원칙
③ 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 감정평가시의 거래사례비교법의 근거, 부동산 감정평가 3방식의 이론적 근거가 된다.
3)기회비용의 원칙
제 2 절 지역분석 및 개별분석
지역분석
의의 : 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것.
지역분석은 당해지역의 특성과 장래 동향을 파악하여 그 지역내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다. 먼저 지역분석을 행한 후에 개별분석을 통해서는 대상 부동산의 개별요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정한다.
3. 지역분석의 대상지역
[동일수급권] = 인근지역 + 유사지역 + 주변용도지역 = 대체가능한 최원방권역
(1) 인근지역
- 정의 : 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산(대상 부동산)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인(not 개별요인 X)을 공유하는 지역을 말한다.
인근지역의 특성
① 인근지역은 대상 부동산이 속한 지역이다.
② 인근지역의 범위가 너무 넓으면 사례수집은 용이하나 가격수준의 판정이 어렵고, 너무 좁으면 가격수준의 판정은 용이하나 사례수집의 어려움이 있다.
③ 인근지역에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인의 비교는 할 필요가 없고, 개별요인비교는 필요하다.
그러나 동일수급권내 유사지역에서 사례를 선택한 경우에는 지역요인비교와 개별요인비교 모두 필요하다.
* 인근지역의 생애주기 현상
(2)유사지역
정의 : 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
유사지역의 특성
① 유사지역은 인근지역과 지리적 위치는 다르나, 용도적, 기능적으로 유사, 동질적이다.
② 유사지역은 인근지역과 반드시 지리적으로 인접할 필요는 없다. 그러나 동일 수급권 내에 있어야 한다. 유사지역과 인근지역은 지리적 개념이 아니라 용도적 개념이다.
(3) 동일수급권
정의 : 대상부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역. 인근지역과 유사지역을 포함한다.
동일수급권의 범위
① 주거지 : 주거지의 동일수급권은 일반적으로 도심에서 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다. 그러나, 출생 등 연고나 지역적 선호도 및 지역의 사회적 지위, 명성, 소문난 주택가(고급주택지) 등에 따라 대체가능한 그 범위가 좁아지기도 한다.
2. 개별분석
(1)개별분석의 의의
개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 당해 지역의 표준적 사용 및 가격수준을 전제로 하여, 부동산의 개별성에 근거하여 개별요인을 분석한 후 대상 부동산의 최유효이용을 판정하고 구체적 가격을 판정하는 작업을 말한다. 그러므로 일반적으로 지역분석이 개별분석보다 선행한다.
(2) 개별분석의 필요성
동일 지역에서도 각 부동산의 개별요인은 다르므로 대상부동산의 최유효이용은 지역의 표준적 이용과 항상 일치되는 것은 아니므로 개별부동산의 구체적 가격은 개별분석을 통해 파악해야 한다.
3. 지역분석과 개별분석의 관계
① 지역분석의 목적은 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이고 개별분석의 목적은 대상부동산의 최유효이용을 판정하여 구체적 가격을 결정하는 것이다.
② 지역분석을 먼저하고 이후에 개별분석을 한다.
③ 지역분석은 당해지역의 거시적, 전체적 분석이고 개별분석은 대상부동산 전체의 미시적, 부분적 분석이다.
④ 지역분석은 적합의 원칙과 관련되고, 개별분석은 균형의 원칙과 관련된다.
제 3 편 감정평가론
제 2 장 감정평가방식
제 1절 감정평가방식의 3방식
가격의 3면성과 감정평가 3방식
가격의 3면성
가격의 3면성은 감정평가 방식의 이론적 근거가 된다.
① 비용성 : 물건을 생산하는데 투입된 비용은 얼마인가? → 원가방식(공급가격)
② 시장성 : 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래 되는가? → 비교방식(균형가격)
③ 수익성 : 물건을 이용함으로써 얼마의 수익을 얻을 수 있는가? → 수익방식(수요가격)
2. 감정평가 3 방식
감정평가 3방식은 비용성, 시장성, 수익성 원리에 근거하여 성립하였고 이는 가격(가액)과 임대료(임료) 산정방법으로 나누어진다.
(1) 감정평가방식의 분류
감정평가법인등은 다음의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
① 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
→ 원가방식에 의해 가격 구하는 법을 원가법이라 하며, 임대료 구하는 법을 적산법이라 한다.
② 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
→ 비교방식에 의해 가격구하는 법을 거례사례비교법이라 하며, 임대료 구하는 법을 임대사례비교법이라 하며, 표준공시지가를 기준으로 토지가격을 구하는 법을 공시지가기준법이라 한다.
③ 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
→ 수익방식에 의해 가격 구하는 법을 수익환원법이라 하며, 임대료 구하는 법을 수익분석법이라 한다.
(2) 감정평가의 3방식 및 7방법
(3) 감정평가의 3방식 및 7방법의 구분
① 원가방식
㉠ "원가법" 이란 대상물건의 제조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
㉡ "적산법" 이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
*적산임대료 = 기초가액 X 기대이율 + 필요제경비
② 비교방식
㉠ "거래사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
* 비준가격 = 사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치 X 기타 비교치
㉡"임대사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
* 비준임대료 = 사례임대료 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X개별요인 비교치 X 기타 비교치
㉢ "공시지가기준법"이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
* 토지가액(공시지가기준가액) = 비교표준지의 공시지가 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X 개별요인비교치 X 그 밖의 요인 보정치
③ 수익방식
㉠ "수익환원법" 이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
*수익가격 = (예상)순수익 / 환원이율 = 미래의 현금흐름 / 할인율
㉡ "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
*수익임대료 = (예상)순수익 + 필요제경비
2. 시산가액의 조정
마샬의 3면 등가성의 원리
2. 시산가액의 조정
① 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액을 말하므로 이는 최종 평가액은 아니다.
② 시산가액의 조정이란 감정평가 3방식을 적용하여 도출한 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
③ 시산가액의 조정은 감정평가 3방식에 의해 구한 시산가액을 단순히 산술평균하는 것을 의미하는 것이 아니다. 즉, 시산가액 조정은 각 시산가액을 가중평균한다.(산술평균 X)
④ 시산가격의 조정은 평가시 사용되었던 자료의 양이나 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가액을 결정하는 것이다.
⑤ 감정평가에 관한 규칙에서는 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
제 2 절 원가방식(비용접근법)
원가법
원가법의 의의
(1) 원가법의 정의
"원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(비용성의 원리에 의해 가격을 구하는 방법) 그리고 이 원가법으로 구한 시산가액을 '적산가액'이라 한다.
(2) 공식
적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액
→ 적산가액은 재조달원가(기준시점)에서 감가누계액을 공제하여 계산함
2. 재조달원가
(1) 의의
재조달원가란 대상물건을 기준시점에서 새로이 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 적정원가의 총액을 말한다.
(2) 재조달원가의 구성요인 [일반건축물의 재조달원가]
재조달원가 = 표준적 신축 도급건설비(직접 공사비 + 간접 공사비 + 수급인의 적정이윤) + 통상의 부대비용(등기비용, 건설자금이자, 세금, 공과금 등)
→ 실제로 자가건설을 했던 도급건설을 했던 이를 구별치 않고 도급가격주의에 따라 재조달원가를 산정한다. 왜냐하면 자가건설의 경우에도 기회비용을 고려해야 하므로 도급으로 의제하여 수급인의 적정이윤을 포함하여 계산한다.
(3) 재조달원가의 종류 : 복제원가와 대체원가
① 복제원가(복조원가, 재생산비용)
㉠ 복제원가는 기준시점에서 대상 물건과 "물리적으로 동일"한 재료, 규모, 구조로 신규의 복제품을 만드는 데 소요되는 비용을 말한다.
㉡ 복제원가는 물리적 측면의 원가로서 경과년수가짧은 신축건물에 잘 적용된다.
② 대체원가(대치원가, 대체비용)
㉠ 대체원가는 기준시점에서 대상 물건과 "동일한 효용(기능)"을 가지는 부동산을 최신의 재료, 구조, 공법으로 신축하는데 소요되는 비용을 말한다.
㉡ 재조달원가를 대치원가로 산정 했을 때는 감가수정시 별도로 기능적 감가를 행하지 않는다(물리적, 경제적 감가는 행한다) 왜냐하면 대치원가는 기능, 효용면에서 동일성을 기준으로 이미 기능적 결함을 반영했으므로 감가수정시에 기능적감가를 별로도 행하면 이중감가가 되기 때문이다.
3. 감가수정
(1) 감가수정의 정의
"감가수정" 이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있을 경우에 물리적 감가, 기능적 감가, 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제 (not 가산) 하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
(2) 감가요인
감가수정은 여러 가지 요인에 의하여 발생하는 바, 일반적으로 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 분류한다. 부동산 내부적 요인에는 물리적 감가(변동의 원칙)와 기능적 감가(균형의 원칙)이 있고 외부적 요인에는 경제적 감가(적합의 원칙)가 있다.
대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다.
① 물리적 감가요인: 건물의 물리적 상태에 따른 가치손실.
예) 자연작용이나 시간경과로 인한 노후화, 재해 및 사고로 인한 손상, 사용으로 인한 마모 및 파손, 훼손
② 기능적 감가요인 : 건물의 기능적 효용이 변화함으로써 생기는 가치손실.
예) 설계 및 디자인 불량, 과잉설비, 과소설비, 건물과 부지의 불균형, 형식의 구식화, 능률의 저하, 재리식 부엌구조와 협소한 방, 부적절한 냉난방 등
③ 경제적 감가요인 : 대상 부동산 자체와 관계없이 어떤 외부적 요인에 의한 가치손실.
예) 인근지역의 쇠퇴, 인접환경과의 부적합, 교통노선의 악화, 시장성의 감퇴, 주변인구의 감소와 구매력 저하, 환경오염, 교통체증심화 등
(3) 내용연수
내용연수란 건물등 상각자산의 유용성을 지속시킬 수 있는 내구연한을 말한다.
경제적 내용연수: 건물의 경제적 유용성이 지속되는 기간을 말한다.
경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 일반적으로 짧으며, 부동산 감정평가에서는 경제적 내용연수를 중시한다.
(4) 감가수정방법
직접법 → 내용연수법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰법, 분해법
간접법 → 시장추출법, 임대료손실환원법
① 내용연수법(연수수명법) : 경제적 내용년수기준
㉠ 정액법(균등상각법, 직선법) : 건물 등에 적용
ⓐ 의의 : 정액법이란 매년의 감가액은 일정하다고 전제하고, 대상부동산의 감가총액을 경제적 내용연수로 나누어 매년의 감가액으로 하는 방법을 말한다.
ⓑ 매년 감가액 = 총감가액 / 경제적 내용연수 = 재조달원가 - 감가누계액 / 경제적 내용연수 → 균등
※ 기간말 잔가율(잔존율) = 잔존가격 / 재조달원가
ⓒ 특징
매년 감가액이 일정하다(매년 감가액 표준화 용이) → 균등상각법
감가누계액이 경과년수에 정비례하여 증가한다 → 직선법
건물 등 상각자산에 많이 사용한다. 계산이 간편하다.
실제감가와 차이가 발생하므로 관찰감가법과 병용하여 사용된다.
㉡ 정률법(체감상각법) : 기계, 기구 등에 적용
ⓐ 의의 : 정률법이란 대상 물건의 전년도말 미상각잔액(가격)에 일정한 감가율을 곱하여 매년의 감가액을 구하는 방법을 말한다. 그러므로 감가액은 첫해가 가장 크고 기간이 지날수록 미상각잔액이 감소하므로 감가액도 체감한다. 즉, 정률법에서는 매년 감가율이 일정하나, 전년도 말 가격(미상각 잔액)에 감가율(일정률)을 곱하여 계산한 매년의 감가액은 점차 감소한다.[체감상각법]
ⓑ 공식 : 매년감가액 = 전년말 미상각잔액 X 감가율 → 매년 감가율 일정, 매년 감가액 감소
ⓒ 특징
매년 감가율은 일정하다(정률)
매년 감가액은 점점 감소한다(체감) 상각법
기계, 기구 등의 동산이나 기계설비등의 상각자산에 많이 적용된다.
능률(수익)이 높은 초기에 많이 감가 처리하여 안전하게 자본을 회수할 수 있다.
매년 감가액이 상이하므로 감가액을 표준화하기가 곤란하다.
㉢ 상환기금법(감채기금법)
ⓐ 의의 : 상환기금법이란 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법을 말한다.
즉, 매년의 감가상각액을 외부에 재투자하여 복리의 이자가 발생한다는 것을 전제로 계산된 원리금합계와 내용년수 만료시의 감가누계총액을 일치시키는 방법을 말한다.
ⓑ 공식 : 매년 감가액 = 감가총액 X 매년의 감가율(감채기금계수)
ⓒ 특징
매년의 감가액을 재투자, 이자, 시간가치를 고려하므로 논리적이다.
상환기금법은 부동산 가격이 너무 높게 평가되므로 기업경영측면에서는 세금부담이 많아서 잘 사용하지 않는다.
* 정액법, 정률법, 상환기금법의 비교
초기 감가누계액이 큰 순서 : 정률법 > 정액법 > 상환기금법
초기 평가액(적산가격)이 큰 순서 : 상환기금법 > 정액법 > 정률법
2. 적산법
적산법의 의의
(1) 적산법의 정의
"적산법" 이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임래료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(2) 공식
적산임대료 = 기초가액 X 기대이율 + 필요제경비
제 3 절 비교방식(시장접근법)
거래사례비교법의 의의
(1) 거래사례비교법의 정의
"거래사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. (시장성의 원리에 의해 가격을 구하는 방법) 즉, 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.
(2)공식 <<암기코드 : 거래사례비교법 = 사, 시, 지, 개, 면>>
비준가격(유추가격) = 거래사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X 개별요인 비교치 X 기타(면적) 비교치
2. 사례자료의 정상화
1) 사정보정 : 매매상황 및 매매조건의 수정
① 거래사례에 당사자의 특수한 사정 등이 개입된 경우를 정상적인 가격수준으로 정상화하는 것을 말한다.
② 사례부동산을 사정보정하는 경우(공식)
사정보정치 = 대상물건 / 사례물건(수정) = 100 / 100 ± α (사정개입 정도)
예) 사례물건이 정상적인 시장가치보다 20% 싸게(열세) 거래된 가격이 8,000만원인 경우
㉠ 사정보정치 = 100 / 80 = 1.25
㉡ 정상적인 거래가치(시장가치) = 8,000(만원) X 100/80 = 1억원
예2) 사례물건이 정상적인 시장가치보다 25% 비싸게(우세) 거래된 경우 가격이 1억 2,500만원인 경우
㉠ 사정보정치 = 100/125 = 0.8
㉡ 정상적인 거래가치(시장가치) = 1억 2,500만원 X 100 / 125 = 1억원
2)시점수정 : 시장상황의 수정
① 사례 부동산의 거래시점과 대상 부동산의 기준시점이 달라서 가격수준의 변동이 있는 경우 거래시점의 가격을 기준시점의 가격으로(not 현재시점으로 X) 수정하는 것을 말한다
3. 거래사례비교법(비교방식)의 장단점
(1) 장점
① 거래사례비교법은 시장성의 원리에 의한 것 즉, 시장가격을 기초로 하므로 현실적, 실증적이며 설득력이 있고 우리나라에서 중추적인 역할을 한다.
② 거래사례가 있는 모든 부동산에 적용이 가능하다.
③ 토지와 같이 재생산이 불가능한 물건의 평가에 있어서 유용한 방법이다.
④ 계산식이 이하하기 쉽고 간편하다.
(2)단점
① 시장성이 없거나 거래가 잘 이루어지지 않는 물건에는 적용하기 어렵다(학교, 교회, 사찰 등)
② 시장성에 근거하므로 비과학적이며, 사정보정, 시점수정 및 각 요인의 비교에 있어서 평가사의 경험과 숙련의 정도에 따라 가격편차가 나타난다.
③ 부동산의 경기가 호황 또는 불황이 극심한 경우에는 유용성, 신뢰성이 떨어진다.
2. 임대사례비교법
임대사례비교법의 의의
(1)임대사례비교법의 정의
"임대사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산임대료를 비준임대료 또는 유추임대료 라고 한다.
(2) 공식
비준 임대료 = 사례임대료 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치 X 기타(면적) 비교치
3. 공시지가기준법
공시지가기준법의 의의
"공시지가기준법" 이란 감정평가의 대상이 된 토지(대상토지)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 절차(순서)
비준표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 그 밖의 요인 보정(not 사정보정 X)
※ 표준지공시지가는 적정가격이므로 이를 기준으로 토지가액을 산정할 때는 사정보정을 요하지 않는다.
제 4 절 수익방식(소득접근법)
수익환원법
수익환원법의 의의
(1) 수익환원법의 정의
"수익환원법" 이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산가액을 수익가격이라 한다.
(2) 공식 : 직접환원법(전통적 소득접근법)
수익가격 = (예상)순수익 [순영업소득] / 환원이율
3. 환원이율(자본환원율)
(1) 환원이율의 개념
환원이율이란 순수익을 자본환원하는 이율, 소득을 가치로 환원시키는 이율, 대상물건이 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 그 물건가격과의 비율, 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값, 부동산가격(총투자액)에 대한 순영업소득의 비율이라 할 수 있다. 다시 말해 부동산자산이 창출하는 순영업소득을 해당 자산의 가격으로 나눈 비율이다. 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.
자본환원율이 상승하면 자산가격은 하락하고, 자본환원율이 하락하면 자산가격은 상승한다.
(2) 환원이율 공식
환원이율(자본환원율) = 순수익 / 부동산가격 = 순영업소득 / 부동산가격(총투자액)
(3) 환원이율의 산정방법
① 시장추출법
㉠ 시장추출법은 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 직접 환원이율을 추출하는 방법을 말하며 이는 과거로부터 현재에까지 오랫동안 사용되어 왔다.
㉡ 사례부동산은 대상부동산과 위치적 물적 유사성이 있어야 하며, 이는 시장성에 근거하므로 객관적이고 실증적인 방법이다.
② 조성법(요소구성법)
㉠ 의의 : 조성법은 대상 부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고 개별적 위험에 따라 위험할증률을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법이다.
㉡ 공식
환원이율 = 순수이율(무위험율, 이자율) ± 위험률(위험할증률)
㉢ 조성법은 이론적 타당성은 있으나 위험할증률 산정시에 평가사의 주관성개입여지가 너무 크기 때문에 현재는 거의 사용되지 않는다.
③ 투자결합법
㉠ 물리적 투자결합법 : 소득(순영업소득)을 창출하는 능력은 토지와 건물이 서로 다르며, 분리할 수 있다는 가정에 근거하여 토지와 건물의 투자비율에 따라 물리적으로 가중평균하여 환원이율을 구하는 방법을 말한다.
종합환원율 = (토지가격 구성비율 X 토지환원율) + (건물가격 구성비율 X 건물환원율)
㉡ 금융적 투자결합법 : 저당투자자의 요구수익률(저당상수)과 지분투자자의 요구수익률(지분배당률)은 서로 다르고(not 동일하고 X) 분리할 수있다는 가정에 근거하여 저당과 지분의 투자비율에 따라 금ㅇㅇ적으로 가중평균하여 환원이율을 구하는 방법을 말한다.
종합환원율 = (저당비율 X 저당상수) + (지분비율 X 지분배당률)
2. 수익분석법
수익분석법의 의의
(1) 수익분석법의 정의
"수익분석법" 이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산임대료를 수익임대료라 한다.
(2) 공식
수익분석법 : 수익임대료 = (예상)순수익 + 필요제경비
제 5 절 감정평가규칙[물건별 평가방법]
토지의 감정평가
① 감정평가법인등은 법 제3조 제 1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 법 제 3조 1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
③ 감정평가법인등은 토지를 감정평가할 때에는 법률의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
2. 건물의 감정평가
감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
3. 토지와 건물의 일괄감정평가
구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용원을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
4. 산림의 감정평가
① 감정평가법인등은 산림을 감정평가할 때에 산림과 입목을 구분하여 감정평가해야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
② 감정평가버빈 등은 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
5. 과수원의 감정평가
감정평가법인등은 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
6. 공장재단 및 광업재단의 감정평가
① 공장재단 : 감정평가법인등은 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가해야 한다. 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.
② 광업재단 : 감정평가법인 등은 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용해야 한다.
7. 자동차 등의 감정평가
① 자동차 : 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
② 건설기계 : 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
③ 선박 : 선박을 감정평가할 때에 각각 원가법을 적용해야 한다.
④ 항공기 : 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
⑤ 효용가치가 없는 물건 : 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
8. 동산의 감정평가
① 동산 : 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
② 기계, 기구류 : 기계, 기구류를 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다.
9. 임대료의 감정평가
감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다.
* 감정평가에 관한 규칙에 의하면 상표권, 저작권, 특허권, 기업가치, 광업재단, 실용신안권은 수익환원법에 의한다.
* 감정평가의 절차(감정평가에 관한 규칙 제 8조)
감정평가법인등은 다음의 순서에 따라 감정평가를 해야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요한 때에는 순서를 조정할 수 있다.
기본적 사항의 화정
처리계획 수립
대상물건 확인
자료수집 및 정리
자료검토 및 가치형성요인의 분석
감정평가방법의 선정 및 적용
감정평가액의 결정 및 표시
제 3 장 부동산가격공시제도
<<일타강사의 쪽집게>>
부동산가격공시제도는 매년 1문제 출제된다.
지가공시제도에서는 표준지공시지가와 개별공시지가의 비교, 표준지공시지가의 효력을 잘 정리해 두자.
주택공시제도에서는 단독주택에서의 표준주택과 개별주택의 구별, 공동주택의 공시제도에 대해 잘 정리해두자.
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제 1 절 토지가격공시제도
표준지공시지가
표준지공시지가의 의의
"표준지공시지가"란 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.
2. 표준지공시지가의 조사, 평가 및 공시 등
① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격("표준지공시지가")을 조사, 평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.
② 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사, 평가할 대에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 "감정평가법인등"에게 이를 의뢰하여야 한다.
다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다.
6. 표준지공시지가의 공시사항 <<암기사항 - 표준지의 지번, 가격, 대지면적 및 형상, 용도, 연면적, 구조 및 사용승인, 지목, 용도지역, 도로사항 등>>
*표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 대지면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어 있다.
8. 표준지공시지가에 대한 이의신청
① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
9. 표준지공시지가를 적용하는 경우 <<암기코드 - 적용대상을 묻는 단독문제 빈출>>
① 공공용지의 매수 및 토지의 수용, 사용에 대한 보상
② 국,공유토지의 취득 및 처분
③ 그 밖에 대통령령으로 정하는 지가의 산정
㉠ <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지, 주거용지, 관광용지 등의 공급 또는 분양
㉡ <도시개발법>에 의한 도시개발사업, <도시 및 주거환경정비법>에 의한 정비사업, <농어촌정비법>에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지, 체비지의 매각 또는 환지신청
㉢ 토지의 관리, 매입, 매각, 경매, 재평가
10. 표준지공시지가의 효력(기능)
① 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 된다.
② 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③ 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.
그 밖에 토지수용시 보상금산정 기준, 토지가격비준표 작성의 기준, 개별공시지가 산정의 기준이 된다.
2. 개별공시지가
2. 개별공시지가를 공시하지 아니할 수 있는 토지
아래와 같은 토지는 시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정, 공시하지 아니할 수 있다.
① 표준지로 선정된 토지
*표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정, 고시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
② 농지보전부담금
③ 개발부담금
④ 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 토지
3. 개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지
시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일(1월 1일) 이후에 분할, 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날 (7월 1일 또는 다음해 1월 1일)을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정, 고시하여야 한다.
4. 토지가격비준표 사용 - 개별공시지가를 결정하기 위해 '토지가격비준표'가 활용된다.
시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정, 공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
7. 개별공시지가에 대한 이의 신청
① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
제 2 절 주택가격공시제도
표준주택의 선정 및 공시
(1)표준주택의 선정 및 공시
① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택(not 단독주택과 공동주택 X) 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격("표준주태가격")을 조사, 선정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 표준주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다.
(2) 표준주택가격의 조사 및 산정기준
① 국토교통부장관이 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
* 국토교통부장관은 표준지가격을 조사, 신청하고자 할 때에는 감정평가법인 등에 의뢰한다.
* 국토교통부장관은 비주거용 표준부동산가격을 조사, 신정하고자 할 때에는 감정평가법인 등 또는 한국부동산원에 의리한다.
(3) 표준주택가격의 공시사항
① 표준주택의 지번
② 표준주택가격
③ 표준주택의 대지면적 및 형상
④ 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함)
⑤ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
→㉠ 지목, ㉡ 용도지역, ㉢ 도로상황, (not 내용연수 X) ㉣ 그 밖에 표준지공시지가 공시에 필요한 사항
(4) 표준주택가격의 이의신청 : 표준지공시지가 규정 준용
① 표준주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준주택가격을 조정하여 다시 공시하여야 한다.
(5) 표준주택가격 공시의 효력
표준주택가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
2. 개별주택 가격공시제도
(1) 개별주택가격의 결정, 공시(주택가격비준표를 사용)
① 시장, 군수 또는 구청장은 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일(1월 1일) 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격("개별주택가격")을 결정, 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
② 시장, 군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정하는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.
(2) 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있는 주택
표준주택으로 선정된 단독주택, 국세, 지방세의 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
(3) 개별주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택
① 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일(1월 1일) 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날(6월 1일 또는 다음 해 1월 1일)을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정, 공시하여야 한다.
(5) 개별주택가격 공시의 효력
① 개별주택가격공시는 주택시장의 가격정보를 제공한다.
② 개별주택가격공시는 국가, 지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
(7) 개별주택가격의 이의 신청 : 개별공시지가의 이의신청 규정준용
즉, 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
제 2 절 주택가격공시제도
단독주택 가격공시제도
(1) 표준주택의 선정 및 공시
① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택(not 단독주택과 공동주택 X) 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격("표준주택가격")을 조사, 산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 표준주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 한다.
(2) 표준주택가격의 조사 및 산정기준
① 국토교통부장관이 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
(3) 표준주택가격의 공시사항
① 표준주택의 지번
② 표준주택가격
③ 표준주택의 대지면적 및 형상
④ 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함)
⑤ ㉠ 지목, ㉡ 용도지역, ㉢ 도로상황, (not 내용연수 X)㉣ 그 밖에 표준지공시지가 공시에 필요한 사항
(4) 표준주택가격의 이의신청 : 표준지공시지가의 규정 준용 즉,
① 표준주택가격에 이의가 있는 자는 그 공시일로부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
② 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준주택가격을 조정하여 다시 공시하여야 한다.
(5) 표준주태가격 공시의 효력
표준주택 가격은 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
2. 개별주택 가격공시제도
(1)개별주택가격의 결정, 공시(주택가격비준표를 사용)
① 시장, 군수 또는 구청장은 시, 군, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일(1월 1일 원칙) 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격("개별주택가격")을 결정, 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
② 시장, 군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정, 공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주태가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.
③ 시장, 군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정, 고시하여야 한다.
(2)개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있는 단독주택
표준주택으로 선정된 단독주택, 대통령령으로 정하는 또는 국세 또는 지방세의 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정, 공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
(3) 개별주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 단독주택
① 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일(1월 1일) 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날(6월 1일 또는 다음 해 1월 1일)을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정, 공시하여야 한다.
(5) 개별주택가격 공시의 효력
① 개별주택가격공시는 주택시장의 가격정보를 제공한다.
② 개별주택가격공시는 국가, 지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
(7) 개별주택가격의 이의신청 : 개별공시지가의 이의신청 규정준용
① 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장, 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
2. 공동주택 가격공시제도
(4) 공동주택가격 공시의 효력
개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가 , 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
<<핵심 빈출 지문>>
감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 부텨 감정평가할 수 있다. (O)
감정평가법인 등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.(O)
기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. (X)=> 가격조사를 개시한 날짜 - > 가격조사를 완료한 날짜
가격(price)은 대상부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치(value)는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다. (X)=> 가격은 교환의 대가로 실제 지불된 금액이므로 과거의 값이지만, 가치는 장래 편인의 현재가치 총합이므로 현재의 값이다.
주어진 시점에서 대상부동산의 가치(value)는 다양하다(O)
대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다. (O)
사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 ㄸ 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다. (X)=> 사용가치 -> 시장가치
가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. (O)
균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다. (X)=> 내부적관계 -> 외부적관계
복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉, 난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다. 이와 관련되는 가격원칙은 적합의 원칙이다. (X)=> 적합의 원칙 - > 균형의 원칙
대체의 원칙은 부동산의 가격이 개체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다. (O)
부지와 건물의 부조화로 균형의 원칙이 위배되면 경제적 감가로 처리한다.(X)=> 경제적 감가 - > 기능적 감가
인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다. (X)=> 지역요인을 공유하는 지역
지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다. (X)=> 표준적이용을 판정하는 것
개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다. (X)=> 최유효이용과 가격을 판정하는 것
동일수급권이란 대상부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하여, 인근지역과 유사지역을 포함한다. (O)
사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요치 않다.(X)=> 인근지역에서 구할 경우
인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다(O)
일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 범위가 좁아지기도 한다. (O)
지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다(X)=> 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자룔르 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.
지역분석은 적합의 원칙과 밀접하고, 개별분석은 균형의 원칙과 밀접하다. (O)
인근지역의 생애주기현상에서 성장ㅈ기는 지가수준이 최고이고, 성숙기는 지가상승률이 최고이다. (X)=> 성장기는 지가상승률이 최고이고, 성숙기는 지가수준이 최고이다.
원가방식은 원가법 및 적산법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식이다. (X)=> 비용성의 원리에 기초한
적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가객을 산정하는 감정평가방식을 말한다. (X)=> 적산법-> 원가법
원가법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. (X)=> 원가법-> 적산법
거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당하지 않는다.(X)=> 공시지가기준법 역시 비교방식에 해당된다.
수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. (X)=> 수익분석법->수익환원법
3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이다. (X)=> 시산가격은 최종 평가가액이 아니다.
시산가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다. (X)=> 확인자료-> 사례자료
시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.(X)=> 산술평균-> 가중평균
수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. (X)=> 수익분석법-> 적산법
감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. (X)=> 가산하여 -> 공제하여
경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다. (X)=> 기능적 감가요인에는...
회계목적의 감가상각은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기로초 적정한 가치를 산정하는 개념이다. (O)
정률법에 의한 연간 감가액은 일정하지만, 정액법에 의한 감가액은 체감한다. (X)=> 정률법<--> 정액법
정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다. (O)
정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다. (X)=> 정률법에서는 매년의 감가율은 일정하나 매년의 감가액은 감소한다.
정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다. (O)
상환기금법은 건물등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다. (O)
관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다. (X)=> 주관적이다.
거래사례비교법에 의해 구한 시산가액을 적산가액이라 한다. (X)=> 비준가액
시점수정은 거례사료 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다. (X)=> 현재시점의 가격 - > 기준시점의 가격
거래사례비교법은 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다. (O)
부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 된다. (O)
거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래강ㄱ 대비 20% 저가에 미도된 것을 확인된 경우 사정보정치는 0.8 이다. (X)=> 100/80 이므로 1. 25이다.
공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 한국은행이 조사, 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용한다. (O)
거래사례비교법에서 사례자료를 동일수급권내 인근지역에서 선택한 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다. (O)
감정평가법인 등이 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우 필요항목을 순서대로 나열하면, 비교표준지선정 - 사정보정 - 시점수정 - 지역요인비교 - 개별요인비교 - 그 밖의 요인보정 순이다.(X)=> 사정보정을 삭제해야 한다.
자본환원율(환원이율)이 상승하면 자산가격이 상승한다. (X)=> 하락한다.
순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. (X)=> 낮추는 요인이 된다.
프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다. (O)
자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. (O)
자본환원율은 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 대한 자산의 가격을 곱한 값이다.(X)=> 자본환원율은 순영업소득을 해당 자산의 가격으로 나눈 값이다.
자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다. (O)
수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 화원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. (O)
시장추출법은 대상 부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고 개별적요인에 따라 위험할증률을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법이다. (X)=> 시장추출법 - > 조성법(요소구성법)
감정평가에 관한 규칙에 의하면 상표권, 저작권, 특허권, 기업가치, 광업재단, 실용신안권은 수익환원법에 의한다. (O)
감정평가에 관한 규칙에 의하면 과수원은 공시지가기준법에 의한다. (X)=> 과수원은 거래사례비교법에 의한다.
감정평가법인 등은 법 제 3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. (O)
임대료의 평가는 적산업에 의한다.(X)=> 임대료의 평가는 임대사례비교법에 의한다.
감정평가법인 등은 건물을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다. (X)=> 원가법을 적용해야 한다.
산림은 임지와 밉목을 구분하여 평가하며, 입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되 소경목림은 원가법에 의할 수 있다. (O)
기계, 기구류를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. (O)
감정평가 법인 등은 자동차, 항공기를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다. (X)=> 항공기는 원가법을 적용한다.
시세가 형성된 상장 주식의 평가는 수익환원법에 의한다. (X)=> 거래사례비교법에 의한다.
비상장채권의 평가는 거래사례비교법에 의한다. (X)=> 수익환원법에 의한다.
국토교통부장관은 표준주택가격을 조사, 산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의한다. (O)
개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가, 지자체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다. (O)
개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정, 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. (X)=> 국토교통부장관에게 이의를 신청한다.
건축허가일, 내용연수는 표준주택가격공시에서 공시사항이 아니다. (O)
표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는일단의 공동주택 중에서 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다. (X)=> 공동주택 - > 단독주택
표준주택가격을 평가하는 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용, 수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존지하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다. (O)
